ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-16811/2025

город Ростов-на-Дону

13 октября 2025 года

15АП-10042/2025

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Абраменко Р.А.,рассмотрев в порядке упрощенного производства апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Ростовской области         по делу № А53-16811/2025 (резолютивная часть от 21.07.2025)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1 предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору от 10.07.2018 №18/060 за период с 01.06.2023 по 31.03.2025 в размере 80 378,87 руб., пени за просрочку платежей с 21.02.2022 по 31.03.2025 в размере 16 977,43 руб.; об обязании возвратить по акту земельный участок общей площадью 250 00 кв.м. с кадастровым номером 61:55:0021301:4, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, в районе реки ФИО2.

Дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства согласно правилам, предусмотренным положениями главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

21.07.2025 судом первой инстанции принято решение путем подписания резолютивной части, в соответствии с которой с ИП ФИО1 в пользу комитета взыскана задолженность по договору аренды №18/060 от 10.07.2018 за период с 01.06.2023 по 31.03.2025 в размере 80 378,87 руб., пени в размере 15 585,44 руб. по состоянию на 31.03.2025; на ИП ФИО1 возложена обязанность вернуть комитету земельный участок с кадастровым номером 61:55:0021301:4 по акту приема-передачи; в остальной части иска отказано; с ИП ФИО1 в доход федерального бюджета взыскано 24 857 руб. государственной пошлины

07.08.2025 в связи с поступлением апелляционной жалобы судом первой инстанции изготовлено мотивированное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ИП ФИО1 указывает, что 11.10.2018 предприниматель переуступил свои права и обязанности по договорам аренды №18/059 и №18/060 ФИО3 Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды зарегистрировано в ЕГРН. Соглашение возможно было расторгнуть только по соглашению сторон либо по решению суда. О признании соглашения незаконным комитет в суд не обращался. Истец обратился в Новочеркасский городской суд с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, однако производство по делу было прекращено ввиду смерти ответчика (дело № 2-4192/2024~М-3621/2024). С аналогичными требованиями комитет обратился к ИП ФИО1 При этом договор аренды от 10.07.2018 № 18/060, согласно сведениям в ЕГРН, является действующим. Истец на расторжение договора аренды земельного участка от 10.07.2018 № 18/060 не подавал. 

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам. 

Апелляционная жалоба рассмотрена без вызова сторон. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №18/060 от 10.07.2018, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, из состава земель земли населённых пунктов (категория земель) с кадастровым номером 61:55:0021301:4, находящийся по адресу Ростовская область; г. Новочеркасск, в районе реки ФИО2, на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов о приеме заявок на участие в аукционе по продаже земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и признании претендентов участниками аукциона от 29.06.2018 N? 01/аук08/2018 для использования под сенокос и пашню, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (приложение №1), являющегося неотъемлемой частью договора, общей площадью 250000 кв.м (п. 1.1 договора).

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды участка установлен с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи до 10.07.2023.

В силу п. 3.1 договора размер арендной платы за год за участок составил 35 000 руб. Арендная плата арендатором вносится ежемесячно равными частями не позднее 20 числа отчетного месяца (п. 3.2 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ на дату расчета за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора).

10.07.2018 земельный участок с кадастровым номером 61:55:0021301:4 передан ИП ФИО1 по акту приема-передачи.

Между ИП ФИО1 (сторона 1) и ФИО3 (сторона 2) заключен договор о переуступке от 11.10.2018, согласно которому сторона-1 уступила, а сторона-2 приняла на себя солидарно права и обязанности арендатора по договору аренды №18/060 от 10.07.2018 земельного участка из земель населенных пунктов (категория земель) с кадастровым номером 61:55:0021301:4 (п. 1 соглашение об уступке). Дополнительным соглашением от 29.11.2022, заключенным между комитетом и ФИО3, увеличен срок действия договора аренды №18/060 от 10.07.2018 до 10.07.2026.

Как указано в исковом заявлении, в результате нарушений условий договора аренды за предпринимателем образовалась задолженность по арендной плате за земельный участок за период с 01.06.2023 по 31.03.2025 в размере 80 378,87 руб., начислены пени в размере 16 977,43 руб.

В целях досудебного урегулирования спора комитет направил в адрес ИП ФИО1 претензию от 02.04.2025 с требованием оплатить задолженность и пени, которая последним оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым  иском.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключения из этого правила предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание, что в определении Верховного суда Российской Федерации N 308-ЭС22-2357 от 05.07.2022 по делу N А32-37905/2020 рассмотрен правовой вопрос о допустимости (либо невозможности) перенайма по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов на основании норм статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду установления запрета такого перенайма положений статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно данному определению, в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - Закон N 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 N 14686/10 и от 11.03.2014 N 16034/13, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021 N 310-ЭС21-17478).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Поскольку спорный земельный участок с кадастровым номером 61:55:0021301:4 был предоставлен ответчику на основании договора аренды №18/060 от 10.07.2018, заключенного на торгах (протокол от 29.06.2018 №01/аук08/2018), соглашение об уступке от 11.10.2018 заключено после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской (в редакции Закона N 42-ФЗ), апелляционная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что на них распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 422 Гражданского кодекса Российской); к ФИО3 право аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:55:0021301:4 могло перейти только при проведении торгов.

Поскольку заключение договора аренды было возможно только путем проведения торгов, ИП ФИО1 как победитель торгов не вправе был передавать права и обязанности арендатора ФИО3; обязательства по договору аренды предприниматель должен был исполнять лично. Иное повлекло ситуацию, при которой передача земельного участка с кадастровым номером 61:55:0021301:4 ФИО3 произошла в обход конкурентных процедур (путем заключения соглашения об уступке от 11.10.2018 без проведения торгов и предложения земельных участков в аренду иным участникам оборота). 

