ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-28395/2025

Дело № А40-98/25

г. Москва

22 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2025 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Софи" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.05.2025 г. по делу № А40-98/25 по иску ООО "Софи" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 31.05.2024 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 27.12.2024 г.)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Софи» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды № М-06-063705 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012017:5221, площадью 232 кв.м., изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

 «1.1. Предметом Договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 232 (двести тридцать два) кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:06:0012017:5221, имеющий местоположение: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Южное Бутово, проезд Проектируемый 185-й, земельный участок 8/16, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации нежилого здания в соответствии с его установленным целевым назначением - административное здание с целью осуществления имущественно-складской деятельности»;

 «4.9. Запрещается использование Участков не в соответствии с целями, установленными в п.1.1 Договора»;

 «5.2.11. Соблюдать запрет на использование Участка не в соответствии с установленной в п. 1.1 Договора целью»;

абз. 4 п. 6.1.1: «- использования Участков не в соответствии с целью предоставления согласно п. 1.1 Договора»;

6.1.4. В случае несоблюдения целевого назначения предоставления Участка, указанного в п. 1.1 Договора, уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы с привлечением при необходимости государственных учреждений города Москвы и иных организаций осуществляют мероприятия по пресечению нецелевого использования Участка».

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.05.2025 г. суд урегулировал разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора аренды № М-06-063705 в отношении земельного участка, кадастровый номер 77:06:0012017:5221, площадью 232 кв.м., изложив спорные пункты договора  в редакции ответчика, а именно:

«П. 1.1 Предметом Договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 232 (двести тридцать два) кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:06:0012017:5221, имеющий местоположение: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Южное Бутово, проезд Проектируемый 185-й, земельный участок 8/16, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации нежилого здания в соответствии с установленным видом разрешённого использования Участка.

П. 4.9. Запрещается использование Участков не в соответствии с установленными видами разрешённого использования.

П. 5.2.11. Соблюдать запрет на использование Участка не в соответствии с установленными видами разрешённого использования. 

Абз. 4 п. 6.1.1. - использования Участка не в соответствии с целью предоставления и/или не в соответствии с разрешенным использованием.

П. 6.1.4. В случае нарушения разрешенного использования, либо несоблюдения целевого назначения предоставления Участка уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы с привлечением при необходимости государственных учреждений города Москвы и иных организаций осуществляют мероприятия по пресечению незаконного (нецелевого) использования Участка.».

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора, в редакции истца, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, а также несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Ответчик против удовлетворения жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

В обоснование исковых требований истец указал, что ООО «СОФИ» принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 77:06:0012017:1090, расположенное по адресу: 

<

...>. Право собственности приобретено истцом на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 02.06.2022 по делу № А40-16251/21.

Здание с кадастровым номером 77:06:0012017:1090 используется для ведения имущественно-складской деятельности.

Здание с кадастровым номером 77:06:0012017:1090 расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:06:0012017:5221 площадью 232 кв.м., который находится в государственной собственности.

Так, 04.12.2024 г. истец направило в Департамент городского имущества города Москвы заявление о заключении договора аренды в связи с нахождением на земельном участке с кадастровым номером 77:06:0012017:5221 принадлежащего истцу здания.

По итогам рассмотрения вышеуказанного заявления, 19.12.2024 г. истцом получен проект договора аренды.

Истец 23.12.2024 направил в адрес ответчика протокол разногласий по следующим пунктам договора аренды 1.1, 4.9, 5.2.11, 6.1.1, 6.1.4., поскольку, по его мнению, в проекте договора не было учтено фактическое назначение здания, для эксплуатации которого предоставляется участок.

В последующем, 26.12.2024 истцом получен отказ Департамента от согласования спорных условий договора.

Разногласия сторон касаются условий п.п. 1.1, 4.9, 5.2.11, 6.1.1, 6.1.4 в связи с тем, что, по мнению истца, Департамент не учитывает назначение здания, для эксплуатации которого предоставляется земельный участок, а также фактически сложившиеся условия землепользования.

