АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 56-11-93, 

http://www.penza.arbitr.ru/      

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Пенза                                                    Дело № А49-2250/2020

Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2020 года    

Полный текст решения изготовлен 01 декабря 2020 года        

«01» декабря 2020 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи  Н. Е. Гук,

при ведении протокола помощником судьи М. А. Аброськиной, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Сатурн» (Антонова 

<

...>, Пенза г., 440072; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 308583522500013, ИНН 

<

***>)

о взыскании 74562 руб. 51 коп.,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 (доверенность от 23. 04. 2018 года)

от ответчика: ФИО1 (паспорт), представитель ФИО3 (доверенность от 14. 10. 2019 года)

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Сатурн» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ИП ФИО1 о взыскании арендной платы в сумме 51759 руб. 93 коп. по договору аренды №3 от 20. 08. 2018 года за период с октября по декабрь 2019 года и неустойки в сумме 22803 руб. 15 коп. за период с 01. 11. 2019 года по 02. 03. 2020 года. Требования заявлены на основании ст. ст. 309, 310, 621 Гражданского кодекса РФ.

Определением арбитражного суда Пензенской области от 19. 03. 2020 года дело принято к производству арбитражного суда Пензенской области с указанием о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства (п. 1 ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Определением арбитражного суда Пензенской области от 15. 05. 2020 года принято уменьшение размера исковых требований в части взыскания неустойки до 22802 руб. 58 коп. за период с 01. 11. 2019 года по 02. 03. 2020 года. В связи с чем иск признается заявленным о взыскании 74562 руб. 51 коп., из которых: 51759 руб. 93 коп. – долг, 22802 руб. 58 коп. – неустойка за период с 01. 11. 2019 года по 02. 03. 2020 года.

Определением арбитражного суда Пензенской области от 18. 05. 2020 года дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.  

В судебном заседании, состоявшемся 24. 11. 2020 года, представитель истца заявленные требования поддержал, пояснив, что между ООО «Сатурн» и ИП ФИО1 заключен договор аренды №3 от 20. 08. 2018 года, по условиям которого ответчику за плату передано во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 49 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, для организации в нем магазина розничной торговли товарами промышленной группы. Помещение передано в аренду на 11 месяцев. Размер арендной платы в месяц составил 34300 руб. (в т.ч. НДС). 20. 07. 2019 года истек срок договора аренды, однако, арендатор продолжил пользоваться арендуемым помещением и вносить арендные платежи в отсутствие возражений от арендодателя. 22. 09. 2019 года истцом подготовлено и направлено в адрес ответчика уведомление, содержащее предложение явиться для подписания нового договора аренды на новый срок. 16. 10. 2019 года от ответчика поступило заявление о расторжении договора аренды в связи с прекращением торговой деятельности. 19. 10. 2019 года арендуемое помещение было освобождено ИП ФИО1, однако истец отказался подписывать акт приема-передачи имущества, поскольку  арендатором нарушен срок уведомления арендодателя о предстоящем расторжении договора аренды, установленный п. 3.4. договора аренды (за 60 дней до предполагаемой даты прекращения действия договора). Вместе с тем, арендатор направил в адрес истца заявление с приложением копии акта приема-передачи (возврата) помещения, иные документы и ключ от помещения. 15. 12. 2019 года ответчик приглашен для подписания соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи (возврата) арендуемого помещения. Однако ИП ФИО1 от подписания акта приема-передачи помещения отказался, ссылаясь на то, что помещение было возвращено арендодателю 19. 10. 2019 года. Поскольку ответчик должен был уведомить истца об одностороннем отказе от договора за 60 дней, ИП ФИО1 начислена арендная плата в сумме 51759 руб. 93 коп. за  октябрь-декабрь 2019 года и неустойка в сумме 22802 руб. 58 коп. за период с 01. 11. 2019 года по 02. 03. 2020 года. В адрес ответчика 30. 12. 2019 года направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения. Просит иск удовлетворить.

