ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-6519/2018

г. Челябинск

18 июня 2018 года

Дело № А47-9557/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2018 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.03.2018 по делу № А47-9557/2016 (судья Кофанова Н.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 (доверенность от 21.08.2017);

Комитета по управлению имуществом города Оренбурга – ФИО4 (доверенность от 15.01.2017).

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет, ответчик) об урегулировании преддоговорного спора, возникшего при заключении договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества - нежилого помещения № 2 площадью 123,4 кв. м и помещения N 3 площадью 105,3 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 228,7 кв. м, и определении цены приобретения имущества с зачетом стоимости неотделимых улучшений в сумме 2 459 027 руб.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «Город Оренбург» (далее - МУП «Муниципальный имущественный фонд», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 10.01.2017 (резолютивная часть от 26.12.2017) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2017  решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Данные судебные акты были отменены постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 07.07.2017 с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, истец  ходатайствовал об изменении исковых требований, в соответствии с которыми просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества - нежилого помещения № 2 площадью 123,4 кв. м и помещения № 3 площадью 105,3 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 228,7 кв. м. В пункте 2.1 договора истец просил определить цену приобретения имущества – 5 161 017 руб. с зачетом в ее оплату стоимости неотделимых улучшений в сумме  1 479 400 руб., что составляет 3 681 617 руб.  Пункт 2.5 договора истец просил принять в редакции, предусматривающей начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России на сумму 3 681 617 руб. Заявленное истцом ходатайства было удовлетворено в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.03.2018 (резолютивная часть от 06.03.2018) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе  ИП ФИО2 (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии доказательств согласования ремонтных работ с арендодателем, поскольку виды и стоимость неотделимых улучшений были согласованы арендодателем  письмом №41 от 04.02.2013, в котором он не возражал против осуществления ремонта. Осуществленные истцом работы по текущему ремонту арендуемых помещений не были связаны с установкой, заменой или переносом инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования, изменением конфигурации помещений. Соответственно, они не требовали получения разрешения на строительство или перепланировку. При этом, к полномочиям органов местного управления отнесены лишь вопросы согласования переустройства или перепланировки жилых помещений.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи арендованного нежилого помещения №2435 от 14.03.2017 был также подписан предпринимателем с протоколом разногласий. Поскольку Комитет не известил покупателя о принятии или отклонении протокола разногласий и стороны осуществили государственную регистрацию проданного по договору нежилого помещения, такие действия со стороны продавца являются акцептом оферты покупателя, изложенной в протоколе разногласий. Поскольку заключение договора имело место до вступления решения по настоящему делу от 10.01.2017 в законную силу (15.03.2017), оно не связано с результатами рассмотрения судом разногласий сторон. По мнению апеллянта, существенные разногласия сторон по договору купли-продажи арендованного имущества согласованы, уклонение от заключения договора отсутствует, государственная регистрация перехода права собственности произведена, поэтому имеющиеся разногласия не препятствуют считать договор заключенным.   Решением суда по настоящему делу должны быть определены условия договора, которые будут служить  изменениями в него. Ссылаясь на положения статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 173 АПК РФ, истец полагает необходимым определение редакции спорных пунктов договора, которые в результате отказа в иске по существу судом не рассмотрены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание  представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

Приняв участие в судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи, представители сторон поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, с согласия Комитета от 27.08.2012 № 1-28/4229, на основании протокола № 1 от 11.10.2012 проведения открытого аукциона по извещению № 300812/0114740/01 на право заключения договора аренды муниципального нежилого фонда г. Оренбурга по лоту № 1 между МУП «Муниципальный имущественный фонд» (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) оформлен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга № 243 от 06.11.2012 (т. 1 л.д. 12-17), по условиям которого предпринимателю в аренду на срок с 12.11.2012 по 11.11.2017 переданы нежилое помещение N 2, площадью 123,4 кв. м, номера на поэтажном плане 12-22, и нежилое помещение № 3, площадью 105,3 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 228,7 кв. м, для осуществления медицинской деятельности.

По акту приема-передачи помещения от 12.11.2012 указанные нежилые помещения переданы предпринимателю ФИО2 (т. 1 л.д. 18).

Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга № 243 от 06.11.2012 зарегистрирован 01.08.2013, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте договора (т. 1 л.д. 19).