Как указано истцом, принадлежащее ему здание с кадастровым номером 77:06:0012017:1090 построено уже к 1990-му году, имеет назначение -административное здание, а территория, на которой находятся как спорное строение, так и другие здания истца, используется Обществом на протяжении более 40 лет для имущественно-складской деятельности, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.06.2022 (дело №А40-16251/21), а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.11.2020 по делу № А40-112953/10. 

Таким образом, как полагает истец, спорное здание с административным назначением создано и эксплуатируется до установления видов разрешенного использования (ВРИ), а также до утверждения градостроительных регламентов и до образования территориальных зон и земельных участков.

Принадлежащее истцу здание возведено правомерно, соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозы жизни  здоровью  граждан, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.06.2022 г. по делу № А40- 16251/21.

Истец также полагает, что вне зависимости от текущего вида разрешенного использования, он вправе использовать свои здания и расположенные под ними земельные участки по прежнему фактическому виду использования, то есть под склады для имущественно-складской деятельности.

По мнению истца, проект договора аренды предусматривает заведомо невыполнимые условия, что фактически лишает Общество предусмотренного законом права пользования земельным участком под правомерно возведенными объектами недвижимости: согласно п. 1.1 земельные участки предоставляются «под промышленно-производственную деятельность в соответствии с установленным разрешенным использованием Участков»; согласно п.п. 4.9, 5.2.11 «Запрещается использование Участков не в соответствии с установленными видами разрешенного использования»; согласно абз.4 п.6.1.1 договор аренды подлежит расторжению при использовании участков не в соответствии с установленными в договорах целями; в соответствии с п.6.1.4 при использовании участков не в соответствии с указанным видом разрешенного использования Департамент вправе снести размещенные на участках объекты.

По мнению истца, предлагаемый Департаментом проект договора аренды фактически исключает саму возможность аренды.

Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд об урегулировании разногласий по вышеуказанному договору аренды земельного участка.

Требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об отдельных условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям. Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон. 

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исходя из наличия разногласия сторон по спорным пунктам, посчитал необходимым урегулировать разногласия сторон по спорным пунктам, исходя из предложенной ответчиком редакции.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Вопреки доводам жалобы, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что на стороне истца отсутствуют нарушения его прав или законных интересов.

Как правомерно указано судом первой инстанции, истец не разграничивает категории целевое использование земельного участка и виды разрешенного использования земельного участка.

Так, спорный пункт 1.1. договора устанавливает цель предоставления земельного участка, а не устанавливает виды разрешенного использования земельного участка.

При этом, вид разрешенного использования земельного участка - правовая категория, определяемая, исходя из правового режима земель, определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с п. 13 ст. 34 Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором видов решенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Согласно ч. 3 ст. 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельных участков являются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

Правовая категория - целевое использование земельного участка - относится к цели предоставления земельного участка, при этом, правовая категория целевое использование и вид разрешенного использования земельного участка являются различными.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал на то, что договор аренды земельного участка в его предмете не определяет и не устанавливает виды разрешенного использования земельного участка.

Цель предоставления земельного участка по договору соответствует виду разрешенного использования, в связи с этим изменение не требуется, которая должна соответствовать сведениям в Едином государственном реестре недвижимости.

Установление иной цели по договору возможно после изменения вида разрешенного использования земельного участка в ПЗЗ и ЕГРН.

В соответствии с положениями ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Согласно п. 2 ст. 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом.

При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012017:5221 – легкая промышленность (6.3).

Поскольку цель предоставления земельного участка по договору соответствует виду разрешенного использования, содержащемуся в сведениях ЕГРН, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу относительно того, что основания для внесения запрашиваемых изменений в проект договора отсутствуют.

