АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-13374/2021

г. Краснодар

02 августа 2021 года

Резолютивная часть объявлена 20 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 02 августа 2021 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шкира Д.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Изосимовой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

финансового управляющего ФИО1 ФИО2, г. Краснодар (ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица: 

ФИО3  ст. Ленинградская, Краснодарский край (1),

ООО КБ «Кубань Кредит», г. Краснодар, (2),

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), (3),

о признании незаконным отказа и обязании,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО4 – доверенность от 27.10.2020 № 23АВ0457729 (диплом);

от заинтересованного лица: ФИО5 – доверенность от 24.12.2020 № 9 (диплом); 

от третьих лиц: (1), (2) -  не явились, извещены; (3) – ФИО6 – доверенность от 04.06.2020 № 255 (диплом);

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО1 ФИО2, г. Краснодар (далее – управляющий, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (далее – административный орган, заинтересованное лицо) от 01.03.2021  № КУВД-001/2021-3927562/2 о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объектов:  нежилое здание, количество этажей в том числе подземных этажей – 1, кадастровый номер 23:11:0309098:39, общая площадь 111,6 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, 

<

...>; право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания магазина, кадастровый номер: 23:110309098:5, общая площадь: 1499 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, 

<

...>; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар осуществить регистрацию перехода  прав в отношении указанных объектов.

Представитель заявителя в судебном заседании присутствовал, на удовлетворении заявленных требований настаивал. 

Заявителем представлено ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которому заявитель просит признать незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (далее – административный орган, заинтересованное лицо) от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3927562/8 об отказе в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости: нежилое здание, количество этажей в том числе подземных этажей – 1, кадастровый номер 23:11:0309098:39, общая площадь 111,6 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, 

<

...>; право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания магазина, кадастровый номер: 23:110309098:5, общая площадь: 1499 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, 

<

...>; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить регистрацию перехода  прав в отношении объектов недвижимости: нежилое здание, количество этажей в том числе подземных этажей – 1, кадастровый номер 23:11:0309098:39, общая площадь 111,6 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, 

<

...>; право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания магазина, кадастровый номер: 23:110309098:5, общая площадь: 1499 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, 

<

...>.

Судом данное уточнение рассмотрено и удовлетворено.

Так, в судебном заседании представитель заявителя указал, что Росреестром неправомерно отказано в регистрации права собственности на недвижимое имущество, реализованное на торгах № 21553, проведенных на ЭТП «Альфалот» по продаже имущества должника ФИО1 

25.11.2020 с победителем торгов ФИО3 заключен договор купли-продажи нежилого здания, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, кадастровый номер: 23:11:0309098:39 ,общая площадь – 111,6 кв.м., а также право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания магазина, кадастровый номер: 23:11:03090998:5, общая площадь 1499 кв.м. местонахождение: Российская Федерация, Краснодарский край, Каневской район,  с/п Стародеревянковское, ст. Стародеревянковская, ул. Вольная, 6 (право аренды земельного участка по договору аренды от 16.04.2010 № 1100001596 было включено в конкурсную массу по делу о банкротстве).

К  заявлению о регистрации прав финансовым управляющим предоставлено решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2019 по делу № А-32-51007/2018 о признании ФИО1 несостоятельным (банкротом), о введении в отношении него процедуры реализации имущества гражданина.

Вместе с тем, уведомлением от 01.03.2021 № КУВД-001/2021-3927562/2 управлением приостановлена государственная регистрация прав в отношении указанных объектов недвижимого имущества. В качестве оснований, послуживших приостановлению регистрации, указано: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; сделка,   подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки; в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

В последствие регистрационным органом отказано в регистрации права собственности на указанное имущество.

Так указывает, что договор аренды земельного участка фактически пролонгирован на неопределенный срок, все ранее наложенные аресты на распоряжение имуществом предпринимателя признанного банкротом снимаются, в том числе наложенные судом  в рамках гражданского дела, оплата по договору купли-продажи имущества произведена в полном объеме.

Уведомлением от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3927562/8 управлением незаконно отказано в осуществлении государственной регистрации прав в отношении указанных объектов недвижимого имущества.

Представитель Росреестра в судебном заседании против заявленных требований возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве. Так указал, что согласно сведениям ЕГРН договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 110000596 от 16.04.2010 заключен на срок до 16.04.2020, соответственно, 16.04.2020 срок действия данного договора аренды истек, в связи с чем, государственная регистрация перехода прав и обязанностей по данному договору к покупателю на основании договора купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 25.11.2020 № 9 невозможна в силу пункта 5 статьи 22, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ. Кроме того, Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в оспариваемом уведомлении от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3927562/8 указано не непредставление сторонами сделки на государственную регистрацию доказательств исполнения покупателем обязанности по оплате приобретенного по договору купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 25.11.2020 № 9 недвижимого имущества.

