АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-2908/2022

г. Чебоксары

05 августа 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 03 августа 2022 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 312213729600024, ИНН 

<

***>, 429900, Чувашская Республика, Цивильский район, г. Цивильск,

к  обществу с ограниченной ответственностью "ВАГМА", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428005, 

<

...>,

к ФИО2, СНИЛС 

<

***>, 428018, Чувашская Республика, г. Чебоксары,

о признании права собственности, об устранении препятствий в пользовании имуществом,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: публичное акционерное общества "Т Плюс"; муниципальное унитарное предприятие "Коммунальные сети города Новочебоксарска"; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике; ФИО3; ФИО4; ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО8; ФИО9; ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Филиала по Чувашской Республике; общество с ограниченной ответственностью "Агроторг", ФИО10,

при участии: 

от истца – ФИО11 по доверенности от 21.04.2022,

от ответчика ООО "Вагма" - ФИО12 по доверенности от 16.03.2022,

третьего лица ФИО3,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "ВАГМА" (далее – ООО "ВАГМА", ответчик), которым просил:

1) Признать право собственности ИП ФИО1 на долю в размере пять сотых в праве собственности на следующее общее имущество:

- помещение № 4 (тепловой узел) площадью 11.5 кв.м., расположенное на цокольном этаже нежилого помещения № 8 с кадастровым номером 21:02:010:503:4174 общей площадью 1815,10 кв.м., местоположение: 

<

...>;

- помещение № 1 (вестибюль) площадью 12,8 кв.м., расположенное на первом этаже нежилого помещения № 9 с кадастровым номером 21:02:010:503:4175 общей площадью 36,7 кв.м., местоположение: 

<

...>;

- помещение № 7 (коридор) площадью 16.9 кв.м., расположенное на первом этаже нежилого помещения № 9 с кадастровым номером 21:02:010:503:4175 общей площадью 36,7 кв.м., местоположение: 

<

...>;

2) Обязать ООО «ВАГМА» в 3-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу передать ИП ФИО1 по акту приема-передачи ключи от входной двери в помещение № 4 (тепловой узел) площадью 11,5 кв.м., расположенное на цокольном этаже нежилого помещения 8 с кадастровым номером 21:02:010:503:4174 общей площадью 1815,10 кв.м., местоположение: 

<

...>;

3) Обязать ООО «ВАГМА» не чинить препятствия ИП ФИО1 в допуске в помещение № 4 (тепловой узел) площадью 11,5 кв.м., расположенное на цокольном этаже нежилого помещения 8 с кадастровым номером 21:02:010:503:4174 общей площадью 1815,10 кв.м., местоположение: 

<

...>.

В обоснование иска указано, что истец является собственником нежилого помещения № 1 с кадастровым номером: 21:02:010503:541, площадью 148,2 кв.м., находящегося на первом этаже здания торгового центра «Галина» по адресу: 

