183/2018-12232(2) 

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А33-21306/2014к21

г. Красноярск

20 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена «18» апреля 2018 года.  Полный текст постановления изготовлен «20» апреля 2018 года.  

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Радзиховской В.В., судей: Бабенко А.Н., Бутиной И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретаря Лизан Т.Е., при участии: 

от конкурсного кредитора Большакова Дмитрия Михайловича - Мальцева А.С.,  представителя по доверенности от 10.01.2017;  

от публичного акционерного общества «Сбербанк России» - Скардина Д.А.,  представителя по доверенности от 14.06.2017 № № 1242-Д;  

эксперта Аданькина М.А., 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Большакова Дмитрия  Михайловича на определение Арбитражного суда Красноярского края от 29 ноября 2017  года по делу № А33-21306/2014к21, принятое судьей Бескровной Н.С.,  

установил:

Федорова Вера Селиверстовна обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с  заявлением о признании должника общества с ограниченной ответственностью «Феникс»  (ИНН2465317597, ОГРН1142468046929, далее – ООО «Феникс», должник) банкротом.  

Заявление принято к производству арбитражного суда, определением суда от  02.12.2014 возбуждено производство по делу о банкротстве должника.  

Определением суда от 19.02.2015 заявление Федоровой Веры Селиверстовны о  признании банкротом ООО «Феникс» признано обоснованным, в отношении должника  введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден  Станкевич Владимир Викторович. Сообщение временного управляющего о введении в  отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 35  от 28.02.2015.  

Решением суда от 23.07.2015 ООО «Феникс» признано банкротом, в отношении него  открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 18.01.2016, исполнение  обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Станкевича В.В.  Сообщение и.о. конкурсного управляющего об открытии в отношении должника  процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 132 от  25.07.2015.  

Определением суда от 23.09.2015 конкурсным управляющим ООО «Феникс»  утвержден Станкевич Владимир Викторович.  

Определением суда от 11.03.2016 произведена замена председательствующего по  делу № А33-21306/2014 судьи Слесаренко И.В. на судью Доронину Н.В.  

Определением суда от 17.05.2016 срок конкурсного производства в отношении  должника продлевался до 18.08.2016.  

26.05.2016 в арбитражный суд Красноярского края поступило заявление  публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН 1027700132195, ИНН  7707083893, далее – ПАО «Сбербанк России») о признании пункта 5.1 договора аренды от  13.03.2014 № 1, заключенного между ООО «Феникс» и ООО КС «Промхолод»  недействительным, применении последствий недействительности сделки, в виде  взыскания в пользу должника убытков с ООО КС «Промхолод» в размере неполученной  арендной платы, подлежащей установлению в договоре аренды № 1 от 13.03.2014 по  соответствующей рыночной ставке арендной платы за период пользования имуществом  должника (с 13.03.2014 по 30.04.2016) в сумме 168736281 рубль 22 копейки.  

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 29.11.2017 заявление  удовлетворено: признаны недействительными пункт 5.2 договора хранения с правом  хранителя пользоваться имуществом от 25.03.2014 (с учетом соглашения о перемене лиц в  обязательстве от 01.09.2014), пункт 5.1 договора аренды от 01.02.2015 № 2, заключенные  между ООО «Феникс» и ООО КС «Промхолод». Применены последствия  недействительности сделки: с ООО КС «Промхолод» в пользу ООО «Феникс» взыскано  60040000 рублей.  

Не согласившись с данным судебным актом, Большаков Д.М. обратился с  апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит  отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.  

В апелляционной жалобе, дополнении к апелляционной жалобе заявитель указал,  что:  

– вывод суда о том, что с недвижимым имуществом могут совершаться сделки по  хранению только при секвестре основаны на неправильном толковании закона;  

– руководитель должника в марте 2014 г. принял единственное возможное решение,  направленное на сохранение имущества должника в целости – о передаче объекта (г.  Красноярск, ул. Телевизорная, д. 6, стр. 3 (здание холодильника)) ООО «Вавилон» на  условиях хранения;  

– договор хранения от 25.03.2014 содержит все условия, предусмотренные главой 47  Гражданского кодекса Российской Федерации, характеризующие его именно как договор  хранения;  

– договор хранения от 25.03.2014 не содержит элементов, регулирующих арендные  отношения;  

– выводы экспертизы не достоверны и ошибочны, поскольку экспертом при  проведении исследования не учтены такие условия, как отсутствие права собственности  должника на аммиачные установки, отсутствие лицензии у должника и ООО КС  «Промхолод» на эксплуатацию объекта по целевому назначению, реальная рыночная  стоимость объекта;  

– объекты-аналоги отобраны экспертом неверно и таковыми не являются;  – отказ эксперта от применения в исследовании доходного подхода не обоснован;  

– эксперт проводил исследования стоимости аренды 1 кв.м. в помещении, а не  здания целиком.  

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017  апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 30.01.2018,  протокольным определением от 30.01.2018 объявлен перерыв до 06.02.2018,  протокольным определением от 06.02.2018 рассмотрение апелляционной жалобы  отложено до 13.03.2018. Определением суда от 13.03.2018 рассмотрение апелляционной  жалобы отложено до 03.04.2018. Определением суда от 03.04.2018 рассмотрение  апелляционной жалобы отложено до 18.04.2018.  

ПАО «Сбербанк России» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором  считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную  жалобу не подлежащей удовлетворению.  

От Большакова Д.М. в материалы дела поступило ходатайство о назначении  повторной экспертизы по делу, просит поставить перед экспертом следующий вопрос:  какова рыночная стоимость арендной платы за пользование нежилым зданием площадью  

22 448,70 кв.м., расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 6, строение  3 (здание холодильника) за период с 01.09.2014 по 31.01.2015 и с 01.02.2015 по 30.04.2016  с учетом производимых арендатором затрат по эксплуатации арендованного имущества.  

