﻿/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-905/2019

12 апреля 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена  02 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 апреля 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А.,

судей  Изотовой С.В., Лебедева Г.В.

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Куренковой Е.М.,

при участии:  от Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга представителя Царьковой К.М. (доверенность от 23.12.2020), 

от общества с ограниченной ответственностью «Трейд Дьюти Фри» представителя Копыленко А.С. (доверенность от 11.02.2021), 

от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Дирекция транспортного строительства» представителя Мищенко Д.В. (доверенность от 22.12.2020) до перерыва,

рассмотрев 30.03.2021 и 02.04.2021 в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Дирекция транспортного строительства» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2020 по делу         № А56-905/2019,

у с т а н о в и л:

Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга, адрес: 191023, Санкт-Петербург, Караванная ул., д. 9, лит. А, ОГРН 1037843037935, ИНН 7830001853 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Трейд Дьюти Фри», адрес: 196626, Санкт-Петербург, пос. Шушары, Пушкинская ул., д. 16, лит. Б, пом. 1-Н, ОГРН 1037800078062, ИНН 7801236314 (далее – Общество), об изъятии трех участков (ранее были единым участком общей площадью 17 034 кв. м с кадастровым номером 78:15105:39), расположенных в Санкт-Петербурге в           пос. Шушары, территория предприятия «Шушары» (предъявлены изначально в рамках двух разных дел № А56-905/2019 и А56-8349/2019, впоследствии объединенных судом первой инстанции): 

- земельного участка № 799 площадью 12 670 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015105:3151, с предоставлением возмещения в размере 20 172 000 руб. (рыночная стоимость участка – 17 100 000 руб.; убытки, причиненные изъятием, – 3 072 000 руб.); 

- земельного участка № 800 площадью 2382 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015105:3152, с предоставлением возмещения в размере 3 422 000 руб. (рыночная стоимость участка – 3 400 000 руб.; убытки, причиненные изъятием, – 22 000 руб.); 

- земельного участка № 801 площадью 1982 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015105:3153, с предоставлением возмещения в размере 2 922 000 руб. (рыночная стоимость участка – 2 900 000 руб.; убытки, причиненные изъятием, – 22 000 руб.). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет финансов Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, ОГРН 1027810256352, ИНН 7830002430, и Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Дирекция транспортного строительства», адрес: 194044, Санкт-Петербург, Нейшлотский пер., д. 8, ОГРН 1037843033029, ИНН 7825342390 (далее – Дирекция). 

Решением от 27.02.2020 у Общества изъяты: 

- земельный участок с кадастровым номером 78:42:0015105:3151 по цене         52 622 000 руб., из них: рыночная стоимость участка – 52 600 000 руб., а убытки, причиненные изъятием, – 22 000 руб.; 

- земельный участок с кадастровым номером 78:42:0015105:3152 по цене        10 622 000 руб., из них: рыночная стоимость участка – 10 600 000 руб., а убытки, причиненные изъятием, – 22 000 руб.; 

- земельный участок с кадастровым номером 78:42:0015105:3153 по цене        19 222 000 руб., из них: рыночная стоимость участка – 8 800 000 руб., убытки, причиненные изъятием, – 22 000 руб., убытки, связанные с занятием участка, –         10 400 000 руб. 

Суд первой инстанции обязал Общество в течение 10 дней с даты вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу предоставить Комитету реквизиты счета, а Комитет – в течение 10 дней после истечения срока исполнения названной обязанности перечислить денежные средства в полном объеме Обществу. Также суд первой инстанции обязал Общество направить в адрес Комитета письменное подтверждение о поступлении на его счет денежных средств в срок не позднее 3 рабочих дней с даты такого поступления, освободить спорные участки от своего имущества в течение 30 календарных дней со дня поступления на расчетный счет возмещения, а также в течение 5 рабочих дней со дня их освобождения совместно с Комитетом подписать акты приема-передачи участков. В решении также указано, что право собственности Общества на участки будет прекращено после получения последним размера возмещения за них.

Не согласившись с данным судебным актом, Дирекция и Комитет обжаловали его в апелляционном порядке. 

Комитет в свой жалобе просит отменить решение и принять новый судебный акт.