Дополнительным соглашением от 12.02.2016 № 4-992а-12281/6723/6743 в договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга № 243 от 06.11.2012 внесены изменения, произведена замена арендодателя с МУП «Муниципальный имущественный фонд» на Комитет, изменены условия внесения арендной платы.

Письмом от 17.01.2013 ИП ФИО2 обратилась в МУП «Муниципальный имущественный фонд» с просьбой дать разрешение на проведение ремонтных работ в арендуемом помещении (т.1 л.д. 29). 

В материалы дела истцом также представлена копия письма от 17.01.2017, заверенная директором МУП «Муниципальный имущественный фонд» с аналогичным содержанием и припиской «Приложение на 1 листе» В качестве приложения №1 истцом в материалы дела приобщён перечень ремонтных работ с указанием ориентировочной стоимости (т.2  л.д.97, 98 ).

МУП «Муниципальный имущественный фонд» письмом №41 от 04.02.2013 разрешил производить ремонт спорного помещения силами и за счёт арендатора без дальнейшего возмещения расходов арендатора на проведение ремонтных работ (т.1 л.д.28т.1).

Предприниматель ФИО2 обратилась с заявлением о намерении воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемых помещений.

Письмом от 21.06.2016 № 1-28/2848 Комитет сообщил предпринимателю о проведении независимой рыночной оценки выкупаемого недвижимого имущества, определении стоимости продажи имущества в размере 5 161 017 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) (т. 1 л.д. 25).

Постановлением Администрации города Оренбурга №1984-п от 01.07.2016 были определены условия приватизации вышеназванного объекта недвижимости, путем реализации  предпринимателем ФИО2 преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность на условиях определения цены продажи имущества в размере 5 161 017 руб. (т.5 л.д.28).

С письмом от 08.07.2016 № 3246 Комитет направил предпринимателю ФИО2 проект договора купли-продажи нежилого помещения № 2, площадью 123,4 кв. м, и помещения № 3, площадью 105,3 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 27, 20-24).

Предприниматель, не возражая против определенной Комитетом рыночной стоимости выкупаемого имущества, ссылаясь на п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), заявила о необходимости зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений и направила Комитету протокол разногласий (т. 1 л.д. 26).

Письмом от 16.08.2016 № 1-28/3942 Комитет отклонил предложенные предпринимателем условия о цене заключаемого договора купли-продажи, сославшись на отсутствие указания в заявлении о приватизации муниципального имущества о предполагаемом зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений, на определение цены выкупаемого имущества, который в установленном порядке предпринимателем не оспорен (т. 1 л.д. 30-31).

Отсутствие между сторонами соглашения о выкупной стоимости недвижимого имущества явилось основанием для обращения истца в Арбитражный суд Оренбургской области с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Определением от 11.10.2017 судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по вопросу определения объема и рыночной стоимости произведенных неотделимых улучшений с учетом износа по состоянию на 11.03.2016 (без учета налога на добавленную стоимость) в нежилых помещениях, расположенных по адресу: 

<

...>. В соответствии с выводами эксперта общества с ограниченной ответственностью «Оценка и экспертиза» ФИО6 рыночная стоимость работ и материалов, использованных при выполнении ремонтных работ (неотделимых улучшений), перечень которых приведен экспертом, составляет 1 429 400 руб.( т.3 л.д. 21).

В период рассмотрения дела судом первой инстанции, сторонами был подписан договор купли-продажи №2435 от 14.03.2017, условия которого (в том числе в части определения цены и порядка выкупа нежилого помещения) аналогичны ранее представленному проекту договора (т.5 л.д.9-11). Его подписание  также произведено покупателем с протоколом разногласий.

Вместе с тем, указанный договор был представлен сторонами для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, права собственности и ипотеки в силу закона (т.5 л.д. 22-24). 

Государственная регистрация права собственности  и ипотеки  произведены Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 30.03.2017, о чем имеется соответствующая отметка на договоре (т.5 л.д. 12).