От Большакова Д.М. в материалы дела поступило ходатайство о назначении  строительно-технической экспертизы по делу, просит поставить перед экспертом  следующие вопросы: Имеются ли в нежилом здании, общей площадью 22 448,7 кв.м.,  расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 6 строение 3 помещения,  которые можно использовать в качестве низкотемпературного склада (арендопригодные)  в существующем виде (с учетом состояния строительных конструкций и холодильного  оборудования, обеспечивающих непрерывное охлаждение не выше минус 18 градусов  Цельсия) и какова их площадь?; Имеются ли в нежилом здании, общей площадью 22 448,7  кв.м., расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 6 строение 3  помещения, которые в существующем виде нельзя использовать в качестве  низкотемпературного склада (арендопригодные) (с учетом состояния строительных  конструкций и холодильного оборудования, обеспечивающих непрерывное охлаждение  не выше минус 18 градусов Цельсия), но после проведения определенных ремонтно- восстановительных мероприятий возможно использование таких помещений в качестве  низкотемпературного склада, и какова их площадь?; В случае положительного ответа на  второй вопрос, эксплуатировались ли фактически помещения, расположенные по адресу:  г. Красноярск, ул. Телевизорная, 6 строение 3, которые в существующем виде нельзя  использовать, в качестве низкотемпературного склада в период с 01.09.14 по 30.04.16,  какие помещения конкретно, какова их площадь, в какой период времени  эксплуатировались.  

В судебном заседании 18.04.2018 эксперт Аданькин М.А. представил  дополнительные пояснения по экспертному заключению, ответил на вопросы суда,  представителя Банка и представителя Большакова Д.М. Письменные ответы эксперта на  вопросы, судом и поставленные Большаковым Д.М.с приложением акта осмотра  недвижимого имущества от 07.11.2016, приобщены к материалам дела.  

Рассмотрев ходатайства Большакова Д.М. о назначении повторной экспертизы, а  также о назначении строительно-технической экспертизы суд апелляционной инстанции  не усматривает правовых оснований для удовлетворения ходатайств в силу следующего.  

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения  эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем  же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается  другому эксперту или другой комиссии экспертов.  

Оценив заключение эксперта Аданькина М.А., суд апелляционной инстанции не  усматривает оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения повторной экспертизы.  Сомнения в обоснованности представленного заключения у суда апелляционной  инстанции отсутствуют, каких-либо противоречий в выводах эксперта не имеется,  квалификация эксперта подтверждена представленными в материалы дела документами.  

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что доводы Большакова Д.М.,  изложенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы по существу сводятся к  несогласию общества с выводами эксперта, что само по себе не может, является  достаточным основанием для назначения повторной экспертизы в порядке статьи 87  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции определил в удовлетворении  ходатайства о назначении повторной экспертизы отказать.  

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте  рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121- 123  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения  публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, а также  текста определения о принятии к производству апелляционной жалобы, подписанного  

судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, в разделе Картотека  арбитражных дел официального сайта Арбитражные суды Российской Федерации  Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/)  и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации дело рассматривается без участия иных лиц, участвующих в деле, в порядке,  установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей  268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие  выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела  доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм  материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив  доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не установил  оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.  

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются  арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с  особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы  несостоятельности (банкротства).  

Согласно статье 32 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 №  127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о  банкротстве юридических лиц рассматриваются по правилам, предусмотренным  Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями,  установленными настоящим Федеральным законом.  

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка  недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой  судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

В силу части 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки  должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и  подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.  

Пунктом 2 статьи 61.9 Закона о банкротстве предусмотрено, что заявление об  оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд наряду с лицами,  указанными в пункте 1 настоящей статьи, конкурсным кредитором или уполномоченным  органом, если размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр  требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской  задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера  требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных  лиц.  

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 26.06.2015 по делу 

 № А33-21306/2014к1 требование ПАО «Сбербанк России» включено в третью очередь  реестра требований кредиторов должника – ООО «Феникс» в размере 221262 841 рубль 87  копеек, в том числе основной долг 221251 442 рубля 71 копейка, 11399 рублей 16 копеек  неустойки.  

В соответствии с отчетом конкурсного управляющего ООО «Феникс» от 10.05.2016,  даты, предшествующую обращению кредитора с настоящим требование, в третью очередь  реестра требований кредиторов должника включены требования на общую сумму в  размере 762492484 рубля 63 копейки, из них, 586040411 рублей 12 копеек основного  долга, таким образом, требование ПАО «Сбербанк России», на дату подачи заявления, в  размере 221251442 рубля 71 копейка составляет 29% от общего размера кредиторской  задолженности, включенной в реестр требований кредиторов ООО «Феникс»,  следовательно, ПАО «Сбербанк России» вправе обратиться в арбитражный суд с  заявлением об оспаривании сделки должника в порядке главы III.1 Закона о банкротстве.  

В обоснование заявления о признании сделки недействительной, ПАО «Сбербанк  России» ссылается на заключение должником - ООО «Феникс» с ООО КС «Промхолод»  

договоров хранения от 25.03.2014 (с учетом соглашения о перемене лиц в обязательстве  от 01.09.2014), а также аренды от 01.02.2015 № 2.  

Согласно представленному в материалы дела договору хранения от 25.03.2014,  последний заключен между ООО «Вавилон» (хранитель) и ООО «Феникс»  (поклажедатель).  