Как указывает Комитет, на представленные им отчеты об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков, которые составлены ООО «Городской центр оценки» 01.08.2018 за номерами № 201/2018-НЗ, 203/2018-НЗ и 204/2018-НЗ, были получены в установленном законом порядке положительные экспертные заключения саморегулируемой организации ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» от 09.08.2018 № 226/Э/2018, 227/Э/2018, 228/Э/2018; податель жалобы возражал против проведения судебной экспертизы в суде первой инстанции в выбранной экспертной организации, а именно в                    ООО «Аспект» по той причине, что в своем ответе о возможности проведения экспертизы по поставленным судом первой инстанции вопросам от 04.06.2019        № 10/19 данное экспертное учреждение запросило для исследования результаты ранее произведенных оценок и экспертиз в отношении изымаемого имущества; вместе с тем согласно Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах РФ, утвержденной постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 100, все материалы судебного дела не подлежат направлению в экспертную организацию, на исследование направляются лишь те документы, по которым необходимо провести экспертизу; помимо заключения эксперта от 17.01.2020 № 0465/19 в материалы настоящего дела представлены подготовленные по заказу Общества ООО «Евро Аудит Групп» отчеты относительно рыночной стоимости спорных земельных участков от 18.02.2019 № 0011.Н19, от 27.03.2019 № 0031-1.Н.19 и от 10.04.2019 № 0040.Н19; при этом во всех имеющихся в деле документах, в которых содержатся выводы о стоимостной характеристике изымаемых участков, итоговая цена (сумма возмещения за изъятие) существенно различается (почти в три раза); суд первой инстанции ошибочно сослался вместо пункта 2 статьи 56.2 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) на пункт 1 этой же статьи, в котором говорится о решениях уполномоченных федеральных органов, а не исполнительных органов власти субъекта РФ; содержание положений статьи 281 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) в обжалуемом судебном акте также приведено неверно; суд первой инстанции приходит к выводу о достоверности указанной в экспертном заключении ООО «Аспект» рыночной стоимости каждого из трех земельных участков на том основании, что она максимально приближена к их кадастровой стоимости, которая имеется в выписках из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 21.02.2019, представленных Обществом; между тем Комитет, обращаясь в суд с настоящими требованиями, также представлял выписки из ЕГРН в отношении спорных участков, датированные 28.03.2018, согласно одной из которых кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 78:42:0015105:3151 составляла на тот момент всего 82 228 руб. 30 коп.; приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.11.2018 № 130-п были утверждены результаты определения новой кадастровой стоимости спорных участков, что объясняет разницу данных, приведенных в выписках от марта 2018 и февраля 2019 года с учетом положений статьи 15 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ), согласно которой акт об утверждении кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования; суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что исходя из размера кадастровой стоимости земельных участков можно определить их рыночную стоимость, так как согласно пункту 3 статьи 66 ГК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке; суд первой инстанции необоснованно считает надлежащим доказательством заключение эксперта, в котором рассчитаны убытки за производимое изъятие земельных участков, не подтвержденные какими-либо документами, отобранные объекты-аналоги нельзя считать таковыми, не приведен анализ рынка объекта оценки, не проведен анализ наиболее эффективного использования участков, эксперт не проводил осмотр спорных территорий, рыночная стоимость спорного имущества определялась статистическим методом, который отсутствует в закрытом перечне применяемых методов оценки; суд первой инстанции не принял во внимание, что до момента получения Обществом извещения об изъятии участков оно имело право обратиться в арбитражный суд с требованием о взыскании убытков в связи с фактическим занятием одного из них, именно к данной категории убытков должен был быть применен срок исковой давности, что подтверждается выводами судебных инстанций, сделанными при рассмотрении дела № А56-22654/2015. Одновременно с этим Комитет ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

В свою очередь, Дирекция в своей жалобе указала, что вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований доверять результатам отчетов, представленных Комитетом, из-за более низкого размера рыночной стоимости участков по отношению к кадастровой безоснователен, так как данные отчеты не были оспорены или опровергнуты в ходе судебного разбирательства, более того, в отношении них имеется положительное экспертное заключение; возникновение у Общества упущенной выгоды в размере 10 400 000 руб. ничем не подтверждается, поскольку документов, свидетельствующих о том, что на одном из изымаемых участков велась какая-либо деятельность или он сдавался в аренду либо в отношении него предполагалось совершить сделку, не представлено; в остальном Дирекция поддержала позицию Комитета, выраженную в его жалобе.

В отзыве на жалобы Общество просило оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а также указало, что доводы подателей жалоб сводятся фактически лишь к несогласию с размером возмещения за изымаемые участки; назначая судебную экспертизу, суд первой инстанции реализовал свое право на определение объема и состава материалов, направляемых эксперту; учитывая большой объем документации, суд первой инстанции обоснованно принял решение отправить все материалы дела в адрес экспертной организации; как рыночная, так и кадастровая стоимость устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»; правильность учета кадастровой стоимости выкупаемых участков, определенной именно 28.11.2018, подтверждается пунктом 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, который утвержден Президиумом ВС РФ 10.12.2015 (далее – Обзор) и в соответствии с которым при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Также в своем отзыве на жалобы ответчик возражал против удовлетворения ходатайства Комитета о проведении повторной экспертизы; в Федеральном законе от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не установлено каких-либо ограничений по поводу применяемой экспертом методики в ходе проводимого им исследования; что касается объектов-аналогов, то все они имеют сопоставимые с объектом оценки площади и один и тот же вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования»; в целом, по мнению ответчика, заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к полноте и объективности исследования, установленным действующим законодательством; обоснованность включения в состав убытков в связи с изъятием одного из участков упущенной выгоды подтверждается тем, что ранее он сдавался в аренду ООО «Восток»; кроме того, фактическое занятие участка в связи со строительством было непрерывным, что следует из государственного контракта от 25.09.2008 и акта приемки законченного строительством объекта от 28.11.2011.

