Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-20613/2019

18 декабря 2019 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения принята 18 декабря 2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 18 декабря 2019 г. 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А75-20613/2019 по исковому заявлению администрации города Сургута к закрытому акционерному обществу «Астрадан» о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка № 639 от 17.11.2014 в размере 986 501 рубля 99 копеек,  при участи заинтересованного лица - конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Астрадан» ФИО2,

без участия представителей, 

установил:

администрации города Сургута (далее – истец,  Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Астрадан» (далее – ответчик,  Общество,  ЗАО «Астрадан») о взыскании задолженности по договору  аренды земельного участка № 639 от 17.11.2014  в размере 986 501 рубля 99 копеек,  в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2019 в размере 825 831 рубля 38 копеек, пени за период с 10.12.2017 по 09.07.2019 в размере 160 670 рублей 61 копейки.

К участию в деле в качестве  заинтересованного лица  привлечен конкурсный управляющий закрытого акционерного общества «Астрадан» ФИО2  (далее – конкурсный управляющий ЗАО «Астрадан» ФИО2).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате, возникших  из договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 639 от 17.11.2014.

От конкурсного управляющего ЗАО «Астрадан» ФИО2 поступил отзыв на заявление, в котором Общество просит удовлетворить иск частично, в части суммы арендной платы в размере 565 777 рублей 08 копеек, неустойки  в размере 110 075 рублей 43 копеек, в остальной части исковых требований Общество просит отказать. В обоснование своих возражений ссылается на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 29.09.2016 по делу № А75-10770/2014, которым установлена, что часть площадей здания, которое расположено на арендуемом земельном участке,  является площадями общего пользования. По мнению ответчика, указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у Общества обязанности оплачивать арендные платежи за пользование земельным участком, исходя из площади, определенной в договоре аренды № 639 от 17.11.2014.

Судебное заседание проводится в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией и арендодателями, одним из которых является Общество,  17.11.2014 заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 639, по условиям которого арендодатель передает, а арендаторы принимают в аренду земельный участок в территориальной зоне Ж.3.-31, общей площадью 15 829 кв. м, кадастровый номер участка: 86:10:0101250:, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> лет Победы, 66, занимаемый 4-этажным нежилым зданием многофункционального торгово-развлекательного комплекса «Гипермаркет «Богатырь». По условиям, согласованным в пункте 1.1 договора аренды земельного участка, Обществу в аренду передан земельный участок площадью 4 116 кв.м для  расчета арендной платы под встроенные нежилые помещения торгового и транспортного назначения, расположенные на 1, 2, 3 и 4 этажах (л.д. 10-20).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (л.д. 18).

В приложении к договору стороны согласовали стоимость арендной платы для каждого из арендаторов (л.д. 17).

Срок аренды установлен с 10.09.2014 по 09.09.2063 (пункт договора 1.5).

Размер и условия внесения арендной платы определен в разделе 2 договора. 

В соответствии с пунктом 2.5 договора арендная плата вносится арендатором  ежеквартально до 10-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за 4 квартал - до 10 декабря текущего года. 

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Претензией Администрации от 03.06.2019 № 283 ответчику предложено погасить задолженность. Претензия получена конкурсным управляющим 08.06.2019, однако задолженность ответчиком не была оплачена (л.д. 21-23).

Поскольку требования об оплате в добровольном порядке Обществом не были удовлетворены, что послужило основанием для обращения Администрации с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.02.2016 по делу № А75-15723/2015 ЗАО «Астрадан» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

Конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

Правоотношения сторон являются обязательствами аренды, в связи с чем подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы                            за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. 

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно представленному истцом расчету долг по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2019 составляет 825 831 рубля 38 копеек.

Проверив расчет суммы основного долга, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований в указанной части.

Доводы ответчика о том, что за спорный период времени арендная плата за пользование земельным участком составляет не 825 831 рубля 38 копеек, а 565 777 рублей 08 копеек со ссылкой на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 29.09.2016 по делу № А75-10770/2014, подлежат отклонению о следующим основаниям.

Как следует из упомянутого решения суда, в рамках дела № А75-10770/2014 индивидуальный предприниматель ФИО3,  индивидуальный предприниматель ФИО4, общество с ограниченной ответственностью Мясокомбинат «Сургутский», общество с ограниченной ответственностью «Специнвест», общество с ограниченной ответственностью «Персонал плюс» обратились в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением Обществу и ООО «Торговый центр «Богатырь», согласно которому просили:

-признать общим имуществом здания, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> Победы, д. 66, следующие объекты: помещения 1 этажа: №№ 43, 71, 72, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 88, 90, 91, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 125, 126, 132, 146, помещения 2 этажа: №№ 1, 2, 3, 19, 20, 21, 49, 52, 53, 98, помещения 3 этажа: №№ 1, 2, 91, 134, 135, 138, 155, 159, 160, 161, 163, 189,

-признать пропорционально площади находящихся в их собственности помещений право на долю в праве общей долевой собственности следующих объектов, здания, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> Победы, д. 66: помещения 1 этажа: №№ 43, 71, 72, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 88, 90, 91, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 125, 126, 132, 146, помещения 2 этажа: №№ 1, 2, 3, 19, 20, 21, 49, 52, 53, 98, помещения 3 этажа: №№ 1, 2, 91, 134, 135, 138, 155, 159, 160, 161, 163, 189,

-истребовать у Общества из незаконного владения следующие помещения, относящиеся к общему имуществу собственников здания расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> Победы, д. 66: №№ 81, 82, 83, 84, 85, 86, 88, 90, 91, 106, 107, 125, 126, 132, помещения 2 этажа: №№ 1, 2, 3, 98, помещения 3 этажа: №№ 1, 2, 135, 163, 189.

