АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-3473/2024

г. Краснодар

25 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Малыхиной М.Н., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Нива» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2025), от третьего лица – Территориально-соседской общины коренного малочисленного народа ногайцев «Сангиши» – ФИО2 (доверенность от 25.09.2025), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального района «Кизлярский район» Республики Дагестан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерного общества «Кизлярагрокомплекс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц: администрации муниципального образования сельского поселения «сельсовет Александрийский», Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Дагестан, Управления Росреестра по Республике Дагестан, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нива» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2025 по делу № А15-3473/2024, установил следующее.  

Общество с ограниченной ответственностью «Нива» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального района «Кизлярский район» Республики Дагестан (далее – администрация) и  

акционерному обществу «Кизлярагрокомплекс» (далее – компания) в котором просило признать недействительными договоры аренды от 04.12.2023 № 76 и 77 земельных участков с кадастровыми номерами 05:02:000106:1754 и 05:02:000106:1753, заключенные администрацией и компанией, а также постановления администрации от 07.11.2023 № 1317 и 1318 о предоставлении компании названных земельных участков; незаконными отказы администрации в предоставлении данных земельных участков обществу, выраженные в письмах от 27.12.2023 № 01-74/3423, от 30.01.2024 № 01-74/251 и от 16.02.2024 N 01-74/425; признать за обществом право на получение в аренду без проведения торгов спорных земельных участков (уточненные требования). Заявленные требования мотивированы выявленными в ходе прокурорской проверки нарушениями при предоставлении компании спорных земельных участков, в связи с чем, по мнению общества, заявление компании надлежало считать не поданным, а заявление общества о предоставлении земельных участков подлежало удовлетворению.  

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация муниципального образования сельского поселения «Сельсовет "Александрийский"», территориально-соседская община коренного малочисленного народа ногайцев «Сангиши», публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Республике Дагестан, Управление Росреестра по Республике Дагестан, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7.  

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 26.11.2024 исковые требования удовлетворены частично. Договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения от 04.12.2023 № 76 и 77, заключенные администрацией и компанией, признаны недействительными. Суд указал, что названное решение является основанием для Управления Росреестра по Республике Дагестан аннулировать записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) от 12.12.2023 № 05:02:000106:1753-05/190/2023-2 и № 05:02:000106:1754-05/190/2023-2 о регистрации права аренды компании на спорные земельные участки. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд установил, что как обществом, так и компанией заявления о предоставлении земельных участков поданы на основании положений пункта 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) без проведения торгов, то есть в связи с наличием статуса сельскохозяйственной организации,  

участвующей в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства. С учетом положений приведенной статьи и пункта 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020 (далее – Обзор от 23.12.2020), при поступлении заявлений компании администрация должна была установить наличие либо отсутствие иных претендентов с соответствующим статусом на спорные участки, для чего опубликовать извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. В отсутствие такой публикации оснований для заключения договоров с компанией без проведения торгов не имелось, сделки ничтожны ввиду нарушения императивного требования закона, посягают на публичные интересы, поскольку совершены в обход конкурсных процедур, чем существенно сужен круг лиц, которые могли претендовать на получение спорных земельных участков, а также нарушают прав общества, которое вправе претендовать на получение спорных участков в порядке реализации процедур, установленных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. Учитывая дату заключения оспариваемых договоров и квалификацию их в качестве ничтожных, суд отклонил заявление компании о пропуске исковой давности. Ввиду вывода о ничтожности договоров аренды суд также указал, что решение по рассматриваемому делу является основанием для аннулирования записей в ЕГРН о регистрации права аренды за компанией на спорные земельные участки. В удовлетворении требований о признании незаконными отказов администрации в предоставлении спорных земельных участков обществу суд отказал, поскольку на момент таких отказов имелись не оспоренные договоры аренды и по этой причине у администрации отсутствовали правовые основания для заключения аналогичных договоров аренды с обществом. В удовлетворении требований о признании за обществом права на получение в аренду без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 05:02:000106:1753 и 05:02:000106:1754, суд отказал, поскольку данный способ защиты права является ненадлежащим, общество вправе реализовать свое право повторно с учетом положений статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.  

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2025 решение отменено в части признания недействительными договоров аренды. В указанной части в иске отказано. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что судом первой  

инстанции неверно применены правила действия закона во времени, не учтено, что редакцией пункта 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, действовавшей до 08.08.2024, в том числе на момент принятия администрацией постановлений от 07.11.2023 № 1317 и 1318, предусматривалась необходимость обращения к установленной статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации процедуре только в случае поступления нескольких заявлений о предоставлении земельного участка в аренду. Однако на момент принятия оспариваемых постановлений в адрес администрации поступили заявления только от компании, следовательно, оснований для организации торгов не имелось.  