<

...>. В отношении помещения № 7 с кадастровым номером: 21:02:010510:2487, расположенного в подвале, на цокольном, первом и втором этажах площадью 1851,8 кв.м., зарегистрировано право собственности ООО «ВАГМА». Ответчик изначально являлся единоличным собственником здания, но после выделения в его составе отдельного помещения в 2012 году, право собственности ответчика на здание в целом прекратилось. Оставшаяся часть здания за вычетом образованного помещения была поставлена на кадастровый учет как самостоятельное помещение, площадь которого включает общее имущество. Согласно выписке из ЕГРН от 17.11.2021 о праве собственности ответчика на помещение № 7 и техническому паспорту здания, составленному МУП технической инвентаризации г. Новочебоксарска по состоянию на 18.06.2008, помещение № 7 включает в себя помещение № 4 (тепловой узел) площадью 11,5 кв.м., расположенное на цокольном этаже здания, а также расположенные на первом этаже помещения № 1 (вестибюль) площадью 12,8 кв.м., № 2 (гардероб) площадью 4,9 кв.м., № 7 (коридор) площадью 16,9 кв.м., являющиеся помещениями общего пользования. Помещение, принадлежащее истцу, вестибюль, гардероб и коридор являются смежными помещениями. Из вестибюля имеется входная дверь в помещение истца. Помещения вестибюля и коридора служат для приема и распределения посетителей, а также для прохода в отдельные помещения здания, находящиеся в собственности истца и ответчика. Истец проводит уборку помещения вестибюля. Освещение вестибюля осуществляется, в том числе, за счет средств истца (в вестибюле имеется точка освещения, подключенная к индивидуальному прибору учета электроэнергии истца). В спорном помещении теплового узла находится тепловой ввод и ввод водопровода в здание. Помещение теплового узла служит для обслуживания расположенного в нем оборудования для теплоснабжения помещений истца, ответчика и других лиц, а также оборудования для их холодного водоснабжения. В помещении теплового узла проходят сети трубопроводов системы отопления и холодного водоснабжения помещения истца. Указанные сети трубопроводов, питающие нежилое помещение истца, в местах соединений с основным контуром соответствующего коммунального ресурса имеют необходимые отсекающие запорные регулирующие устройства, которые расположены в помещении теплового узла и с помощью которых осуществляется регулировка и подача соответствующего коммунального ресурса в нежилое помещение истца, а в случае возникновения аварийной ситуации с помощью указанных запорных устройств происходит экстренное закрытие подачи соответствующего коммунального ресурса в помещении истца. В помещении теплового узла находятся технологические отверстия, предназначенные для проведения обязательных работ по промывке и опрессовке всей системы отопления истца. Вся протяженность сетей инженерных коммуникаций, питающая нежилое помещение истца, в том числе и та их часть, которая находится в помещении теплового узла, обслуживается силами истца. Спорные помещения при проектировании и строительстве здания не имели самостоятельного назначения, носят вспомогательный характер и в силу своего функционального назначения относятся к общему имуществу здания. Таким образом, названные нежилые помещения являются общим имуществом всех собственников помещений в здании. В ноябре 2021 года в рамках устных переговоров между представителями истца и ответчика, последний под угрозой прекращения подачи тепловой энергии в помещение истца потребовал от истца внесения платы за использование вестибюля для клиентов и отдельно платы за использование вестибюля для разгрузочных работ. После полученного от истца отказа, ответчик 04.12.2021 перекрыл подачу тепловой энергии в помещение истца и закрыл помещение теплового узла. Затем 08.12.2021 ответчик направил в адрес истца два подписанных экземпляра договора о совместном содержании здания, прилегающей территории, теплового узла, водоснабжения и коммуникаций от 01.11.2021, в условиях которого ответчик настаивал на своем праве индивидуальной собственности на помещения вестибюля, коридора, теплового узла и др., и устанавливал для истца плату за пользование вестибюлем для клиентов и отдельно плату за пользование вестибюлем для разгрузочных работ. Помещение теплового узла из владения истца не выбывало, поскольку помещение теплового узла служит для обслуживания оборудования для теплоснабжения и водоснабжения помещений здания, включая и помещение, находящееся в индивидуальной собственности истца, несмотря на создание ответчиком препятствий в доступе в указанное помещение. Иной возможности теплоснабжения и водоснабжения помещения, находящегося в индивидуальной собственности истца, не имеется. Регистрация права индивидуальной собственности ответчика на спорные помещения нарушает права истца на использование общего имущества здания и создает ответчику почву для извлечения преимущества из своего незаконного поведения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общества "Т Плюс"; муниципальное унитарное предприятие "Коммунальные сети города Новочебоксарска"; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике; ФИО3; ФИО4; ФИО2; ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО8; ФИО9; ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Филиала по Чувашской Республике; общество с ограниченной ответственностью "Агроторг"; ФИО10.

Определением от 18.05.2022 суд привлек к участию в деле в качестве соответчика ФИО2 (далее – ФИО2).

