АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А11-9365/2020

13 апреля 2022 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть решения объявлена

06 апреля 2022 года.                                                             

Решение в полном объеме изготовлено

  13 апреля 2022 года.                                                             

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи                    Евсеевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «Владимирское производственное объединение «Точмаш» (600007, г. Владимир, ул. Северная, д. 1А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Завод металлоконструкций «Владпромсталь» (600021, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 7 082 887 руб. 06 коп.,

при участии в судебном заседании: от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 02.12.2021 сроком действия  по 31.12.2022 (представлен диплом о высшем юридическом образовании); от ответчика –  генерального директора ФИО3 (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц), установил следующее.

Акционерное общество «Владимирское производственное объединение «Точмаш» (далее – АО «ВПО «Точмаш», истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Завод металлоконструкций «Владпромсталь» (далее – ООО «ЗМ «ВПС», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 15.08.2019 №17/20076-Д за период с сентября 2019 года по 19.07.2020 в сумме 5 196 281 руб. 85 коп. и пени за период с 11.10.2019 по 26.03.2021 в сумме 1 886 605 руб. 21 коп., а также пени начиная с 27.03.2021 по день фактической оплаты суммы долга.

Исковые требования заявлены на основании статей 309, 614, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебных заседаниях и письменных отзывах на исковое заявление возражал относительно удовлетворения исковых требований, представил контррасчет подлежащей взысканию задолженности, согласно которому размер арендной платы за спорный период составляет: по постоянной части – 1 309 735 руб. 52 коп., по переменной части – 328 584 руб. 49 коп. (с отоплением), 156 367 руб. 69 коп.  без отопления). Ссылается на наличие недостатков арендуемых помещений, влекущих уменьшение размера арендной платы. Кроме того, просит на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить неустойку до ставки, указанной в пункте 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подробно возражения ответчика изложены в письменных отзывах на иск. 

Представитель истца в судебных заседания и письменных пояснениях просил удовлетворить исковые требований в полном объеме, указал на несостоятельность доводов ответчика.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 30.03.2022 объявлялся перерыв до 06.04.2022.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 15.08.2019 между АО «ВПО «Точмаш» (арендодатель) и ООО «ЗМ «ВПС» (арендатор) заключен договор аренды №17/20076-Д, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение ипользование недвижимое имущество – нежилые помещения, расположенные на 1 этаже здания производственного корпуса №55 (инвентарный номер: 0000100082) по адресу: 600007, 

<

...>, номера на поэтажном плане: 27, 32, 65, 67, 68, 69, часть помещения 77. Общая площадь объекта аренды составляет 4338,8 кв.м. Сведения о помещениях, изложенные в договоре и в приложении №1 к договору, являются достаточными для их идентификации сторонами и надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.4 договора (пункт 1.2 договора). 

Согласно пункту 1.4 договора помещения передаются в аренду для размещения производства по изготовлению строительных металлоконструкций общегражданского назначения, включая их сварку и окраску.

Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует по 31 июля 2020 года (включительно), а в части расчетов – до полного исполнения (пункт 2.1 договора). После истечения срока действия договора арендатор продолжил пользоваться арендованными помещениями.

По акту приема-передачи от 15.08.2019 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование недвижимое имущество – нежилые помещения общей площадью 2281,7 кв.м, расположенные на 1 этаже здания производственного корпуса №55 (инвентарный номер: 0000100082) по адресу: 600007, 

<

...>, номера на поэтажном плане: 27, 32, 65, 67, 68, 69, часть помещения 77 (далее – помещения, объект аренды). 

Таким образом, предметом договора аренды являются помещения общей площадью 2281,7 кв.м, что подтверждается сторонами спора.

