ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-5228/2020

17 марта 2021 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  11 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 марта 2021 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И., 

судей Аристовой Е.В., Бодунковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания          ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-15237/2020)   общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная организация «Полет-Омск», (регистрационный номер 08АП-15296/2020) товарищества собственников недвижимости «Парус» на решение от 24.11.2020 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-5228/2020 (судья Ширяй И.Ю.),по иску товарищества собственников недвижимости «Парус» (ИНН5504161528, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная организация «Полет-Омск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании совершить действия и взыскании 479 718 руб. 28 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:  

от общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная организация «Полет-Омск» – ФИО2 по доверенности от 31.12.2020 № 02/21, 

от  товарищества собственников недвижимости «Парус» – ФИО3 по доверенности от 01.03.2020,

установил:

товарищество собственников недвижимости «Парус» (далее – истец, товарищество, ТСН «Парус») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением  об обязании общества с ограниченной ответственностью «Жилищно- коммунальная организация «Полет-Омск» (далее – ответчик, общество, ООО «ЖКО «Полет-Омск») восстановить работоспособность и привести в надлежащее состояние чиллеры системы кондиционирования многоквартирного дома (представлены гидравлическим модулем HTP ITELCO 750 GR2P, расположен на 13-м этаже в 

<

...>; чиллеры воздушного охлаждения McQuay, расположенные на техническом этаже каждого подъезда в 

<

...>), систему химической очистки воды 2, 3 подъездов в д. 11, корп. 1 по ул. Иртышская Набережная (представлена 3-мя смягчителями воды Аквафор SF 1865, полипропиленовые трубы различного диаметра, полипропиленовая запорная арматура, фильтр Honeywell F76S в подвальном помещении 2-го подъезда); а также взыскании 479 718,28 руб., из которых 168 000 руб. арендных платежей за 42 месяца аренды гаражного бокса, 311 718,28 руб. платы за текущий ремонт.

Решением от 24.11.2020 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-5228/2020 исковые требования удовлетворены частично. С ООО «ЖКО «Полет-Омск» в пользу ТСН «Парус» взыскана плата за аренду гаражного бокса в сумме 168 000 руб., плата за текущий ремонт в общей сумме 311 718,28 руб., а также 11 358 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО «ЖКО «Полет-Омск» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение суда отменить в части взыскания 311 718, 28 руб. платы за текущий ремонт, и 168 000 руб. платы за аренду гаражного бокса, расходов по оплате государственной пошлины в сумме 11 358 руб.

 По мнению подателя жалобы, судом не учтено, что ответчиком   представлены надлежащие доказательства проведения текущего ремонта, поэтому соответствующие расходы не могут быть взысканы с ответчика.  При расчете истцом неправильно определена  площадь МКД.  Ответчик не согласен с взысканием 168 000 рублей арендных платежей, поскольку решением собрания собственников помещений в МКД ООО «ЖКО «Полет-Омск» не наделено правом предъявления в суд требований к  арендатору. 

 Истец также   обратился с апелляционной жалобой, в которой  просит  решение суда первой инстанции отменить в части, принять по делу новый судебный акт об обязании  ответчика восстановить работоспособность и привести в надлежащее состояние чиллеры системы кондиционирования многоквартирного дома, систему химической очистки воды 2, 3 подъездов в доме 11, корпус 1 по ул. Иртышская набережная.

По мнению подателя жалобы,  судом не учтено, что ответчик включал плату за содержание спорного оборудования в квитанции наряду с платой за содержание жилья, оплатой ОДН и другими платежами. Как указывалось в исковом заявлении, в период с августа по декабрь 2020 года ООО «ЖКО «Полёт-Омск» не подписаны акты приёма-передачи спорного оборудования многоквартирных домов. Система химической очистки воды не проходила техобслуживание с 2006 года. Фактически всё инженерное оборудование многоквартирного дома находится в бесхозном состоянии, что подтверждается заключением экспертизы №614/19-РО от 07.11.2019. 