В судебном заседании представитель истца иск поддержал по ранее изложенным доводам и по доводам, изложенным в возражениях на отзыв ФИО2, согласно которым возражения ООО «ВАГМА» считает необоснованными, поскольку в спорном помещении № 4 (тепловой узел) находится тепловой ввод и ввод холодного водоснабжения в здание, а также оборудование, через которое осуществляется тепло и водоснабжение помещений здания, которое также является общим имуществом. В помещении теплового узла проходят сети трубопроводов системы отопления и холодного водоснабжения помещения истца. Указанные сети трубопроводов, питающие нежилое помещение истца, в местах соединений с основным контуром соответствующего коммунального ресурса имеют необходимые отсекающие запорные регулирующие устройства, которые расположены в помещении теплового узла и с помощью которых осуществляется регулировка и подача соответствующею коммунального ресурса в помещение истца. То, что тепловой узел является общим имуществом, подтверждается и условиями проекта договора о совместном содержании здания, прилегающей территории, теплового узла, водоснабжения и коммуникаций от 01.11.2021, который был подготовлен ООО «ВАГМА» и направлен в адрес истца 08.12.2021, условиями которого предусмотрена обязанность истца участвовать в содержании теплового узла и инженерных коммуникаций. При проектировании и строительстве здания помещение теплового узла не имело самостоятельного назначения и не имеет его в настоящее время, носит исключительно вспомогательный характер - служит для обслуживания расположенного в нем оборудования и в силу своего функционального назначения относится к общему имуществу здания. Истец продолжает владеть и пользоваться помещением теплового узла, поскольку через расположенные в нем инженерные коммуникации, которые в силу закона являются общим имуществом, осуществляется тепло и водоснабжение помещения истца. Водоснабжение помещения истца через инженерные коммуникации, расположенные в помещении теплового узла никогда не прекращалось, что ответчиком не оспаривается. Помещение теплового узла фактически из владения истца не выбывало, поскольку спорное помещение служит для обслуживания расположенного в нем оборудования для тепло и водоснабжения помещения истца. Ограничение ответчиком доступа в помещение теплового узла и закрытие крана подачи тепловой энергии в помещение истца, произошедшие 04.12.2021, создают истцу препятствия в эксплуатации общего имущества, что соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.03.2019 по делу N А79-3080/2017, рассмотренному по аналогичному делу. Регистрация права индивидуальной собственности ответчика на помещение теплового узла также не свидетельствует о том, что оно выбыло из владения истца и его право общей долевой собственности на помещение теплового узла прекратилось. Предшествующие собственники помещения № 1 от доли в праве общей долевой собственности на помещение теплового узла и расположенного в нем оборудования для тепло и водоснабжения помещения № 1 никогда не отказывались и не могли отказаться. Доводы ответчика об отказе собственников помещения № 1 от отопления является необоснованным. Между истцом и ответчиком существовала устная договоренность о совместном содержании теплового узла, вестибюля, коридора и прилегающей территории. Помимо компенсации стоимости потребленной холодной воды и тепловой энергии истец ежемесячно должен был перечислять ответчику 450 руб. на содержание мест общего пользования и в случае необходимости совместно нести иные расходы на содержание общего имущества пропорционально площади помещений, находящихся в их индивидуальной собственности. Таким образом, истец принимал участие в содержании общего имущества.

Возражения ФИО2 истец также считает необоснованными, поскольку спорные помещения № 1 (вестибюль) и № 7 (коридор) не являются обособленными и изолированными друг от друга. Фактически образуют единое целое помещение, обеспечивающее беспрепятственный доступ со стороны улицы к помещениям истца и ответчиков, а также служащее для перемещения посетителей торгового центра между ними. Указанные помещения из владения и пользования истца и его правопредшественников не выбывали, поскольку они всегда имели доступ в названные помещения как через дверь, расположенную на крыльце при входе в вестибюль с улицы, так и через дверь из своего помещения № 1. Освещение вестибюля осуществляется за счет средств истца. Названный факт ответчиком не оспаривается, а также подтверждается актом контрольной проверки средств учета потребителей Новочебоксарского межрайонного отделения АО «Чувашская энергосбытовая компания» от 26.07.2022 года. По договоренностям между истцом и арендаторами его помещения, последние осуществляют уборку помещения № 1 (вестибюль). Дверь из помещения истца в помещение вестибюля отмечена на поэтажном плане 1 этажа технического паспорта, составленного 18.06.2008, что свидетельствует о том, что еще на этапе проектирования и строительства здания спорные помещения предназначались для обслуживания, в том числе, помещения истца. Спорные помещения не имели и не имеют самостоятельного назначения, носят вспомогательный характер и в силу своего функционального назначения относятся к общему имуществу здания.

