АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-10723/23

06 августа 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   23 июля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            06 августа 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Каспаровым М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья «Вега» (ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>) о признании права собственности отсутствующим, снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета,

при участии:

от истца ФИО2 по доверенности,

от ответчика: не явился,

от третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области: не явился,

от третьего лица Муниципального унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости Администрации города Ростова-на-Дону: не явился,

от третьего лица: ФИО3: не явился, 

 

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Вега» (далее также - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее также - Предприниматель) в котором в редакции уточненного иска (т.2 л.д. 100) просило признать право собственности Предпринимателя на нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0010501:4318 отсутствующим и снять его с кадастрового учета.

Заявленные требования мотивированы следующим. Товарищество осуществляет управление многоквартирным домом № 1/3 по улице Добровольского в городе Ростове-на-Дону. В составе многоквартирного дома учтено нежилое помещение, расположенное в подвале, принадлежащее на праве собственности Предпринимателю. Вместе с тем, в составе подвала многоквартирного дома указанное нежилое помещение отсутствует. Местоположение спорного нежилого помещения представляет собой единое пространство подвала и никаким образом не обособлено (отсутствуют внешние стены). Из указанного следует, что у Предпринимателя зарегистрировано право собственности на несуществующий объект недвижимого имущества. По общему правилу, установленному положениями Жилищного кодекса РФ, подвал относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, следовательно, регистрация права ответчика нарушает права Товарищества.

Изначально иск был предъявлен истцом к Управлению Росреестра по Ростовской области, процессуальный статус которого в процессе рассмотрения дела был изменен, и данное лицо было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица (т.2 л.д. 43,55).

Определением от 19 октября 2023 года (т.2 л.д. 84) суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – Муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации и оценки недвижимости Администрации города Ростова-на-Дону.

Также определением от 23 апреля 2024 года к участию в деле в качестве третье лица, не заявляющего самостоятельных требований, был привлечен ФИО3 – лицо продавшее Предпринимателю спорное нежилое помещение (т. 5 л.д.70).

Ответчик в возражениях на иск указывал следующее. Истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, поскольку управление многократным домом осуществляется им с 2005 года в то время как право на помещение было зарегистрирован в 2004 году, а переход права собственности к ответчику зарегистрирован в 2019 году. Истец злоупотребляет своим правом поскольку выставлял счета на оплату коммунальных услуг и получал плату. Отсутствие внешних ограждений нежилого помещения не свидетельствует о том, что не является таковыми подлежит снятию с кадастрового учета, а право прекращению. Истец не обосновал право на предъявление соответствующего иска (т. 5 л.д. 71).

В письменном отзыве третье лицо Управление Росреестра указывало на отсутствие правовых оснований предъявления требований к регистрирующему органу, а также дало пояснения по хронологии и основаниям осуществления учетно-регистрационных действий (т. 1 л.д. 72).

Муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации и оценки недвижимости Администрации города Ростова-на-Дону в письменном отзыве (т.2 л.д. 101) указывало на то, что инвентаризация многоквартирного дома была произведена в 2004 году на основании заявления застройщика. Претензий по качеству проведенной инвентаризации у заказчика не возникло. В требованиях истца просило отказать.

Треть лицом ФИО3 письменной позиции по делу не представил, о месте и времени судебного заседания извещался (т. 5 лл.д. 69), о причинах неявки не сообщил.

В соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса дело рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя истца, поддержавшего иск, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд установил следующие обстоятельства дела.

Строительство многоквартирного дома № 1/3 по улице Добровольского в городе Ростове-на-Дону осуществлялось ООО «Донстрой», которое было ликвидировано в 2009 году, в результате завершения процедуры банкротства .

02 июля 2004 года между ООО «Донстрой» и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве в отношении ФИО3 после ввода дома в эксплуатацию переходило право на комнату № 16 площадью 40,3 кв.м. в подвале (т.1 л.д.105).

02 сентября 2005 года стороны подписали акт приема-передачи комнаты № 16 (т.1 л.д. 108).

Указанные документы были представлены 16 ноября 2005 года ФИО3  на государственную регистрацию права (т.1 л.д. 102)

Учет нежилого помещения в государственном кадастре недвижимости был осуществлен на основании технического паспорта по состоянию на 18 июня 2004 года (т.1 л.д. 120, 131).

Нежилому помещению был присвоен кадастровый номер 61:44:0010501:4318.

По договору купли-продажи от 07 сентября 2019 года ФИО1 купила у ФИО3 нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0010501:4318 (т.1 л.д. 115).

Право собственности ответчика не нежилое помещение было зарегистрировано в ЕГРН 13 сентября 2019 года (т.1 л.д. 90).

Права на указанное нежилое помещение оспариваются Товариществом в рамках настоящего спора.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

1.Полномочия обращения товарищества собственников жилья с требованиями об оспаривании права.

Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.