Ответчик и его представитель заявленные требования не признали, ссылаясь на то, что 20. 08. 2018 года между ООО «Сатурн» ТЦ «Меркурий» и ИП ФИО1 заключен договор аренды торгового помещения № 3 на 11 месяцев. Таким образом, договор считается прекращенным в связи с истечением срока его действия 20. 07. 2019 года. При заключении данного договора обязательным условием являлось внесение ответчиком обеспечительного платежа в размере 34300 руб. за последний месяц аренды, в случае освобождения арендуемого помещения. 19. 10. 2019 г. ответчик освободил торговую площадь в ТЦ «Меркурий». В связи с тем, что арендованное помещение не принималось истцом по акту-приема передачи, 25. 10. 2019 года ответчик направил в адрес истца ключи от помещения, фотографии арендуемого помещения, заявление о прекращении деятельности в качестве ИП, заявление о снятии с учета ИП в качестве налогоплательщика единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности и акт приема-передачи помещения от 19. 10. 2019 года для подписания. 16. 12. 2019 года истец пригласил ИП ФИО1 для подписания акта приема-передачи от 15. 12. 2019 года. У ответчика отсутствует задолженность по договору аренды №3 от 20. 08. 2018 года, поскольку обеспечительный платеж в размере 34300 руб. зачислен за октябрь 2019 года. Поскольку по окончанию срока действия договора аренды №3 и возврата истцу ключей от помещения ответчик прекратил использование арендованного имущества, оно выбыло из его владения и поступило в распоряжение истца, арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю независимо от несоблюдения сторонами установленного договором порядка передачи имущества. Кроме того, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что арендатор мог пользоваться помещениями и имуществом после передачи ключей истцу. Просят в иске отказать. 

В судебном заседании объявлялся перерыв до 26. 11. 2020 года.

После перерыва в судебное заседание явились представители сторон и ответчик.

Заслушав объяснения представителей сторон и ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 11 Гражданского кодекса РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Из смысла названных норм следует, что защите в судебном порядке подлежат нарушенные или оспоренные права, свободы и законные интересы заинтересованных лиц.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 11. 05. 2018 года между ООО «Сатурн» (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения №3/2018, по условиям которого стороны обязуются в срок не позднее, чем за 30 календарных дней до даты открытия торгово-развлекательного комплекса, заключить договор аренды нежилого помещения, расположенного на 2 этаже здания, общей площадью 4569,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.  Общая площадь объекта – 49,0 кв.м. (т. 2 л.д. 17-18).

В соответствии с п. 5 предварительного договора, стороны согласовали, что основной договор аренды будет заключен на срок не более 11 месяцев с момента его подписания, с возможностью перезаключения на оговариваемых сторонами условиями, первоначальный размер арендной платы будет составлять 34300 руб. в месяц (в том числе НДС).

Согласно пунктам 6.2.2, 6.2.3 предварительного договора, Арендатор обязуется в течение 10 дней с момента подписания Предварительного договора перечислить Арендодателю авансовый платеж в размере арендной платы за 2 месяца аренды и обеспечительный платеж в размере арендной платы за последний месяц аренды, в обеспечение обязательств по основному договору аренды.

Обеспечительный платеж в сумме 34300 руб. перечислен ответчиком на расчетный счет истца платежным поручением №476222 от 22. 05. 2018 года (т. 2 л.д. 29).

20. 08. 2018 года между ООО «Сатурн» (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды №3, по условиям которого истец обязуется передать ответчику помещение общей площадью 49 кв.м, расположенное на 2-ом этаже в Торговом центре «Меркурий» по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 22-30).

В соответствии с п. 3.2 данного договора помещение передается в аренду на 11 месяцев.

Согласно п. 4.1 данного договора арендная плата взимается за пользование помещением и определяется как сумма постоянной составляющей арендной платы и переменной составляющей арендной платы.

По условиям п. 4.2 договора размер постоянной составляющей арендной платы составляет 34300 руб. в месяц (в т.ч. НДС).

Переменная составляющая арендной платы определяется ежемесячно исходя из суммы расходов, которые арендодатель понес на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором в связи с эксплуатацией помещения. Данные расходы делятся пропорционально занимаемой площади.

Согласно п. 4.4 и п. 4.5 данного договора постоянная составляющая арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно авансом до 1 числа расчетного месяца аренды путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Постоянная составляющая арендной платы вносится арендатором без выставления счетов со стороны арендодателя, а переменная составляющая арендной платы уплачивается арендатором не позднее 7 дней с момента направления арендодателем счета на оплату (согласно пункту 9.3).

По условиям пункта 4.6 договора, суммы произведенных Арендатором платежей по договору прежде всего погашают сумму основного долга по постоянной части арендной платы, затем долг по переменной составляющей арендной платы, а далее начисленные штрафные санкции, неустойки, вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе Арендатора

Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 20. 08. 2018 года (т. 1 л.д. 33).

