АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-39077/24

21 марта 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 21 марта 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Власенко А.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агроком Холдинг» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании 28 806 817,67 руб.,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 24.09.2024; 

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 19.12.2024;

установил:

Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью обществу «Агроком Холдинг» (далее - Общество, ООО «Агроком Холдинг») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.06.2018 № 1685 по основному долгу за период с 01.04.2024 по 30.09.2024 в размере 27 910 063,97 руб., по пени за период с 01.04.2024 по 30.09.2024 в сумме 896 753,70 руб., о расторжении договора аренды земельного участка от 15.06.2018 № 1685.

Представитель истца поддержал исковые требования в части взыскания задолженности и пени.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенных в отзыве. 

В судебном заседании 03.03.2025 объявлен перерыв до 11.03.2025 до 15 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между Управлением и открытым акционерным обществом «Аэропорт Ростов-на-Дону» (далее - Аэропорт) был заключен договор аренды федерального имущества № 1685. 

Согласно пункту 1.1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0020202:56, площадью 170409 кв. м, местоположение: 

<

...>, вид разрешенного использования: здания и сооружения, технологически связанные с эксплуатацией воздушного транспорта (далее - Участок). Земельный участок предоставляется в границах, указанных в выписке из ЕГРН на Участок, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Между Аэропортом и ООО «Агроком Холдинг» заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 1685 от 15.06.2018, которое распространяет свое действие на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020202:56, о чем внесена соответствующая регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № 61:44:0020202:56-61/223/2023-9 согласно выписке).

В соответствии с п. 2.1. договора срок аренды установлен с 16.03.2021 по 19.04.2067.

29.04.2021 ввиду заключения между Аэропортом и ООО «Агроком Холдинг» соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды участка, находящегося в федеральной собственности № 1685 от 15.06.2018 между Управлением и ООО «Агроком Холдинг» было заключено дополнительное соглашение к Договору. 

По условиям данного Дополнительного соглашения от 29.04.2021 Территориальное управление предоставило, а ООО «Агроком Холдинг» приняло во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов кадастровым номером 61:44:0020202:56 площадью 170 409 кв. м, местоположение: 

<

...>, вид разрешенного использования: здания и сооружения, технологически связанные с эксплуатацией воздушного транспорта.

Первоначальная оценка стоимости аренды земельного участка проводилась в рамках договора заключенного между Управлением и ОАО «Аэропорт Ростов-на-Дону».

Ввиду того, что с момента проведения первоначальной оценки стоимости права аренды срок действия отчета истек в 2022 году, истцом была проведена новая оценка рыночной стоимости права аренды исходя из вида разрешенного использования: здания и сооружения, технологически связанные с эксплуатацией воздушного транспорта

В соответствии с отчетом № 73 от 18.07.2022 рыночная стоимость права временного владения и пользования на условиях аренды земельным участком составила 482 852 700 руб., ежегодный размер арендной платы за год по результатам вышеуказанного отчета составил 10 730 060 руб.

23.03.2023 и 12.04.2023 в адрес истца поступили письма ООО «Агроком Холдинг» исх.№ 102-АГХ, исх.№ 191-АГХ, в котором общество просило произвести в связи с планируемым размещением автовокзального комплекса на территории арендуемого земельного участка об установлении следующих видов разрешенного пользования:

-7.2.2. Обслуживание перевозок пассажиров;

-7.2.3. Стоянки транспорта общего пользования;

-4.4. Магазины;

-4.9.1.1. Заправка транспортных средств;

-4.9.1.2. Обеспечение дорожного отдыха;

-2.7.1. Хранение автотранспорта;

-3.1.1. Предоставление коммунальных услуг;

-4.2. Объекты торговли;

-4.3. Рынки;

-4.7. Гостиничное обслуживание;

-4.9. Служебные гаражи;

-4.9.1.3. Автомобильные мойки;

-4.9.1.4. Ремонт автомобилей.

Между Территориальным управлением и ОАО «Агроком Холдинг» было заключено Дополнительное соглашение № 61-70 от 21.06.2023, которым в предмет Договора были внесены изменения, касающиеся видов разрешенного пользования земельного участка.

Пунктом 1.1. Дополнительного соглашения № 61-70 от 21.06.2023 был изложен в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0020202:56 площадью 170 409 кв.м, местоположение: 

<

...>, вид разрешенного пользования: Хранение транспорта, предоставление коммунальных услуг, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), рынки, магазины, гостиничное обслуживание, служебные гаражи, заправка транспортных средств, обеспечение дорожного отдыха, автомобильные мойки, ремонт автомобилей, обслуживание перевозок пассажиров, стоянки транспорта общего пользования (РНФИ П11610001314).