В судебном заседании представители истца и Дирекции поддержали доводы, изложенные в жалобе, а представитель Общества – в отзывах и возражениях на нее. Представитель Общества полагал, что имеются основания для назначения повторной экспертизы.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности  принадлежат земельные участки № 799-801 площадью 12 670 кв. м, 2382 кв. м и 1982 кв. м с кадастровыми номерами с 78:42:0015105:3151 по 78:42:0015105:3153, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Шушары», с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», что подтверждается выписками из ЕГРН от 28.03.2018 № 78/001/006/2018-7339 и от 18.03.2019 № 78/001/002/2019-33152, 78/001/002/2019-33153. 

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга (далее – Правительство) от 18.05.2018 № 381 «Об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельных участков по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Шушары» в соответствии с постановлением от 23.01.2018 № 16 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории для размещения линейного объекта» в целях реконструкции автомобильной дороги общего пользования регионального назначения в Санкт-Петербурге – Пушкинской ул. (на участке от Новгородского до Витебского пр.) принято решение об изъятии находящихся в собственности Общества участков с учетом отсутствия других возможных вариантов такой реконструкции.

В письме от 21.05.2018 № 10-10-2181/18-0-0 Комитет проинформировал Общество о принятом решении, в свою очередь, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в уведомлениях от 31.05.2018 № с 78/051/028/2018-100 по 78/051/028/2018-102 сообщило этому же лицу о государственной регистрации обременения участков в виде их предполагаемого в будущем изъятия. 

В дальнейшем Комитет также направил Обществу письмами от 13.08.2018, 14.08.2018, 22.10.2018 проекты соглашений об изъятии названных участков вместе с приложенными к ним отчетами от 01.08.2018 № 201/2018-НЗ, 203/2018-НЗ и 204/2018-НЗ, выполненными по заданию Комитета ООО «Городской центр оценки» (далее – Центр оценки) на основании договоров на проведение работ по оценке размера возмещения от 06.07.2018, а также подготовленными на них саморегулируемой организацией «Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» положительными экспертными заключениями от 09.08.2018 № 226/Э/2018, 227/Э/2018, 228/Э/2018. 

По условиям представленных соглашений совокупная рыночная стоимость участков с кадастровыми номерами с 78:42:0015105:3151 по 78:42:0015105:3153 по состоянию на 17.05.2018 составила 23 400 000 руб. (17 100 000 руб., 3 400 000 руб., 2 900 000 руб. соответственно), а убытки, причиненные их изъятием, – 3 116 000 руб.

При этом основную часть указанной суммы составили убытки за участок с кадастровым номером 78:42:0015105:3151 в размере 3 072 000 руб., из которых 3 050 000 руб. – убытки, связанные с прекращением коммерческой деятельности на участке в виде сдачи его в аренду ООО «Восток» и получения от этого стабильного дохода, а 22 000 руб. – убытки, связанные с регистрацией прав на объект недвижимости. Что касается убытков, которые несут правообладатели участков в связи с досрочным прекращением договорных обязательств перед третьими лицами, то таковые признаны отсутствующими, так как штрафные санкции на этот счет в договоре аренды от 01.01.2014 № 3-09/01-2014 не предусмотрены. Затраты на переезд также признаны отсутствующими ввиду того, что на территории участка с кадастровым номером 78:42:0015105:3151 не имеется строений или оборудования, которые требуют перемещения. Убытки в отношении двух других участков составили по 22 000 руб. за каждый объект.

Поскольку направленные проекты соглашений были оставлены Обществом без ответа, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В свою очередь, Общество, возражая против выкупа у него участков по указанной в соглашениях об изъятии на основании отчетов Комитета цене, представило подготовленные по его заказу ООО «Евро Аудит Групп» отчеты о рыночной стоимости спорного имущества, также определенной по состоянию на 17.05.2018, согласно которым:

- стоимость участка с кадастровым номером 78:42:0015105:3151 составляет 50 190 000 руб. (без учета убытков, которые равны 5 030 000 руб., из которых 3 004 657 руб. – упущенная выгода, рассчитанная с учетом наличия заключенного в отношении участка договора аренды от 01.01.2014, а 2 029 451 руб. – прочие убытки (затраты по подбору собственником аналогичного объекта и затраты на регистрацию права собственности));

