﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А70-10063/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  26 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 мая 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Тихомирова В.В.

судей                                                    Демидовой Е.Ю.

                                                             Сириной В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мндляна Саркиса на решение от 12.09.2019 Арбитражного суда Тюменской области (судья Щанкина А.В.) и постановление от 26.12.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Грязникова А.С., Кливер Е.П.) по делу № А70-10063/2019 по иску департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, город Тюмень, улица Сакко, д. 30, копр. 1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к индивидуальному предпринимателю Мндляну Саркису (ОГРНИП 314723236700210, ИНН 720413831104) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к индивидуальному предпринимателю Мндляну Саркису (далее - ИП Мндлян С., предприниматель,  ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0430001:15323 по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, район улицы Мельникайте, 135, корпус 1, путем продажи с публичных торгов.

Решением от 12.09.2019 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 26.12.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы приводит доводы о своей неосведомленности об использовании прежним арендатором права на однократное получение участка в аренду для завершения строительства, что является существенным обстоятельством для разрешения спора; полагает, что суды необоснованно отнесли наступившие для ответчика последствия в виде изъятия собственности к его предпринимательскому риску; неправильно применили положения статьи 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ                     «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации                           и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Кроме того, кассатором указано, что судом нарушены нормы процессуального права                   в части решения вопроса о привлечении третьего лица - ООО «Аванагрд».

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени  и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что 16.06.2009 между департаментом (арендодатель) и ООО «Авангард» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 23-20/1731, в соответствии с условиями которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1348 кв.м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, кадастровый номер 72:23:0430001:201, для строительства зданий соцкульбыта. Строений на участке не имеется (пункты 1.1, 1.3, 1.4, 1.5). Участок предоставлен по 16.04.2012 (пункты 7.2).

Соглашением о продлении и внесении изменений в договор аренды от 16.04.2012 срок действия указанного договора был продлен до 16.04.2015.

Позднее между этими же сторонами заключен договор аренды земельного участка от 11.02.2016, по условиям которого участок передан ООО «Авангард» по акту приема-передачи от 11.02.2016 для завершения строительства объекта незавершенного строительства на срок по 10.02.2019. 

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 18.01.2019 № КУВИ-001/2019-1020296 в реестр внесены сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 72:23:0430001:15323  (объект незавершенного строительства, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:201, адрес объекта: г. Тюмень, район улицы Мельникайте, 135, корпус 1).

Обозначенный выше объект недвижимости перешел в собственность ответчика по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 23.08.2018, заключенного между ООО «Авангард» (продавец) и ИП Мндлян С. (покупатель), что подтверждено записями в ЕГРН, и  передан покупателю по акту от 23.08.2018.

На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.10.2018, заключенным между ООО «Авангард» (правообладатель) и ИП Мндлян С. (правоприобретатель), права и обязанности по договору от 11.02.2016 переданы в пользу ответчика.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.01.2019 по состоянию на указанную дату объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику и находящийся на арендованном земельном участке, не достроен, степень готовности - 15%.

Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанного жилого дома не завершено, департамент на основании статьи 239.1 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суды, руководствуясь статьями 239.1, 425, 434, 615 ГК РФ, статьями 22, 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) и Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), разъяснениями пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исходили из того, что строительство объекта недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка истек, а право на его однократное предоставление для строительства реализовано.

Обозначенные выводы являются правомерными.

Законом № 171-ФЗ в ГК РФ введена статья 239.1.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137).

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Обозначенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Из указанного следует, что в любом случае, в том числе при сложившихся длящихся правоотношениях сторон, при заключении договора аренды от 11.02.2016 их отношения регулируются последним договором.

При рассмотрении спора по существу было установлено, что на момент заключения этого договора  на земельном участке находился объект незавершенного строительства, участок предоставлен без проведения торгов. Предшественником ответчика в арендных правоотношениях                             (ООО «Авангард») уже  было реализовано право на однократное предоставление земельного участка для окончания строительства путем заключения договора от 11.02.2016, строительство объекта недвижимости              на момент окончания срока действия данного договора не закончено.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, принимая во внимание, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а также учитывая, что на момент обращения                  с иском по настоящему делу срок действия договора аренды истек,  пришли                  к выводу о наличии оснований для применения к правоотношениям сторон положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имеющиеся обстоятельства не позволяют  расценить правоотношения сторон действующими на основании договора аренды от 16.06.2009. При этом суд округа отмечает, что ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, выводов судов не опровергают, о неправильном применении норм права не свидетельствуют, по существу, сводятся к несогласию с оценкой  установленных  обстоятельств и исследованных доказательств.

Таким образом, нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба предпринимателя не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 12.09.2019 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 26.12.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-10063/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Тихомиров

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            В.В. Сирина