Письменные отзывы на апелляционные жалобы в материалы дела не поступили.

Протокольным определением от 16.02.2021 рассмотрение дела отложено на 04.03.2021, сторонам предложено представить дополнительные пояснения.

Во исполнение определения от ООО «ЖКО «Полет-Омск» поступили дополнения к апелляционной жалобе. 

В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 04.03.2021, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлен перерыв до 11.03.2021, после окончания которого судебное заседание продолжено. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на информационном ресурсе http://kad.arbitr.ru/.

 Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 03.07.2019 по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах (далее - МКД) по адресам: 

<

...> и 

<

...> расторгнут договор управления МКД от 01.03.2015, заключённый с ООО «ЖКО «Полет-Омск», с 01.09.2019 выбран новый способ управления МКД, к выполнению обязанностей приступило ТСН «Парус». 

При этом первоначальным договором управления, заключённым между собственниками МКД и ответчиком, был утверждён размер платы за текущий ремонт (тариф) в размере 2,10 руб./кв.м. 

 По расчёту истца общая площадь помещений дома составила 18 554,66 кв.м., из которых 11 567,06 кв.м. в МКД корп. 1 и 6 987,6 кв.м в МКД с корп. 2. Таким образом,  по статье текущий ремонт  за 8 месяцев 2019 года собственникам МКД начислено 311 718,28 руб. 

Кроме того, на придомовой территории МКД по адресу: 

<

...> расположен гаражный бокс, который ООО «ЖКО «Полет- Омск» сдавало в аренду на основании договора от 01.02.2016. 

Поученные ответчиком денежные средства за период с 01.02.2016 по 01.09.2019 (42 месяца) в сумме 168 000 руб. не переданы ТСН «Парус». 

Также, между истцом и ответчиком не подписаны акты приёма-передачи следующего оборудования МКД – чиллеров системы кондиционирования МКД (представлены гидравлическим модулем HTP ITELCO 750 GR2P, расположен на 13-м этаже в 

<

...>; чиллеров воздушного охлаждения McQuay, расположенных на техническом этаже каждого подъезда в 

<

...>), системы химической очистки воды 2, 3 подъездов в д. 11, корп.1 по ул. Иртышская Набережная (представлена 3-мя смягчителями воды Аквафор SF 1865; полипропиленовых труб различного диаметра; полипропиленовой запорной арматуры, фильтра Honeywell F76S в подвальном помещении 2-го подъезда), инженерного оборудования по тепловым узлам, включая систему автоматического регулирования отопления и ГВС. 

Истец, со ссылкой на заключение экспертизы от 07.11.2019 № 614/19-РО, указывает, что система химической очистки воды не проходила техническое обслуживание с 2006 года. Фактически всё инженерное оборудование МКД находится в неудовлетворительном техническом состоянии, в то время как ООО «ЖКО «Полет-Омск» взимало в собственников МКД плату за обслуживание чиллеров системы кондиционирования, системы химической очистки воды. 

Полагая, что ООО «ЖКО «Полет-Омск» не осуществило передачу ТСН «Парус» общего имущества собственников МКД в надлежащем состоянии, а также в связи с расторжением договора управления МКД, утратило правовые основания для удержания означенных выше сумм, ТСН «Парус»  обратилось в суд с настоящим иском. 

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции  считает  его подлежащим изменению на основании следующего.

В соответствии статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно статьям 210, 249 ГК РФ, статей 36, 37, 39, 158 (Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

В соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ, пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

В силу части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

В соответствии с частью 3 названной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В части 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

По смыслу статей 39, 154, 155 и 158 ЖК РФ средства, получаемые управляющей компанией от собственников помещений в многоквартирном доме в качестве обязательных платежей, в том числе, на текущий ремонт и содержание имущества, носят целевой характер и не поступают в собственность управляющей компании, которая распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников, уплаченные собственниками помещений денежные средства в счет выполнения в будущем работ по текущему ремонту здания и его систем в случае невыполнения таких работ и прекращения полномочий управляющей компании являются ее неосновательным обогащением, право требования возврата которого возникает у вновь избранной управляющей организации в соответствии со статьями 161, 162 ЖК РФ.