В обязанности товарищества согласно статье 138 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в том числе входит осуществление управление многоквартирным домом и принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

Из указанного следует, что товарищество является формой гражданско правового объединения, в основе создания которого лежит общий интерес собственников помещений на управление, распоряжение, сохранение и содержание общего имущества многоквартирного дома.

То есть в отношении споров об общем имущество многоквартирного дома товарищество участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений (аналогичный вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.06.2006 N 1821/06).

По общему правилу, установленному в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, подавал многоквартирного дома является местом общего пользования многоквартирного дома.

В контексте рассматриваемых требований, истец оспаривает право ответчика на нежилое помещение, расположенное в подвале, ссылаясь на его фактическое отсутствие выступает именно в защиту общего имущества МКД.

2.Относительно довода о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Учитывая предмет рассматриваемого спора, срок исковой давности к заявленным требованиям не применим.

3.Оценка фактического существования объекта недвижимости и правовых последствий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу положений части 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в реестр сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных названным федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Реестр представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе, из реестра объектов недвижимости (пункт 1 части 2 статьи 7 Закона N 218-ФЗ).

Согласно частям 1 и 2 статьи 8 Закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений, перечень которых содержится в части 4 статьи 8 Закона N 218-ФЗ.

Объектом учета и права ответчика выступает нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0010501:4318.

В соответствии с положениями части 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса РФ, помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Схожее правовое понятие помещение содержится в статье 1 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Из указанных толкований следует, что основной определения является обособление нежилого помещения в составе родового объекта – здания.

Из технического паспорта следует, что учет был осуществлён в отношении нежилого помещения замкнутого контура, площадью 40,3 кв.м. в котором 2 стены являлись внешними стенами многоквартирного дома и 2 других стены имели самостоятельное определение в подвале.

Указанные стены образовывали контур помещения, при этом из технического паспорта следует, что стены помещения не имели между собой разрывов, а примыкали непосредственно друг к другу и крепились от полу к потолку подвала.

Судом по ходатайству истца была назначена экспертиза (т. 5 л.д. 3), в ходе которой эксперт пришел к выводу о том, что фактически спорно нежилое помещение в составе подавала многоквартирного дома отсутствует.

При проведении исследования эксперт, исходя из расстояний, отраженных в техническом паспорте осуществил построение предполагаемого контура нежилого помещения, в ходе которого им было установлено, что помимо внешних стен МКД две другие стены помещения отсутствует (т.5 л.д. 27-29).

Более значимым обстоятельном, установленным в ходе экспертного исследования является то, что никаких внешних признаков существования таких стен в принципе не имеется.

На месте прохождения стен отсутствует как следы примыкания к внешним стенам МКД, так и примыкания к полу и потолку подвала (т. 5 л.д. 30).

Обобщая изложенное, суд приходит к выводу, о том, что спорное нежилое помещение при возведении многоквартирного дома не существовало как самостоятельная обособленная вещь – нежилое помещение. Оно не находилось в эксплуатации ни у одного из титульных собственников на протяжении всего периода его учета, доказательств обратного суду не было представлено.

При этом суд отмечает несостоятельность ссылки ответчика, что спорное помещение было запроектировано в составе проектной документации дома. В подтверждение данных доводов ответчик представил в суд выкопировки из проектной документации с отображением спорного помещения (т.5 л.д. 66), вместе с тем контур спорного помещения нанесен ручкой в проект, без указания в тексте на внесение исправлении и на заверение данных исправлений

Также представленная ответчиком экспликация противоречит аналогичной представленной истцом, в которой не имеется дорисовок ручкой, равно как спорного помещения (т. 2 л.д. 91-94)

В судебной практике сложился устойчивый правовой подход, согласно которого право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).

Поскольку спорное нежилое помещение никогда не создавалось как самостоятельный объект недвижимого имущества и не обладает данными свойства на момент рассмотрения дела, то по суд полагает обоснованными требования истца о признании такого права отсутствующим и исключении сведений из ЕГРН.

4.Относительно доводов о злоупотреблении истцом правами.

Суд не может согласиться с суждением ответчика о том, что истец злоупотребляет своими правами.

Как уже отмечалось выше исковое заявление направлено на защиту интересов собственников помещений в МКД, на их право на общую долевую собственность, к числу которых относится подвал многоквартирного дома.

В контексте злоупотребления правом более очевидно данный факт относится к действиям самого ответчика, который будучи стороной договора купли-продажи приобрел несуществующие нежилое помещение, при этом в обязанности которого, при условии добросовестности его действий, должен был входить осмотр предмета купли продажи.

С учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы относят на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) на объект недвижимости с кадастровым номером 61:44:0010501:4318.

Снять с государственного кадастрового учета объект недвижимости с кадастровым номером 61:44:0010501:4318.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) в пользу товарищества собственников жилья «Вега» (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                     Волуйских И. И.