АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-1814/2023

г. Кострома

25 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25 октября 2024 года.

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания Наголкиной А.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление первого заместителя прокурора Костромской области в интересах муниципального образования Шарьинский муниципальный район Костромской области в лице главы муниципального образования Шарьинского муниципального района Костромской области к администрации Шарьинского муниципального района Костромской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Птицевод» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительными (ничтожными) пунктов 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4, 6.2 договора аренды земельного участка от 30.04.2021 № 12/т, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1,

от ответчиков: не явились,

установил:

первый заместитель прокурора Костромской области в интересах муниципального образования Шарьинский муниципальный район Костромской области в лице главы муниципального образования Шарьинского муниципального района Костромской области обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к администрации Шарьинского муниципального района Костромской области, обществу с ограниченной ответственностью «Птицевод» о признании недействительными (ничтожными) пунктов 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4, 6.2 договора аренды земельного участка от 30.04.2021 № 12/т в части расторжения во внесудебном порядке.

Определением от 06.06.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Костромской области.

Определением от 10.10.2023 судом к рассмотрению приняты уточенные исковые требования, истец просит признать недействительными (ничтожными) пункты 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4, 6.2 в части возможности расторжения и одностороннего отказа по инициативе арендодателя во внесудебном порядке от договора аренды земельного участка от 30.04.2021 № 12/т, заключенного между администрацией Шарьинского муниципального района Костромской области и  обществом  с ограниченной ответственностью «Птицевод». 

Определением от 21.05.2024 судом к рассмотрению приняты уточненные исковые требования, истец просит признать недействительными (ничтожными) пункты 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4, 6.2 в части возможности расторжения во внесудебном порядке или одностороннего отказа по инициативе арендодателя от договора аренды земельного участка от 30.04.2021 № 12/т, заключенного между администрацией Шарьинского муниципального района Костромской области и обществом  с ограниченной ответственностью «Птицевод». 

Истец исковые требования поддержал.

Ответчики явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Администрация ранее представила отзыв, в котором требования признала.

Общество отзыв на иск не представило.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв.

Стороны явку представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие сторон по делу. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

На основании протокола № 1 от 20.04.2021 в соответствии со ст. 39.12 Земельного кодекса РФ между администрацией Шарьинского муниципального района Костромской области и обществом с ограниченной ответственностью «Птицевод» заключен договор аренды земельного участка от 30.04.2021 № 12/т.

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 44:24:132905:229, имеющего местоположение: Российская Федерация, Костромская область, Шарьинский муниципальный район, Шангское сельское поселение, вдоль трассы Шарья-Пыщуг, левая сторона реки Чекмачка, с видом разрешенного использования – сельскохозяйственное использование общей площадью 398209 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 30.04.2021 по 30.04.2070 (49 лет). 

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.03.2022.

Согласно пункту 4.3.2 договора аренды арендатор имеет право передавать участок в субаренду с согласия арендодателя, при этом на субарендатора распространяются все права арендатора. Если договор заключен на срок более чем пять лет, передача участка в субаренду осуществляется без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами.

В силу пункта 4.3.3 договора аренды арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору с согласия арендодателя. В указанном случае ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи прав в залог. При этом заключение нового договора не требуется.

В соответствии с пунктом 4.3.4 переход прав и обязанностей по договору совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в случаях, установленных законами.

Согласно пункту 6.2 договора аренды досрочное расторжение договора или односторонний отказ от договора по инициативе арендодателя возможны: 

6.2.1 при задержке внесения арендной платы, в течение 5 банковских дней либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения,

6.2.2 при использовании участка с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями,

6.3.2 при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием,

6.3.4 при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации,

6.3.5 при передаче арендатором полученного по договору в пользование участка в субаренду, а также за передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам без согласия арендодателя, если договор заключен на срок менее чем пять лет, или без его уведомления, если договор заключен на срок более чем пять лет (нарушение условий, указанных в п. 4.3.2, 4.3.3).

6.3.6 в иных случаях, предусмотренных, действующим законодательством Российской Федерации.

Истец полагает, что условия, согласованные сторонами в пунктах 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4 договора аренды, пункта 6.2 в части возможности расторжения во внесудебном порядке или одностороннего отказа во внесудебном порядке по инициативе арендодателя от договора аренды земельного участка, не соответствуют законодательству и подлежат признанию арбитражным судом недействительными (ничтожными), как нарушающий явно выраженный запрет.

По мнению истца, наличие спорных пунктов договора аренды, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам, предоставление участка в субаренду, противоречат норме пункта 7 статьи 448 ГК РФ.

Кроме того, истец указал, что путем комплексного толкования пп. 6.2, 6.3, 4.1.1, 4.2.5 договора аренды в их системной взаимосвязи установлено, что положения п. 6.2 договора аренды допускают расторжение договора в одностороннем порядке и односторонний отказ от договора по инициативе арендодателя во внесудебном порядке, что является ничтожным соглашением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Принимая во внимание субъектный состав спора, суд признает за истцом процессуальное право на предъявление заявленного иска.

Гражданские права могут быть защищены способами, установленными законом, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (статья 12 ГК РФ).

На основании статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статей 166 (пункт 1) и 167 (пункт 1) ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75).

В пункте 7 статьи 448 ГК РФ определено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

На основании статей 39.11 (пунктов 1, 9, 13 и 16) и 39.12 (пункта 14) Земельного кодекса Российской Федерации решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

ООО «Птицевод» являлся единственным участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Протоколом от 20.04.2021 в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации данный аукцион признан несостоявшимся и комиссией принято решение о заключении договора с единственным участником. Признание в данном случае аукциона несостоявшимся не приравнивает к его непроведению, а подписание договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, является результатом аукциона.

При этом из подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заключение договора в таком порядке не дает арендатору права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Произвольная замена стороны в обязательстве в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, в условиях, когда земельный участок не подлежит передаче арендатору без проведения торгов.

Учитывая изложенное, требование истца о признании недействительными (ничтожными) пункты 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4 договора аренды земельного участка от 30.04.2021 № 12/т, заключенного между администрацией Шарьинского муниципального района Костромской и обществом с ограниченной ответственностью «Птицевод», подлежит удовлетворению. 

В отношении требования о признании недействительным (ничтожным) пункта 6.2 в части возможности расторжения договора во внесудебном порядке или одностороннего отказа от договора во внесудебном порядке по инициативе арендодателя от договора аренды земельного участка от 30.04.2021 № 12/т, суд приходит к следующим выводам. 

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Указанная норма устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет.

В п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования пункта 6.2 договора аренды земельного участка, суд приходит к выводу, что данный пункт не содержит условия о возможности расторжения договора аренды земельного участка во внесудебном порядке по инициативе арендодателя.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что вышеуказанное требование подлежит частичному удовлетворению - в виде признания недействительным (ничтожным) пункта 6.2 в части возможности одностороннего отказа арендодателя от договора аренды земельного участка от 30.04.2021 № 12/т, заключенного между администрацией Шарьинского муниципального района Костромской области и обществом с ограниченной ответственностью «Птицевод».

Согласно части 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Истец и Администрация освобождены от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем, в силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ, разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с одного ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Признать недействительными (ничтожными) пункты 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4, а также пункт 6.2 в части возможности одностороннего отказа от договора по инициативе арендодателя, договора аренды земельного участка от 30.04.2021                      № 12/т, заключенного между администрацией Шарьинского муниципального района Костромской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Птицевод» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Птицевод» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда в случае непредставления стороной сведений о добровольной уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья                                        Е.С. Кочеткова