АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3689/17 

Екатеринбург

07 июля 2017 г.

Дело № А47-9557/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2017 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Татариновой И. А., Полуяктова А. С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дроздовой Натальи Андреевны (далее – предприниматель Дроздова Н.А., истец) на решение  Арбитражного суда Оренбургской области от 10.01.2017 по делу № А47-9557/2016 и постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 15.03.2017 по тому же делу.

	Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

	Предприниматель Дроздова Н.А. обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее – Комитет, ответчик) об урегулировании преддоговорного спора, возникшего при заключении договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества – нежилого помещения № 2, площадью 123,4 кв. м, и помещения № 3, площадью 105,3 кв. м, расположенных по адресу: город Оренбург, ул. Джангильдина, д. 11, общей площадью 228,7 кв. м, и определении цены приобретения имущества с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в сумме 2 459 027 руб. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие «Муниципальный имущественный фонд» Муниципального образования «Город Оренбург».

Решением суда от 10.01.2017 (судья Кофанова Н.А.) в удовлетворении иска отказано. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2017 (судьи Боглановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Пирская О.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Дроздова Н.А. просит судебные акты  отменить, ссылаясь на нарушение  ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Как указывает заявитель, разрешая спор об урегулировании разногласий по договору, судом не указано в резолютивной части в какой редакции действуют условия договора, по которым у сторон возникли разногласия. По мнению предпринимателя Дроздовой Н.А., им согласованы виды и стоимость предполагаемых неотделимых улучшений.

Как установлено судами,  с согласия Комитета от 27.08.2012 № 1-28/4229, на основании протокола от 11.10.2012 № 1 проведения открытого аукциона по извещению № 300812/0114740/01 на право заключения договора аренды муниципального нежилого фонда г. Оренбурга по лоту № 1 между МУП «Муниципальный имущественный фонд» (арендодатель) и предпринимателем Дроздовой Н.А. (арендатор) оформлен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 06.11.2012 № 243, по условиям которого предпринимателю в аренду на срок с 12.11.2012 по 11.11.2017 переданы нежилое помещение № 2, площадью 123,4 кв. м, номера на поэтажном плане 12-22, и нежилое помещение № 3, площадью 105,3 кв. м, расположенные по адресу: город Оренбург, ул. Джангильдина, д. 11, общей площадью 228,7 кв. м, для осуществления медицинской деятельности.

 По акту приема-передачи помещения от 12.11.2012 указанные нежилые помещения переданы предпринимателю Дроздовой Н.А. 

 Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга № 243 от 06.11.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке.

 Дополнительным соглашением от 12.02.2016 № 4-992а-12281/6723/6743 в договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга № 243 от 06.11.2012 внесены изменения, произведена замена арендодателя с МУП «Муниципальный имущественный фонд» на Комитет, изменены условия внесения арендной платы. 

Предприниматель Дроздова Н.А. обратилась с заявлением о намерении воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемых помещений.

 Письмом от 21.06.2016 № 1-28/2848 Комитет сообщил предпринимателю Дроздовой Н.А. о проведении независимой рыночной оценки выкупаемого недвижимого имущества, определении стоимости продажи имущества в размере 5 161 017 руб. (без учета НДС).

Письмом от 08.07.2016 № 3246 Комитетом в адрес предпринимателя Дроздовой Н.А. направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения № 2, площадью 123,4 кв.м, и помещения № 3, площадью 105,3 кв.м, расположенных по адресу: город Оренбург, ул. Джангильдина, д. 11.

Предприниматель Дроздова Н.А., не возражая против определенной Комитетом рыночной стоимости выкупаемого имущества, ссылаясь на п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ заявила о необходимости зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений и направила Комитету протокол разногласий.

Согласно справке о стоимости выполненных работ и затрат от 29.09.2015

№ 1, локальному сметному расчету № 1, акту о приемке выполненных работ за сентябрь 2015, стоимость строительных работ составила 2 459 027 руб.

Письмом от 16.08.2016 № 1-28/3942 Комитет отклонил предложенные предпринимателем Дроздовой Н.А. условия о цене заключаемого договора купли-продажи, сославшись на отсутствие указания в заявлении о приватизации муниципального имущества о предполагаемом зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений, на определение цены выкупаемого имущества, который в установленном порядке предпринимателем не оспорен.

Отсутствие между сторонами соглашения о выкупной стоимости недвижимого имущества явилось основанием для обращения предпринимателя Дроздовой Н.А. в арбитражный суд с рассматриваем иском.

Суды, отказывая в удовлетворении требований, указали, что соответствие истца требованиям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ,  не оспаривается; разногласия сторон возникли относительно возможности зачета в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем Дроздовой Н.А. При этом суды пришли к выводу о том, что оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений не имеется в силу отсутствия согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений и согласования их стоимости. Суды также пришли к выводу о непредставлении истцом достоверных доказательств факта производства неотделимых улучшений за собственный счет, а также расходов и стоимости неотделимых улучшений.

	Наряду с этим судами не учтено следующее.

       В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом  или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 того же Кодекса).

Согласно  ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших  при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить его в резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

В постановлении Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 указано, что  разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В нарушение вышеуказанных норм судом принято решение об отказе в иске, вследствие чего спор остался неразрешенным.

Поскольку спор по существу заявленных требований не рассмотрен, в результате чего  не была достигнута цель обращения предпринимателя Дроздовой Н.А. в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, установить обстоятельства дела, исследовать доводы сторон и дать оценку представленным в их обоснование доказательствам, разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

	Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Оренбургской области от 10.01.2017 по делу № А47-9557/2016 и постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 15.03.2017 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

	Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           В.А. Купреенков 

Судьи					           И.А. Татаринова 

                                                                                             А.С. Полуяктов