В силу пункта 1.1 договора, по настоящему договору Хранитель обязуется хранить  Имущество, переданное ему Поклажедателем, и возвратить эту Имущество в сохранности.  Поклажедатель передает на хранение по настоящему Договору следующее Имущество  (далее - «Имущество»): Нежилое здание общей площадью 22448,70 кв.м., кадастровый  номер: 24:50:0200054:649, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул.  Телевизорная, 6, строение 3 (пункт 1.2.1 договора), стоимость передаваемого Имущества  определена сторонами в размере 108736 988 рублей 10 копеек (пункт 1.4 договора), в силу  пункта 1.5, стороны определили, что местом хранения и пользования Имущества является  территория Красноярского хладокомбината по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 6.  

Согласно положениям раздела 2.2 договора от 25.03.2014, хранитель вправе  пользоваться переданным на хранение Имуществом в соответствие с его назначением,  соблюдая при этом принятые при пользовании такого рода вещами правила разумности и  бережливости. Для покрытия расходов, связанных с хранением Имущества и  обеспечением его функциональности, Хранитель вправе пользоваться Имуществом для  извлечения дохода в возможных объёмах, не ухудшающих состояние переданного ему на  хранение Имущества.  

Согласно положениям раздела 5 договора хранитель осуществляет хранение  Имущества и производит необходимые (обычные) расходы на хранение Имущества за  свой счет (пункт 5.1), положениями пункта 5.2, оспариваемыми кредитором в рамках  настоящего заявления установлено, что в качестве оплаты за хранение и покрытия  расходов на хранение Имущества, а также поддержания обязательного и непрерывного  низкотемпературного режима эксплуатации Имущества, Поклажедатель предоставляет  Хранителю право пользования Имуществом, что является платой Поклажедателя  Хранителю по настоящему договору.  

Согласно пункту 10.7 договора, настоящий договор вступает в сули с момента  передачи имущества поклажедателем Хранителю и действует до 01.02.2015.  

Соглашением о перемене лиц в обязательстве от 01.09.2014, заключенному между  ООО «Вавилон» (цедент) и ООО КС «Промхолод» (цессионарий) установлено, что между  ЗАО «Феникс» и Цедентом 25.03.2014 заключен договор хранения с правом хранителя  пользоваться имуществом (далее именуемый - «договор хранения»), предметом которого  является нежилое здание, общей площадью 22448,7 кв.м., расположенное по адресу: г.  Красноярск, ул. Телевизорная, 6, строение 3 (далее именуемое - «Здание»),  

В силу положений пункта 1.2 соглашения от 01.09.2014, по настоящему соглашению  Цедент передает, а Цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по  договору хранения. Настоящее соглашение одновременно является актом приема- передачи Здания от Цедента к Цессионарию, который как отдельный документ сторонами  не составляется. Настоящим соглашением Цессионарий подтверждает получение от  Цедента Здания.  

Настоящее соглашение не меняет условий договора хранения, кроме замены  стороны хранителя с Цедента на Цессионария (пункт 1.3 соглашения), Поскольку по  условиям настоящего соглашения Цедент передает Цессионарию не только права, но и  обязанности по договору хранения, Цедент и Цессионарий не производят друг другу  выплат каких-либо сумм в связи с заключением настоящего соглашения. С момента  подписания настоящего соглашения стороной (Хранителем) по договору хранения вместо  Цедента становится Цессионарий (пункт 1.4 соглашения).  

Согласно представленному в материалы дела договору аренды имущества № 2 от  01.02.2015, последний заключен между ООО «Феникс» (арендодатель) и ООО КС  «Промхолод» (арендатор).  

В силу пункта 1.1 договора, по настоящему договору Арендодатель  обязуется передать во временное владение и пользование, Арендатор обязуется принять  следующее имущество: Нежилое здание общей площадью 22448,70 кв.м, кадастровый  номер: 24:50:0200054:649, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул.  Телевизорная, 6, строение 3 (далее именуемое - «Объект»).  

Срок действия настоящего договора (срок аренды): с 01.02.2015 г. по 31.12.2015 г.  включительно (пункт 2.1 договора). Согласно пункту 5.1 договора, оспариваемому  кредитором в рамках настоящего заявления установлено, что арендная плата за  пользование Объектом и Имуществом по настоящему договору составляет 200000 рублей  в месяц, НДС не облагается. Арендная плата начисляется за весь период действия  настоящего договора в первый месяц его действия. Арендная плата включает: плату за  пользование предметом аренды. Остальные затраты, связанные с использованием  Объекта, Арендатор осуществляет за свой счет (охрана, теплоснабжение,  электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, иные затраты, обязанность по несению  которых прямо не возложена настоящим договором на Арендодателя).  

С учетом сформированного требования кредитора, как заявление о признании  недействительной сделки, заключенной между ООО «Феникс» и ООО КС «Промхолод»  по аренде нежилого здания (здание холодильника) общей площадью 22 448, 70 кв.м.,  расположенного по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 6, строение 3 в  части установления размера арендной платы (неравноценное встречное исполнение)  выраженного: - в пункте 5.2 Договора хранения с правом хранителя пользоваться  имуществом от 25.03.2014 (с учетом соглашения о перемене лиц в обязательстве к нему от  01.09.2014); - в пункте 5.1 договора аренды № 2 от 01.02.2015, судом первой инстанции  учтено следующее.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской  Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,  перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.  

Статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что при  толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение  содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае  его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом  договора в целом.  

Согласно пункту 1 статьи 886 Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей  другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.  

В силу пункта 3 статьи 926 Гражданского кодекса Российской Федерации  допускается использование в качестве предмета хранения в порядке секвестра как  движимых, так и недвижимых вещей. Указанная норма носит исключительный характер и  является основанием для признания того, что во всех случаях, кроме секвестра, принятие  на хранение недвижимости недопустимо.  