Представитель Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район в судебном заседании присутствовал.

Представитель ООО КБ «Кубань Кредит» в судебное заседание не явился, в материалы дела представил отзыв. Согласно представленному отзыву считает, что  заявленные требования подлежат удовлетворению. Так указал, что по состоянию на дату заключения договора купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 25.11.2020 № 9, так и в настоящее время договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 110000596 от 16.04.2010 сохраняет свое действие, так как в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ с 16.04.2020 данный договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Также договор купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 25.11.2020 № 9 в части перехода к покупателю здания права аренды расположенного по этим зданием земельного участка также подлежит государственной регистрации, так как условия данного договора влекут изменение условий договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 110000596 от 16.04.2010 (смена арендатора).

Представитель ФИО3 в судебное заседание не явился, в материалы дела представил отзыв. Согласно представленному отзыву считает, что ссылки Управления Росреестра по Краснодарскому краю на пункт 5 статьи 22, пункт  2 статьи 26 Земельного кодекса РФ, как на правовое основание отказа в государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 25.11.2020 № 9, являются необоснованными, так как в связи с одновременным отчуждением здания и права на расположенный под ним земельный участок к спорным правоотношениям подлежат применению не пункт 5 статьи 22, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ, а специальные правовые нормы пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, прямо предусматривающие переход права на земельный участок к покупателю расположенного на этом участке здания в силу прямого указания закона. Согласия собственника земельного участка в данном случае не требуется.

Суд, выслушав в предварительном судебном заседании и судебном разбирательстве доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2019 по делу № А-32-51007/2018 ФИО1   был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО2, член СРО ААУ «Евросиб».

25.11.2020 по результатам торгов № 21553, проведенных на ЭТП «Альфалот», по продаже имущества должника ФИО1, с победителем торгов по лоту № 4 ИП ФИО3 заключен договор купли-продажи № 9, ИП ФИО3 приобретено нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, кадастровый номер 23:11:0309098:39, общая площадь 111,6 кв.м. и право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания магазина, кадастровый номер 23:11:0309098:5, общая площадь 1499 кв.м. Местонахождение: РФ, Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянковское, ст. Стародеревянковская, ул. Вольная, 6. 

Общая стоимость имущества согласно пункту 2.1 договора купли-продажи составила 1 783 000 рублей 00 копеек.

04.02.2021 финансовый управляющий ФИО1 ФИО2 и ИП ФИО3 обратились с заявлением о государственной регистрации договора № 9 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 25.11.2020.

К указанному заявлению был приложен следующий пакет документов: 

-решение Арбитражного суда Краснодарского кря от 30.10.2019 по делу № А32-51007/2018 о признании должника банкротом;

- договор купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 25.11.2020;

- агентский договор от 22.11.2020;

- платежное поручение от 20.11.2020 № 558;

- чек по операции Сбербанк Онлайн №337251;

- приходный кассовый ордер №135;

- сообщение об определении начальной продажной цены №5119515;

- положение о начальной цене, порядке, сроках и условиях проведения торгов №б/н;

- сообщение о проведении торгов №5207573;

- объявление о банкротстве в газете «Коммерсантъ» от 18.07.2020 №69210008794;

- протокол о результатах проведения открытых торгов №18198-4;

- сообщение о проведении торгов №5376801;

- объявление о банкротстве в газете Коммерсантъ» от 29.08.2020 №26210002078;

- протокол о результатах проведения открытых торгов №19866-4;

- сообщение о результатах проведения торгов №5563872;

- объявление о банкротстве в газете «Коммерсантъ» от 10.10.2020  №69210010377;

- объявление о проведении торгов №5572061;

- объявление о банкротстве в газете «Коммерсантъ» от 10.10.2020  №69210010452;

- протокол о результатах проведения открытых торгов №21553-4;

- сообщение о результатах проведения торгов №5785032;

- объявление о банкротстве в газете «Коммерсантъ» от 28.11.2020  №69210011800.

Уведомлением от 01.03.2021  № КУВД-001/2021-3927562/2 Управление Росреестра по Краснодарскому краю сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 25.11.2020.

Приостановление государственной регистрации прав вызвано тем, что заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки; в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации. 

Согласно сведениям из ЕГРН на вышеуказанном земельном участке имеются актуальные сведения об арестах. Кроме того, согласно представленному договору отсутствуют  указания, что на отчуждаемых объектах имеется ограничение (обременение) в виде - аренды, а именно на объекте земельный участок зарегистрирована аренда с Каневским районом. Срок по данной аренде истёк 16.04.2020. Однако заявителем поданы документы на  государственную регистрацию перехода прав и обязанностей по данной аренде, что противоречит действующему законодательству.