Не согласившись с апелляционным постановлением, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Заявитель просил отменить постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции по рассматриваемому делу, ссылался на нарушение апелляционным судом норм материального права, ошибочность вывода об отсутствии необходимости публиковать извещение о предполагаемом предоставлении земельного участка до вступления в силу изменений, внесенных в Закон № 101-ФЗ с 08.08.2024, на примененные судом первой инстанции положения пункта 1 Обзора от 23.12.2020, а также на ряд иных, допущенных, по его мнению, нарушений администрации, в части предоставления земельных участков, отличных от указанных в заявлении компании, без процедуры предварительного согласования, в нарушение правомочий муниципального района на распоряжение земельными участками.  

В отзыве на кассационную жалобу компания просила оставить постановление апелляционного суда без изменения, в удовлетворении жалобы – отказать.  

В судебном заседании представители общества и территориально-соседской общины коренного малочисленного народа ногайцев «Сангиши» поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить постановление, оставить в силе решение суда первой инстанции.  

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность постановления, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 05:02:000106:1196, площадью 2 002 173 кв. м, и 05:02:000406:1247, площадью 9 503 937 кв. м. относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в ЕГРН до 17.05.2024 было зарегистрировано право собственности муниципального района «Кизлярский район» (с 2012 и 2013 годов).  

В рамках дела № А15-618/2022 по иску территориально-соседской общины коренного малочисленного народа ногайцев «Сангиши» Арбитражным судом Республики Дагестан вступившим в законную силу решением от 01.11.2022 признаны недействительными договоры аренды, ранее заключенные администрацией в отношении названных земельных участков с ООО «Агропромышленная фирма "Терская степь"» (в порядке перенайма арендатором стала компания), в связи с установлением факта нарушения прав ногайского народа, традиционно проживающего на данной территории и имеющего право безвозмездно пользоваться землями для осуществления их традиционной хозяйственной деятельности и занятия традиционными промыслами, необходимыми для проживания (на спорных участках выявлены используемые малочисленным народом объекты).  

После вынесения названного решения постановлением администрации от 02.11.2023 № 1315 образован земельный участок общей площадью 2 166 314 кв. м, путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 05:02:000106:1196 площадью 2 002 173 кв. м и земельного участка, находящегося в распоряжении администрации муниципального района площадью 164 141 кв. м (т. 1 л. д. 41). Образованный путем перераспределения участок поставлен на кадастровый учет 07.11.2023 с присвоением кадастрового номера 05:02:000106:1754. По данным ЕГРН право собственности муниципального образования сельского поселения «Сельсовет "Александрийский"» на данный участок зарегистрировано 17.05.2024.  

Также постановлением администрации от 02.11.2023 № 1316 образован земельный участок общей площадью 9 385 329 кв. м, путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 05:02:000106:1247 площадью 9 744 630 кв. м и земельного участка, находящегося в распоряжении администрации муниципального района площадью 359 301 кв. м (т. 1 л. д. 57). Образованный путем перераспределения участок поставлен на кадастровый учет 07.11.2023 с присвоением кадастрового номера 05:02:000106:1753. По данным ЕГРН право собственности муниципального образования сельского поселения «Сельсовет "Александрийский"» на данный участок зарегистрировано 17.05.2024.  

02 ноября 2023 года компания обратилась в администрацию с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 05:02:000106:1196 площадью 2 245 840 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 05:02:000406:1247 площадью 9 503 937 кв. м в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.  

Рассмотрев заявление АО "Кизлярагрокомплекс", администрация постановлениями от 07.11.2023 № 1317 и 1318 предоставила обществу в аренду сроком на 5 лет земельные участки с кадастровыми номерами 05:02:000106:1754 и 05:02:000106:1753 без торгов, со ссылкой на положения пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и Закона № 101-ФЗ.  

На основании данных постановлений администрацией и компанией (арендатор) заключены договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения от 04.12.2023 № 76 и 77. Договоры зарегистрированы в установленном порядке 12.12.2023.  

04 декабря 2023 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 05:02:000106:1753 и 05:02:000106:1754 в соответствии с пунктом 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ без проведения торгов.  