Представитель ответчика ООО "ВАГМА" иск не признал по изложенным в отзыве основаниям, согласно которому ответчик указал, что истец фактически не владеет спорным имуществом, следовательно, им избран ненадлежащий способ защиты. Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Указал, что принадлежащее истцу нежилое помещения №1 площадью 148,2 кв.м. было продано ООО «ВАГМА» ФИО10 и  передано ему 09.09.2008 по акту приема-передачи нежилого помещений. Таким образом, спорными помещениями истец (правопредшественники) не владеет и не мог владеть с момента передачи указанного помещения по акту ФИО10, т.е. с 09.09.2008. Собственники помещения №1 ранее отказались от отопления, демонтировали трубы и батареи отопления.

Третье лицо ФИО3 поддержал иск, пояснив, что во всем здании торгового центра имеется только один спорный тепловой узел, который предназначен для обслуживания всех помещений в здании. Спорные помещения вестибюля и коридора всегда использовались всеми собственниками помещений без каких-либо ограничений. Считает действия ответчика недобросовестными. 

Остальные участники процесса, извещенные надлежащим образом, своих представителей в суд не направили. Дело в соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в их отсутствие.

ФИО2 отзывом, поступившим в суд 14.06.2022, просил в иске отказать по доводам, аналогичным доводам ООО «ВАГМА», также заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

ФГБУ Федеральная кадастровая палата в лице Филиала по Чувашской Республике  представило в суд отзыв от 12.05.2022, которым оставило разрешение спора на усмотрение суда, дело просило рассмотреть в свое отсутствие. 

Третье лицо - МУП «Коммунальные сети города Новочебоксарска» представило в суд отзыв от 28.07.2022, согласно которому указало, что холодное водоснабжение здания по адресу: 

<

...>, осуществляется посредством городской централизованной сети водоснабжения. Потребителями холодной воды в здании являются следующие абоненты: - ООО «ВАГМА» на основании договора холодного водоснабжения и водоотведения № 10-21 от 10.11.2015; - ИП ФИО1 на основании договора холодного водоснабжения и водоотведения № 12-454 от 11.03.2022. В помещении, указанном в исковом заявлении под номером 4, расположен водомерный узел (место ввода водопровода в здание от городской магистральной водопроводной сети до сети внутреннего водопровода). Для бесперебойного холодного водоснабжения помещений здания и учета объема потребляемой холодной воды, водомерный узел включает в себя следующее инженерное оборудование: фильтр сетчатый фланцевый, три крана шаровых фланцевых, счетчик фланцевый, два крана шаровых латунных, счетчик муфтовый, сливной кран, манометр с трехходовым краном, а также разводку труб водоснабжения помещений здания. В водомерном узле на ветке водоснабжения помещения индивидуального предпринимателя ФИО1 имеется шаровой кран, с помощью которого осуществляется регулировка подачи холодной воды в его помещение. Как следует из пункта 1 статьи 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Учитывая изложенное, поскольку находящиеся в помещении под номером 4 инженерные коммуникации холодного водоснабжения служат для водоснабжения более одного помещения здания, третье лицо полагает, что на них распространяется правовой режим общего имущества здания. Вопрос об удовлетворении исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и подтверждается письменным отзывом ФГБУ Федеральная кадастровая палата в лице Филиала по Чувашской Республике, по адресу: 

<

...>, в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) учтено здание с кадастровым номером 21:02:010503:69 как «ранее учтенный» объект недвижимости со следующими характеристиками: площадью – 3010,9 кв.м., назначением здания: «нежилое», наименованием здания: «общественный центр по обслуживанию населения», материалом стен: «кирпичные», количеством этажей (в том числе подземных) - 3, количеством подземных этажей - 1, годом завершения строительства (ввода в эксплуатацию) - 2008, датой постановки на государственный кадастровый учет 23.06.2012 (торговый центр «Галина»).

Ранее в ЕГРН было учтено помещение с кадастровым номером 21:02:010510:2487 по адресу: 

<

...>,  как «ранее учтенный» объект недвижимости со следующими характеристиками: площадью – 1851,8 кв.м., назначением помещения: «нежилое», датой постановки на государственный кадастровый учет 17.12.2013. Указанное помещение было расположено на -1 (подвал), 0 (цокольный этаж), 1, 2 этажах здания с кадастровым номером 21:02:010503:69.