Согласно ПЗЗ рассматриваемый земельный участок расположен в границах территориальных зон, для которых установлены следующие виды разрешенного использования: 6.2 Тяжелая промышленность; 6.2.1 Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства транспортных средств и оборудования, производства автомобилей, производства автомобильных кузовов, производства прицепов, полуприцепов и контейнеров, предназначенных для перевозки одним или несколькими видами транспорта, производства частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей; 6.3 Легкая промышленность; 6.3.1 Фармацевтическая промышленность; 6.4 Пищевая промышленность; 6.5 Нефтехимическая промышленность; 6.6 Строительная промышленность;    6.7 Энергетика; 6.8 Связь; 6.11 Целлюлозно-бумажная промышленность; 6.12 Научно-производственная деятельность.

Таким образом, цель предоставления земельного участка по договору соответствует виду разрешенного использования.

С учетом изложенного, вопреки доводам жалобы, правовых оснований для внесения изменений в проект договора в редакции, предложенной истцом, не имелось.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводами суда об отсутствии нарушения прав и законных интересов истца, поскольку Департамент с момента утверждения правил землепользования и застройки не имеет полномочий по изменению видов разрешенного использования, при этом, собственник здания, строения и сооружения имеет право самостоятельно вносить изменения в части видов разрешенного использования, если такие виды разрешенного использования предусмотрены технической зоной (в том числе в части вспомогательных видов разрешенного использования).

Правила землепользования и застройки утверждены постановлением Правительства от 28.03.2017 г. № 120-ПП.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка с принятием ПЗЗ установлено в ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 2.2.1.2 Общих положений ПЗЗ (основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков выбираются самостоятельно и изменяются без дополнительных разрешений и согласований).

Выбор вспомогательного вида разрешенного использования не требует дополнительных разрешений и согласований при условии соблюдения критериев, определенных постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г. № 120-ПП.

Согласно ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В силу ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Действующим законодательством не предусмотрено внесение вспомогательных видов разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости, если суммарная доля общей площади объекта капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка составляет не более 25 % от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства в пределах земельного участка. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков является правом, а не обязанностью правообладателя.

Документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые в Москве утверждены постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г. № 120-ПП (далее – Правила № 120-ПП).

Пунктом 3.3.5 Правил № 120-ПП определены условия и критерии, при соблюдении которых допускается применение вспомогательных видов разрешенного использования: 1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно-разрешенных для территориальной зоны, в которой находится земельный участок; 2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализоваться без реализации основного вида разрешенного использования 3) в случае, если выбранный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно-разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объектов капитального строительства; 4) суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 77:08:0003008:21 может быть использован с учетом вспомогательных видов разрешенного использования при условии соблюдения критериев, определенных постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г. № 120-ПП.

При этом, решение правообладателя о выборе вспомогательного вида разрешенного использования не требует дополнительных разрешений и согласований. Тем самым истец вправе сам выбрать те вспомогательные виды разрешенного использования, которые предусмотрены Правилами № 120-ПП.

При этом вспомогательные ВРИ в государственный кадастр недвижимости не вносятся.

Судом первой инстанции также правомерно указано на то, что у Департамента отсутствует обязанность закреплять в договоре аренды сведения о вспомогательном виде разрешенного использования.

Согласно ч. 2 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами   земельных   участков   независимо   от   форм   собственности   и   иных   прав на земельные участки.

После принятия ПЗЗ Департамент не имеет полномочий по изменению вида разрешенного использования, а только приводит устаревшие виды разрешенного использования в соответствии с классификатором, установленным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Таким образом, истец не лишен возможности обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и изменить без дополнительных решений вид разрешенного использования на желаемый, но только из разрешенных ПЗЗ.

В этой связи несостоятельным признается довод жалобы на необходимость установить именно целевое назначение – административное здание с целью осуществления имущественно-складской деятельности.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на истца расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2025 г. по делу № А40-98/25 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина

Судьи:                                                                                                          Н.И. Левченко 

                                                                                                                      Е.А. Мезрина