ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-414/2022

г. Челябинск

12 апреля 2022 года

Дело № А76-8298/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Забутыриной Л.В.,

судей Журавлева Ю.А., Матвеевой С.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  ФИО2 на определение Арбитражного суда Челябинской области от 16.12.2021 по делу № А76-8298/2017 об отказе в удовлетворении заявления о признании торгов, сделки, заключенной по итогам их проведения, недействительными.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (паспорт, доверенность №24/1 от 24.06.2021 на один год).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.10.2017 возбуждено производство по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Троицкие моторы» (ИНН: 

<

***>, далее - ООО «Троицкие моторы», должник).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2018 ликвидируемый должник - ООО «Троицкие моторы» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим ООО «Троицкие моторы» утверждена ФИО4, член саморегулируемой организации «Ассоциация арбитражных управляющих «Паритет».

Информация о введении в отношении должника процедуры, применяемой в деле о банкротстве – конкурсное производство опубликовано в официальном издании газете «Коммерсант» №77 от 05.05.2018

17.12.2020 (вх№102672) в Арбитражный суд Челябинской области поступило заявление ФИО2 о признании недействительными:

- торгов № 50867-ОТПП/5 по реализации имущества должника ООО «Троицкие моторы», проводимых на электронной площадке (ЭП) ООО «МЭТС» по лоту № 5 - Автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53;

- договора купли-продажи имущества № 4 от 22.07.2020, заключенного между ООО «Троицкие моторы» и ФИО2, 

применении последствий недействительности.

Определениями суда от 03.03.2021, 20.05.2021 к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований предмета спора, привлечены: Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ФИО5.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 16.12.2021 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просил суд определение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд при рассмотрении данного обособленного спора не дал оценку проводимым торгам, не дал оценку факту отсутствия полной и достоверной информации со стороны организатора торгов в лице арбитражного управляющего, размещенной на сайте торгов на электронной торговой площадке МЭТС под номером № 50867-ОТПП, а также Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) объявление № 4726344. Заявитель считает, что фактически на основании данного решения по обособленному спору, ФИО2 и ООО «Троицкие моторы» должны заключить новый договор купли-продажи по данным торгам с новым предметом, который не был согласован и утвержден, а также не размещался на торгах. Отсутствие полной и достоверной информации привело к тому, что Управление Росреестра по Челябинской области отказало в регистрации данной сделки.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 10.03.2022.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2022 судебное заседание было отложено на 07.04.2022 для представления дополнительных доказательств.

Лицам,  участвующим в деле, предложено представить не позднее 31.03.2022 в суд апелляционной инстанции, предварительно раскрыв перед иными лицами, участвующими в деле (с приложением доказательств исполнения процессуальной обязанности):

-   предварительный договор, на который ссылается заявитель по требованию;

- сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и кадастровой карты относительно: 1) того на каких конкретно земельных участках располагается предмет спорных торгов, 2) о принадлежности земельных участков, на которых расположена автодорога, конкретным лицам, 3) документов-оснований приобретения данными лицами земельных участков (представить их: если с торгов, то порядок продажи, документ, которым он утвержден, публикации о торгах, договоры купли-продажи, сведения об их исполнении);

- порядок продажи (с изменениями, если они были) в отношении объекта, являющегося предметом спорных торгов, а также в отношении земельных участков, на которых расположен спорный объект, и  документы, которыми соответствующий порядок (изменения к нему) были утверждены (решение собрания кредиторов, определение). 

Поступившие от конкурсного управляющего и апеллянта документы (в том числе в рамках перерыва, объявленного в течение дня) приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 168, 262, 268  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в целях установления значимых для дела обстоятельств.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы жалобы. 

В отзыве конкурсного управляющего, представленном ранее, выражено не согласие с доводами жалобы. 

Иные лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтового отправления, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, в отношении объекта - Автодороги 6523м кадастровый № 74:35:3200003:53 определен порядок продажи, объект поименован в качестве лота № 5, в порядке продажи отражено, что объект в наличии, заасфальтированы, асфальт давно не подвергался ремонту, балансовая стоимость 801 000 руб., рыночная – 14 075 000 руб. Сведения относительно того, каким документом утвержден порядок продажи, не предоставлены, несмотря на соответствующий запрос при отложении.