В период по 28.03.2022 в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на помещение с кадастровым номером 21:02:010510:2487 за ООО «ВАГМА». В последующем на основании заявления ООО «ВАГМА» о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав, технического плана от 17.03.2022, подготовленного кадастровым инженером ФИО13, в связи с образованием двух помещений в результате раздела помещения с кадастровым номером 21:02:010510:2487, на государственный кадастровый учет были поставлены помещения с кадастровыми номерами 21:02:010503:4175 и 21:02:010503:4174.

В связи с образованием и государственной регистрацией прав на помещения с кадастровыми номерами 21:02:010503:4175 и 21:02:010503:4174, исходное помещение с кадастровым номером 21:02:010510:2487 было 28.03.2022 снято с государственного кадастрового учета и ему присвоен статус «архивный», а также право собственности на него было прекращено.

Помещение с кадастровым номером 21:02:010503:4175, расположенное по адресу: 

<

...>, расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 21:02:010503:69, учтено в ЕГРН со следующими характеристиками: площадью – 36,7 кв.м., назначением помещения: «нежилое», датой постановки на государственный кадастровый учет 28.03.2022. В период с 28.03.2022 по 08.04.2022 в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на указанное помещение за ООО «ВАГМА». 08.04.2022 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на указанное помещение за ФИО2 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 05.04.2022.

Помещение с кадастровым номером 21:02:010503:4174, расположенное по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Воинов интернационалистов, д. 43, помещение №8, расположенное в подвале, на цокольном, первом и втором этажах здания с кадастровым номером 21:02:010503:69, учтено в ЕГРН со следующими характеристиками: площадью – 1815,1 кв.м., назначением помещения: «нежилое», датой постановки на государственный кадастровый учет 28.03.2022. 28.03.2022 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на указанное помещение за ООО «ВАГМА». 

Кроме того, в ЕГРН имеются сведения о зарегистрированных правах на следующие помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 21:02:010503:69.

Помещение с кадастровым номером 21:02:010503:112, расположенное на цокольном этаже здания, учтено в ЕГРН как «ранее учтенный» объект недвижимости со следующими характеристиками: площадью – 657,7 кв.м., наименованием помещения: «продовольственный магазин», назначением помещения: «нежилое», датой постановки на государственный кадастровый учет 23.06.2012. 12.02.2015 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на указанное помещение за ООО «ВАГМА».

Помещение с кадастровым номером 21:02:010503:3920 (пом. 2), расположенное на цокольном этаже здания, учтено в ЕГРН как «ранее учтенный» объект недвижимости со следующими характеристиками: площадью – 167,3 кв.м., наименованием помещения: «помещение», назначением помещения: «нежилое», датой постановки на государственный кадастровый учет 20.12.2013. 26.02.2013 в ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности на указанное помещение за ФИО5 (1/4 доля в праве), ФИО6 (1/4 доля в праве), ФИО7 (1/8 доля в праве), ФИО9 (1/4 доля в праве), ФИО8 (1/8 доля в праве).

Помещение с кадастровым номером 21:02:010503:541 (пом. 1), расположенное на первом этаже здания, учтено в ЕГРН как «ранее учтенный» объект недвижимости со следующими характеристиками: площадью – 148,2 кв.м., наименованием помещения: «помещение», назначением помещения: «нежилое», датой постановки на государственный кадастровый учет 23.06.2012. 12.03.2020 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на указанное помещение за ФИО1.

Помещение с кадастровым номером 21:02:010510:2483 (пом. 5), расположенное на первом этаже здания, учтено в ЕГРН как «ранее учтенный» объект недвижимости со следующими характеристиками: площадью – 108,6 кв.м., наименованием помещения: «помещение», назначением помещения: «нежилое», датой постановки на государственный кадастровый учет 17.12.2013. 12.02.2015 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на указанное помещение за ООО «ВАГМА».

