﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-31480/2019

г. Краснодар

09 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Инвестор» (ИНН 2309116163, ОГРН 1092309000926) – Макаренко А.В. (доверенность от 14.01.2021), в отсутствие истца – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестор» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020 по делу № А32-31480/2019, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Инвестор» (далее – общество), в котором просило: обязать общество в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 18.05.2001 № 7700000303 в предложенной истцом редакции; взыскать с общества 7 632 903 рубля 20 копеек задолженности по внесению арендной платы за период с 01.01.2017 по 27.06.2019, 915 660 рублей 76 копеек неустойки за период с 10.10.2016 по 27.06.2019.

Решением от 21.08.2020 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды от 18.05.2001 № 7700000303 подписан до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), условия договора не предусматривают право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Данное обстоятельство установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-10387/2017. Управление не обосновало наличие у него права в судебном порядке требовать внесения изменений в условия договора в части размера арендной платы. Отсутствуют основания и для расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, соответственно, взыскания начисленной задолженности и неустойки.

Постановлением апелляционного суда от 30.12.2020 решение от 21.08.2020 отменено в части. С общества в пользу управления взыскано 395 020 рублей 38 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 27.06.2019, 91 188 рублей 95 копеек неустойки за период с 10.01.2017 по 27.06.2019. В удовлетворении остальной части иска отказано, распределены судебные расходы. Руководствуясь пунктами 16, 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73), апелляционный суд пришел к выводу о наличии права арендодателя в одностороннем порядке требовать от арендатора внесения арендной платы в размере, установленном нормативно-правовым актом. Применив в расчете Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – постановление № 582) с учетом заключения экспертизы от 14.01.2020 № 03647/9-5/27.1 и отчета от 07.02.2017 № 05 об определении рыночной стоимости земельного участка, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований истца. Доводы о преюдициальном характере судебных актов по делу № А32-10387/2017 для рассматриваемого спора суд второй инстанции отклонил.

В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционного суда от 30.12.2020 отменить, оставить в силе решение от 21.08.2020. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что оценка рыночной стоимости земельного участка в отчете от 09.08.2016 № 913/16 является недостоверной. Для договоров, заключенных до принятия постановления № 582 и Земельного кодекса действует особый порядок, при котором необходимо учитывать условия договора аренды и волеизъявление арендодателя для применения к договору регулируемой арендной платы, которое должен получить арендатор. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Новый размер арендной платы может быть пересмотрен с момента уведомления арендатора об изменении арендной платы, с 18.01.2017 путем подписания дополнительного соглашения. В 2016 году арендатор не был уведомлен о несоответствии производимых оплат установленному размеру. Следовательно, не подлежит изменению размер арендной платы за 2014 – 2016 год, изменение арендной платы с 08.08.2016 является незаконным. Обстоятельства, установленные в деле № А32-10387/2017, являются преюдициальными к рассматриваемому спору. Предложенная управлением редакция дополнительного соглашения от 18.01.2017 к договору аренды не соответствует установленным нормам, размер арендной платы за 2017 год на основании пункта 8 постановления № 582 с учетом коэффициента инфляции должен составлять 99 827 рублей 94 копейки, за 2018 год – 103 821 рубль 06 копеек, за 2019 год – 108 285 рублей 37 копеек. 

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены. В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы. 

Иные лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, она удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Согласно материалам дела, 18.05.2001 администрация Полтавского сельского округа Красноармейского района Краснодарского края (арендодатель) и ОАО «Полтавская нефтебаза» (арендатор) подписали договор аренды № 1300000187, по условиям которого арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 23:13:0104070:2 площадью 19 333 кв. м несельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – для эксплуатации производственной базы. Земельный участок расположен по адресу: Краснодарский край, Красноармейский р-он, ст. Полтавская, ул. Народная, д. 2а. Срок действия договора установлен до 18.05.2050 (пункт 7.2). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.3 договора размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя, в связи с инфляцией и индексацией цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края, а также в связи с изменением арендатором цели использования земельного участка, указанной в пункте 1.1 договора. Соглашение об изменении размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к настоящему договору и подписывается сторонами.

Дополнительным соглашением от 27.02.2003 № 67 размер арендной платы установлен в размере 95 988 рублей 35 копеек в год. Арендная плата вносится арендатором с момента регистрации договора ежеквартально, до 10 числа начала квартала. В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 6.2).

Соглашением от 10.03.2006 управление приняло на себя права и обязанности по договору аренды от 18.05.2001 № 1300000187.