Рыночная цена определена на основании отчета об оценке № 64-1/19 от 20.08.2019, подготовленного ООО «Компромисс» (дата оценки 04.06.2019; с применением только затратного подхода) (размещен на ЕФРСБ, публикация от 21.08.2019 № 4086260). В описании объекта в отчете не отражена информация о земельных участках, на которых он расположен, указано, что для этого объекта анализ наиболее эффективного использования не проводился, поскольку объект оценки относится к классу специализированной недвижимости, может использоваться только по своему прямому назначению, стоимость земельного участка под объектом не определяется, поскольку для данных сооружений накладывается сервитут.

23.02.2020 арбитражным управляющим ФИО4 на ЕФРСБ размещено объявление № 4726344 о проведении публичных торгов по реализации имущества должника ООО «Троицкие моторы». 

Торги проводились на электронной торговой площадке МЭТС под номером №50867-ОТПП. В публикации по лоту № 5 отражены идентифицирующие признаки объекта лишь в виде ссылки на наименование, метраж, кадастровый номер и адрес объекта.

ФИО2, ознакомившись с информацией о лоте № 5 - Автодороги 6523м кад. № 74:35:3200003:53, подал заявку на участие.

Согласно протоколу подведения итогов торгов № 50867-ОТПП/5 от 18.07.2020 ФИО2 был признан победителем по лоту № 5.

22.07.2020 между ООО «Троицкие моторы» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества № 4. 

Согласно п. 1.2. вышеуказанного Договора: Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель принимает в свою собственность, следующее имущество - Автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53, объект расположен по адресу: 

<

...>. Объект находится на территории ООО «Троицкие моторы». 

Цена определена в соответствии с протоколом об итогах проведения торгов и составила 1 266 750 руб., из которых 126 675 руб. сумма задатка, перечисленная покупателем в соответствии с условиями участия в торгах и договором о задатке, зачитываемая в сумму цены продажи, признанная первоначальным платежом, внесенным на момент заключения договора. Подлежащая оплате оставшаяся часть цены продажи объекта составляет 1 140 075 руб.  (пункты 2.1, 2.2, 2.3).

18.08.2020 составлен акт приема-передачи имущества от продавца покупателю.

14.08.2020 ИП ФИО2 перечислил на счет должника 1 140 075 руб. в оплату по договору купли-продажи от 22.07.2020 (платежное поручение № 86594 от 14.08.2020, отметка о списании имеется).

27.11.2020 Троицким отделом Управления Росреестра по Челябинской области ФИО2 направлено уведомление об отказе государственной регистрации права. Основанием для отказа указано следующее. Государственная регистрация приостанавливалась, обстоятельства, послужившие основанием для приостановления, не устранены. Ссылка приведена на положения статьи 35 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), указано, что отчуждаемый объект расположен на земельном участке 74:3563200003:30, принадлежащем продавцу на праве собственности, однако на государственную регистрацию не представлено заявление на отчуждение указанного участка вместе с объектом недвижимости, что также нарушает пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и подпункт 1 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.

Полагая, что имеются основания для признания торгов и договора, заключенного по результатам их проведения, недействительными с применением последствий их недействительности, заявитель обратился в суд с рассматриваемым требованием.

По мнению ФИО2, при проведении торгов конкурсным управляющим ФИО4 были допущены нарушения действующего законодательства, а именно норм Земельного и Гражданского кодексов РФ – отчуждение объекта недвижимости без земельного участка, на котором он расположен. Вследствие этого, ФИО2 не может зарегистрировать право собственности на приобретённый им объект недвижимости.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявителем не представлено доказательств того, что он обращался с заявлением о признании незаконными регистрационных действий по отказу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Кроме того отметил, что заявитель ссылается на заключение им предварительного договора №ДКП-АТ-08.08 купли-продажи недвижимого имущества с последующей арендой данного имущества (с обратной арендой), не обладая правом на недвижимое имущество, в связи с чем, предварительный договор №ДКП-АТ-08.08 купли-продажи недвижимого имущества с последующей арендой данного имущества (с обратной арендой) является ничтожной сделкой.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены определения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ, части 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника (пункт 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Исходя из пункта 2 статьи 449 ГК РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы 3.1 Закона о банкротстве», требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом случае предметом спорных торгов выступал объект – автодорога 6523м кадастровый № 74:35:3200003:53.

 В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» под термином автомобильная дорога понимается объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.