В разделе 5 договора стороны согласовали, что арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной (пункт 5.1). Постоянная часть арендной платы устанавливается в размере 838 256  руб. 16 коп. в месяц за переданные арендатору помещения, включая НДС 20 % в размере 139 709 руб. 36 коп. (пункт 5.1.1). Стороны договорились, что в размер постоянной части арендной платы включены: сумма за пользование помещениями, плата за пользование помещениями общего пользования в здании, техническую эксплуатацию здания и инженерных сетей. Расчёт постоянной части арендной платы производится с учётом количества фактических дней пользования помещениями. Переменная часть арендной платы составляет сумму, эквивалентную сумме эксплуатационных, коммунальных и необходимых административно-хозяйственныхплатежей (включая, но не ограничиваясь: расходы на электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, отопление, уборка (клининг), иные операционные расходы, понесенные арендодателем при выполнении работ/оказании услуг по письменной заявке арендатора (текущий ремонт арендуемых помещений, замена электрических лампочек и т.п.) и рассчитывается в соответствии с пунктом 5.4 настоящего договора (пункт 5.1.2). 

Согласно пункту 5.2 договора арендная плата вносится (уплачивается) в следующем порядке: 5.2.1. Постоянная часть арендной платы   уплачиваются арендатором ежемесячно в течение первых 10 (десяти) календарных дней месяца, следующего за отчетным, а за последний месяц аренды – авансовым платежом не позднее 20 числа последнего месяца аренды. 5.2.2. Переменная часть арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 20 числа месяца, следующего за оплачиваемым, на основании предоставленных арендодателем в соответствии с пунктом 5.4 настоящего договора документов.

Ранее, 15.07.2019, сторонами заключен предварительный договор аренды №17/20004-Д, в котором согласована минимальная ставка постоянной части арендной платы в размере 161 руб. за 1 кв.м в месяц.

Как указывает истец, в связи с тем, что по акту приема-передачи были приняты помещения меньшей площадью, чем предусмотрено договором, размер постоянной арендной платы был рассчитан по фактически занимаемой площади из расчета 193,20 руб. с НДС 20% за 1 кв.м в месяц, то есть 440 824 руб. 44 коп. в месяц, включая НДС 20%. Установление между сторонами данного порядка  расчёта постоянной части арендной платы ответчиком не оспаривается.

Как следует из пояснений сторон, в настоящее время договор аренды прекращен.

По сведениям истца, арендная плата внесена арендатором за август 2019 года, частично за сентябрь  2019 года, за февраль 2020 года (постоянная часть), сумма задолженности за период с сентября 2019 года по 19 июля 2020 года составила  5 196 281 руб. 85 коп.

Претензиями от 14.04.2020 №17/13/2020-ПРЕТ, от 11.06.2020 №17/23/2020-ПРЕТ арендодатель обратился к арендатору с требованием об оплате задолженности и уплате неустойки. 

Неисполнение ответчиком обязательств в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи ответчику помещений, площадью 2281,7 кв.м, в арендное пользование подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Ответчик, возражая относительно предъявленных требований, указал, что  в октябре 2019 года произошло подтопление арендуемых помещений, в связи с чем арендатор не имел возможности использовать часть арендуемых помещений по назначению.

Как следует из материалов дела, письмом от 03.10.2019 №13 арендатор уведомил арендодателя о невозможности использования принятых помещений по назначению ввиду их ненадлежащего технического состояния: ливневые каналы помещения не обеспечивают должный отвод дождевых вод с крыши здания (предположительно, забиты), вода течет по стенам здания, скапливается вокруг здания. Также сильно протекает крыша помещения, вода течет прямо на производственное оборудование; – в раздевалках цеха ни один кран не работает (вода полностью не перекрывается); –  протекают трубы водоснабжения; – в общем коридоре постоянные лужи воды, источник утечки выявить не удается; – пожарный гидрант, находящийся на подъезде к цеху, неисправен (вода не перекрывается) из-за чего постоянно течет вода по подъездным путям, размывая их. Вследствие этого доступ к зданию большегрузного транспорта затруднителен, а также существует риск подтопления помещений цеха. Просил устранить причины, препятствующие использованию арендуемых помещений по назначению. Факт получения данного письма истцом не оспаривается, а также подтверждается им в письме от 11.11.2019 №17-51.39-24/9878.