Помещение с кадастровым номером 21:02:010510:2486 (пом. 6), расположенное на первом этаже здания, учтено в ЕГРН как «ранее учтенный» объект недвижимости со следующими характеристиками: площадью – 56,1 кв.м., наименованием помещения: «помещение», назначением помещения: «нежилое», датой постановки на государственный кадастровый учет 17.12.2013. 07.08.2018 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на указанное помещение за ФИО4.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 18.06.2008, изготовленному Муниципальным унитарным предприятием технической инвентаризации г.Новочебоксарск, в составе здания с кадастровым номером 21:02:010503:69, в действительности изначально имелись спорные помещения, на которые ссылается истец в исковом заявлении, в том числе: помещение №4 (тепловой узел) площадью 11,5 кв.м.; помещение №1 (вестибюль) площадью 12,8 кв.м.; помещение №7 (коридор) площадью 16,9 кв.м.

Данные помещения также указаны в технических планах от 17.03.2022, составленных в отношении принадлежащих ответчикам и поставленных на кадастровый учет в настоящее время помещения № 8 (площадью 1815,10 кв.м.) и помещения № 9 (площадью 36,7 кв.м.) (л.д. 74-80, 107-126 Том 2).

Ссылаясь на то, что спорные помещения являются общим имуществом всех собственников помещений в здании торгового центра, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума N 64) указано, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Из пунктов 2 и 3 постановления Пленума № 64 следует, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как указано в пункте 8 Постановления Пленума N 64, если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума N 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако, право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае спор возник в отношении следующих помещений:

- помещения № 4 (тепловой узел) площадью 11,5 кв.м., расположенного на цокольном этаже нежилого помещения № 8 с кадастровым номером 21:02:010:503:4174 общей площадью 1815,10 кв.м.;

- помещения № 1 (вестибюль) площадью 12,8 кв.м., расположенного на первом этаже нежилого помещения № 9 с кадастровым номером 21:02:010:503:4175 общей площадью 36,7 кв.м.;

- помещения № 7 (коридор) площадью 16,9 кв.м., расположенного на первом этаже нежилого помещения № 9 с кадастровым номером 21:02:010:503:4175 общей площадью 36,7 кв.м.

Согласно акту обследования помещения истца от 09.02.2022 № 2022-Ф5/НА-513, составленному руководителем теплоснабжающей организации акционерного общества «ЭнергосбыТ Плюс», теплоснабжение здания осуществляется от одного теплового ввода, система потребления тепловой энергии и теплоносителя всего здания осуществляется от одного теплового узла. Система отопления помещения истца - двухтрубная, горизонтальная, запитана от общего ввода системы теплоснабжения. Теплоснабжение помещения осуществляется от ТЭЦ-3 (л.д. 89 Том 1).

Третье лицо - МУП «Коммунальные сети города Новочебоксарска» письменным отзывом от 28.07.2022 подтвердило, что холодное водоснабжение здания по адресу: 

<

...>, осуществляется посредством городской централизованной сети водоснабжения. В помещении, указанном в исковом заявлении под номером 4 (тепловой узел), расположен водомерный узел (место ввода водопровода в здание от городской магистральной водопроводной сети до сети внутреннего водопровода). Для бесперебойного холодного водоснабжения помещений здания и учета объема потребляемой холодной воды, водомерный узел включает в себя следующее инженерное оборудование: фильтр сетчатый фланцевый, три крана шаровых фланцевых, счетчик фланцевый, два крана шаровых латунных, счетчик муфтовый, сливной кран, манометр с трехходовым краном, а также разводку труб водоснабжения помещений здания. В водомерном узле на ветке водоснабжения помещения индивидуального предпринимателя ФИО1 имеется шаровой кран, с помощью которого осуществляется регулировка подачи холодной воды в его помещение. Находящиеся в помещении под номером 4 инженерные коммуникации холодного водоснабжения служат для водоснабжения более одного помещения здания.

Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения действительно относятся к общему имуществу, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в здании.

Доказательств того, что спорные помещения функционально неразрывно связаны с помещениями ответчиков и предназначены исключительно для обслуживания помещений ответчиков, последними не представлено.

Представленные в материалы дела доказательства не позволяют сделать вывод о том, что спорные помещения при проектировании и строительстве были предназначены для обслуживания только помещений ответчиком, что с момента постройки здания имели какое-либо самостоятельное назначение.