Дополнительным соглашением от 06. 10. 2018 года стороны установили, что Арендодатель не вправе изменять (увеличивать или уменьшать) размер Постоянной составляющей арендной платы в одностороннем внесудебном порядке на время действия настоящего договора, за исключением случаев изменения действующего налогового законодательства (в том числе увеличение ставки НДС, поскольку Арендодатель находится в общей системе налогообложения). Арендодатель уведомляет Арендатора об изменении Постоянной составляющей арендной платы в письменной форме не менее, чем за 15 (пятнадцать) календарных дней до даты предстоящего изменения (т. 2 л.д. 21).

В связи с увеличением налоговой ставки по налогу на добавленную стоимость до 20%,  истец с 01. 01. 2019 года увеличил размер арендной платы до 34881 руб. 36 коп. в месяц.

Письмом от 22. 09. 2019 года истец предложил ИП ФИО1 заключить договор аренды помещения на новый срок (т. 1 л.д. 34).

16. 10. 2019 года ответчик вручил истцу заявление о расторжении договора аренды» в связи с прекращением торговой деятельности (т. 1 л.д. 35).

Письмом №40/ТЦ от 16. 10. 2019 года ООО «Сатурн» уведомило ответчика о том, что в соответствии с п. 3.4 договора аренды ответчик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в случае уведомления истца за 60 дней до предполагаемой даты прекращения действия договора ввиду отказа от его исполнения. Поскольку ответчик уведомил истца о расторжении договора 16. 10. 2019 года,  договор аренды №3 от 20. 08. 2018 года считается прекращенным с 15. 12. 2019 года (т. 1 л.д. 77).

25. 10. 2019 года ИП ФИО1 сообщил истцу об освобождении арендованного помещения и направил в адрес ООО «Сатурн» ключи от помещения и акт приема-передачи помещения для подписания, что подтверждается описью вложений в почтовую корреспонденцию от 25. 10. 2019 года, почтовой квитанцией от 25. 10. 2019 года и уведомлением об экспресс-доставке от 25. 10. 2019 года (т. 1 л.д. 36-39, 93-95).

Экспресс-корреспонденция получена истцом 29. 10. 2019 года (т. 2 л.д. 45).

Письмом №43/ТЦ от 13. 11. 2019 года истец пригласил ответчика для подписания соглашения о расторжении договора аренды №3 от 20. 08. 2018 года и акта возврата помещения (т. 1 л.д. 82).

Вместе с тем, соглашение ответчиком не подписано в связи с отказом от подписания, о чем администратором ТЦ «Меркурий» на проекте соглашения сделана соответствующая отметка (т. 1 л.д. 40-41).

Акт возврата помещения от 15. 12. 2019 года ответчиком также не подписан со ссылкой на то, что помещение фактически возвращено арендатору 19. 10. 2019 года (т. 1 л.д. 42-43).

По договору аренды №3 от 20. 08. 2018 года за период с октября по 15. 12. 2019 года ответчику выставлены для оплаты акты №1154 от 31. 10. 2019 года на сумму 34881 руб. 36 коп., №1296 от 30. 11. 2019 года на сумму 34881 руб. 36 коп., №1422 от 15. 12. 2019 года на сумму 16878 руб. 08 коп. (т. 2 л.д. 96, 25, 27).

Ссылаясь на то, что арендная плата за ноябрь 2019 года и 15 дней декабря 2019 года ответчиком не вносилась, а за октябрь 2019 года ответчик недоплатил 49 копеек, ООО «Сатурн» обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 51759 руб. 93 коп. (0,49 руб. – долг за октябрь 2019 года, 34881 руб. 36 коп. – долг за ноябрь 2019 года, 16878 руб. 08 коп. – долг за период с 01. 12. 2019 года по 15. 12. 2019 года) и о взыскании неустойки в сумме 22802 руб. 58 коп. за период с 01. 11. 2019 года по 02. 03. 2020 года.

Возражая против заявленных требований, ответчик ссылается на то, что договор аренды №3 от 20. 08. 2018 года считается прекращенным с момента истечения срока его действия и возврата ключей от помещения истцу. Поскольку ответчик освободил помещение 19. 10. 2019 года, основания для начисления арендной платы за ноябрь и декабрь 2019 года отсутствуют.

Доводы ответчика арбитражный суд отклоняет как необоснованные. 

