АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-3555/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Зиновьевой Т.А.

судей							Севастьяновой М.А.

								Сириной В.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Котельниковой В.К. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Горелова Николая Николаевича на решение Арбитражного суда Омской области от 01.06.2018 (судья Пермяков В.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Сидоренко О.А.) по делу № А46-3555/2018 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Горелова Николая Николаевича (ИНН 550205201360, ОГРН 310554324600033) к Министерству имущественных отношений Омской области (644043, Омская область, город Омск, улица Орджоникидзе, дом 5, ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822) об изменении арендной платы по договору аренды № АЗ-36-001-2016.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Лебедева Н.А.) в заседании участвовали представители: индивидуального предпринимателя Горелова Николая Николаевича – Курбатов В.В. по доверенности от 25.06.2018, Министерства имущественных отношений Омской области – Огнева Е.А. по доверенности от 29.12.2017.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Горелов Николай Николаевич (далее – ИП Горелов, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – министерство, ответчик) об изменении арендной платы по договору аренды № АЗ-36-001-2016 земельного участка, находящегося в собственности Омской области, зарегистрированного 07.12.2016 с учетом изменений порядка определения размера арендной платы, а также рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с отчетом № 80/04/17 об определении рыночной стоимости земельного участка от 26.12.2017, подготовленного индивидуальным предпринимателем Ермаковым О.С. в размере 6 543 000 руб., и установить с 01.01.2018 арендную плату в размере 222 462 руб. в год.

Решением Арбитражного суда Омской области от 01.06.2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ИП Горелов Н.Н. просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, судом необоснованно не применены к правоотношениям сторон, возникшим на основании договора аренды земельного участка, положения пункта 9 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п (далее – Постановление № 108-п), размер арендной платы на основании Отчета о рыночной стоимости земельного участка от 24.04.2018 № 1260/18 противоречит пункту 9 Порядка.

Истец настаивает на том, что основанием иска явились не нормы статьи 451 ГК РФ, а именно пункт 9 Порядка, являющийся иным случаем,  установленным законом, допускающим внесение изменений в договор аренды земельного участка, как то предусмотрено частью 2 статьи 450 ГК РФ. 

Заявитель считает неправомерным отказ суда первой и апелляционной инстанций в назначении экспертизы по проверке достоверности и соответствия действующему законодательству Российской Федерации Отчета от 26.12.2017 № 80/07/17.

В отзыве на кассационную жалобу министерство выражает несогласие с доводами ответчика, считает их незаконными, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали соответствующие доводы и возражения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ИП Гореловым Н.Н. (арендатор) и министерством (арендодатель) заключен договор аренды № АЗ-36-001-2016 земельного участка, находящегося в собственности Омской области, предметом которого является право аренды земельного участка сроком на 3 года с кадастровым номером 55:36:030117:1118, площадью 20 004 кв. м, разрешенное использование: для строительства коммунальноскладского объекта V класса опасности. Земельный участок расположен относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир строение. Участок находится примерно в 500 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, улица Доковская, дом 25, корпус 7.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды арендная плата определяется согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемым приложением к договору аренды и составляет 82 151 руб. 67 коп. в месяц.

Согласно пункту 2.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату в случае изменения порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, включая изменение формулы расчета или величины отдельных показателей. В случае уточнения условий определения размера арендной платы, предусмотренных пунктами 3-5 Порядка № 108-п определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, арендная плата за земельный участок подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год. Новый размер арендной платы подлежит применению к отношениям сторон с даты вступления в силу нормативных правовых актов, изменяющих порядок определения размера арендной платы. Арендодатель уведомляет арендатора об изменении размера арендой платы путем направления уведомления.

Пунктом 5 Порядка № 108-п предусмотрено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: 

А = С х Р, где: 

А - арендная плата; 

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; 

Р - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. 

Рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета от 22.04.2016 № 403-ЗУ/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка и составила 8 962 000 руб.

С 01.01.2018 вступила в силу новая редакция пункта 5 Порядка, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 31.05.2017 № 162-п «О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п», о чем Министерство уведомило истца письмом от 12.01.2018 № ИСХ17/МИО/04-02/226.

Согласно положениям пункта 5 Порядка № 108-п с 01.01.2018 арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка.