Доводы ответчика о том, что собственники помещения № 1 отказались от доли в праве общей долевой собственности на помещение теплового узла и от отопления, является необоснованными и не подтверждены надлежащими и достоверными доказательствами.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме относятся в том числе санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с пунктом 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила №491), в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 названных Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Поскольку, в спорном помещении № 4 (тепловой узел) расположено оборудование, через которое осуществляется теплоснабжение и водоснабжение помещений, принадлежащих иным лицам, в том числе, истцу; помещение теплового узла осуществляет обслуживание данного оборудования,  следовательно, спорное помещение фактически не выбывало из владения истца.

Поскольку спорные помещения № 1 (вестибюль) и № 7 (коридор) не являются обособленными и изолированными друг от друга, фактически образуют единое целое помещение, обеспечивающее беспрепятственный доступ со стороны улицы к помещениям истца и ответчиков, а также служащее для перемещения посетителей торгового центра между ними, следовательно, указанные помещения также фактически не выбывали из владения истца.

Таким образом, доводы ответчиков о пропуске срока исковой давности являются несостоятельными, поскольку в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении нарушений его права хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.03.2019 по делу N А79-3080/2017, рассмотренному по аналогичному делу.

Более того, суд находит обоснованными доводы истца о том, что ООО «ВАГМА» ранее само фактически признавало, что спорные помещения относятся к общему имуществу. Так, проектом договора от 01.11.2021, который был подготовлен ООО «ВАГМА» и направлен в адрес истца 08.12.2021, предусмотрено совместное содержание здания, прилегающей территории, теплового узла, водоснабжения и коммуникаций, предусмотрена обязанность истца участвовать в содержании теплового узла и инженерных коммуникаций (л.д. 75-80 Том 1). По договоренности с ООО «ВАГМА» истец также ежемесячно должен был перечислять ответчику 450 руб. на содержание мест общего пользования, что подтверждается представленными в материалы дела счетом на оплату № 27 от 03.02.2021, УПД № 302 от 24.12.2021, № 303 от 24.12.2021, содержащими ссылку на «содержание мест общего пользования», а также платежным поручением № 51 от 29.10.2021, актом сверки взаимных расчетов за период июль-декабрь 2021 года (л.д. 25-29 Том 2). Ответчиком также не отрицается, что освещение вестибюля осуществляется за счет средств истца. По договоренностям между истцом и арендаторами его помещения, последние осуществляют уборку вестибюля. Таким образом, истец с ведома и по согласованию с ООО «ВАГМА» принимал участие в содержании общего имущества.

Иные доводы ответчиков судом также проверены и признаны необоснованными, не опровергающими правомерность заявленных исковых требований.

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64).

Исходя из общей площади находящихся в собственности помещений в здании – 2948,5 кв.м. и площади помещения, принадлежащего истцу - 148,2 кв.м., суд считает возможным определить долю истца в праве на общее имущество в размере двадцать пять сотых (148,2 / 2948,5 * 100 ≈ 5).

Истец также просит обязать ООО «ВАГМА» выдать по акту приема-передачи ключи от входной двери в помещение № 4 (тепловой узел) и не допускать препятствия по использованию данным помещением в будущем.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 Кодекса).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Для удовлетворения негаторного иска необходима совокупность нескольких условий, а именно наличие у истца права, которое он пытается защитить, наличие препятствий в осуществлении вещного права, а также невозможность осуществления права без устранения препятствий.

Право истца на пользование, наравне с ответчиком, спорным помещением №4 (тепловой узел) возникло с момента государственной регистрации перехода к истцу права собственности на помещение № 1.

Наличие препятствий в пользовании истцом спорным помещением теплового узла подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, поведением ответчика при рассмотрении настоящего иска и ответчиком фактически не оспаривается.

Суд считает, что ответчик своими действиями создает истцу препятствия в эксплуатации общего имущества, в связи с чем суд обязывает ООО «ВАГМА» выдать истцу по акту приема-передачи ключи от входной двери в помещение № 4 (тепловой узел) и не чинить препятствия в допуске к спорному имуществу.

При указанных обстоятельствах, суд признает исковые требования обоснованными, документально подтвержденными и подлежащими удовлетворению.