Таким образом, поскольку объект договора хранения от 25.03.2014 - нежилое здание  (здание холодильника) общей площадью 22448, 70 кв.м., расположенного по адресу:  Россия, г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 6, строение 3 является недвижимым  имуществом, то в силу вышеуказанных норм права, исключается возможность его  передачи в целях хранения.  

Учитывая вышеизложенное, спорный объект недвижимости, указанные в договоре  от 25.03.2014, может находится у ООО Коммерческий склад «Промхолод», с учетом  толкования договора, только на праве аренды.  

С учетом изложенного, суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что между  сторонами возникли отношения по аренде недвижимого имущества, в связи с чем,  спорный договор регулируется нормами об аренде (главой 34 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

Указанными выводами суда первой инстанции отклоняются довод конкурсного  кредитора Большакова Д.М. относительно несоответствия заявленного требования -  признания недействительными положений договора аренды, оспариваемой сделки -  договору хранения от 25.03.2014.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве, сделки, совершенные  должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны  недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а  также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.  

В силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве, под сделками, которые могут  оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются, в том числе, действия,  направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с  гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и  сборах, таможенным законодательством Российской Федерации, процессуальным  законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства  Российской Федерации, а также действия, совершенные во исполнение судебных актов  или правовых актов иных органов государственной власти.  

Согласно постановлению Пленума Высшего арбитражного суда Российской  Федерации № 63 от 23.12.2010 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы  III.I Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» по правилам главы III.I  Закона о банкротстве могут, в частности, оспариваться действия, являющиеся  исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный и безналичный  платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в  собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение  обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и  т.п.).  

Кредитор - ПАО «Сбербанк России», полагая, что договор хранения от 25.03.2014,  договор аренды имущества № 2 от 01.02.2015 заключены при неравноценном встречном  предоставлении в части установлении размера арендной платы, что является основанием  для признания недействительным на основании положений пункта 1 статьи 61.2 Закона о  банкротстве, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.  

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная  должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или  после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом  недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой  стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия  существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий,  при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки  (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет  признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств,  если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им  иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного  встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств  такого встречного исполнения обязательств.  

Производство по делу о банкротстве ООО «Феникс» возбуждено определением от  02.12.2014, материалами рассматриваемого дела подтверждено, что оспариваемые сделки  (договор хранения от 25.03.2014 и договор аренды имущества № 2 от 01.02.2015),  заключены в течение годичного срока до и соответственно после возбуждения  производства по делу о банкротстве должника, в связи с чем, могут быть оспорены на  основании положений пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской  Федерации от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы  III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в  соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное  встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в  

случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения  существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий,  при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.  

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как  условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых  аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.  

В рассматриваемом случае в обоснование неравноценности встречного  предоставления по сделкам заявителем указано, что установленная договорами арендная  плата, в рамках договора хранения от 25.03.2014 фактическая арендная плата в размере  «права пользования Имуществом» и в договоре аренды от 01.02.2015 № 2 в размере  200 000 рублей, является ниже рыночной.  

Возражая против удовлетворения заявления кредитора, ответчиком, конкурсным  кредитором Большаковым Д.В., учредителем должника Сабуровым К.И. указано на то,  что ПАО «Сбербанк России» не представлено доказательств в отношении довода о  несоответствии размера платы, установленной сторонами в оспариваемых договорах,  цене, по которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.  

Исходя из буквального толкования статьи 61.2 Закона о банкротстве следует, что  установление неравноценности встречного исполнения возможно прежде всего путем  сравнения условий оспариваемой сделки и условий ее заключения с соответствующими  условиями аналогичных сделок и условиями их заключения, а также путем исследования  иных доказательств.  

Помимо отчета независимого оценщика, факт заключения сделки должника на  условиях неравноценного встречного исполнения может быть подтвержден путем  представления документов, подтверждающих условия аналогичных сделок,  совершавшихся при сравнимых обстоятельствах.  

В целях установления рыночной стоимости размера арендной платы, переданного по  оспариваемым договорам, определениями арбитражного суда от 03.08.2016, 23.06.2017  назначены судебная и дополнительная судебная оценочная экспертиза.  

22.11.2016, 11.07.2017 в материалы дела от ООО «Современные бизнес-технологии»  поступили соответственно экспертные заключения № 18/11-16 от 18.11.2016, № 28/06-17 от  29.06.2017, согласно которым рыночная стоимость арендной платы за пользование  нежилым зданием площадью 22448,70 кв.м., расположенным по адресу: Россия,  Красноярский край, г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 6, стр. 3 (здание холодильника) с  учетом производимых арендатором затрат по эксплуатации арендованного имущества за  период с 01.09.2014 по 31.01.2015 составляла 15590000 рублей, за период с 01.02.2015 по  30.04.2016 составляла 45160000 рублей.  

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной  стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке,  которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и  рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке,  установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не  установлено иное.  

При этом статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» определено, что в случае наличия спора о  достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в  отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта,  указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с  установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или  договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации,  регулирующим оценочную деятельность.  

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» результатом экспертизы отчета является  положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом  

или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Положительным  экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей,  признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям  законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе  настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов  уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил  оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной  оценщиком в отчете. Действия (бездействие) эксперта или экспертов саморегулируемой  организации оценщиков при экспертизе отчета, а также результаты экспертизы могут  быть обжалованы заинтересованными лицами в саморегулируемую организацию  оценщиков в порядке и в сроки, которые установлены уполномоченным федеральным  органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной  деятельности, или оспорены в судебном порядке.  