Дополнительным соглашением от 04.04.2016 произведена замена арендатора на общество как покупателя расположенного на участке недвижимого имущества. Договор о передаче прав и обязанностей арендатора прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Управление направило в адрес общества дополнительное соглашение от 18.01.2017 к договору аренду об изменении подхода к определению размера арендной платы. Арендная плата рассчитывалась от рыночной стоимости земельного участка, равной 24 135 000 рублей, начиная с 08.08.2016 в период с 2014 года по 07.08.2016, установленная договором арендная плата подлежала увеличению на коэффициент инфляции.

Арендатор дополнительное соглашение не подписал, что послужило основанием обращения управления с иском в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

По общему правилу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 01.03.2015), если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 19 постановления от 17.11.2011 № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

На основании пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно статье 7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 307-ФЗ) к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом. Законом № 307-ФЗ предусмотрено применение Земельного кодекса к правоотношениям из заключенных до введения в действие Кодекса договоров аренды земли в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения его в действие (29.10.2001).

Договор аренды земельного участка от 18.05.2001 № 7700000303 заключен до введения в действие Земельного кодекса.

В абзаце 5 пункта 16 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (пункт 20 постановления от 17.11.2011 № 73).

Из приведенных разъяснений норм действующего законодательства следует, что, если договором аренды публичных земель, хотя и заключенным до вступления в действие Земельного кодекса, все же предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке требовать от арендатора внесения арендной платы в размере, установленном нормативно-правовым актом, то обязанность по внесению платы в указанном размере наступает у арендатора с момента получения от арендодателя соответствующего требования о расчете арендной платы по условиям нормативно-правового акта. В таком случае волеизъявление арендатора на применение нормативно установленного размера арендной платы не требуется.

Пунктом 3.3 договора аренды от 18.05.2001 № 1300000187 размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя, в связи с инфляцией и индексацией цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края, а также в связи с изменением арендатором цели использования земельного участка, указанной в пункте 1.1 договора. Соглашение об изменении размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к настоящему договору и подписывается сторонами.

В дополнительном соглашении от 27.02.2003 № 7700000303 к договору аренды от 18.05.2001 № 1300000187 пункт 3.3 договора изложен в новой редакции. Размер ежегодной арендной платы, установленный на момент подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя, в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, Красноармейского района. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к настоящему договору и подписывается сторонами (т. 1, л. д. 29, 30).

Из условий договора аренды следует, что стороны закрепили право арендодателя требовать внесения арендной платы, рассчитанной на основании соответствующего нормативно-правового акта. При этом заключение дополнительного соглашения к договору имело значение только документа фиксирующего состоявшееся изменение порядка и размера начисления арендной платы, сами же эти изменения приобретали для арендатора обязательное значение с момента получения соответствующего требования от арендодателя. Поскольку в соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата подлежала расчету и уплате поквартально, то для общества обязанность по внесению нормативно установленной арендной платы наступила с 01.01.2017.

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 23:13:0104070:0002, являющийся предметом договора, находится в собственности Российской Федерации (федеральной собственности) – при расчете арендной платы за этот земельный участок подлежат применению Правила № 582.

Согласно пункту 6 Правил № 582 (ред. от 30.10.2014, действовавшей до 12.08.2017) арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 – 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А (арендная плата) = С (рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка) x Р (действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации).

Согласно пункту 10 Правил № 582 (ред. от 30.10.2014) при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы (в ред. постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 № 697). В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

С 12.08.2017 пункт 6 Правил № 582 (ред. от 05.05.2017) изменен и установил, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 – 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 10 Правил № 582 (ред. от 05.05.2017) при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса, представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание заключение эксперта от 14.01.2020 № 03647/9-5/27.1 (рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:13:01040701:2 по состоянию на 08.08.2016 составила 7 795 259 рублей), отчет от 07.02.2017 № 05 (рыночная стоимость права аренды земельного участка на 2017 год составила 3 770 048 рублей), применив уровень инфляции, суд апелляционной инстанции определил размер арендой платы за пользование земельным участком за 2017, 2018, 2019 годы и, с учетом частичных оплат общества в спорный период, пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска управления о взыскании арендной платы и неустойки.

Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам жалобы апелляционной, были предметом изучения апелляционной коллегии, основаны на неверном толковании заявителем норм материального и процессуального права, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которая в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены. Основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена заявителем в федеральный бюджет при ее подаче (платежное поручение от 28.012021 № 159).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020 по делу № А32-31480/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Е.Г. Соловьев

04 июня 2021 года