Таким образом, при переходе функций по управлению домом к иной управляющей организации у прежней управляющей организации отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в виде накоплений на текущий ремонт многоквартирного дома, не израсходованных по назначению.

Оплаченные жильцами, но не выполненные управляющей организацией работы по текущему ремонту здания (в том числе и по основаниям отсутствия необходимости выполнения таких работ) при замене управляющей организации влекут получение прежней управляющей организацией неосновательного обогащения на основании статей 1102, 1103 ГК РФ, как средств, переданных для исполнения прекратившегося обязательства, так как с момента передачи функций управляющей организации истцу обязательства по проведению текущего ремонта дома переходят к последнему.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на отсутствие на стороне ООО «ЖКО «Полет-Омск» неосновательного обогащения.

В подтверждение выполнения работ по текущему ремонту МКД в материалы дела представлены отчёты  об исполнении управляющей организацией договора управления МКД за период с 01.01.2019 по 31.08.2019, акты оказанных услуг, акты  приемки выполненных работ  за период с января 2019 года по август 2019 года, подписанные со стороны заказчика – ООО «ЖКО «Полет-Омск».

Разграничение понятий текущего и капитального ремонта обусловлено видами и объемом работ, проводимых в рамках соответствующего ремонта.

Анализ положений пункта 2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденного постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу 01.01.2004 (далее - МДК 2-04.2004), показывает, что под текущим ремонтом общего имущества жилого дома понимается ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

К видам текущего ремонта, входящих в плату за ремонт жилья, относительно стен и фасадов относится заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен; герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей; восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов; смена отдельных венцов, элементов каркаса; укрепление, утепление, конопатка пазов; смена участков обшивки деревянных стен; восстановление поврежденных участков штукатурки и облицовки (пункт 2 приложения № 2 МДК 2-04.2004).

В Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170),  предусмотрено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Согласно Правилам № 170 техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. 

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

В пункте 2.3.3 Правил № 170 установлено, что примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении № 7.

Пунктом 13 Перечня работ, относящихся к текущему ремонту, предусмотрена установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания. 

В материалы дела представлено платёжное поручение от 21.02.2019 № Т-2285 на сумму 14 213,43 руб., свидетельствующее о приобретении ООО «ЖКО «Полет-Омск» светильников (5 шт.), ламп (10 шт.) выключателей (2 шт.). 

Вместе с тем, поскольку ответчик осуществлял управление и иными МКД, помимо спорных, соотнести приобретённые товары с установленными по адресам 

<

...> не представляется возможным.

Кроме того, законодатель разделяет понятия содержания и текущего ремонта.

Обязательства по проведению текущего ремонта предполагают выполнение конкретных работ, связанных с достижением определенного конечного результата, и не подпадают под определение деятельности по обслуживанию многоквартирных домов.

Пунктом 3.4.8 Правил № 170 установлено, что в соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию по уничтожению грызунов и насекомых в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.

Согласно пункту 3.2.1 Правил № 170 содержание лестничных клеток может включать в себя: техническое обслуживание (плановые, внеплановые осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем и домового оборудования); мероприятия, обеспечивающие нормативно-влажностный режим на лестничных клетках; обслуживание мусоропроводов; обслуживание автоматических запирающихся устройств, входных дверей, самозакрывающихся устройств; обслуживание лифтового оборудования; обслуживание системы ДУ; организация дежурства в подъездах; оборудование помещений для консьержек с установкой телефона.

Согласно пункту 3.6.1 Правил № 170 уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специализированными службами.