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений не имеется в силу отсутствия согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений и согласования их стоимости. Суд также пришел к выводу об отсутствии  на момент разрешения спора разногласий сторон по договору купли-продажи, поскольку фактическими действиями сторон по осуществлению государственной регистрации и исполнению (одобрению) договора внесена определенность в спорные условия договора, которые приняты предпринимателем на условиях продавца.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Содержание направленного в суд искового заявления позволяет сделать вывод о том, что  предпринимателем не было заявлено  доводов о недостоверности отчета об оценке. Разногласия сторон касались определения цены выкупаемого нежилого помещения с исключением стоимости произведенных предпринимателем неотделимых улучшений.

Позиция истца по делу, выраженная в ходатайстве об изменении исковых требований, а также апелляционной жалобе свидетельствует о наличии возражений по  определению цены выкупа нежилого помещения в размере 5 161 017 руб., которая подлежала уменьшению на сумму 1 479 400 руб.  

Вместе с тем, в период рассмотрения дела предпринимателем ФИО2 совершены фактические действия по  исполнению подписанного с протоколом разногласий договора купли-продажи путем предоставления его для осуществления государственной регистрации перехода и права собственности.

В соответствии со статьями 1, 14 Федерального  закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу приведенных норм, осуществление государственной регистрации права собственности на  недвижимое имущество не может быть основано на договоре купли-продажи, который является незаключенным по причине несогласованности существенного условия о цене. В свою очередь, факт осуществления государственной регистрации позволяет сделать вывод о  согласованной воле сторон на  подтверждение юридической силы договора купли-продажи №2435 от 14.03.2017 в предложенной Комитетом редакции. Сведениями о том, что  для осуществления государственной регистрации права на нежилые помещения предпринимателем был представлен протокол разногласий к договору, суд не располагает. 

Вопреки утверждению апеллянта о принятии Комитетом предложенной предпринимателем редакции, судом первой инстанции правильно  учтены действия истца по исполнению условий договора в качестве фактического одобрения предложенной Комитетом редакции.

Из справки Комитета от 28.02.2018 и акта сверки взаимных расчетов усматривается, что предпринимателем с апреля 2017 года по февраль 2018 года исполняются условия договора в части внесения ежемесячных платежей в размере, соответствующем приложенному к договору  графику погашения суммы долга, по уплате которой предоставлена рассрочка и начисленных процентов - 86017 руб., исходя из общей суммы  основного долга 5161017 руб. (т.5 л.д. 13-14, 16-17).

Поскольку разрешение преддоговорного спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий договора, которые не урегулированы сторонами в досудебном порядке, при таких обстоятельствах суд первой инстанции не имел правовых оснований для определения  условия о цене проданного по договору купли-продажи имущества.

Ссылка подателя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции в нарушение статьи  173 АПК РФ уклонился от определения редакции спорных пунктов договора по существу означает утверждение о незаключенности договора и подлежит отклонению, как противоречащее пункту 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу названной нормы, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В силу статей 41, 49 АПК РФ право определения предмета и оснований исковых требований, их изменения  принадлежит истцу.    

Определением от 20.02.2018 суд первой инстанции предлагал истцу уточнить исковые требования. Однако, истец настаивал на урегулировании судом разногласий возникших при заключении договора купли-продажи путем принятия пунктом 2.1 и 2.5 договора в предлагаемой им редакции (т.5 л.д. 21).

В этом случае, на основании статьи 9  АПК РФ риски неблагоприятных последствий несовершения процессуальных действий подлежат отнесению на предпринимателя.               

Мнение истца о том, что определенные в соответствии с решением суда условия договора будут  являться его изменением, не соответствует статьям 446, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и является ошибочным.       

Вместе с тем, судебной коллегией учтено, что оценка требований истца в качестве направленных на изменение условий договора о цене объекта либо на разрешение спора о порядке оплаты объекта путем прекращения обязательства зачетом стоимости неотделимых улучшений, не могла служить основанием для принятия судом первой инстанции  иного судебного акта по существу спора, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Аналогичные положения о зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных  с согласия арендодателя предусмотрены частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. 

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса. 

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

В  подтверждение получения согласия на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества предпринимателем представлена в материалы дела копия письма от 17.01.2013 № б/н в адрес МУП «Муниципальный имущественный фонд» (т. 1 л.д. 29), в котором содержится просьба дать разрешение на проведение ремонтных работ в помещениях, а также письмо МУП «Муниципальный имущественный фонд» от 04.02.2013 № 41 (т. 1 л.д. 28), в котором арендодатель не возражал против проведения ремонта арендуемых нежилых помещений за счет арендатора без дальнейшего возмещения.

