АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

14 октября 2024 года

Дело №

А42-7654/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Баженовой Ю.С., Кадулина А.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис» ФИО1 (доверенность от 01.10.2024), 

рассмотрев 08.10.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2024 по делу № А42-7654/2022,

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального округа города Кировск с подведомственной территорией Мурманской области, адрес: 184250, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис», адрес: 184250, 

<

...>, пом. V(5), ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании 382 008 руб. 63 коп.  задолженности по арендной плате по договору от 01.09.2017 № 70-2017, 91 126 руб. 40 коп. пеней; 294 522 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате по договору от 01.09.2017 № 71-2017, 70 256 руб. 92 коп. пеней.

К совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск Общества о взыскании с Администрации 3 940 000 руб. убытков, вызванных невозможностью исполнения Обществом условий инвестиционных соглашений от 02.10.2017 № 01-110/86 и № 01-110/87.

Решением от 21.12.2023 в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 07.06.2024 решение суда от 21.12.2023 отменено; с Общества в пользу Администрации взыскано 382 008 руб. 63 коп. задолженности по договору от 01.09.2017 № 70-2017, 91 126 руб. 40 коп. пеней, 294 522 руб. 20 коп. задолженности по договору от 01.09.2017 № 71-2017, 70 256 руб. 92 коп. пеней; в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Помимо прочего, податель жалобы в обоснование доводов, в частности, указывает на то, что на протяжении всего периода действия инвестиционных соглашений на спорных земельных участках находилось имущество третьего лица – акционерного общества (далее – АО) «Апатитыводоканал», а именно - линий электропередач (далее – ЛЭП); участки в нарушение условий договоров аренды не были освобождены от прав третьих лиц. Наличие ЛЭП с учетом действующих нормативных актов о соблюдении охранной зоны сделало невозможным строительство гостиничного комплекса.

Кроме того, заявитель указывает на то, что вынос ЛЭП осуществлен только 22.06.2022, тогда как о наличии ЛЭП Администрации было известно с начала 2018.

Также Общество отмечает, что оно не знало и не могло знать о наличии недостатков земельных участков в виде ЛЭП и скважины, поскольку на момент заключения договоров аренды границы земельных участков не были вынесены в натуре; в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) на момент заключения договоров аренды не внесены сведения о наличии сервитута, что, по мнению заявителя, подтверждается выписками из ЕГРН приложенными к договорам аренды. При этом, Администрацией в ходе рассмотрения апелляционной жалобы представлены в материалы дела выписки из ЕГРН, в которых сделана запись: частный сервитут в пользу АО «Апатитыводоканал» с датой государственной регистрации 16.03.2023. Таким образом, обременение оформлено лишь спустя 2 года после расторжения Администрацией договоров аренды и инвестиционных соглашений.

По мнению подателя жалобы, судами проигнорировано право Общества на возмещение убытков, причиненных Администрацией вследствие ненадлежащего исполнения договора аренды, предусмотренное частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации; также судами нарушен принцип единства судебной практики.

        В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.

        В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе.

Администрация извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.09.2017 заключили договоры № 70-2017 и № 71-2017 аренды земельных участков площадью 7031 кв. м и 5419 кв. м с кадастровыми номерами 51:16:0020101:28 и 51:16:0020101:29 соответственно, категория: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Мурманская обл., г. Кировск с подведомственной территорией, ул. Ботанический сад, в границах, указанных в прилагаемой к договорам выписке из ЕГРН; разрешенное использование: гостиничное обслуживание;

Земельные участки согласно пункту 1.3 предоставлены для строительства гостиничного комплекса коттеджного типа.

Пунктом 3.4 договоров предусмотрено, что в случае заключения инвестиционных соглашений в рамках реализации инвестиционных проектов, размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в сторону уменьшения.

В случае нарушения арендатором существенных условий договора, а также при возникновении задолженности по внесению установленной договором арендной платы и (или) пени, предусмотренной пунктом 5.2, в течение двух месяцев независимо от последующего внесения платежей арендодатель в силу пункта 6.2 имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор.

Согласно пункту 5.2 в случае неуплаты аренды в установленный срок арендатор выплачивает пени из расчета 0,05% от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2.

