ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-11647/2022

г. Вологда

22 мая 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2023 года.

В полном объёме постановление изготовлено 22 мая 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Ралько О.Б. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3 по доверенности от 03.02.2021, от общества с ограниченной ответственностью «Альбион» ФИО4 по доверенности от 01.05.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» посредством веб-конференции апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Тверской области от 13 февраля 2023 года по делу № А66-11647/2022,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес: 170006, город Тверь; ОГРНИП 319695200021384, ИНН 

<

***>; далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альбион» (адрес: 172521, 

<

...>;                              ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Общество) о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2008.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ПКФ АВТО» (далее – ООО «ПКФ АВТО»). 

Решением суда от 13 февраля 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. ФИО2 являлся собственником объекта аренды - нежилого здания гостиницы общей площадью 1 025,8 кв. м, расположенного по адресу:                      

<

...>, в период с 18.05.2021 по 17.03.2022. С 17.03.2022 собственником объекта аренды является физическое лицо - ФИО5. Уведомление об увеличении арендной платы направлено истцом в адрес ответчика 21.06.2021, то есть в момент, когда собственником объекта аренды еще являлся ФИО2  Таким образом, истец имеет право требовать внесения изменений условий договора аренды в части увеличения арендной платы с 21.07.2021 с целью ее последующего взыскания за период с 21.07.2021 по дату фактического владения 17.03.2022.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Общество в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании  просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –              АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.07.2008 между ООО «ПКФ АВТО» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ТОРОПА» (далее – ООО «ТОРОПА», арендатор) был заключен договор аренды нежилого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование двухэтажное кирпичное здание гостиницы общей площадью               1 025,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата определена сторонами в размере 12 000 руб. в месяц без учета НДС.

Стороны договорились, что арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений (пункт 3.3 договора).

Срок договора аренды - 15 лет с момента государственной регистрации договора.

Между ООО «ТОРОПА» и Обществом 27.03.2018 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, по условиям которого Общество приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2008.

Между ООО «ПКФ АВТО» и Предпринимателем (покупатель) 05.04.2021 заключен договор купли-продажи здания гостиницы, на основании которого 18.05.2021 было зарегистрировано право собственности покупателя на спорный объект недвижимости.

Таким образом, с 18.05.2021 собственником объекта аренды стал Предприниматель.

Полагая, что размер арендной платы, установленный условиями договора аренды, является заниженным и экономически нецелесообразным, истец обратился к оценщику – обществу с ограниченной ответственностью «Актуальность», который указал, что рыночная стоимость предмета договора аренды составляет 280 000 руб./месяц.

Истец 21.06.2021 направил в адрес ответчика уведомление об увеличении арендной платы, в котором указал на необходимость заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы.

Поскольку изменения в договор аренды не были внесены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции, установив, что с 17.03.2022 собственником спорного объекта недвижимости является ФИО5, в удовлетворении иска отказал.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 21 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 3.3 договора стороны договорились, что арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Вместе с тем, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 №1074/10).

В обоснование исковых требований, Предприниматель указал, что с момента заключения договора аренды арендная плата сторонами не пересматривалась, несмотря на то, что рыночная стоимость объекта существенно возросла.

Ответчик, в свою очередь, в отношении внесения предложенных истцом изменений в договор возражал.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлено, что с 17.03.2022 собственником объекта недвижимости - нежилого здания, расположенного по адресу: 172840, 

<

...>, общей площадью 1025,8 кв. м, с кадастровым (условным) номером 69:34:0070452:87 является ФИО5 (листы дела 41-42).

Данный факт истец не оспаривает.

Переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае к новому собственнику по договору переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025).

В соответствии с пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Поскольку Предприниматель на момент обращения с настоящим иском в суд (17.08.2022) уже не являлся собственником спорного объекта недвижимости и, как следствие, перестал быть стороной по договору аренды от 01.07.2008, требование истца о внесении изменений в договор аренды правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной  жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 13 февраля 2023 года по делу № А66-11647/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий      А.Н. Шадрина

Судьи                                                                                                 А.Я. Зайцева       

                                                                                                            О.Б. Ралько