Ссылаясь на недостоверность представленных в материалы дела отчетов № 18/11-16  от 18.11.2016, № 28/06-17 от 29.06.2017 конкурсным кредитором Большаковым Д.М.,  учредителем должника Сабуровым К.И. указано на нарушения законодательства,  допущенные экспертом при их составлении. В обоснование заявленных возражений, в  материалы дела представлены отзыв на экспертное заключение № 18/11-16 от 18.11.2016,  выполненное ООО «Агентство деловых услуг» исх. № 007-17 от 07.02.2017, а также  рецензия на экспертное заключение № 18/11-16 от 18.11.2016, выполненной ООО «Оценка  анд Консалтинг» от 07.02.2017, иные документы и пояснения сторон.  

Вместе с тем, представленные доказательства не были положены судом первой  инстанции в основу вывода о недостоверности представленных отчетов № 18/11-16 от  18.11.2016, № 28/06-17 от 29.06.2017, как не соответствующие требованиям,  предъявляемым к экспертизам отчета об оценке, в силу положений статьи 17.1  Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской  Федерации».  

О необходимости обжалования отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено. С  учетом изложенного выше, заключение саморегулируемой организации в порядке статьи  17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» на отчет об оценке не представлено.  

В соответствии с положениями части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним  из доказательств по делу и подлежат оценке наряду с другими доказательствами.  

Таким образом, при отсутствии подтверждений несоответствия отчета об оценке  требованиям закона отчет является доказательством по делу, которое само по себе не  подлежит обязательной перепроверке путем назначения экспертизы.  

С учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд первой инстанции  правомерно не усмотрел обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности  экспертного заключения или наличия противоречий в заключении эксперта.  

В силу части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе  состязательности.  

Согласно части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном  настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на  основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие  обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а  также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.  

В соответствии с частями 2, 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость,  достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную  связь доказательств в их совокупности.  

Возражения ответчика, положенные им в основу доводов о недостоверности и  недопустимости отчетов № 18/11-16 от 18.11.2016, № 28/06-17 от 29.06.2017 об оценки по  делу № А33-21306/2014к21 были оценены судом первой инстанции только с точки зрения  права, поскольку обратное было бы недопустимо в связи с отсутствием у суда  специальных знаний в области оценочной деятельности, а также ввиду необходимости  разделения процессуальных функций правосудия и судебной экспертизы, соблюдения  принципов состязательности и объективной оценки доказательств.  

В силу статей 71, 82 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации и статей 3, 4 и 24 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» суд при наличии у него сомнений в соблюдении  оценщиком профессиональных требований при оказании оценочной услуги не вправе  разрешать вопросы, являющиеся предметом оценочной деятельности, а также давать  оценку отчету без проведения судебной экспертизы (или привлечения специалиста).  Самостоятельная проверка судами отчета об оценке, сводящаяся к оценке качества  оказания оценочной услуги, нарушает принцип объективности оценки доказательств и  требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела, проведение оценочной судебной экспертизы  поручено эксперту - Аданькину Максиму Андреевичу, который обладает специальными  знаниями, необходимыми для дачи заключения по поставленным судом вопросам;  экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу  заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации;  экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1  статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом,  ссылки лиц, участвующих в деле относительно того, что заключение по делу №  

А33-21306/2014к21 не соответствует законодательству об оценочной деятельности, были  правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку заявление отвода эксперту  возможно на любой стадии процесса, однако лица, участвующие в деле, таким правом,  предусмотренным частью 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации не воспользовались. Основания сомневаться в беспристрастности эксперта у  суда не имелись.  

В силу статей 12 и 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости  объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и  рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке,  установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не  установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы  проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки («Общие  понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»  утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256).  

Исходя из буквального толкования вышеуказанных правовых положений в  совокупности с рекомендациями, изложенными в постановлении Пленума Высшего  арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах  практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», проверка  достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли  эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не  подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном  кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения  экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.  Действующие федеральные стандарты оценки позволяют эксперту самостоятельно  определить необходимые методы при выполнении оценки, отказаться от одного метода в  пользу другого, обосновав причины. Возражения же конкурсного кредитора Большакова  Д.М., учредителя должника Сабурова К.И. относятся к области специальных познаний,  

которыми суды первой и апелляционной инстанций не обладают, в связи с чем не  могут дать соответствующую оценку указанным возражениям.  

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключения  оценщика соответствует предъявляемым законом требованиям, являются достаточно  ясными и полными, не вызывают сомнений в их обоснованности, а противоречий,  исключающих однозначное толкование выводов эксперта, судами не установлено, то  судебная экспертиза, результаты которой отражены в отчетах по делу № А33- 21306/2014к21, является надлежащим доказательством по настоящему делу.  

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о  достоверности сведений, указанных в отчетах № 18/11-16 от 18.11.2016, № 28/06-17 от  29.06.2017 в качестве действительного размера арендной платы за пользование нежилым  зданием площадью 22 448,70 кв.м., расположенным по адресу: Россия, Красноярский  край, г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 6, стр. 3 (здание холодильника) с учетом  производимых арендатором затрат по эксплуатации арендованного имущества.  

Как указывалось выше, согласно представленному в материалы дела договору  хранения от 25.03.2014, в силу пункта 5.2 договора, в качестве оплаты за хранение и  покрытия расходов на хранение Имущества, а также поддержания обязательного и  непрерывного низкотемпературного режима эксплуатации Имущества, Поклажедатель  предоставляет Хранителю право пользования Имуществом, что является платой  Поклажедателя Хранителю по настоящему договору.  