Впоследствии предпринимателем представлена копия того же письма от 17.01.2013, в котором имеется отметка о наличии приложения с перечнем ремонтных работ в помещении, арендуемом по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга № 243 от 06.11.2012, а также  сам перечень (т.2 л.д. 97).

В соответствии с частью 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Согласно части 6 статьи 71 названного Кодекса арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Таким образом, ввиду нетождественности имеющихся в материалах дела копий и невозможности достоверно установить содержание обращения предпринимателя (наличие в нем сведений о перечне и стоимости планируемых работ) выраженное в письме МУП «Муниципальный имущественный фонд» от 04.02.2013 № 41  отсутствие возражение против проведения ремонта не подлежит оценке в качестве согласования конкретного перечня работ и их стоимости в арендуемом помещении. Между тем, такое  согласование собственником является необходимым с точки зрения экономической обоснованности производимых улучшений, необходимости и целесообразности для последующего исполнения сторонами условий договора аренды недвижимости.

Арбитражный апелляционный суд также отмечает, что письмо в адрес МУП «Муниципальный имущественный фонд», в котором предприниматель просила дать разрешение на проведение ремонтных работ в помещениях, датировано 17.01.2013, в то время как договор подряда на ремонтно-строительные работы № 1 был заключен истцом с обществом с ограниченной ответственностью «Монолит» 20.11.2014, то есть по прошествии более полутора лет после обращения к арендодателю за согласованием, а сами ремонтные работы произведены с 02.02.2015 по 29.09.2015, что следует актов о приемке выполненных работ за сентябрь 2015 г. (т. 1 л.д. 111-148).

Из содержания представленных истцом локального сметного расчета № 1 (т. 1 л.д. 60-110), акта о приемке выполненных работ за сентябрь 2015 г. (т. 1 л.д. 111-148) следует, что в число ремонтных работ вошли в том числе: установка элементов каркаса из брусьев (позиция 63), устройство перегородок каркасных, обшитых с двух сторон досками без утеплителя (позиция 64), кладка отдельных участков из кирпича наружных простых стен (позиция 164) и внутренних стен (позиция 165), смена внутренних трубопроводов (позиция 252), демонтаж унитазов и писсуаров (позиция 253), установка унитазов с бачком (позиция 254), установка моек на одно отделение (позиция 256), смена отдельных участков трубопроводов (позиция 258), демонтаж радиаторов (позиция 259), затягивание провода в проложенные трубы и металлические рукава (позиция 268).

Анализ содержания заключения по результатам проведения судебной экспертизы выполненной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Оценка и экспертиза» ФИО6 позволяет сделать вывод, что выполненные в нежилых помещениях работы повлекли изменение расположения помещений (по сравнению с данными Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта) ввиду перенесения дверного проема, демонтажа смежных стен, монтажа межкомнатных перегородок (т.3 л.д. 13). Утверждение подателя апелляционной жалобы об обратном не основано на материалах дела.

Доказательств того, что перепланировка и создание (изменение) таких неотделимых частей имущества является необходимыми и разумными улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник имущества использует это имущество в своей хозяйственной деятельности, суду не представлено. На момент передачи объекта аренды предпринимателю последним не было высказано замечаний относительно состояния передаваемого недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах действия истца, направленные на создание условий работы в помещении, отвечающих его запросам и представлениям  об удобстве и целесообразности использования, не могут быть признаны направленными на изменение качества нежилых помещений.

Сведений об иных основаниях создания неотделимых улучшений суду не представлено.

Кроме того, исходя из содержания статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ и использованных для этого материалов, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы. Таким образом, предметом возмещения является разница между стоимостью объектов до и после реконструкции и капитального ремонта.

В силу частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, истцом не представлено сведений об изменении действительной рыночной стоимости арендуемого объекта за счет выполненных работ по ремонту и перепланировки (переустройства) нежилого помещения.

Определенная по результатам судебной экспертизы рыночная стоимость работ и материалов, использованных при выполнении ремонтных работ (неотделимых улучшений) в сумме 1 429 400 руб. не является сведениями о действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.03.2018 по делу № А47-9557/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.Ю. Соколова

Судьи:                                                                         Л.В. Пивоварова

                                                                                     Л.А. Суспицина