Администрация и Общество (инвестор) 02.10.2017 заключили инвестиционные соглашения № 01-110/87 и № 01-110/86, согласно которому стороны обязались совместными действиями обеспечить реализацию инвестиционных проектов «Строительство гостиничного комплекса коттеджного типа на земельном участке 51:16:0020101:28 в г. Кировске Мурманской области в районе ул. Ботанический сад» и «Строительство гостиничного комплекса коттеджного типа на земельном участке 51:16:0020101:29 в г. Кировске Мурманской области в районе ул. Ботанический сад» соответственно.

В пункте 5.3.2 инвестиционных соглашений указано, что Администрация имеет право не производить инвестору компенсацию, предусмотренную решением совета депутатов г. Кировска от 25.02.2016 № 9 «Об отдельных вопросах регулирования инвестиционной деятельности в городе Кировске, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Решение № 9). В случае нарушения им соглашения и отступления инвестором от согласованного сторонами инвестиционного проекта понижающий коэффициент, предусмотренный названным решением, не применяется с 1-го числа месяца квартала, в котором инвестором нарушены условия соглашения.

В соответствии с пунктом 9.2 соглашения заключаются на срок действия договора аренды земельного участка, на котором организовано строительство комплекса, и прекращают свое действие при прекращении договора аренды земельного участка; досрочное расторжение договора аренды земельного участка является основанием для досрочного расторжения инвестиционного соглашения в одностороннем порядке по инициативе лица, инициирующего расторжение договора аренды.

На основании заявлений Общества и актов об отсутствии нарушений инвестиционных соглашений Администрация и Общество заключили соглашения о зачете встречных требований в рамках инвестиционных соглашений:

1. По инвестиционному соглашению № 01-110/86:

– соглашение от 24.11.2017 за период с 11.09.2017 по 31.12.2017 сумма задолженности – 1522 руб. 96 коп.;

– соглашение от 15.03.2018 за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 сумма задолженности – 1251 руб.;

– соглашение от 15.06.2018 за период с 01.04.2018 по 30.06.2018 сумма задолженности – 1251 руб.;

– соглашение от 07.09.2018 за период с 01.07.2018 по 30.09.2018 сумма задолженности – 1251 руб.;

– соглашение от 23.11.2018 за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 сумма задолженности – 1251 руб.;

– соглашение от 15.06.2019 за период с 01.04.2019 по 30.06.2019 сумма задолженности – 1251 руб.

2. По инвестиционному соглашению № 01-110/87:

– соглашение от 24.11.2017 за период с 11.09.2017 по 31.12.2017 сумма задолженности – 1174 руб. 17 коп.;

– соглашение от 15.06.2018 за период с 01.04.2018 по 30.06.2018 сумма задолженности – 964 руб. 50 коп.;

– соглашение от 07.09.2018 за период с 01.07.2018 по 30.09.2018 сумма задолженности – 964 руб. 50 коп.;

– соглашение от 23.11.2018 за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 сумма задолженности – 964 руб. 50 коп.;

– соглашение от 15.06.2019 за период с 01.04.2019 по 30.06.2019 сумма задолженности – 964 руб. 50 коп.

Администрация в иске сослалась на нарушение Обществом во 2 квартале 2020 года условий инвестиционных соглашений № 01-110/86 и № 01-110/87, а именно: ежеквартальная информация, определенная пунктом 3.1.7.2, для контроля исполнения инвестиционного соглашения представлена с нарушением сроков, а также виды работ, указанные в отчете о выполнении работ по инвестиционным соглашениям, не соответствуют отчетному периоду.

В связи с нарушениями условий договоров, невнесением более двух месяцев арендной платы за пользование земельными участками Администрация приняла решение об их расторжении в одностороннем порядке, о чем направила Обществу письма от 24.03.2021 № 01-793 и № 01-796 предложила погасить задолженность, освободить земельные участки и передать их по акту приема-передачи Администрации.

В связи с расторжением договоров аренды Обществу также направлены письма от 24.03.2021 № 01-791 и № 01-796 с уведомлением о расторжении инвестиционных соглашений.

Поскольку направленные Обществу претензии об оплате задолженности по договорам аренды остались без удовлетворения, Администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Общество, в свою очередь, заявило встречный иск, в котором, указав на невозможность использования участков по обстоятельствам, зависящим от Администрации, просило взыскать с последней убытки в размере стоимости работ по проектированию и сопровождению экспертизы проекта.