Исковые требования со ссылкой на статьи 249, 289, 290, 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации были мотивированы тем, что ответчики, считая спорные помещения, фактически относящиеся к общему имуществу здания, собственными, лишают возможности других собственников и законных владельцев права владения и пользования.

Исковые требования истцов были удовлетворены судом.

Вместе с тем, расчет арендной платы за пользование земельным участком по договору № 639 определен  условиями договора, в который изменения не вносились ни в добровольном, ни в судебном порядке. 

При этом, как обоснованно пояснил истец в своем письме от 14.03.2018 в ответ на обращение ответчика  от 08.02.2018 произвести перерасчет аренной платы (л.д. 87),  площадь земельного участка, используемого для расчета размера аренной платы, зависит от площади объекта недвижимости, который на нем расположен и находится в пользовании арендаторов; произвести перерасчет по договору аренды земельного участка можно только после внесения в него соответствующих изменений (л.д. 88).

Указанная позиция полностью соответствует требованиям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой изменение договора возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

В решении суда по делу № А75-10770/2014 не разрешались вопросы пользования земельным участком, на котором расположено спорное здание. Отсутствие права собственности Общества на  места общего пользования в указанном здании само по себе не влечет изменение  обязательств Общества по договору аренды земельного участка, на котором это здание расположено.

Площадь арендуемого всеми арендаторами земельного участка определена исходя из площади здания в общем размере 15 829 кв.м и пользование земельным участком указанной площадью арендатором с множественностью лиц не может быть частично бесплатным, исходя из того, что часть здания является местами общего пользования.

В соответствие со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в материалы настоящего дела не представлены доказательства изменения условий договора аренды № 639 от 17.11.2014 в установленном порядке (как в добровольном по соглашению сторон, так и в судебном порядке), суд не усматривает оснований для освобождения Общества от уплаты арендных платежей в соответствии с условиями, согласованными сторонами в договоре аренды земельного участка.

Аналогичная правовая оценка давалась судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении дела № А75-4050/2018, в рамках которого взыскана задолженность Общества по этому же договору за предшествующий период времени.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. 

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», по смыслу пункта 1 статьи 5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом. В договорных обязательствах, предусматривающих, в частности, периодическое внесение должником платы за снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Согласно пункту 2 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

Исковые требования Администрации основаны на нарушении ответчиком сроков оплаты арендной платы по  договору аренды земельного  участка № 639 от 17.11.2014  за период с 01.01.2018 по 30.06.2019.

Спорная задолженность относится к текущим платежам и требование о её взыскании подлежит рассмотрению вне рамок дела о банкротстве в порядке искового судопроизводства.

Учитывая, что ответчик не представил доказательств погашения долга, суд считает подлежащим удовлетворению требование Администрации о взыскании с Общества задолженности по договору аренды за период с 01.01.2018 по 30.06.2019 в размере 825 831 рубля 38 копеек.

Истцом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки, предусмотренной пунктом 5.1 договора, за период с 10.12.2017 по 09.07.2019 в размере 160 670 рублей 61 копейки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Требования закона относительно формы соглашения о неустойке (пени) сторонами соблюдено. Каких-либо мотивированных возражений против взыскания неустойки ответчиком не заявлено.

Поскольку неустойка начислена на сумму текущих платежей, суд, в соответствии с положениями статьи 126  Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», считает обоснованным требования истца о взыскании неустойки.

Суд проверив расчет неустойки, представленный истцом, признает его арифметически верным, а требование о взыскании неустойки за период с 10.12.2017 по 09.07.2019 в размере 160 670 рублей 61 копейки – правомерным.

Доводов о снижении размера неустойки в порядке, установленном статьей 333 Гражданского кодекса российской Федерации, ответчиком не заявлено.

Исходя из размера удовлетворенных исковых требований в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации государственная пошлина в размере 22 730 рублей 00 копеек относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 148, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковое заявление администрации города Сургута удовлетворить.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Астрадан» в пользу администрации города Сургута денежные средства в размере 986 501 рубля 99 копеек, в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2019 в размере 825 831 рубля 38 копеек, пени за период с 10.12.2017 по 09.07.2019 в размере 160 670 рублей 61 копейки.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Астрадан» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 22 730 рублей 00 копеек.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.  Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В  соответствии  с  частью  5  статьи  15  Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации  настоящий  судебный  акт  выполнен  в  форме  электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный  суд  Ханты-Мансийского  автономного  округа - Югры  разъясняет,  что  в соответствии  со  статьей  177  Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации  решение,  выполненное  в  форме  электронного  документа,  направляется лицам,  участвующим  в  деле,  посредством  его  размещения  на  официальном  сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяЕ.А. Голубева