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения соглашения об уступке от 11.10.2018 в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила ответчику по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений. Доводы апеллянта об обратном основаны на неверном толковании вышеуказанных норм права.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78 Постановления № 25).

В этой связи, соглашение об уступке от 11.10.2018, при заключении которого был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы. Последствием недействительности ничтожного соглашения об уступке является восстановление арендных отношений между комитетом и предпринимателем.

Доводы апеллянта о том, что договор об уступке от 11.10.2018 возможно было расторгнуть только по соглашению сторон, либо по решению суда, подлежат отклонению, поскольку недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом того, что ничтожная сделка является недействительной с момента ее совершения и является таковой вне зависимости от признания ее недействительной судом по отдельному иску, истечение того или иного времени с момента начала исполнения ничтожной сделки не способно привести к ее исцелению, породить действительность сделки.

Указанные выше обстоятельства не препятствуют комитету в судебном порядке требовать именно от предпринимателя как лица, фактически принявшего в пользование публичный земельный участок, платы за пользование в спорный период. Право органа местного самоуправления следует из положений статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих принцип платности землепользования. Принцип платности использования земли призван обеспечить эффективное использование земли, в том числе земли, находящейся в публичной собственности (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.06.2019 N 1629-О и от 30.09.2019 N 2436-О). 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на определенный договором срок. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя по передаче объекта аренды в фактическое пользование арендатора. Арендная плата подлежит внесению только за период, в котором арендодателем обеспечивалась возможность фактического пользования арендатором объектом аренды (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

С арендатора нельзя взыскать арендную плату, если он не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества в результате противоправных действий арендодателя. Невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (пункт 5 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункт 4 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

Материалами дела подтвержден факт надлежащего исполнения комитетом обязанности по передаче предпринимателю в арендное пользование земельного участка с кадастровым номером 61:55:0021301:4. ИП ФИО1 не представил доказательств того, что в исковой период комитет не обеспечил ему возможность фактического пользования земельным участком, что он не мог пользоваться ими в соответствии с условиями договора аренды или его целевым назначением в результате противоправных действий комитета.

Неиспользование предпринимателем земельного участка в рассматриваемом случае произошло по зависящим от него самого обстоятельствам (заключение ничтожного соглашения об уступке от 11.10.2018), поэтому не могло освободить его от исполнения обязанности по внесению арендной платы. 

Наличие в ЕГРН незаконной записи о соглашении об уступке от 11.10.2018 само по себе не может воспрепятствовать исполнению обязанности по внесению арендной платы по договору аренды. Комитет вправе требовать от предпринимателя исполнения соответствующей обязанности за период с момента передачи земельного участка до момента его фактического возврата публичному собственнику.

Отыскиваемая задолженность является следствием ненадлежащего исполнения ИП ФИО1 обязанности по внесению платы по договору аренды. Произведенный комитетом зачет в счет этой платы поступивших от ФИО3 арендных платежей не исключил обязанность предпринимателя по внесению арендной платы в остальной ее части. 

У комитета отсутствуют законные основания для предъявления требования по внесению арендных платежей за земельный участок к ФИО3 Её взаимоотношения с предпринимателем связанны с последствиями недействительности (ничтожности) соглашение об уступке от 11.10.2018, в предмет исследования и оценки по настоящему делу не входят.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.02.2025 по делу N А53-24272/2023, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2023 по делу N А32-42507/2021

Расчет взыскиваемых комитетом арендных платежей предпринимателем не оспорен, проверен судом первой инстанций и признан верным как соответствующий условиям договора №18/060 от 10.07.2018.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 21.02.2022 по 31.03.2025 в размере 16 977,43 руб. 

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств. 

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый календарный день просрочки. 

Факт просрочки установлен судом, доказательств внесения арендной платы в материалы дела не представлено. В этой связи требование о взыскании пени является обоснованным. 

Ответчик, возражая против удовлетворения требования о взыскании пени, заявил ходатайство о пропуске срока исковой давности.

Суд первой инстанции с учетом положений статей 196 - 202 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что исковые требования в части взыскания пени подлежат удовлетворению за период с 21.06.2023 по 31.03.2025 (крайняя дата начисления, заявленная истцом), поскольку пени за период с 20.04.2022 по 20.06.2023 истцом не начислялись, ввиду наличия переплаты. Каких-либо доводов в указанной части истцом не приведено (части 5, 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), комитетом решение суда в части определенного судом к взысканию размера пени не оспаривается.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции самостоятельно произведен перерасчет пени за период с 21.06.2023 по 31.03.2025 (крайняя дата начисления, заявленная истцом), размер которой составил 15 585,44 руб. Арифметическая правильность расчета участвующими в деле лицами не оспорена (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Апелляционный суд проверил расчет суда первой инстанции и признал его не нарушающим прав ответчика. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование комитета о взыскании с предпринимателя задолженности в размере 80 378,87 руб., пени в размере 15 585,44 руб. по состоянию на 31.03.2025.

Комитетом заявлено требование об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 61:55:0021301:4 по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договором аренды от 10.07.2018 №18/060 установлен срок его действия до 10.07.2023. 

Поскольку договор прекратил свое действие, постольку суд возложил на предпринимателя обязанность освободить земельный участок и вернуть его комитету по акту приема-передачи.

Доводов о незаконности решения суда в указанной части ответчиком в апелляционной жалобе не приведено.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело. 

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции. 

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено. 

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы (платежное поручение №702159 от 01.08.2025) подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272.1   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-16811/2025 (резолютивная часть от 21.07.2025) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

   Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления, по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                                                                                             Р.А. Абраменко