Также регистрирующий орган указал, что согласно пункту 2.4. договора от 25.11.2020 покупатель считается исполнившим обязательства по оплате имущества в момент поступления полной стоимости имущества на счет покупателя. Данное указание не дает возможности определить произведены ли расчеты продавца перед покупателем. Заявление об отсутствии финансовых претензий не представлены либо, указания в договоре, что право залога в пользу продавца не возникает, не указано. Заявления на ипотеку в силу закона заявителем поданы не были.

Уведомлением от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3927562/8 Управление Росреестра по Краснодарскому краю сообщило об отказе государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 25.11.2020.

Полагая, что отказ в государственной регистрации права собственности является незаконным, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд за  защитой своих интересов.

Разрешая настоящее дело, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Действующее нормативное регулирование частноправовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

С государственной регистрацией Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных указанным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом порядке.

В соответствии с абзацем 9 пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

По смыслу абзаца 10 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, согласно которому наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается, данная норма распространяет свое действие на аресты, налагаемые в исполнительном производстве, и аресты как обеспечительные меры, принимаемые в судебных процессах за рамками дела о банкротстве (пункт 14 постановления № 59).

В силу пункта 2 статьи 213.24 Закона о банкротстве, в случае принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом арбитражный суд принимает решение о введении реализации имущества гражданина.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 9 и 13 постановления от 23.07.2009 № 59 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возбуждения дела о банкротстве" (далее - постановление № 59) разъяснил, что записи в реестре об арестах и иных ограничениях распоряжения имуществом должника подлежат погашению с момента, после которого они признаются снятыми в соответствии с Законом о банкротстве. Любое заинтересованное лицо вправе обжаловать выразившееся в непогашении указанной записи бездействие органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С даты принятия судом решения о признании должника банкротом ранее наложенные аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника снимаются в целях устранения препятствий конкурсному управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом о банкротстве.

Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 31.01.2011 № 1-П часть 3 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с абзацем 9 пункта 1 статьи 126 Закона № 127-ФЗ признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку содержащиеся в них нормативные положения - по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования - не предполагают наложение ареста на имущество должника, в отношении которого введена процедура конкурсного производства, либо сохранение после введения данной процедуры ранее наложенного в рамках уголовного судопроизводства ареста на имущество для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска в отношении отдельных лиц, являющихся конкурсными кредиторами. При этом, открытие конкурсного производства, несмотря на снятие в связи с этим арестов и иных ограничений, препятствует переходу прав на имущество должника по основаниям, возникшим ранее даты признания должника банкротом, без содействия конкурсного управляющего как лица, осуществляющего полномочия руководителя должника. 

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 59 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «Об исполнительном производстве» уточнено, что норма абзаца  9 пункта 1 статьи 126 Федерального закона № 127-ФЗ распространяет свое действие на аресты, налагаемые в исполнительном производстве, и аресты как обеспечительные меры, принимаемые в судебных процессах за рамками дела о банкротстве. 

Согласно пункту 9 данного Постановления записи в ЕГРП об арестах и иных ограничениях распоряжения имуществом должника подлежат погашению с момента, после которого они признаются снятыми в соответствии с Законом о банкротстве. Любое заинтересованное лицо вправе обжаловать выразившееся в непогашении указанной записи бездействие органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из материалов дела следует, что определением Каневского районного суда от 17.09.2018 по делу №2-1329/2018 наложен арест на нежилое здание, количество этажей в том числе подземных этажей – 1, кадастровый номер 23:11:0309098:39, общая площадь 111,6 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, 

<

...>; право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания магазина, кадастровый номер: 23:110309098:5, общая площадь: 1499 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, 

<

...>.

Постановлением от 18.09.2018 судебным приставом-исполнителем Каневской РОСП УФССП России по Краснодарскому краю на основании исполнительного листа от 17.09.2018 №ФС 025162292 исполнено определение Каневского районного суда от 17.09.2018 по делу №2-1329/2018 о наложении ареста на имущество должника.

Также согласно выписке из Федеральной службы судебных приставов, представленной по запросу № 5276001618, в отношении имущества должника -ФИО1 на основании судебного приказа от 11.06.2020, выданного Судебным участком № 149 Каневского района по делу №2а-1338/20 судебным приставом-исполнителем ФИО7 наложен арест на нежилое здание с кадастровым номером: 23:11:0309098:39 общая площадь 111,6 кв.м. 

Суд учитывает, что указанные выше аресты наложены на объекты недвижимого имущества в рамках рассмотрения споров, возникших из гражданских  и административных правоотношений. 

Так, судебный приказ от 11.06.2020 выдан по делу №2а-1338/20 о взыскании налогов, сборов включая пени.