- стоимость участка с кадастровым номером 78:42:0015105:3152 –   11 940 000 руб. (без учета убытков, которые равны 500 000 руб., из которых затраты на приобретение аналогичного объекта составляют 477 417 руб., а затраты на регистрацию права собственности – 22 000 руб., при этом в отношении данного участка, как и в отношении участка с кадастровым номером 78:42:0015105:3153, отсутствуют обязательства перед третьими лицами и они не сдавались в аренду в отличие от первого); 

- стоимость участка с кадастровым номером 78:42:0015105:3153 –      8 840 000 руб. (без учета убытков, которые равны 380 000 руб., из которых 353 457 руб. – это затраты на приобретение аналогичного объекта, а 22 000 руб. – затраты на упомянутые регистрационные действия).

Также Общество указало, что в исковом заявлении не упомянут вопрос о компенсации ответчику убытков, причиненных занятием участка с кадастровым номером 78:42:0015105:3153 без каких-либо правовых оснований еще до документального оформления его изъятия.

С учетом того, что стоимость участков существенно различалась согласно представленным каждой из сторон, участвующих в деле, документам, судом первой инстанции по ходатайству Общества была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорных участков вместе с величиной убытков, которые причинены ему как их собственнику в связи с изъятием данных территорий, а также убытков, которые связаны с занятием участка с кадастровым номером 78:42:0015105:3153 с 25.09.2008 посредством строительства спорного линейного объекта на дату проведения исследования. Указанная экспертиза была поручена эксперту ООО «Центр Независимой экспертизы и оценки «Аспект» Земскову Михаилу Леонидовичу.

По результатам исследования эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость трех участков составляет 52 600 000 руб., 10 600 000 руб. и 8 800 000 руб., в отношении каждого из участков у собственника возникнут убытки в совокупном размере 66 000 руб. (по 22 000 руб. за каждый из участков), что представляет собой государственную пошлину, которую необходимо будет заплатить за совершение регистрационных действий в отношении вынужденно приобретаемого участка взамен изымаемого. Что касается убытков, причиненных собственнику в связи с занятием одного из участков, то они были рассчитаны экспертом путем суммирования недополученных собственником ежемесячных арендных платежей и составили 10 400 000 руб. 

Проанализировав заключение ООО «Центр Независимой экспертизы и оценки «Аспект», апелляционный суд с учетом данных Земсковым М.Л. в судебном заседании пояснений пришел к следующим выводам: 

- в заключении отсутствует обоснование сделанной экспертом выборки объектов-аналогов с учетом существенной разницы между площадью исследуемых участков и площадью отобранных для сравнения объектов, а равно правовое обоснование отказа от анализа рынка и анализа наиболее эффективного использования оцениваемых объектов;

- предложенный экспертом статистический метод оценки недвижимости основывается лишь на сопоставимости оцениваемых участков и объектов-аналогов по местоположению, размеру их территории и виду разрешенного использования и не учитывает какие-либо иные характеристики участков, однако площадь участка № 799 (12 670 кв. м) нельзя назвать сопоставимой с площадью подобранных экспертом объектов-аналогов (участки площадью 16300 кв. м, 20 000 кв. м, 23 132 кв. м, 30 000 кв. м), при этом корректировка на площадь в отношении указанного участка экспертом не проводилась;

- в рамках проведения корректировки на площадь объектов-аналогов эксперт использовал кодировку факторов, присвоив участкам с площадью 30 000 кв. м код 1, с площадью в диапазоне от 20 000 кв. м до 23 132 кв. м – код 2, с площадью от 13 000 кв. м до 16 300 кв. м – код 3, и получив в результате этого стоимость 1 кв. м объекта оценки по участкам № 800, 801 в размере 4435 руб. 86 коп., и отказался от использования кодировки применительно к участку № 799, поскольку его площадь в отличие от участков № 800 и 801 несущественно отличается от площади объектов-аналогов;

Из подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости» (далее – ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, следует, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, посчитав, что выбранный экспертом метод не соответствует принципам, предусмотренным пунктом 25 упомянутого ФСО № 7, в связи с чем экспертное заключение нельзя признать допустимым доказательством, пришел к выводу о наличии объективной необходимости в проведении повторной судебной оценочной экспертизы по тем же вопросам, которая поручена эксперту ООО «Центр независимой экспертизы «Петроградский эксперт» Балданову З.Д.