Спорные правоотношения сторон регулируются нормами главы 29 Гражданского кодекса РФ об изменении и расторжении договора и номами главы 34 Гражданского кодекса РФ об аренде. 

В соответствии пунктами 1, 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В данном случае, после истечения срока действия договора аренды №3 от 20. 08. 2018 года, ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением, арендодатель, в свою очередь, не потребовал возврата нежилого помещения. 

При таких обстоятельствах договор аренды №3 от 20. 08. 2018 года в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в договоре аренды, заключенном на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом,  договор аренды  недвижимого имущества сохраняет свою силу для обеих сторон в течение трех месяцев с момента предупреждения о прекращении договора аренды. 

В данном случае, пунктом 3.4. договора аренды №3 от 20. 08. 2018 года предусмотрено, что любая из сторон имеет право полностью отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном бесспорном порядке, при этом сторона обязана уведомить в письменном виде другую сторону за 60 дней до предполагаемой даты прекращения действия договора ввиду отказа от его исполнения любой из сторон, а так же в последний день истечения указанного срока осуществить передачу (возврат) помещения от Арендатора Арендодателю по подписываемому сторонами акту приема-передачи.

Следовательно, договор аренды №3 от 20. 08. 2018 года сохраняет свою силу для обеих сторон в течение 60 дней с момента  уведомления  от отказе от договора.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пунктах 12, 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22. 11. 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены. 

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Поскольку ответчик уведомил истца об отказе от договора 16. 10. 2019 года, то договорные отношения между истцом и ответчиком в силу пункта 3.4 договора аренды №3 от 20. 08. 2018 года и ст. 450.1 считаются прекращенными по истечении 60 дней со дня уведомления арендатора, то есть с 16. 12. 2019 года.

Иное означает нарушение баланса интересов сторон, что в силу ст. 1 ГК РФ является недопустимым. 

Как указано  в п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11. 01. 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения 60 дней. 

Отказ истца от принятия  данного помещения  до прекращения в установленном порядке действия договора аренды №3 от 20. 08. 2018 года не может квалифицироваться как недобросовестное поведение арендодателя, поскольку отказ от договора осуществлен ответчиком  с нарушением  условий договора.

Договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 3.4  договора аренды №3 от 20. 08. 2018 года, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако к такому соглашению стороны не пришли. 

Действие договора аренды №3 от 20. 08. 2018 года прекращено с 16. 12. 2019 года

Прекращение договорных отношений влечет необходимость соотнести взаимное предоставление сторон (сальдо встречных обязательств) и определить завершающую обязанность одной из них в отношении другой.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В связи с чем ответчик обязан внести арендную плату за октябрь, ноябрь и 15 дней декабря 2019 года в размере, согласованном в договоре.

Общая сумма арендной платы за указанный период составляет 86640 руб. 80 коп. 

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 51759 руб. 93 коп., из которых: 0,49 руб. – долг за октябрь 2019 года, 34881 руб. 36 коп. – долг за ноябрь 2019 года, 16878 руб. 08 коп. – долг за период с 01. 12. 2019 года по 15. 12. 2019 года.

По правилам ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 ст. 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Внесение данного платежа призвано упростить процедуру удовлетворения соответствующих требований кредитора. 

Ответчиком на расчетный счет истца перечислены два обеспечительных платежа в сумме 34300 руб. платежным поручением №476222 от 22. 05. 2018 года (т. 2 л. д. 29) и в сумме 30706 руб. 96 коп. платежным поручением №43 от 06. 08. 2019 года (т. 1 л.д. 105).

Первый обеспечительный платеж перечислен на основании пункта 6.2.3 предварительного договора аренды нежилого помещения №3/2018 от 11. 05. 2018 года.

Второй обеспечительный платеж перечислен на основании выставленного истцом счета №515 от 20. 07. 2019 года, в котором указано, что обеспечительный платеж подлежит оплате по договору аренды №3/19 от 20. 07. 2019 года (т. 2 л.д. 23).

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что у сторон не возникли обязательства, обусловленные  договором аренды №3/19 от 20. 07. 2019 года.

Так, согласно п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

 В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Из смысла указанных норм права в их взаимосвязи следует, что воля сторон на заключение договора подтверждается их подписями на документе, выражающим содержание договора. Неподписание договора стороной сделки свидетельствует о несоблюдении требований к письменной форме указанной сделки, в связи с чем договор, не подписанный стороной, является незаключенным.