Проведение дератизации, поддержание работоспособности пожарной сигнализации, техническое обслуживание лифтов, охранные, клининговые и др. подобные услуги относятся к содержанию помещений. 

Соответственно, представленные ответчиком документы не подтверждают расходование средств на цели текущего ремонта, учитывая, что денежные средства в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества должны быть потрачены именно на эти цели.

При этом в силу пункта 4.2.1.1 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность), а также устранение по мере выявления повреждения стен, не допуская дальнейшего развития повреждений. Заделка и восстановление архитектурных элементов, ремонт и окраска фасадов входят в перечень работ, относящихся к текущему ремонту (приложение № 7 к Правилам эксплуатации).

В Приложении № 7 Правил № 170 установлено, что в перечень работ, относящихся к текущему ремонту относится, в том числе внутренняя отделка по восстановлению отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах (пункт 10).

Согласно актам о приемке выполненных работ от 27.02.2019 № 1 на сумму 30 483 руб., от 01.03.2019 № 01/03 на сумму 29 922 руб. (л.д. 37-39 т.2) , от 27.02.2019 № 02/02т на сумму 23 948 руб. (л.д. 14-16 т.2) в МКД по ул. Иртышская Набережная д. 11 корп. 2 проведены работ по замене плитки (демонтаж плитки, облицовка стен, наружной облицовке по бетонной поверхности, устройство покрытий из плит).

 По мнению суда,  указанные акты выполненных работ, подписанные  также  от имени собственников помещений в МКД, надлежащим образом подтверждают факт   выполнения работ, и соответственно, несение  ответчиком расходов на текущий ремонт  в сумме 84 353 руб.

Кроме того, в материалах дела имеются доказательства выполнения работ по ремонту балконного козырька в МКД  по адресу: ул. Иртышская Набережная д. 11 корп. 1 на сумму 5 000 руб. (счет от 17.05.2019 № 54, акт от 20.05.2019, л.д. 76-77 т.2).

Работы по восстановлению или замене отдельных участков и элементов балконов включены в перечень работ, относящихся к текущему ремонту (пункт 7 приложения № 7 Правил № 170).

При таких обстоятельствах, коллегия суда  считает доказанным факт выполнения работ по текущему ремонту в сумме 89 353 руб. 

Из положений пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения.

Следовательно,  истец должен доказать размер неосновательного обогащения.

Из материалов дела следует, что при расчете платы за содержание жилого помещения за 2019 год, полученной ответчиком от собственников МКД по адресу: ул. Иртышская Набережная д. 11 корп. 2, истцом применена общая площадь здания в размере 6 987,6 кв.м.

Между тем, согласно распоряжению Департамента строительства Администрации г. Омска от 30 сентября 2008 г. № 199-рв, общая площадь квартир составляет 3 946,1 кв.м., встроенные нежилые помещения 2012,2 кв.м., в том числе автопарковка в цокольном этаже - 872,7 кв.м. 

Согласно пояснениям ответчика, на автопарковку начисления за содержание и текущий ремонт не осуществлялись (2012,2 кв.м.- 872,7 кв.м. = 1 139,5 кв.м.).

Обратного в материалы дела не представлено.

С учетом перепланировок в жилых и нежилых помещениях МКД, фактическая площадь, которая применялась при начислениях собственникам помещения в МКД, составляет  5 077, 45 кв.м. (3 933,80 (жилая часть)+ 1143,65 (нежилая часть).

Таким образом, за текущий ремонт за 8 месяцев 2019 года собственникам МКД по адресу: ул. Иртышская Набережная д. 11 корп. 2 начислено 85 301 руб. 16 коп. (5077, 45 х 2,10 х 8).

По МКД по адресу: ул. Иртышская Набережная д. 11 корп. 1 начисления  составляют  194 020 руб. 85 коп. (11 548, 86 х 2,10 х 8). 