Экспертным заключением № 28/06-17 от 29.06.2017 установлено, что рыночная  стоимость арендной платы за пользование нежилым зданием площадью 22448,70 кв.м.,  расположенным по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Телевизорная,  д. 6, стр. 3 (здание холодильника) с учетом производимых арендатором затрат по  эксплуатации арендованного имущества за период с 01.09.2014 по 31.01.2015 (период  действия договора хранения, с учетом соглашения о перемене лиц в обязательстве от  01.09.2014) составляла 15590000 рублей, таким образом, суд первой инстанции пришел к  выводу о том, что фактически установленный размер арендной платы, значительно ниже  рыночной стоимости.  

Согласно представленному в материалы дела договору аренды имущества № 2 от  01.02.2015, в силу пункта 5.1 договора, арендная плата за пользование Объектом и  Имуществом по настоящему договору составляет 200000 рублей в месяц, НДС не  облагается.  

Экспертным заключением № 28/06-17 от 29.06.2017 установлено, что рыночная  стоимость арендной платы за пользование нежилым зданием площадью 22448,70 кв.м.,  расположенным по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Телевизорная,  д. 6, стр. 3 (здание холодильника) с учетом производимых арендатором затрат по  эксплуатации арендованного имущества за период с 01.02.2015 по 30.04.2016 (период  действия договора) составляла 45160000 рублей, то есть, за 1 месяц - 2822500 рублей,  таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что фактически  установленный размер арендной платы, значительно ниже рыночной стоимости.  

Данные обстоятельствах свидетельствуют о том, что оспариваемые сделки  совершены при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной  сделки, поскольку арендная плата, установленная оспариваемыми договорами  существенно в худшую для должника сторону отличается от размеров арендной платы, по  которым в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.  

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда  Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с  применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» если  подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о  признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее  недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о  банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной  статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.  

Таким образом, наличие оснований для признания пункта 5.2 договора  хранения с правом хранителя пользоваться имуществом от 25.03.2014 (с учетом  соглашения о перемене лиц в обязательстве от 01.09.2014), пункта 5.1 договора аренды №  2 от 01.02.2015, заключенных между ООО «Феникс» и ООО КС «Промхолод»  недействительными по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о  банкротстве.  

Доводы конкурсного кредитора относительно установлении размера арендной  платы, на основании положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации,  правомерно отклонены судом первой инстанции с учетом того, что по смыслу статьи 10  Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотребление гражданским правом  заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления  своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными  средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц.  

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I  части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон  как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого  от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы  другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.  По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации  добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий  предполагаются, пока не доказано иное.  

Принимая во внимание положения статьи 421 Гражданского кодекса Российской  Федерации, при заключении договора также необходимо соблюдение правил разумности  и справедливости. Следуя буквальному смыслу статьи 421 Гражданского кодекса  Российской Федерации, в содержании свободы договора можно выделить три  составляющих: свободу заключать или не заключать договор, свободу выбирать вид  заключаемого договора, свободу определять условия договора по своему усмотрению.  

Конституционный характер свободы договора означает, что данное благо (свобода)  может быть ограничено федеральным законом лишь в той мере, в какой это необходимо  для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных  интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (часть 3  статьи 55 Конституции Российской Федерации). Свобода договора не может быть  безграничной.  

Таким образом, свобода договора имеет свои пределы. Под приделами понимаются  общие требования к осуществлению любого субъективного гражданского права, а  именно: соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, соблюдение публичного  порядка, недопустимость злоупотребления правом.  

Злоупотребление свободой договора представляет собой умышленное несоблюдение  одним из контрагентов предусмотренных законом ограничений договорной свободы,  повлекшее причинение ущерба другому контрагенту, третьим лицам или государству. Для  злоупотребления свободой договора характерны такие признаки как: видимость  легальности поведения субъекта; использование недозволенных средств и способов  осуществления права (свободы); осуществление права вопреки его социальному  назначению; осознание лицом незаконности своих действий (наличие умысла);  причинение ущерба другим лицам вследствие совершения вышеуказанных действий.  

В рамках рассмотрения настоящего дела, нашел подтверждение довод заявителя  относительно отражения в оспариваемых пунктах 5.2 договора хранения от 25.03.2014, 5.1  договора аренды № 2 от 01.02.2015 размера арендной платы, значительно отличающейся в  меньшую сторону от рыночной, что свидетельствует о наличии в действии сторон  отклонения от добросовестного поведения любого участника гражданского оборота.  

При этом, доводы конкурсного кредитора Большакова Д.М. и учредителя должника  Сабурова К.С. заявленные не в связи с порочностью представленных в материалы дела  экспертных заключений, не связаны с предметом рассматриваемого требования -  

установление несоразмерности встречного предоставления, носят субъективный  характер и документально не подтверждены, в связи с чем были отклонены судом первой  инстанции.  

В пункте 29 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской  Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы  III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснено, что если  сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была  исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части  определения о признании сделки недействительной также указывает на применение  последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса  Российской Федерации, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о  банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании  сделки.  

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации  недействительная сделка недействительна с момента ее совершения. Это правило  распространяется и на признанную недействительной оспоримую сделку.  

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено,  что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все  полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том  числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной  работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные  последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано  должником или иным лицом за счет должника по сделке, признанной недействительной в  соответствии с главой III.I Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу.  

По результатам рассмотрения обоснованности заявления ПАО «Сбербанк России»  признаны недействительными пункт 5.2 договора хранения с правом хранителя  пользоваться имуществом от 25.03.2014 (с учетом соглашения о перемене лиц в  обязательстве от 01.09.2014), пункт 5.1 договора аренды № 2 от 01.02.2015, заключенные  между ООО «Феникс» и ООО КС «Промхолод».  

