ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-43244/2024

15 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Аносовой Н.В. судей Тойвонена И.Ю., Юркова И.В. при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания ФИО1 и ФИО2 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 01.10.2025 – 07.10.2025  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15015/2025) АО «Банк ДОМ.РФ» на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.2025 по обособленному спору № А56-43244/2024/разн.7 (судья Терешенков А.Г.), принятое по заявлению конкурсного управляющего ФИО3 о передаче права собственности в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ЖНК-Девелопмент»,  

заинтересованные лица: ФИО4, АО «Банк ДОМ.РФ», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ленинградской области,  

установил:

07.05.2024 АО «Банк ДОМ.РФ» (далее – Банк, кредитор) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании ООО «ЖНК-Девелопмент» (далее - должник,) несостоятельным (банкротом).  

Определением арбитражного суда от 20.05.2024 указанное заявление принято к производству.  

Определением арбитражного суда от 20.06.2024 (резолютивная часть которого объявлена 17.06.2024) в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО5. Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 113(7803) от 29.06.2024.  

Решением арбитражного суда от 03.10.2024 (резолютивная часть которого объявлена 23.09.2024) в отношении должника открыто конкурсное производство.  

Применены в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «ЖНК-Девелопмент» правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.  

Определением от 09.10.2024 (резолютивная часть которого объявлена 07.10.2024) суд прекратил полномочия руководителя должника ФИО6 Тем же определением, утвердил конкурсным управляющим ООО «ЖНК-Девелопмент» арбитражного управляющего ФИО3 (ИНН 

<

***>, регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих – 9276, адрес для корреспонденции: 191028, г.Санкт- Петербург, а/я 171), члена Ассоциации межрегиональной саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Содействие» (302004, г. Орел, ул.3-я Курская, д.15, пом. 6, офис 14), имеющего аккредитацию при ППК «Фонд развития территорий» № свидетельства 08- 84/2021.  

18.03.2025 (зарегистрировано 21.03.2025) в арбитражный суд через систему Мой арбитр поступило заявление от конкурсного управляющего ФИО3 о передаче права собственности, в котором просит:  

1. Передать на праве собственности ФИО4 (далее также - Участник), ДД.ММ.ГГГГ года рождения, индивидуальный жилой дом кадастровый номер 47:14:0501004:2045, общая площадь 68,25 кв. м., количество этажей 1, расположенный на земельном участке № 27 с кадастровым номером 47:14:0501004:918, площадью 650 кв. м., по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО Аннинское городское поселение, 

<

...>.  

2. Прекратить запись об ипотеке № 47:14:0501004:2045-47/097/2022-2 от 08.02.2022, установленную в пользу Акционерного общества «БАНК «ДОМ.РФ» в отношении индивидуального жилого дома с кадастровым номером 47:14:0501004:2045, общая площадь 85,7 кв. м., количество этажей 1, расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО Аннинское городское поселение, 

<

...>.  

3. Прекратить запись об ипотеке № 47:14:0501004:918-47/097/2021-3 от 12.02.2021, установленную в пользу Акционерного общества «БАНК «ДОМ.РФ» в отношении земельного участка № 27, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО Аннинское городское поселение, 

<

...>.  

Определением от 20.05.2025 суд передал на праве собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, индивидуальный жилой дом кадастровый номер 47:14:0501004:2045, общая площадь 68,25 кв. м., количество этажей 1, расположенный на земельном участке № 27 с кадастровым номером 47:14:0501004:918, площадью 650 кв. м., по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО Аннинское городское поселение, 

<

...>. Прекратил запись об ипотеке № 47:14:0501004:2045-47/097/2022-2 от 08.02.2022, установленную в пользу Акционерного общества «БАНК «ДОМ.РФ» в отношении индивидуального жилого дома с кадастровым номером 47:14:0501004:2045, общая площадь 85,7 кв. м., количество этажей 1, расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО Аннинское городское поселение, 

<

...>. Прекратил запись об ипотеке № 47:14:0501004:918-47/097/2021-3 от 12.02.2021, установленную в пользу Акционерного общества «БАНК «ДОМ.РФ» в отношении земельного участка № 27, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО Аннинское городское поселение, 

<

...>.  