Площадь помещений соответствует представленным в дело отчетам управляющей компанией.  

Принимая во внимание, что в материалы дела не представлено доказательств проведения в многоквартирном доме работ по текущему ремонту в спорный период на оставшуюся сумму, а также доказательств возврата денежных средств, собранных ответчиком с собственников помещений в многоквартирном доме на проведение текущего ремонта, суд апелляционной инстанции признает заявленные истцом требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 189 969 руб.  (85 301,16 + 194 020,85 – 89 353). 

Расчет истца неосновательного обогащения  в соответствующей части суд апелляционной инстанции считает необоснованным.  

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании в качестве неосновательного обогащения 168 000 руб. платы за аренду гаражного бокса.

Решением общего собрания собственников МКД по адресу: 

<

...> от 25.12.2015, собственники поручили управляющей компании аккумулировать на счетах ООО «ЖКО «Полет-Омск» (за минусом расходов по их сбору) денежные средства, получаемые от арендных взносов за пользование общедомового имущества по решению совета дома. 

01.02.2016 между ООО «ЖКО «Полет-Омск» (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключён договор аренды помещения, по условиям которого ответчиком передана в арендное пользование придомовая территория - гаражный бокс, расположенный в осях Б-В1-2 согласно проекту дома, расположенного по адресу: 

<

...> для использования его под гараж с местами хранения (пункт 1.1). 

Согласно пункту 3.1 арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно в размере 4 000 руб.

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. Следовательно, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ; пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Факт исполнения обязательств ООО «ЖКО «Полет-Омск» по договору по предоставлению в аренду имущества подтвержден материалами дела. 

Возражая против иска в соответствующей части, ответчик указывает, что фактически от арендатора им получено не более 88 000 руб. Между тем, эти пояснения первичными документами не подтверждены. Ссылка ответчика на отчеты не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку в отсутствие доказательств утверждения отчетов собственниками проверить достоверность изложенных в них сведений не представляется возможным.

В апелляционной жалобе ответчик также указывает, что ООО «ЖКО «Полет-Омск» не наделено правом предъявления в суд требований к ФИО4

Между тем, указанные доводы не имеют правового значения.

Исходя из положений статей 606, 607, 614, 611, 632 ГК РФ договор аренды является двусторонним, возмездным и взаимным, поэтому  разумными ожиданиями ООО «ЖКО «Полет-Омск» как стороны по договору  являлось получение  арендной платы. 

При этом,  как арендодатель договору, допуская  нарушение арендатором обязанности  по внесению платы, ответчик не вправе возлагать риск ее неполучения на истца. 

Принимая во внимание ежемесячный размер арендной платы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличия  оснований для возврата истцу арендных платежей  в сумме 168 000 руб.

Также истец заявил о возложении на ООО «ЖКО «Полет-Омск» обязанности по восстановлению работоспособности и приведению в надлежащее состояние чиллеров системы кондиционирования МКД; чиллеров воздушного охлаждения McQuay, расположенных на техническом этаже каждого подъезда, системы химической очистки воды.

Оценив представленные документы, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в соответствующей части, в связи с отсутствием  платежей на содержание спорного имущества в структуре платы за содержание общего имущества МКД.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В пунктах 10 и 42 Правил № 491, предусмотрено, что управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке на управляющую организацию возложена обязанность следить за состоянием общего имущества многоквартирного дома путем проведения его регулярных осмотров и при необходимости принимать меры для поддержки его работоспособности и предотвращения возможных аварий.

По договору управления МКД от 01.03.2015 № 11/1-53 ООО «ЖКО «Полет-Омск» приняло  обязательства  по выполнению работ и оказанию услуг по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в МКД.

Спорное имущество относится к общему имуществу собственников МКД.  

Согласно протоколу заочного голосования собственников помещений в МКД в МКД по адресу: 

<

...> от 03.05.2016 собственниками МКД  принято решение  разделить стоимость затрат на содержание и ремонт системы центрального кондиционирования, при этом собственники решили продолжить использование систем.