Согласно поступившему в материалы дела заключению от 09.10.2020 № 193-7/20:

- доступ на участки осуществляется с Пушкинской ул. через соседний участок с кадастровым номером 78:42:0015105:1, в связи с чем транспортная доступность охарактеризована как хорошая, подъездные пути к данным участкам заасфальтированы, при этом на каждом из участков, покрытых щебнем, имеются инженерные коммуникации, а именно электричество (что, в свою очередь, не было учтено экспертом ООО «Центр Независимой экспертизы и оценки «Аспект»);

- с учетом сложившегося рынка купли-продажи земельных участков для расчета рыночной стоимости объектов оценки наиболее адекватным является метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода;

- в качестве объектов-аналогов отобраны 4 земельных участка, не имеющих какого-либо покрытия, с категорией земель и назначением, аналогичным объектам исследования, часть из которых не имеет подведенных к ним инженерных коммуникаций (у одного объекта-аналога имеется электричество и вода, а у в отношении другого помимо этого подведена также канализация и имеются отопление и газ), площадь которых не превышает 20 000 кв. м (варьируется от 13 000 кв. м до 20 000 кв. м) и предложения о продаже которых были актуальны к октябрю 2020 года.

Из заключения видно, что при проведении сравнения данных объектов экспертом были выполнены следующие корректировки: 

- корректировка на дату сделки с учетом того, что оценка рыночной стоимости спорных участков производится на февраль 2020 года, тогда как объекты-аналоги представлены на рынке на октябрь того же года;

- корректировка по фактору «местоположение» ввиду того, что спорные участки находятся в спальных микрорайонах среднеэтажной застройки, а 3 из 4 объектов-аналогов – в районе территории окраин городов и промзоны;

- корректировка по фактору «общая площадь» при том, что рассматриваемые объекты имеют различные размеры в сравнении с объектами-аналогами, а также ввиду того, что на рынке существует обратная зависимость, согласно которой чем меньше площадь участка, тем выше его цена;

- корректировка по фактору «наличие инженерных коммуникаций», который делает участок более привлекательным для покупателей, а значит, влияет на его стоимость в сторону ее увеличения; 

- корректировка по фактору «покрытие участка» с учетом того, что оцениваемые участки в отличие от объектов-аналогов выравнены и обладают щебеночным покрытием.

В результате этого откорректированная совокупная рыночная стоимость всех трех выкупаемых земельных участков определена экспертом равной              36 100 000 руб. (25 300 000 руб. за участок с кадастровым номером 78:42:0015105:3151, 5 800 000 руб. за участок с кадастровым номером 78:42:0015105:3152 и 5 000 000 руб. за участок с кадастровым номером 78:42:0015105:3153). 

Что касается определения величины убытков, то при ответе на данный вопрос эксперт пришел к выводу о том, что спорные участки в отсутствие представленных документов для определения недополученного дохода являются свободными от прав третьих лиц, в связи с чем расчет упущенной выгоды им не производился, равно как и расчет размера убытков, которые обладатели участков несут ввиду досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами, а также указал, что поскольку при расчете рыночной стоимости к ценам предложений, использованных при проведении оценки сравнительным подходом, не применялась корректировка на стоимость риэлторских услуг, которые обычно включаются в цену сделки, данные расходы были учтены в полученной стоимости. 

В результате проведенного анализа в качестве убытков эксперт определил лишь убытки, связанные с регистрацией прав на объекты недвижимости в размере 22 000 руб., указав, что правообладателем не был предоставлен перечень собственного имущества, необходимого к перемещению и (или) хранению.

Относительно величины убытков, причиненных собственнику в связи с занятием одного из трех оцениваемых участков, экспертом сделан вывод о том, что таковая должна определяться как стоимость арендных платежей за период с сентября 2008 года по февраль 2020 года, в результате чего невозможность использования участка с кадастровым номером 78:42:0015105:3153 в указанный период в стоимостном выражении округленно составила 4 840 000 руб. 

В дальнейшем в ходе судебного заседания в апелляционном суде эксперт Балданов З.Д. дал следующие имеющие значение для настоящего спора пояснения относительно составленного им заключения: 

- он не был осведомлен о наличии у участков, представленных в рамках обзора рынка земли в Санкт-Петербурге (подраздел «основные показатели и тенденции рынка земли по итогам III квартала 2020 года) в таблице данных о предложениях к продаже указанного рода объектов в промзоне «Шушары» с категорией и назначением, аналогичным исследуемым, обременения в виде залога в пользу их продавца – Банка «Санкт-Петербург»;

- метод обратной индексации вопреки позиции Общества допустим для использования при проведении оценки, так как он в полной мере позволяет определить цены объектов-аналогов на прошлую дату на основе достоверно известных текущих цен, как это было сделано в данном случае (дата оценки – февраль 2020 года, дата продажи подобранных объектов-аналогов (текущая ценовая информация) – октябрь того же года); при этом помимо указанного метода иных методов эксперт не использовал, несмотря на изменение количества спроса и предложений к концу 2020 года в связи с возникшей пандемией коронавирусной инфекции, поскольку все цены были им откорректированы, а значит, это не могло повлиять негативным образом на итоговую стоимость участков;

- у эксперта отсутствует информация относительно того, почему один из отобранных им объектов-аналогов, в объявлении о продаже которого указано, что он имеет площадь 2 га (20 000 кв. м), является несформированным и только предполагается к выделению (разделу) из участка площадью 99 590 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015108:2334. 