Определением Каневского районного суда от 17.09.2018 по делу №2-1329/2018 наложен арест на имущество должника при рассмотрении заявления истца – КБ «Кубань Кредит» ООО о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество должников –  ООО «Эскадо», ФИО1, ФИО8 в лице законного представителя ФИО1, ФИО9, ИП ФИО9

В материалах дела отсутствуют сведения о наложении ареста на имущество  ФИО1 в рамках уголовного производства. Доказательств, свидетельствующих о возбуждении уголовного дела в отношении ФИО1 суду не представлено.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2019 по делу №А32-51007/2018 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), исполнение обязанностей финансового управляющего   возложено на ФИО2

Учитывая изложенное, основанием для снятия ареста на имущество ФИО1 является решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2019 по делу №А32-51007/2018, копия которого была представлена заявителем в регистрирующий орган при обращении с заявлением о государственном кадастровом учете 04.02.2021, что подтверждается описью документов от 04.02.2021.

По результатам соответствующих торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ФИО1, с победителем по лоту №4 – ФИО3 заключен договор купли-продажи имущества №9 от 25.11.2020; предмет договора нежилого здания, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, кадастровый номер: 23:11:0309098:39 ,общая площадь – 111,6 кв.м., а также право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания магазина, кадастровый номер: 23:11:03090998:5, общая площадь 1499 кв.м. местонахождение: Российская Федерация, Краснодарский край, Каневской район,  с/п Стародеревянковское, ст. Стародеревянковская, ул. Вольная, 6 (право аренды земельного участка по договору аренды от 16.04.2010 № 1100001596 было включено в конкурсную массу по делу о банкротстве).

В рамках указанного договора платежным поручением от 20.11.2020  № 588, приходным кассовым ордером от 11.12.2020 № 135, чеком по  операции Сбербанк Онлайн от 21.11.2020 № 337251 произведена оплата по договору  от 25.11.2020 № 9.

Состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны.

Управляющий  должника и покупатель при подаче заявления о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Росреестр представили пакет документов согласно описи, приложенной к заявлению.

Из описи, приложенных документов к заявлению о регистрации перехода права собственности от 04.02.2021 следует, что к заявлению стороны приложили агентский договор от 22.11.2020,  платежное поручение от 20.11.2020 № 558, чек по операции Сбербанк Онлайн №337251, приходный кассовый ордер №135.

При указанных обстоятельствах, довод регистрирующего органа о том, что представленными документами невозможно установить произведены ли расчеты в соответствии с условиями, установленными пунктом 2.4. договора от 25.11.2020, не подтверждается материалами дела. 

Относительно довода заинтересованного лица об истечении срока аренды недвижимого имущества - земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания магазина, кадастровый номер: 23:11:03090998:5, общая площадь 1499 кв.м. местонахождение: Российская Федерация, Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянковское, ст. Стародеревянковская, ул. Вольная, 6), суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, а также пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно абзацу 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из положений пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской  Федерации о договоре аренды»  следует,  что к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Данная правовая позиция в частности изложена в определении Верховного Суда РФ от 26.03.2019 по делу № 305-ЭС18-22413, в «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019.

В силу пункта 2 статьи 164 Гражданского кодекса РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, сведения о нем внесены в ЕГРН. Данное обстоятельство сторонами по делу не оспаривается.

Следовательно, договор купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 25.11.2020 № 9 в части перехода к покупателю здания права аренды расположенного по этим зданием земельного участка также подлежит государственной регистрации, так как условия данного договора влекут изменение условий договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 110000596 от 16.04.2010 (смена арендатора).

Таким образом, суд приходит к выводу о незаконности действий выраженных в вынесении уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3927562/8 об отказе в государственной регистрации прав в отношении объектов: нежилое здание, количество этажей в том числе подземных этажей - 1, кадастровый номер 23:11:0309098:39, общая площадь 111,6 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, 

<

...>; право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания магазина, кадастровый номер: 23:110309098:5, общая площадь: 1499 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, 

<

...>, что подтверждается судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.10.2018 № Ф08-7852/2018 по делу А32-33162/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.06.2019 № Ф08-4413/2019  по делу А32-5231/2018).

При таких обстоятельствах заявленные требований финансового управляющего подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 29, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3927562/8 об отказе в государственной регистрации прав в отношении объектов: нежилое здание, количество этажей в том числе подземных этажей - 1, кадастровый номер 23:11:0309098:39, общая площадь 111,6 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, 

<

...>; право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания магазина, кадастровый номер: 23:110309098:5, общая площадь: 1499 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, 

<

...>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар осуществить регистрацию перехода право собственности в отношении объекта: нежилое здание, количество этажей в том числе подземных этажей - 1, кадастровый номер 23:11:0309098:39, общая площадь 111,6 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, 

<

...>; право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания магазина, кадастровый номер: 23:110309098:5, общая площадь: 1499 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, 

<

...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), в пользу финансового управляющего ФИО1 ФИО2, г. Краснодар (ИНН 

<

***>) понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                                         Д.М. Шкира