Между тем, доказательства того, что управляющая организация приняла все достаточные и зависящие от нее меры по содержанию имущества многоквартирного жилого дома в надлежащем состоянии, в материалы дела не представлены.

 Ответчиком  в материалы дела представлен акт обследования технического состояния чиллера от 15.06.2010 года, составленный комиссией ООО «ЖКО «Полёт» в присутствии собственников МКД № 11 к. 1 по ул. Иртышская набережная, из которого следует аварийность и неработоспособность в штатном режиме, наличие сигналов об ошибке на панели управления после запуска.

Тем не менее, ответчик, приступив в 2015 году к управлению,  должен был содержать  общее имущество  в надлежащем состоянии.

Управляющая организация при принятии МКД в управление и заключении договора, должна была рассчитать и предложить собственникам помещений размер платы, обеспечивающий надлежащее содержание и ремонт общего имущества.

Отсутствие либо недостаточность денежных средств в необходимом размере не является обстоятельством, исключающим обязанность по содержанию имущества ООО «ЖКО «Полет-Омск».

При этом ответчик подтверждает, что, начиная с 2015 года ежегодно производил запуск системы кондиционирования с привлечением сторонней организации (договор от 02.05.2017 № 04/2017, счёт на оплату от 10.05.2017 № 12, платёжное поручение от 16.05.2017 № 833), то есть фактически обеспечивал ввод системы в рабочий режим.

Согласно представленному в материалы дела заключению экспертизы от 07.11.2019 № 614/19-РО техническое состояние чиллеров воздушного охлаждения McQuay подъездов 1,2 определено экспертом как «недопустимое», подъезда 3 «аварийное». Техническое состояние системы химфодоочистки, гидравлического модуля HPT ITELCO 750 GR2P «недопустимое». Эксперт пришел к выводу, что имеющееся техническое состояние исследуемого оборудования говорит о том, что необходимое обслуживание для его эксплуатации не выполнялось.

Следовательно, ООО «ЖКО «Полет-Омск» обязано устранить недостатки в соответствии с установленными регламентами и правилами, приведя имущество в надлежащее состояние, соответствующее предъявляемым требованиям. 

 Поэтому исковые  требования  в соответствующей части  являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу пункта 1 части 1 статьи 270 пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ  неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение или неправильное применение норм материального права является основанием для отмены судебного акта.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Таким образом, решение по настоящему делу подлежит изменению по основаниям, изложенным в мотивированной части настоящего постановления.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.11.2020 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-5228/2020   изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции: 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная организация «Полет-Омск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) восстановить работоспособность и привести в надлежащее состояние чиллеры системы кондиционирования многоквартирного дома (представлены гидравлическим модулем HTP ITELCO 750 GR2P, расположен на 13-м этаже в 

<

...>; чиллеры воздушного охлаждения McQuay, расположенные на техническом этаже каждого подъезда в 

<

...>), систему химической очистки воды 2, 3 подъездов в д. 11, корп. 1 по ул. Иртышская Набережная (представлена 3-мя смягчителями воды Аквафор SF 1865, полипропиленовые трубы различного диаметра, полипропиленовая запорная арматура, фильтр Honeywell F76S в подвальном помещении 2-го подъезда).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная организация «Полет-Омск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу товарищества собственников недвижимости «Парус» (ИНН5504161528, ОГРН 

<

***>) неосновательное обогащение в размере 357 969 руб., судебные расходы по иску и апелляционной жалобе в сумме 16 725 руб. 

В удовлетворении иска в остальной части отказать. 

Возвратить товариществу собственников недвижимости «Парус» (ИНН5504161528, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 236 руб., уплаченную платежным поручением от 24.03.2020 № 56. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

Е.В. Аристова

 С.А. Бодункова