Отдельно суд считает необходимым указать на подсудность настоящего дела Арбитражному суду Чувашской Республики.

В ходе рассмотрения дела выяснилось, что ООО «ВАГМА» выделило из состава помещения № 7 с кадастровым номером 21:02:010510:2487, в том числе, спорные помещения № 1 (вестибюль), № 2 (гардероб), № 7 (коридор), после чего оно было снято с кадастрового учета и на кадастровый учет были поставлены помещение № 8 с кадастровым номером 21:02:010:503:4174 площадью 1815,10 кв.м., в состав которого входит, в том числе, помещение № 4 (тепловой узел), и помещение № 9 с кадастровым номером 21:02:010:503:4175 площадью 36,7 кв.м., включающее в себя спорные помещения № 1 (вестибюль), № 7 (коридор). Уже после принятия арбитражным судом к производству искового заявления (согласно определению суда от 04.04.2022), ООО «ВАГМА» продало помещение № 9 с кадастровым номером 21:02:010:503:4175 по договору купли-продажи от 05.04.2022 ФИО2, в связи с чем определением суда от 18.05.2022 по ходатайству истца ФИО2 был привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

ФИО2 не является индивидуальным предпринимателем, однако следует учитывать, что согласно пункту 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" в силу части 1 статьи 39 АПК РФ дело, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть рассмотрено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно стало подсудным другому суду, в том числе суду общей юрисдикции (например, в случае вступления в дело поручителя в качестве третьего лица или правопреемника, являющихся гражданами).

Таким образом, настоящее дело должно быть рассмотрено Арбитражным судом Чувашской Республики по существу. Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 18.04.2022 по делу N А07-25314/2020.

Расходы истца на оплату государственной пошлины по исковым требованиям и ходатайствам об обеспечении иска относятся на ответчиков по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. С ООО «ВАГМА» подлежит взысканию 15000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по требованию о признании права на долю в праве собственности, по требованию об устранении препятствий в пользовании общим имуществом и по ходатайству о принятии обеспечительных мер. С ФИО2 подлежит взысканию 9000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по требованию о признании права на долю в праве собственности и по ходатайству о принятии обеспечительных мер. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на долю в размере пять сотых в праве собственности на следующее общее имущество:

- помещение № 4 (тепловой узел) площадью 11,5 кв.м., расположенное на цокольном этаже нежилого помещения № 8 с кадастровым номером 21:02:010:503:4174 общей площадью 1815,10 кв.м., местоположение: 

<

...>;

- помещение № 1 (вестибюль) площадью 12,8 кв.м., расположенное на первом этаже нежилого помещения № 9 с кадастровым номером 21:02:010:503:4175 общей площадью 36,7 кв.м., местоположение: 

<

...>;

- помещение № 7 (коридор) площадью 16,9 кв.м., расположенное на первом этаже нежилого помещения № 9 с кадастровым номером 21:02:010:503:4175 общей площадью 36,7 кв.м., местоположение: 

<

...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ВАГМА» в 3-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу передать индивидуальному предпринимателю ФИО1 по акту приема-передачи ключи от входной двери в помещение № 4 (тепловой узел) площадью 11,5 кв.м., расположенное на цокольном этаже нежилого помещения № 8 с кадастровым номером 21:02:010:503:4174 общей площадью 1815,10 кв.м., местоположение: 

<

...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ВАГМА» не чинить препятствия индивидуальному предпринимателю ФИО1 в допуске в помещение № 4 (тепловой узел) площадью 11,5 кв.м., расположенное на цокольном этаже нежилого помещения № 8 с кадастровым номером 21:02:010:503:4174 общей площадью 1815,10 кв.м., местоположение: 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВАГМА» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 15000 (Пятнадцать тысяч) руб. расходов по уплате государственной пошлине.

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 9000 (Девять тысяч) руб. расходов по уплате государственной пошлине.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 6000 (Шесть тысяч) руб. государственной пошлины, излишне уплаченной согласно чеку-ордеру от 29.03.2022 (Операция:4892) на сумму 3000 (Три тысячи) руб. и чеку-ордеру от 18.05.2022 (Операция:4980) на сумму 3000 (Три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

СудьяЕ.В. Васильев