Представленным в материалы дела экспертным заключением № 28/06-17 от  29.06.2017, установлено, что рыночная стоимость арендной платы за пользование  нежилым зданием площадью 22448,70 кв.м., расположенным по адресу: Россия,  Красноярский край, г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 6, стр. 3 (здание холодильника) с  учетом производимых арендатором затрат по эксплуатации арендованного имущества за  период с 01.09.2014 по 31.01.2015 (период действия договора хранения, с учетом  соглашения о перемене лиц в обязательстве от 01.09.2014) составляла 15590000 рублей, за  период с 01.02.2015 по 30.04.2016 (период действия договора) составляла 45160000  рублей, следовательно, в общем размере за период действия договоров - 60750000 рублей.  

Конкурсным управляющим в материалы дела представлены доказательства внесения  арендных платежей в сумме 710000 рублей, в подтверждение чего в материалы дела  представлены платежные поручения. Ответчиком доказательств, внесения арендных  платежей в сумме, больше указанной, не представлено.  

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой  инстанции о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с  ООО КС «Промхолод» в конкурсную массу должника - ООО «Феникс» разницы между  рыночной стоимостью права аренды и оплаченным размером в сумме 60040000 рублей, из  расчета (60750000 рублей - 710000 рублей).  

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с решением  суда первой инстанции об удовлетворении требований в полном объеме.  

Доводы апелляционной жалобы о том, что выводы экспертизы не достоверны и  ошибочны, поскольку экспертом при проведении исследования не учтены такие условия,  как отсутствие права собственности должника на аммиачные установки, отсутствие  лицензии у должника и ООО КС «Промхолод» на эксплуатацию объекта по целевому  

назначению, реальная рыночная стоимость объекта; объекты-аналоги отобраны  экспертом неверно и таковыми не являются; отказ эксперта от применения в  исследовании доходного подхода не обоснован; эксперт проводил исследования  стоимости аренды 1 кв.м. в помещении, а не здания целиком, отклоняются судом  апелляционной инстанции в связи со следующим, экспертом ненадлежащим образом  проведен осмотр здания.  

Согласно условиям договора хранения с правом хранителя пользоваться  имуществом от 25.03.2014 № 1 переданное имущество может использоваться по  прямому назначению, а именно, обеспечение складского низкотемпературного  хранения производства холода для обеспечения низкотемпературного режима  складских помещений (п.31.). Согласно пункт 1.3 договора аренды от 01.02.2015  объект в целом может быть использован арендатором только в качестве склада  низкотемпературного режима. Отдельные помещения внутри объекта могут быть  использованы в зависимости от их целевого назначения: холодильные камеры, офисные  вспомогательные помещения. При заключении договоров отсутствие права  собственности должника на аммиачные установки не повлияло на стоимость арендной  платы, поскольку об этом не указано сторонами договоров.  

 Ссылка заявителя жалобы на то, что в письме ООО КС «Промхолод» от 29  сентября 2016 года сообщается, что на дату исследования технологическое оборудование  (аммиачные установки) подающие холод в здание холодильника принадлежали ООО  «Аккорд», исходя из чего, объект исследования не мог использоваться по целевому  назначению в качестве холодильника (низкотемпературного склада), не может быть  принята во внимание, поскольку каких либо изменений в обжалуемые договоры не  вносилось.  

 Непригодность для эксплуатации здание холодильника не обоснована, кроме того  понесенные затраты на эксплуатацию объекта исследования говорят о его фактическом  использовании по прямому назначению в рассматриваемый период.  

Суд апелляционной инстанции соглашается с пояснениями эксперта о том, что  анализ понесенных затрат (11010280 рублей 19 копеек), позволяет сделать вывод о  том, что объект в указанный выше период активно эксплуатировался, а наличие  статей затрат (услуги по техническому обслуживанию системы оповещения,  мониторинг экологической обстановки, экспертиза промышленной безопасности)  необходимых для эксплуатации объектов повышенной опасности указывает на то,  что объект эксплуатировался по прямому назначению в качестве  низкотемпературного склада. Расчет рыночной стоимости арендной платы в рамках  Экспертного заключения, осуществлялся в рамках одного - сравнительного подхода, с  использованием метода сравнения продаж.  

Применение метода сравнительных продаж заключается в последовательном  выполнении следующих действий:  

 - подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо  всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;  

 - определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа  по каждой единице;  

 - сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью  корректировки их арендных ставок или исключения из списка сравниваемых;  

 - приведение ряда скорректированных показателей стоимости аренды сравнимых  объектов к рыночной стоимости аренды объекта оценки.  

В качестве единицы сравнения выбрана арендная месячная ставка 1 кв.м. объекта  аренды, как единица, наиболее часто применяемая риэлторами при сдаче объектов  недвижимости в аренду. Таким образом, метод сравнения продаж при определении  рыночной стоимости арендной платы, не предусматривает использование рыночной  стоимости объекта оценки и объектов аналогов.  

 В соответствии с п. п. «б» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве  объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с  

оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим  факторам.  

 Объекты налоги относятся к сегменту рынка производственно-складская  недвижимость, используются в качестве низкотемпературных складов, в качестве  единицы сравнения выбран показатель арендной платы за 1 кв.м. площади в месяц. Таким  образом, объекты аналоги сопоставимы с объектом оценки по техническим и  эксплуатационным характеристикам. Разница площади объекта оценки и объектов  аналогов учтена в расчетах путем проведения корректировки на масштаб (стр. 31  Экспертного заключения).  

 Расчетное значение эксплуатационных расходов, использованное при определении  рыночной арендной платы, превышает, фактические показатели более чем в 4 раза.  

 В соответствии с п.п. «б» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве  объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с  оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим  факторам.  