АО «Банк ДОМ.РФ» не согласился с вынесенным определением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда изменить:  

- в описательной части - указать сведения о поданном АО «Банк ДОМ.РФ» отзыве и об изложенной в судебном заседании от 19.05.2025 представителем АО «Банк ДОМ.РФ» позиции относительно заявленных требований конкурсного управляющего,  

- в мотивировочной части - дать мотивированную оценку доводам АО «Банк ДОМ.РФ», изложенным в отзыве на заявление конкурсного управляющего,  

- в резолютивной части – указать не только о прекращении права залога АО «Банк ДОМ.РФ», но и о преобразовании требований Банка из залоговых в денежные и о приоритетном праве Банка на получение удовлетворения за счет средств, поступивших в конкурсную массу от ФИО4, согласно пункту 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве.  

По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции не рассмотрен отзыв Банка и не приняты во внимание доводы о том, что требования ФИО4, учитывая полную оплату жилого дома и земельного участка, удовлетворены путем передачи ей в собственность жилого дома и земельного участка, соответственно, требования последующего залогодержателя преобразуются в денежные и подлежат удовлетворению за счет денежных средств, поступивших от ФИО4 в конкурсную массу должника, в порядке пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, а именно, в размере шестидесяти процентов от поступивших от ФИО4 в счет оплаты жилого дома и земельного участка денежных средств.  

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 01.10.2025 представитель Банка доводы жалобы поддержал.  

Представитель конкурсного управляющего возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.  

Представитель ФИО4 оставил вопрос на усмотрение суда. 

Апелляционным судом объявлен перерыв в судебном заседании до 07.10.2025.  

После перерыва представитель Банка подал письменные пояснения. Правовые позиции сторон по делу не изменились.  

Законность и обоснованность определения суда проверены в апелляционном порядке в обжалуемой части.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО4 включена в реестр участников строительства Общества с ограниченной ответственностью «ЖНК - Девелопмент» со следующими требованиями, что подтверждается уведомлением Конкурсного управляющего от 13.11.2024 (исх.39/11-ув.).  

С целью передачи Земельного участка с кадастровым номером 47:14:0501004:918 площадью 650 кв. м., условный номер 14 и Жилого дома с кадастровым номером 47:14:0501004:2045 общей площадью 68,25 кв. м., количество этажей 1, количество жилых комнат 2, Конкурсный управляющий уведомил Участника строительства о необходимости внесения денежных средств в размере 3 289 000, 00 руб (сумма неисполненных обязательств по Договору купли - продажи будущей недвижимости № 15/08/2020-ДКП от 26.11.2020 в редакции Дополнительных соглашений) на специальный (залоговый) счет Должника в срок до 20.03.2025.  

Уведомление Конкурсного управляющего от 18.02.2025 (исх.51/02) направлено Участнику строительства заказной почтовой корреспонденцией, что подтверждается почтовым идентификатором 80111405487580. Письмо вручено участнику строительства 22.02.2025.  

Во исполнение Уведомления от 18.02.2025, Участник строительства внесла в конкурсную массу денежные средства в размере 3 289 000, 00 руб следующими  

платежными поручениями: от 10.03.2025 на сумму 2 800 000,00 руб; от 14.03.2025 на сумму 489 000, 00 руб.  

Таким образом, Участником строительства полностью внесена стоимость Земельного участка и Жилого дома, предусмотренная пунктом 3.1 Договора купли - продажи № 15/08/2020-ДКП от 26.11.2020.  

Ссылаясь на указанные обстоятельства, конкурсный управляющий обратился в суд с настоящим заявлением о передаче Объектов Участнику строительства с применением механизма ст. 201.8 Закона о банкротстве.  