Таким образом, очевидно, что в силу специфики предмета торгов данный объект расположен на земельных участках.

Одним из основанных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Исходя из статьи 273, пункта 1 статьи 552 ГК РФ при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 2 статьи 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения, без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Из данных ЕГРН следует, что спорный объект - автодорога 6523м кадастровый № 74:35:3200003:53 расположен в пределах иных объектов недвижимости: 74:35:3200003:19 (земельный участок), 74:35:3200003:20 (земельный участок), 74:35:3200003:21 (земельный участок), 74:35:3200003:27 (земельный участок), 74:35:3200003:30 (земельный участок), 74:35:3200003:31, 74:35:3200003:32 (земельный участок), 74:35:3200003:62.

Несколько земельных участков принадлежат должнику (часть – в долевой собственности и в залоге), остальные иным лицам (сведения по отдельным из них отсутствуют, не отражены в сведениях из ЕГРН, представленных в дело по настоящему обособленному спору). 

В рассматриваемом случае ни положение о порядке продажи, ни публикация о торгах не содержали полных сведений относительно спорного объекта недвижимости, в частности, информации о земельных участках, на которых он расположен, принадлежности их конкретным лицам, передачи одновременно каких-либо прав в отношении земельных участков либо о необходимости самостоятельного решения покупателем вопроса с судьбой земельных участков, на которых расположено сооружение. 

Указанное противоречит вышеприведенным положениям ГК РФ и ЗК РФ, не учитывает специфики реализуемого с торгов имущества.

Вышеназванное, по мнению апелляционного суда, свидетельствует о существенных нарушениях, допущенных при проведении торгов, повлиявших на результаты публичных торгов и приведших к ущемлению прав и законных интересов заявителя, лишенного возможности оформить свои права на спорный объект.

То обстоятельство, что в публикации по иному лоту (в отношении одного из земельных участков) отражалась информация о том, что участок продается за исключением доли под зданиями и сооружениями, правового значения не имеет, поскольку не устраняет допущенного нарушения в отношении лота № 5, при описании информации о котором отсутствует необходимая информация, влияющая на принятие решения об участии в торгах, тем более в ситуации, когда такая публикация по земельному участку осуществлена 07.12.2020, то есть после проведения спорных торгов (июль 2020 года).

Не оспаривание отказа в регистрации перехода прав правового значения не имеет, поскольку не устраняет существенных нарушений, допущенных при организации и проведении торгов.

Апелляционный суд отмечает, что ранее рассмотрен обособленный спор (постановление апелляционной инстанции от 16.06.2021 № 18АП-6178/2021), в рамках которого установлено следующее.

03.11.2020 (вх.№84335) в Арбитражный суд Челябинской области поступило заявление конкурсного управляющего ФИО4 о разрешении разногласий, вносимых в Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, находящего в залоге, утвержденное определением суда от 07.09.2020. Впоследствии, 12.01.2021 (вх. № 814) от конкурсного управляющего поступило уточнение заявленных требований, согласно которым просил суд обязать залогового кредитора ЗАО НКО «Аграркредит» погасить запись в органах Росреестра о залоге земельных участков кадастровый номер 74:35:00003:30 и 74:35:00003:32.

В ходе мероприятий по исполнению вышеназванного Положения, как утверждает конкурсный управляющий, возникла необходимость внесения изменений в вышеназванное положение, в части снятия залога с земельного участка, находящегося в залоге НКО ЗАО «Аграркредит», в определении долей в земельном участке под объектами недвижимого имущества продаваемых лотами 2, 3, 4, 5, 6.

Необходимость внесения изменений в положение, по мнению управляющего, также вызвана тем, что ранее конкурсным управляющим на торгах были проданы следующие объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «Троицкие моторы»:

1. Нежилое здание - насосная станция, площадь 162,8 кв.м., кадастровый номер 74:35:3200003:51;

2. Канализационная насосная станция (КНС), площадь 145 кв.м., кадастровый номер 74:35:3200003:57 (социально значимый объект);

3. Внутриплощадочные сети дождевой канализации, протяженность – 5914м.,

кадастровый номер 74:35:3200003:50;

4. Внутриплощадочные и внешние сети бытовой канализации, протяженность – 12111м., кадастровый номер 74:35:3200003:56.