Помимо прочего в ходе дачи пояснений эксперт Балданов З.Д. также признал, что им неправильно применена формула в ходе расчетов, а именно вместо операции дисконтирования им ошибочно была применена операция наращения.

С учетом этого апелляционный суд пришел к выводу о том, что представленное ООО «Центр независимой экспертизы «Петроградский эксперт» заключение так же, как и выполненное ООО «Центр Независимой экспертизы и оценки «Аспект», не может быть признано допустимым доказательством, в связи с чем назначил повторную судебную экспертизу по тем же вопросам, а именно:

- «Какова рыночная стоимость изымаемого для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка общей площадью 12 670 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015105:3151, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Шушары», уч. № 799, для целей определения размера возмещения за изымаемый участок, а также величина убытков, причиненных его собственнику изъятием, с учетом норм статьи 56.8 Земельного Кодекса Российской Федерации, на февраль 2020 года?»; 

- «Какова рыночная стоимость изымаемого для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка общей площадью 2382 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015105:3152, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Шушары», уч. № 800, для целей определения размера возмещения за изымаемый участок, а также величина убытков, причиненных собственнику его изъятием, с учетом норм статьи 56.8 Земельного кодекс Российской Федерации, на февраль 2020 года?»; 

- «Какова рыночная стоимость изымаемого для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка общей площадью 1982 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015105:3153, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Шушары», уч. № 801, для целей определения размера возмещения за изымаемый участок, а также величина убытков, причиненных собственнику его изъятием, с учетом норм статьи 56.8 Земельного Кодекса Российской Федерации, на февраль 2020 года?»; 

- «Какова величина убытков, причиненных собственнику, связанных с занятием последнего из участков с кадастровым номером 78:42:0015105:3153 в период с 25 сентября 2008 года по январь 2020 года?».

Проведение указанной экспертизы поручено экспертам ООО «РМС-ОЦЕНКА. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ» Козину П.А. и Кузнецову Д.Д. 

Из представленного в дело экспертного заключения от 09.02.2021 следует, что с учетом формулировки заданных судом апелляционной инстанции вопросов эксперты в качестве даты оценки для определения размера возмещения за изымаемые участки приняли дату, которая предшествует дню принятия решения об изъятии спорных земельных участков, а именно – 17.05.2018, в то время как датой оценки по определению величины убытков – 01.02.2020.

В разделе «Анализ и выбор наиболее эффективного использования объектов исследования» эксперты указали, что все три участка предназначены для сельскохозяйственного использования, под которым по смыслу классификатора видов разрешенного использования понимается растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработка сельского хозяйства, ведение личного подсобного хозяйства, питомники, обеспечение сельскохозяйственного производства, сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных. Учитывая расположение участков вблизи магистралей с высокими автомобильными потоками, активной и смешанной по своему типу застройки расположенных рядом территорий (бывших сельскохозяйственных угодий предприятия «Ленсоветовское»), а также то обстоятельство, что лидером рынка земель, используемых под размещение объектов транспорта в Санкт-Петербурге, является пос. Шушары, эксперты пришли к выводу о том, что все выше перечисленные виды разрешенного использования, за исключением размещения зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, нецелесообразны или невозможны в границах участков.

Также в своем заключении эксперты составили диаграмму изменения цен на земельные участки начиная с I квартала 2013 года по III квартала 2019 года, согласно которой в 2013 году цены на земли промышленности находились на уровне 4000 руб./кв. м, в 2014-2015 годах имело место падение цен до 2000 руб./кв. м, с 2016 года по середины 2018 года цены на участки находились в диапазоне от 1900 руб./кв. м до 2000 руб./кв. м, а со стороны половины 2018 года и по настоящий момент цены упали с 1900 руб./кв. м до 1600 руб./кв. м и ниже.

Согласно заключению экспертов:

- рыночная стоимость изымаемого для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка с кадастровым номером 78:42:0015105:3151 для целей определения размера возмещения по состоянию на 17.05.2018 составляет 36 730 000 руб.; величина убытков, связанных с его изъятием, на февраль 2020 года равна 389 000 руб.;

- рыночная стоимость изымаемого для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка с кадастровым номером 78:42:0015105:3152 для тех же целей по состоянию на 17.05.2018 составляет 8 090 000 руб.; величина убытков, связанных с его изъятием, на февраль 2020 года равна 103 000 руб.;

- рыночная стоимость изымаемого для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка с кадастровым номером 78:42:0015105:3153 для тех же целей по состоянию на 17.05.2018 составляет 7 050 000 руб.; величина убытков, связанных с его изъятием, на февраль 2020 года равна 93 000 руб.;

- величина убытков, причиненных собственнику и связанных с занятием участка с кадастровым номером 78:42:0015105:3153 в период с 25.09.2008 по январь 2020 года составляет 9 940 000 руб. (последняя определена исходя из размера арендной ставки на основании трех объектов-аналогов). 