Согласно пункту 9 Правил N 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.  

С 1 января 2024 года ввиду внесения изменений в вид разрешенного использования земельного участка Управление изменило порядок расчет размера арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка согласно сведениям из ЕГРН составила 2 136 323 908,05 руб., годовой размер арендной платы за 2024 год исходя из 3% от кадастровой стоимости составил 64 089 717,24 руб., исходя из чего, размер квартальной арендной платы в 2024 году составил 16 022 429,31 руб.

В нарушение принятых на себя обязательств, ответчик арендную плату вносил по расчету исходя из отчета оценки, в связи с чем образовалась задолженность за период с 01.04.2024 по 30.09.2024 в размере -27 910 063,97 руб.

В связи с образовавшейся задолженностью истоцм в адрес в адрес арендатора была направлена претензия № 61-СЦ-12/10485 от 12.08.2024, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Управления в суд с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о возможности частичного удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

Пунктом 1 стати 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, а также иная плата, предусмотренная ЗК РФ.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Обязанность по доказыванию факта внесения арендной платы возложена на ответчика, который должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами обстоятельство выполнения им обязательств по договору аренды.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указывает, что в соответствии с п. 10 Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее – Правила) в пункте 3.6 Дополнительного соглашения указано, что размер арендной платы изменяется при изменении рыночной стоимости права земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет.

Ответчик считает, что истец не вправе изменять арендную плату, установленную на основании отчета об оценки, ранее, чем через пять лет.

Вместе с тем, данный пункт не распространяется на внесения изменения в договор в части изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Как видно из материалов дела, отчет об оценке производился до внесения изменений в договор и производился исходя из вида разрешенного использования земельного участка: здания и сооружения, технологически связанные с эксплуатацией воздушного транспорта.

Абзацем 8 Правил в редакции № 15 от 10.02.2023 установлено, что в случае уточнения предусмотренных пунктами 3 и 5 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение указанных условий. В этом случае предусмотренное абзацем первым настоящего пункта положение об изменении арендодателем в одностороннем порядке арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется.

В настоящее время размер арендной платы за земельный участок определяется на основании подпункта «е» пункта 3 Правил в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя, в том числе, из принципа экономической обоснованности. Согласно ему арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой он отнесен, и вида его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и предоставляемых им субсидий. (Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2018 № 1-АПГ18-14).

При таких обстоятельствах, следует признать, что ввиду изменения вида разрешенного использования земельного участка арендодатель правомерно изменил порядок расчета арендной платы.

С учетом того, что доказательств выполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности за период с 01.04.2024 по 30.09.2024 в размере 27 910 063,97 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика за нарушение сроков внесения арендной платы пени за период с 01.04.2024 по 30.09.2024 в сумме 896 753,70 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.2. вышеуказанного договора, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Факт просрочки установлен судом, доказательств внесения арендной платы в материалы дела не представлено. В этой связи суд считает требования о взыскании пени обоснованными.

Расчет размера пени за нарушение обязательств не превышает сумму неустойки, рассчитанную исходя их условий договора и действующих в соответствующие периоды ключевых ставок, в связи с чем требование истца о взыскании с ответчика пени за период с 01.04.2024 по 30.09.2024 в сумме 896 753,70 является обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Управлением также заявлено требование о расторжении договора аренды.

Судом требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения ввиду следующего.  

Частью первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно части второй названной статьи другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса могут быть установлены договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 6.1. договора указано, что все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме

Однако истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял обществу такое предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Вместе с тем, в направленной ответчику претензии ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате и о возможности обрушения в суд с требованием о расторжении договора. Предложение расторгнуть договор в добровольном порядке в данном предупреждении не содержалось.

Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанной части судом требование оставлено без рассмотрения.

Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. 

Учитывая, что требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения и не доказано истцом нарушения арендатором существенных условий данного договора, суд не находит оснований для досрочного принудительного возврата земельного участка.

Расходы по уплате государственной пошлине по иску согласно части 1 статьи 110 Кодекса относятся на истца, который на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроком Холдинг» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 27 910 063,97 руб. долга, 896753,7 руб. пени.

В части требований о расторжении договора аренды исковое заявление оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроком Холдинг» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 513 068 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяПалий Ю. А.