Сославшись на данные изменения законодательства, а также на то обстоятельство, что отчетом от 26.12.2017 № 80/04/17 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030117:1118, подготовленным индивидуальным предпринимателем Ермаковым О.С. по заказу ИП Горелова Н.Н., рыночная стоимость земельного участка определена в размере 6 543 000 руб. на дату 08.12.2017, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 420 - 422, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 22, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и исходили из отсутствия нарушений прав истца, поскольку министерством на основании действующего законодательства, а также в соответствии с условиями договора аренды, был произведен перерасчет арендной платы на основании отчета от 24.04.2018 № 1260/18, который не оспорен и не признан в судебном порядке недостоверным.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды разъяснено, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Одним из основных принципов определения арендной платы, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, следовательно, при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы.

В данном случае расчет арендной платы по договору осуществляется в соответствии с пунктом 5 Постановления № 108-п. 

Согласно Постановлению № 108-п величина арендной платы, подлежащая внесению за земельный участки, поставлена в зависимость от рыночной стоимости этих участков.

В силу пункта 5 Постановления № 108-п цена земельного участка в таком случае определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Приложением № 2 к договору от 06.05.2016 № АЗ-36-001-2016 рыночная стоимость земельного участка, применяемая при расчете размера арендной платы, определена на основании отчета от 22.04.2016 № 403-ЗУ/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030117:1118.

Согласно уведомлению от 28.05.2018 № ИСХ-18/МИО/04-02/5903 министерством произведен перерасчет размера арендной платы с 01.01.2018 с учетом новой редакции пункта 5 Постановления № 108-п, которая вступила в силу с 01.01.2018 и на основании отчета № 1260/18 от 24.04.2018, которым установлена рыночная стоимость земельного участка в размере 7 341 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.

Как верно указали суды, в пункте 2.4 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату в случае изменения порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, включая изменение формулы расчёта или величины отдельных показателей. 

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды устанавливается и может изменяться министерством, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего методику расчета арендной платы, в том числе  значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

Предприниматель утверждает, что рыночная стоимость земельного участка составила 6 543 000 руб., что подтверждается отчетом об оценке от 26.12.2017 № 80/04/17, в связи с чем требует внесения соответствующих изменений в договор.

Статья 450 ГК РФ предусматривает в том числе основания изменения в судебном порядке договора по требованию одной из сторон, которыми являются существенное нарушение договора другой стороной (пункт 1) и иные случаи, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Пунктом 9 Постановления № 108-п установлено, что в случае, если в договоре аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, уполномоченный орган или орган местного самоуправления Омской области предусматривают возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. В этом случае арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Исходя из приведенной нормы права, стороны договора не лишены возможности в случае изменения рыночной стоимости земельного участка обращаться за внесением изменений в договор аренды, но не чаще 1 раза в год. При этом изменение рыночной стоимости должно быть единственным основанием для предъявления требования о внесении изменений в договор аренды.

В рассматриваемом же случае изменение размера арендной платы с 01.01.2018 произведено арендодателем не в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, а в связи с изменением методики расчета арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Омской области от 31.05.2017 № 162-п. Тот факт, что для применения новой методики министерство актуализировало рыночную стоимость земельного участка в соответствии с отчетом от  24.04.2018 № 1260/18, не меняет квалификацию правовых оснований, послуживших поводом для изменения расчета арендной платы.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что основанная на новой методике расчета арендная плата применяется с 01.01.2018, последующие изменения в расчет арендной платы могут вноситься не ранее 01.01.2019 при наличии доказательств изменения после указанной даты рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, судами верно отмечено, что поскольку рыночная стоимость определена по состоянию на 01.01.2018 в связи с применением нового порядка расчета арендной платы, установленного пунктом 5 Порядка в измененной редакции, положения пункта 9, на который ссылается истец, в данном случае применены быть не могут.

Довод ИП Горелова Н.Н. о неправомерном отказе суда первой и апелляционной инстанций в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы подлежит отклонению, поскольку при отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка размер рыночной стоимости не имеет правового значения для разрешения настоящего спора. 

Ссылка суда апелляционной инстанции на положения статьи 451 ГК РФ не привела к принятию неправильного судебного акта.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 268 АПК РФ.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 01.06.2018 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 по делу № А46-3555/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Т.А. Зиновьева

Судьи									М.А. Севастьянова

										В.В. Сирина