Применив нормы материального и процессуального законодательства, а также законодательства о банкротстве, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции счел заявление обоснованным, установив, что Индивидуальный жилой дом и Земельный участок подлежат передаче Участнику строительства через положения ст. 201.8 Закона о банкротстве, и, указав, что залог Банка на Земельный участок и Индивидуальный жилой дом прекращается.  

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения судебного акта путем внесения изменений в резолютивную часть определения.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения или определения, арбитражный суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.  

В рассматриваемом случае, апелляционный суд полагает, что имеются основания для изменения (дополнения) мотивировочной части определения суда путем указания прав Банка, как залогодержателя объектов, переданных в собственность Участнику.  

При этом, следует отменить, что судебный акт не оспаривается сторонами в части, касающихся выводов суда о необходимости прекращения залога Банка ввиду передачи Объектов участнику на основании статьи 201.8 Закона о банкротстве.  

Согласно пункту 1 статьи 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.  

Пунктом 1 статьи 342 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.  

Из материалов банкротного дела следует, что Банк является залогодержателем имущества, переданного в собственность Участнику, на основании договора ипотеки с застройщиком-должником.  

Так, определением арбитражного суда от 11.03.2025 по обособленному спору № А56 43244/2024/з.1 установлено, что Банк имеет право на удовлетворение своих требований от реализации недвижимого имущества после удовлетворения требований участников строительства применительно к положениям пункта 1 статьи 342 ГК РФ.  

Указанным определением суд также установил Банку последующий залог в отношении объектов недвижимости Участника.  

При таких обстоятельствах, подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, согласно которому залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, не подлежит применению в рассматриваемой ситуации.  

Статьей 201.9 Закона о банкротстве регламентирована очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика.  

Согласно пункту 3 статьи 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 данного Закона.  

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств 60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.  

Согласно определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2023 N 309-ЭС21-22524 (2), к числу кредиторов, поименованных в подпункте 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве относятся все залогодержатели: и лица, залоговое обеспечение в пользу которых возникло на основании договора, и лица, получившие обеспечение в силу закона, например на основании статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".  

Фактически Участник является покупателем Объектов, находящихся в первоначальном залоге у Банка, в связи с чем следует вывод, что в силу прямого указания Закона о банкротстве к спорным правоотношениям подлежат применению положения пункта 3 статьи 201.9 и статьи 201.14 параграфа 7 главы IX указанного Закона.  

Таким образом, после передачи в собственность Участнику залогового имущества, входящего в конкурсную массу должника, для залогового кредитора (Банка) наступают специальные последствия, предусмотренные пунктом 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, как следствие, судом верно прекращено право залога Банка, однако, ошибочно не указано, что Банк, как первоначальный залогодержатель имеет право на получение в приоритетном порядке поступивших в конкурсную массу от участника строительства денежных средств.  

В ином случае права Банка, чьи требования признаны ранее судом залоговыми, будут существенно нарушены.  

При этом, не имеет правового значения то обстоятельство, что денежные средства поступили не от продажи имущества на торгах, а ввиду погашения задолженности Участником строительства, поскольку не отменяет право Банка на преимущественного погашение его требований как первоначального залогодержателя в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве.  

На основании вышеизложенного, апелляционный суд, не находит оснований для изменения резолютивной части обжалуемого определения, однако, констатирует, что мотивировочная часть определения подлежит изменению, путем её дополнения относительно того, что являются обоснованными требования Банка о признании денежные средства, поступающие от Участника, подлежащими распределению в порядке, предусмотренном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, в том числе шестьдесят процентов - подлежащими направлению на погашение требований Банка, обеспеченным залогом имущества, переданного в собственность Участнику.  

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.  

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.2025 по делу № А56-43244/2024/разн.7 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Взыскать с должника в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 30 000 руб.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.  

Председательствующий Н.В. Аносова Судьи И.Ю. Тойвонен  

 И.В. Юрков