5. Сооружение сети - наружное освещение, кадастровый номер 74:35:2900003:572;

6. Сооружение - линии электропередачи, протяженность - 9370м. - ЛЭП-6кв., внутриплощадочные и внешние сети с распределительной подстанцией РП-1,

кадастровый номер 74:35:2900003:571.

7. Автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53.

Как утверждал конкурсный управляющий: - с победителем торгов АО «Единый Инвестиционный Центр» заключены договоры купли-продажи имущества №3 и №2 от 22.07.2020; - по результатам торгов, согласно Протоколу подведения итогов торгов №50867-ОТПП/1 от 18.07.2020, проводимых на электронной площадке (ЭП) ООО «МЭТС», победителем торгов объявлен ФИО2, ИНН 

<

***> в отношении следующего имущества: Автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53; - с победителем торгов ФИО2 заключен договор купли-продажи имущества №4 от 31.07.2020; - договоры покупателями недвижимого имущества исполнены, оплата произведена; - 3 экземпляра договоров сданы в Росреестр на регистрацию.

По мнению управляющего, для регистрации перехода прав на недвижимое имущество, приобретенное по договорам купли-продажи имущества №3 и №2 от 22.07.2020 и договору купли-продажи имущества №4 от 31.07.2020, необходимо наделить покупателей долей в земельном участке, кадастровый номер: под объектами недвижимого имущества пропорционально площади продаваемого земельного участка.

Расчет долей:

1. Насосная станция 162,8 кв.м. соответствует доле - в земельном участке с кадастровым номером 74:35:3200003:30 - доля 163/158128;

2. КНС 145 кв.м. соответствует доле - в земельном участке с кадастровым номером 74:35:3200003:30 - доля 145/158128;

3. 5914 м соответствует доле - в земельном участке с кадастровым номером 74:35:3200003:32 - доля 2742/318322; - в земельном участке с кадастровым номером 74:35:3200003:30 - доля 1500/158128;

4. 12111 м соответствует доле - в земельном участке с кадастровым номером 74:35:3200003:32 - доля 6333/318322, - в земельном участке с кадастровым номером 74:35:3200003:30 - доля 3000/158128;

5. линии электропередач 9370м соответствует доле - в земельном участке с кадастровым номером 74:35:3200003:32 - доля 1370/318322; - в земельном участке с кадастровым номером 74:35:3200003:30 - доля 800/158128;

6. автодороги 6523 кв.м. соответствует доле: - в земельном участке с кадастровым номером 74:35:3200003:32 - доля 9130/318322; - в земельном участке с кадастровым номером 74:35:3200003:30 - доля 5610/158128.

Из пояснений конкурсного управляющего следует, что в настоящий момент регистрация перехода прав приостановлена, так как без погашения записи о залоге невозможна регистрация перехода прав.

Как утверждал конкурсный управляющий, он обращался к залоговому кредитору письменно 01.10.2020 (напоминание об ответе было направлено 8.10.2020 представителю залогодержателя по электронной почте), с целью внесения изменений в положение о продаже залогового имущества (как-то предусмотрено пунктом 2 статьи 139 Закона о банкротстве, но ответа не получил.

Определением суда от 15.02.2021 заявление конкурсного управляющего ФИО4 о разрешении разногласий удовлетворено. На залогового кредитора ЗАО НКО «Аграркредит» возложена обязанность погасить запись в органах Росреестра о залоге земельных участков кадастровый номер 74:35:00003:30 и 74:35:00003:32.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из того, что из пояснений конкурсного управляющего следует, что в настоящий момент регистрация перехода прав приостановлена, так как без погашения записи о залоге невозможна регистрация перехода прав, конкурсный управляющий обращался к залоговому кредитору письменно 01.10.2020 (напоминание об ответе было направлено 8.10.2020 представителю залогодержателя по электронной почте), с целью внесения изменений в положение о продаже залогового имущества, но ответа не получил; для регистрации перехода прав на недвижимое имущество, продаваемое лотами №№2, 3, 4, 5, 6, необходимо наделить покупателей долей в земельном участке под объектами недвижимого имущества пропорционально площади продаваемого земельного участка; если не внести изменение в Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, находящегося в залоге у НКО ЗАО «Аграркредит» и не урегулировать разногласия, то добросовестные покупатели не имеют возможности зарегистрировать сделки в Росреестре; денежные средства от продажи лотов были распределены в соответствии с Законом о банкротстве.