В судебном заседании вызванные в него эксперты Козин П.А. и Кузнецов Д.Д. пояснили, что указанная в определении от 15.12.2020 о назначении повторной судебной экспертизы дата, по состоянию на которую необходимо провести исследование, а именно февраль 2020 года, была расценена ими как не имеющая какого-либо отношения к рыночной стоимости изымаемых участков, а связанная лишь с размером убытков. 

Ввиду того, что эксперты не провели оценку рыночной стоимости участков по состоянию на требуемую дату – февраль 2020 года, апелляционный суд назначил дополнительную экспертизу по первым трем упомянутым вопросам, приняв во внимание, что размер убытков в части риэлторских услуг зависит от стоимости изымаемых участков.

В заключении от 18.03.2021 эксперты указали, что наличие охранной зоны воздушных линий электропередачи на одном из участков (№ 799) не препятствует его использованию в соответствии с видом разрешенного использования, а значит, данная зона сама по себе не оказывает никакого влияния на полезность участка и, соответственно, на его стоимость, в связи с чем данное ограничение не учитывалось экспертами в ходе проведения дополнительного исследования, равно как и имеющиеся на двух из трех участков (№ 799 и 800) зона градостроительных ограничений.

При этом экспертами были отобраны 15 объектов-аналогов для проведения сравнения по следующим основным, по их мнению, критериям: расположение в пос. Шушары (1), предполагаемое использование – склады (с учетом выявленного ранее наиболее эффективного использования всех трех участков исходя из вида разрешенного использования, указанного в ЕГРН (2)), нахождение площади в диапазоне от 7000 кв. м до 33 500 кв. м (3).

Впоследствии 4 из отобранных 15 объектов-аналогов были удалены из выборки по причине того, что два участка имеют откорректированную стоимость выше 3000 руб./кв. м (объекты под номерами 8 и 14), а два других – почти ниже 1000 руб./кв. м (объекты под номерами 3 и 4), то есть самую высокую и самую низкую стоимость. В результаты этого эксперты определили, что по состоянию на 01.02.2020 рыночная стоимость участка № 799 составляет 19 730 000 руб., участка № 800 – 4 030 000 руб., а участка № 801 – 3 370 000 руб.

Что касается величины убытков, то в качестве таковых экспертами определены стоимость риэлторских услуг по поиску новых земельных участков, которая рассчитывается в зависимости от цены земельных участков и составляет 1% от нее, а также размер расходов на совершение регистрационных действий в уполномоченном органе. 

Не соглашаясь с полученными экспертами результатами, Общество представило составленный по его заказу ООО «ГСЭК» акт исследования экспертных заключений от 09.02.2021 и 18.03.2021, согласно которому выводы экспертов, отраженные в первом из заключений с учетом результатов дополнительной экспертизы не достоверны и не обоснованы ввиду большого количества методологических ошибок.

В частности, эксперты игнорируют то обстоятельство, что на один из участков, являющихся предметом исследования (с кадастровым номером 78:42:0015105:3153), наложен сервитут. Также эксперты не приняли во внимание зонирование, в которое попадают спорные участки согласно правилам землепользования и застройки и которое не предполагает возможности строительства на участках объектов складского назначения. Изложенное повлекло за собой неправильный подбор объектов-аналогов, относящихся к другому сегменту рынка.

Изучив материалы дела, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов, как автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

В силу статьи 281 ЗК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Из пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ следует, что при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Одновременно с этим при определении размера возмещения не подлежат учету сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок (подпункт 5 пункта 8 статьи 56.8 ЗК РФ).

В пункте 10 статьи 56.10 ЗК РФ специально установлено, что в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 этой же статьи).

Настоящий спор возник из-за несогласия ответчика с выкупной стоимостью изымаемых у него земельных участков, а также размером убытков, в состав которых, необоснованно по его мнению, не вошли затраты на приобретение аналогичных участков.

Проверяя обоснованность жалоб Комитета и Дирекции, а равно достаточность и допустимость собранных по делу доказательств, апелляционный суд, действуя в пределах своих полномочий, предоставленных ему процессуальным законодательством, пришел к выводу о том, что с учетом тех пояснений, которые дал эксперт Земсков М.Л., в данном случае имеются основания для повторного исследования в апелляционном порядке рыночной стоимости участков, а также размера убытков, связанных с их изъятием, по состоянию на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции (пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).

В связи с этим апелляционным судом была назначена сначала повторная, а затем и дополнительная экспертизы.