Письмом от 27.12.2023 № 01-74/3423 администрация отказала обществу в предоставлении в аренду данных земельных участков со ссылкой на подпункт 2 пункта 7 статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ («земельный участок, указанный в заявлении, был предоставлен по заявлению о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, поступившему ранее»).  

09 января 2024 года общество повторно обратилось в администрацию с аналогичным заявлением.  

Письмом от 30.01.2024 № 01-74/251 администрация вновь отказала обществу в предоставлении испрашиваемых земельных участков в аренду с той же мотивировкой.  

25 и 29 января 2024 года общество снова обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду спорных земельных участков по тем же основаниям.  

Письмом от 16.02.2024 № 01-74/425 администрация сообщила обществу о том, что ранее письмами от 27.12.2023 и 30.01.2024 заявителю были представлены ответы по  

существу поставленных вопросов, в связи с чем администрация прекращает переписку по данному вопросу на основании пункта 5 статьи 11 Федерального закона № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».  

Полагая названные отказы незаконными, постановления о предоставлении спорных участков компании и заключенные с компанией договоры аренды недействительными, ссылаясь на допущенные администрацией нарушения публичной процедуры предоставления участков (в том числе на неопубликование извещения о предстоящем предоставлении участков) и считая, что общество имеет право на предоставление названных участков в аренду без торгов, заявитель обратился с настоящими требованиями в суд.  

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.  

Учитывая доводы жалобы, и проверку судом апелляционной инстанции законности и обоснованности решения только в части признания недействительными спорных договоров аренды, суд округа осуществляет проверку законность обжалуемого постановления в отношении выводов относительно названного требования.  

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.  

Подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом № 101-ФЗ.  

В пункте 8 ст. 10 Закона № 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату подачи заявлений компанией), указано, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов. В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.  

В свою очередь названная статья предполагала необходимость проведения конкурентных процедур в случае поступления заявлений о предоставлении земельного участка от нескольких лиц и для выявления таких претендентов предписывала уполномоченному органу обеспечить опубликование извещения о предоставлении земельного участка для соответствующих целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и разместить извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (пункт 1).  

Согласно пункту 4 приведенной статьи лица, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.  

Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных лиц о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий:  

1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;  

2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 настоящего Кодекса при условии, что  

испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", и направляет указанное решение заявителю (пункт 5).  

В силу пункта 6 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.17 данного Кодекса.  

В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:  

1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;  

2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка (пункт 7).  

Руководствуясь приведенными нормами права и установив на основании оценки представленных доказательств, что и общество и компания являются сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, суд первой инстанции правомерно заключил, что администрация нарушила установленный порядок предоставления сельскохозяйственных земель в аренду, не обеспечив предварительное опубликование сведений о предоставлении спорных земельных участков в аренду.  

Суд первой инстанции обоснованно указал, что толкование положений абзаца второго пункта 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ необходимо осуществлять с учетом пункта 1 Обзора от 23.12.2020, в котором прямо отражено, что отсутствие конкурирующих заявлений оценивается уполномоченным органом только по результатам (после)  

публикации извещения о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.  

Выводы суда апелляционной инстанции об ином толковании приведенной нормы права противоречат правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в названном пункте Обзора от 23.12.2020. При этом суд округа отмечает, что закон истолкован Верховным Судом Российской Федерации именно в той редакции, в которой он подлежал применению к спорным правоотношениям.  

Следовательно, не осуществив публикацию о предполагаемом предоставлении в аренду спорных земельных участков, администрация нарушила порядок их предоставления, ограничила круг потенциальных претендентов, нарушила в том числе права общества, также обладающего статусом сельскохозяйственной организации, которая могла претендовать на получение названных участков в аренду и реализовала свое намерение путем обращения к администрации.  

Выводы суда первой инстанции о том, что оспариваемые договоры, при совершении которых нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, являются ничтожными сделками как посягающие на публичные интересы (статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделаны при правильном применении норм материального права и соответствовали установленным фактическим обстоятельствам, в связи с чем оснований к отмене законного и обоснованного решения суда в названной части у апелляционной коллегии не имелось.  

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений (определений) или постановлений (пункт 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Так как суд первой инстанции правильно применил нормы материального права к обстоятельствам настоящего спора, суд кассационной инстанции в силу пункта 5 части 1 статьи 287 Кодекса считает возможным отменить апелляционное постановление с оставлением в силе решения суда первой инстанции.  

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2025 по делу № А15-3473/2024 отменить, решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 26.11.2024 по названному делу оставить в силе.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий М.Н. Малыхина  

Судьи В.А. Анциферов  

 В.Е. Епифанов