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что Общество не использовало и не могло использовать участки для целей инвестиционных соглашений по обстоятельствам, зависящим от Администрации, счел требования Администрации безосновательными, требования Общества – правомерными, в связи с чем отказал в удовлетворении первоначального иска, встречный иск удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции, повторно изучив представленные в материалы дела доказательства, счел решение суда первой инстанции подлежащим отмене, удовлетворил при этом первоначальный иск и отказал в удовлетворении встречного.

Суд округа, изучив материалы дела и доводы жалобы, проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности, своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса). Из указанных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер.

Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку (штраф, пеня).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее – Постановление № 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

По общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков) (пункт 39 Постановления № 6).

Всесторонне, полно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, в том числе заявление ФИО2, поступившее в Администрацию 25.10.2018, о намерении произвести работы по благоустройству выявленной на арендуемом участке фонтанирующей скважины за счет личных средств и просьбой согласовать проведение таких работ; поступившую в Администрацию 19.11.2017 в электронном виде от генерального директора Общества ФИО2 схему планировочной организации земельного участка, на которой отражены ЛЭП. Указанное свидетельствует о том, что до момента разработки проектной документации Общество знало о наличии на участках ЛЭП, однако для разрешения данного вопроса к Администрации не обращалось; акты от 09.10.2018 натурного обследования зеленых насаждений на территории спорных участков, в которых отражено, что участки частично расположены в границах охранной зоны линейного объекта – воздушной ЛЭП, подлежащей выносу за границы земельного участка при реализации мероприятий по обеспечению наличия магистральных инженерных коммуникаций (электро-, водо-, теплоснабжение, водоотведение) и транспортной инфраструктуры, достаточных и необходимых для строительства и ввода в эксплуатацию объекта инвестирования в соответствии с пунктом 4.1.2 инвестиционных соглашений. Судом приняты во внимание присутствие представителя Общества на совещании, проведенном Администрацией 17.07.2019, и отсутствие от него возражений по срокам выноса ЛЭП и возможности начала работ на спорных участках; установил отсутствие внесения Обществом со второго квартала 2020 года арендной платы по договорам аренды, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска.

Также судом апелляционной инстанции правомерно принято во внимание, что каких-либо претензий, писем о невозможности исполнения своих обязательств по инвестиционным соглашениям ввиду нахождения на участках ЛЭП и фонтанирующей скважины, приостановлении своих обязательств до момента выноса ЛЭП и до момента разрешения вопроса о дальнейшем использовании скважины либо заявлений об утрате интереса к исполнению инвестиционных соглашений в результате неисполнения/несвоевременного исполнения обязательств со стороны Администрации Общество в период действия договоров аренды в адрес Администрации не направляло. Кроме того, Общество в установленном законом порядке не отказывалось от исполнения обязательств по инвестиционным соглашениям и договорам аренды; доказательств обратного материалы дела не содержат.

Вопреки утверждению подателя жалобы, Обществу было известно о наличии обстоятельств, свидетельствующих о переносе срока исполнения обязательств, вместе с тем Общество не реализовало предусмотренное статьей 328 ГК РФ право на приостановление исполнения своего обязательства или отказ от исполнения этого обязательства, а продолжало исполнять принятые на себя обязательства.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьями 12, 15 ГК РФ, пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отметив при этом, что лицо, требующее возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ должно доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязанностей, размер причиненных истцу убытков, причинно-следственную связь между ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей и причиненными убытками, с учетом перечисленных фактических обстоятельств не установил совокупности условий, в частности, причинно-следственной связи между действиями Администрации и возникшими у Общества убытками, необходимых для возложения на Администрацию по встречному иску ответственности в виде возмещения убытков.

Доводы заявителя кассационной жалобы со ссылкой на нарушение судом единообразия судебной практики отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам, с учетом представленных доказательств.

Кроме того, доводы кассационной жалобы не опровергают правомерности выводов апелляционного суда, а лишь выражают несогласие с ними, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление иных обстоятельств, что на стадии кассационного обжалования недопустимо.

При вынесении обжалуемого постановления суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дал оценку доводам и возражениям участвующих в деле лиц, правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию неверного решения по существу спора, сделанные судом выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

В связи с этим кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2024 по делу № А42-7654/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис» – без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Ю.С. Баженова

 А.В. Кадулин