 Объекты налоги относятся к сегменту рынка производственно-складская  недвижимость, используются в качестве низкотемпературных складов, в качестве  единицы сравнения выбран показатель арендной платы за 1 кв.м. площади в месяц. Таким  образом, объекты аналоги сопоставимы с объектом оценки по техническим и  эксплуатационным характеристикам. Разница площади объекта оценки и объектов  аналогов учтена в расчетах путем проведения корректировки на масштаб (стр. 31  Экспертного заключения).  

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,  позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки (в рамках  настоящей экспертизы - объект аренды) способен приносить, а также связанные с ним  расходы.  

Как правило, доходный подход при оценке рыночной арендной платы не  применяется, т.к. оценщик сталкивается с невозможностью сбора достоверной и  достаточной информации для реализации метода добавочной продуктивности. Это  связано со сложностью корректного учета доходов и расходов от всего имущественного  комплекса предприятия, а также с выделением дохода, генерируемого объектом  исследования.  

 Таким образом, в рамках настоящей экспертизы доходный подход не применялся,  поскольку рассчитать, какую часть доходов бизнеса генерирует объекты аренды (объект  исследования), не представляется возможным.  

 При оценке рыночной стоимости базой затратного подхода является принцип  замещения. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества  однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким  спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. По аналогии с этим можно  утверждать, что благоразумный продавец не пожелает продать объект дешевле, чем  стоило ему его приобретение.  

При оценке размера арендной платы объектом оценки является не сам объект  аренды (полное право собственности на арендуемое имущество), а совокупность  «частичных» прав - пользования и владения в течение определенного срока. Поэтому  затратный подход основан на следующей предпосылке: благоразумный арендодатель не  пожелает сдать в аренду объект по ставке меньшей, чем обеспечит ему возврат капитала  (и доход на капитал), аналогичного объекта. Логика затратного подхода остается прежней,  если вместо затрат на создание использовать затраты на приобретение объекта. В любом  случае базой для расчета арендной платы являются затраты арендодателя на создание  либо приобретение объекта аренды.  

Специфичность расчета затратным подходом стоимости права аренды, в отличие от  стоимости права собственности на объект, заключается в том, что если в последнем  случае требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника на  создание объекта при его единовременной продаже, то в первом требуется рассчитать  

сумму, которая бы компенсировала затраты собственника при ее регулярном получении  (по договору аренды).  

Затратный подход к оценке рыночной арендной ставки представляет собой  «обратную задачу» общепринятой теории оценки. Обратная задача опирается на «базовый  постулат» теории оценки - чем более корректны расчеты по всем трем подходам, тем  более близки их результаты. То есть при известной величине рыночной стоимости  объекта оценки (стоимости арендуемого имущества, найденной сравнительным и/или  затратным подходами к оценке) и норме доходности определяется чистый операционный  доход и ставка аренды. Затратный подход реализуется методом компенсации издержек  доходами (методом рекапитализации).  

Порядок выполнения расчетов методом компенсации издержек доходами. 

 Расчет рыночной стоимости объекта аренды (с использованием затратного  и/или сравнительным подхода с последующим согласованием между собой полученных  результатов).  

 Определение коэффициента капитализации для расчета чистого  операционного дохода.  

 Расчет требуемого чистого операционного дохода от объекта аренды  путем умножения рыночной стоимости на коэффициент капитализации.  

- Определение величины операционных расходов, включенных в арендную плату  согласно условиям аренды, принятым в расчетах.  

 - Определение возможных потерь от недозагрузки объекта и неплатежей по арендной  плате.  

 - Определение рыночной стоимости объекта оценки (размера арендной платы  типичного арендатора за пользование и владение объектом аренды в течение платежного  периода, равного 1 году) как требуемого потенциального валового дохода от объекта  аренды, равного сумме требуемого действительного валового дохода и возможных потерь  от недозагрузки и неплатежей за вычетом прочих возможных доходов от объекта аренды.  

 Многоуровневый характер представленной методики, снижает достоверность  итогового результата. Уже на первом этапе - расчет рыночной стоимости объекта  исследования, осложняется отсутствием на рынке информации о продажах объектов  аналогов сопоставимых с объектом исследования. Также, вызывает вопросы, определение  ставки капитализации относительно такого узкоспециализированного объекта как  низкотемпературный склад. Таким образом, сложность расчета, большое количество  допущений на разных этапах расчеты рыночной стоимости арендной платы методами  затратного подхода, могут привести к искажению итого результата.  

Доводы заявителей, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов,  которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела  и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на  обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой  инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не  могут служить основанием для отмены обжалуемого определения.  

Суд апелляционной инстанции отмечает, что доводы жалобы не могут повлечь  отмены обжалуемого судебного акта, так как фактически сводятся к несогласию с оценкой  судом первой инстанций установленных по делу обстоятельств и имеющихся  доказательств. Вместе с тем, иная оценка заявителем указанных обстоятельств не  свидетельствует о неправильном применении судами норм права. Суд апелляционной  инстанции полагает, что суд первой инстанции правильно установил обстоятельства,  имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм  материального или процессуального права, которые могли привести к принятию  неправомерного судебного акта, судом первой инстанций не допущено. Материалы дела  исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами  доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном  акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи  270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для  безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной  инстанции не установлено.  

При таких обстоятельствах оснований для отмены определения Арбитражного суда  Красноярского края от 29 ноября 2017 года по делу № А33-21306/2014к21 не имеется.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате  государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на  заявителя жалобы и уплачены им при подаче жалобы.  

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Красноярского края от 29 ноября 2017 года по делу   № А33-21306/2014к21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без  удовлетворения.  

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и  может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно- Сибирского округа через суд, принявший решение.  

Председательствующий В.В. Радзиховская Судьи: А.Н. Бабенко 

И.Н. Бутина