Отменяя судебный акт, апелляционный суд указал следующее.

В рассматриваемом случае, по мнению апелляционного суда, вопрос наделения правами на использование земельными участками должен был быть разрешен при изначальном определении порядка продажи, поскольку в зависимости от этого, определяется и начальная продажная цена предмета торгов. Наличие тех или иных прав на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, являющиеся предметом торгов, существенным образом влияет на определение начальной продажной цены.

В ситуации, когда торги уже состоялись, проведены, определены победители, возможность внесения изменений в порядок продажи не предусмотрена, поскольку фактически направлена на изменение условий о торгах, которые фактически проведены, что недопустимо.

В связи с чем, ссылки на то, что для регистрации перехода прав на недвижимое имущество необходимо наделение вышеназванных покупателей долями в земельном участке, в противном случае, в регистрации перехода прав на недвижимое имущество будет отказано, не может служить основанием для разрешения заявленных разногласий.

Из приложения № 1 к порядку продажи, утвержденному судом определением от 07.09.2020, следует, что земельный участок площадью 158128 кв.м, кадастровый номер 74:35:3200003:30, входил в состав лота № 1.

Тогда как, из публикации о торгах от 13.04.2020 № сообщения 4897925 (публичное предложение), не следует, что в состав лота № 5 входил, помимо автодороги 6523 м с кадастровым номером 74:35:3200003:53, вышеназванный или иной земельный участок.

Вместе с тем, из материалов дела не усматривается, что приостановление регистрации обусловлено поведением залогового кредитора – его не обращением с заявлением о снятии обременения.

Таким образом, вышеназванный обособленный спор лишь подтверждает наличие существенных нарушений при проведении торгов и препятствий в дальнейшей реализации прав покупателем. 

Учитывая вышеизложенное, торги № 50867-ОТПП/5 по реализации имущества должника ООО «Троицкие моторы», проведенные на электронной площадке (ЭП) ООО «МЭТС» по лоту № 5 - Автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53, и договор купли-продажи имущества № 4 от 22.07.2020, заключенный между ООО «Троицкие моторы» и ФИО2, заключенный по итогам проведения вышеназванных торгов, подлежат признанию недействительными. 

В порядке статьи 167 ГК РФ следует применить последствия недействительности сделки.

Согласно акту приема-передачи предмет торгов был передан покупателю, последним произведена оплата по договору на общую сумму 1 266 750 руб. (с учетом задатка).

В связи с чем, на ФИО2 следует возложить обязанность вернуть должнику - ООО «Троицкие моторы» предмет лота № 5 - Автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53, а с должника - ООО «Троицкие моторы» в пользу ФИО2 следует взыскать 1 266 750 руб., уплаченных по договору.

Следовательно, определение подлежит отмене, а жалоба удовлетворению (подпункты 1, 3 пункта 1 статьи 270 АПК РФ).

Государственная пошлина подлежит взысканию с должника непосредственно в доход федерального бюджета в сумме 6 000 руб. (статья 110 АПК РФ).

Расходы апеллянта по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на должника  в силу статьи 110 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

        Руководствуясь статьями 176, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 16.12.2021 по делу № А76-8298/2017 отменить, апелляционную жалобу ФИО2 – удовлетворить. 

Заявление ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительными торги № 50867-ОТПП/5 по реализации имущества должника общества с ограниченной ответственностью «Троицкие моторы» (ИНН: 

<

***>), проведенные на электронной площадке (ЭП) ООО «МЭТС» по лоту № 5 - Автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53.

Признать недействительным договор купли-продажи имущества № 4 от 22.07.2020, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Троицкие моторы» и ФИО2. 

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать ФИО2 вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Троицкие моторы» предмет лота № 5 - Автодороги, протяженность 6523 м., кадастровый номер 74:35:3200003:53.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Троицкие моторы» (ИНН: 

<

***>) в пользу ФИО2 1 266 750 (один миллион двести шестьдесят шесть тысяч семьсот пятьдесят) руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Троицкие моторы» (ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение заявления в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Троицкие моторы» (ИНН: 

<

***>) в пользу ФИО2 3 000 (три тысячи) рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий судья   Л.В. Забутырина 

 

           Судьи Ю.А. Журавлев

                                                                                                 С.В. Матвеева