На представленной истцом копии договора аренды №3/19 от 20. 07. 2019 года отсутствует подпись арендатора (т. 2л. д. 81-90). 

Подлинный экземпляр договора так же не содержит подписи ответчика.

В судебном заседании представитель истца подтвердил факт отказа ответчика подписать указанный договор. 

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что договор аренды №3/19 от 20. 07. 2019 года сторонами заключен не был, а следовательно у истца отсутствует право требовать исполнения обязательств по указанному договору. 

По правилам абзаца второго п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно пункту 6.2.3 предварительного договора аренды нежилого помещения №3/2018 от 11. 05. 2018 года обеспечительный платеж засчитывается за последний месяц аренды.

Следовательно, обеспечительный платеж в сумме 34300 руб. должен быть засчитан в счет арендной платы в сумме 16878 руб. 08 коп. за 15 дней декабря 2019 года. 

Из пояснений истца также следует, что обеспечительный платеж в сумме 34300 руб. засчитан истцом в счет исполнения обязательств по внесению платы за коммунальные услуги за апрель, май, июнь, июль 2019 года (аудиозапись судебного заседания от 26. 11. 2020 года).

Вместе с тем, обеспечительный платеж в сумме 34300 руб. не может быть засчитан в счет исполнения обязательств ответчика по оплате коммунальных платежей, поскольку как указано в п. 12  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11. 01. 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, тогда как в силу п. 6.2.3 предварительного договора аренды нежилого помещения №3/2018 от 11. 05. 2018 года обеспечительный платеж засчитывается за последний месяц аренды. 

Дополнительное соглашение о том, что обеспечительный платеж обеспечивает обязательства ответчика по коммунальным платежам, стороны не заключали. 

По общему правилу оставшуюся часть обеспечительного платежа арендодатель должен вернуть арендатору. 

Поскольку оставшаяся часть обеспечительного платежа в сумме 17421 руб. 92 коп. ответчику возвращена не была, тогда как действующим законодательством не  предусмотрена возможность удержания денежных средств в большей сумме, чем сумма фактического обязательства, то указанная сумма подлежит зачету в счет арендной платы за ноябрь 2019 года.

Иное приведет к неосновательному обогащению арендодателя (ст. 1102 ГК РФ). 

В силу п. 2 ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором  пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В данном случае, обязательства, обусловленные незаключенным договором аренды №3/19 от 20. 07. 2019 года, не наступили, самостоятельное соглашение об обеспечительном платеже в сумме 30706 руб. 96 коп. стороны не заключали, а потому обеспечительный платеж в сумме в сумме 30706 руб. 96 коп. подлежал возврату ответчику.

Ответчик возврата обеспечительного платежа в сумме 30706 руб. 96 коп. не требует.

В при таких обстоятельствах арбитражный суд признает возможным зачесть обеспечительный платеж в сумме 30706 руб. 96 коп. в счет оставшейся задолженности по арендной плате за ноябрь 2019 года в размере 17459 руб. 44 коп. и за октябрь 2019 года в размере 49 коп., поскольку зачет повлечет за собой окончательное прекращение гражданско-правового спора в спорном периоде.

Учитывая, что сумма обеспечительных платежей 65006 руб. 96 коп. (34300 руб. + 30706 руб. 96 коп.), перечисленных ответчиком в счет исполнения обязательств по внесению арендной платы, превышает размер задолженности по арендной плате, предъявленной к взысканию, обязательства ответчика по внесению арендных платежей в спорном периоде в силу ст. ст. 407, 408 ГК РФ являются прекращенными надлежащим исполнением, следовательно, требования ООО «Сатурн» о взыскании задолженности в сумме 51759 руб. 93 коп. заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

Поскольку просрочка исполнения обязательств со стороны ответчика  в спорном периоде отсутствует, то следовательно, отсутствуют и правовые основания для применения договорной ответственности за просрочку арендных платежей.

 В связи с чем требования истца о взыскании с ответчика пени в сумме 22802 руб. 58 коп. за период с 01. 11. 2019 года по 02. 03. 2020 года так же удовлетворению не подлежат.

По правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ при отказе в удовлетворении исковых требований расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е  Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Сатурн»  к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 74562 руб. 51 коп. оставить без удовлетворения.

Судебные расходы отнести на истца. 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный  апелляционный суд  через арбитражный суд Пензенской области в течение   одного месяца  со дня принятия решения.

Судья  Н. Е. Гук