Из представленных заключений, подготовленных ООО «РМС-ОЦЕНКА» следует, что эксперты при подборе объектов-аналогов учли основные характеристики спорных земельных участков (помимо тех, из которых исходил эксперт ООО «Центр Независимой экспертизы и оценки «Аспект»), что позволило им отобрать наиболее близкие по ряду критериев участки, выставленные на продажу в спорный период, к исследуемым, а также провели необходимую корректировку цен указанных объектов-аналогов по основным показателям для установления достоверности рыночной стоимости участков.

Суд апелляционной инстанции, оценив данные заключения в совокупности с иными материалами дела и установив, что определенный в них размер возмещения полностью соответствует требованиям выше приведенных положений ЗК РФ, считает их надлежащими доказательствами, при составлении которых были соблюдены требования действующего законодательства, в связи с чем они могут быть положены в основу вывода суда относительно размера подлежащей выплате ответчику суммы.

Ссылка Дирекции и Комитета на неправомерное требование ответчика о компенсации ему убытков, связанных с фактическим занятием земельного участка, в связи с пропуском Обществом срока исковой давности судом апелляционной инстанции отклоняется.  

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В пункте 4 Обзора разъяснено, что отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

Данное право должно обеспечиваться выплатой соответствующей компенсации и полным возмещением убытков, причиненных, в том числе и фактическим лишением имущества ввиду несоблюдения процедуры изъятия земельного участка (его части) для государственных нужд.

Статьей 62 ЗК РФ предусмотрено, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В пунктах 11 и 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"  даны следующие разъяснения.

Применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Поскольку решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 78:42:0015105:3153 принято уполномоченным органом лишь в 2018 году, при этом фактически участок был занят автомобильной дорогой с 2008 года, требование о компенсации убытков, связанных с таким занятием, заявлено Обществом правомерно. 

Вместе с тем, апелляционный суд считает необходимым указать, что поскольку ответчику уже на тот момент занятия в 2008 году участка автомобильной дорогой было достоверно известно о таком занятии, при этом он не предпринимал каких-либо действий по защите своего права, в том числе путем предъявления требований о взыскании компенсации за невозможность пользования принадлежащим ему участком, и впервые заявил о необходимости выплаты в его пользу неполученных от потенциально возможной сдачи в аренду указанного участка доходов при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции (возражения с приложением отчета поданы 15.04.2019), убытки в связи с указанным занятием могут быть взысканы только в пределах трехлетнего периода, предшествующего дате подачи названных возражений, с учетом предоставляемого действующим гражданским законодательством срока на защиту своего права в судебном порядке.

Представленный экспертами расчет убытков Комитетом и Дирекцией не оспорен, иной порядок расчета убытков не предложен, поэтому требование о компенсации убытков за фактическое занятие участка № 801 подлежит частичному удовлетворению.   

Относительно представленных Обществом возражений на экспертные заключения ООО «РМС-ОЦЕНКА» апелляционный суд отмечает, что в отсутствие доказательств того, что приведенные ответчиком обстоятельства существенно повлияли на полученный экспертами результат (в особенности с учетом количества представленных в дело отчетов и проводившихся по делу экспертиз), они не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание. 

С учетом того, что в основу обжалуемого решения судом первой инстанции были положены выводы, опровергнутого в ходе апелляционного производства экспертного заключения, подготовленного Земсковым М.Л., данный судебный акт подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2020 по делу № А56-905/2019 изменить, изложив абзацы с первого по шестой резолютивной части в  следующей редакции:

«1.1.1. Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Трейд Дьюти Фри» земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург,                  пос. Шушары, территория предприятия «Шушары», участок 799, общей площадью 12 670 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015105:3151 на следующих условиях: 

Возмещение за изымаемый участок составляет 19 949 000 руб., из них: рыночная стоимость земельного участка – 19 730 000 руб., убытки, причиненные изъятием земельного участка – 219 000 руб.; 

1.1.2. Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Трейд Дьюти Фри» земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Шушары», участок 800, общей площадью         2382 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015105:3152 на следующих условиях: 

Возмещение за изымаемый участок составляет 4 092 000 руб., из них: рыночная стоимость земельного участка – 4 030 000 руб., убытки, причиненные изъятием земельного участка – 62 000 руб.; 

1.1.3. Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Трейд Дьюти Фри» земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Шушары», участок 801, общей площадью         1982 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015105:3153 на следующих условиях: 

Возмещение за изымаемый участок составляет 6 332 506 руб. 33 коп., из них: рыночная стоимость земельного участка – 3 370 000 руб., убытки, причиненные изъятием земельного участка – 56 000 руб., убытки, связанные с занятием земельного участка – 2 906 506 руб. 33 коп.»

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

                       С.В. Изотова

                    Г.В. Лебедев