17.10.2019 в целях рассмотрения претензии арендатора комиссией в составе представителей АО «ВПО «Точмаш» и ООО «ЗМ «ВПС» произведен осмотр помещений корпуса №55 и прилегающей к корпусу территории, составлен акт осмотра, согласно которому выявлено наличие воды в корпусе №55, нарушение существующей ливневой канализации корпуса, изменение существовавшего уклона земли, необходимого для отвода дождевой воды от корпуса, вырубка деревьев, явившихся следствием проводимых строительных работ, течь пожарного гидранта. По вопросам выявления причин наличия воды в корпусе стороны не пришли к единому решению: по мнению арендодателя – причиной подтопления корпуса является проведение строительных работ по устройству подъезда к корпусу, нарушение существующей ливневой канализации корпуса, изменение существовавшего уклона земли, необходимого для отвода дождевой воды от корпуса, по мнению арендатора – причиной подтопления является засорение ливневой канализации корпуса. По результатам осмотра комиссия решила: произвести устранение течи пожарного гидранта и восстановить его работоспособность; разработать схему планировки территории, прилегающей к корпусу №55; провести планировку территории, прилегающей к корпусу, согласно разработанной схемы; произвести прокладку трубопровода ливневой канализации; приостановить выполнение производственных работ ООО «ЗМ «ВПС» до устранения выявленных нарушений действующих норм охраны труда и пожарной безопасности; разрешить выполнение производственных работ ООО «ЗМ «ВПС» после приемки комиссией АО «ВПО «Точмаш». Акт осмотра подписан генеральным директором ООО «ЗМ «ВПС» с возражениями, в которых арендодатель указал, что в момент осмотра помещений никакие работы на арендуемой территории не производились; условия договора не предполагают  приостановку деятельности арендатора в арендуемом помещении по инициативе арендодателя; арендатор использует принятые помещения с целями, указанными в пункте 1.4 договора, не допуская ухудшений арендованного имущества, а также иные возражения.

Претензией от 24.10.2019 №23 арендатор обратился к арендодателю с требованием устранить указанные в акте недостатки переданных помещений.

01.11.2019 представителями АО «ВПО «Точмаш» составлен акт, согласно которому присутствующие установили, что эксплуатация арендуемого помещения в соответствии с условиями договора аренды от 15.08.2019 №17/20076-Д возможна с 01.11.2019, акт ответчиком не подписан.

Как следует из материалов дела, на основании актов осмотра помещений арендодатель в связи с подтоплением помещений произвел расчет размера арендной платы за октябрь 2019 года и установил, что количество фактических дней пользования арендуемыми помещениями площадью 2200,6 кв.м ООО «ЗМ «ВПС» составляет 14 дней (с 01.10.2019 по 14.10.2019), размер постоянной части арендной платы составляет 207 674 руб. 42 коп., в том числе НДС 20%. 

Между тем в исковом заявлении АО «ВПО «Точмаш» просит взыскать арендую плату за октябрь 2019 года в полном размере – 440 824 руб. 44 коп.

На вопрос суда представитель истца в судебном заседании пояснил, что поскольку ответчик не подписал акт от 01.11.2019, направленный письмом о 16.12.2019 №17-51.39-24/11301, истец предъявил ко взысканию задолженность в размере арендной платы, установленной договором.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Таким образом, обязанности арендодателя передать в пользование имущество корреспондирует обязанность арендатора такое имущество оплатить в соответствии с условиями, установленным сторонами в договоре аренды.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени осуществления полномочий владения и пользования объектом аренды.

Из пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Системное толкование указанных норм в совокупности с положениями статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что поскольку договор аренды носит взаимный характер, то невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, установление обстоятельств, препятствующих арендатору использовать арендованное имущество, имеет значение при решении вопроса о наличии у него обязанности по внесению арендной платы за периоды, в течение которых арендатор не мог использовать по назначению переданное ему имущество, и только в том случае, если указанные препятствия возникли в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель (статья 612, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3.13 договора стороны согласовали, что в случае аварий, приведших к ухудшению арендуемых помещений, арендодатель обязан оказывать необходимое содействие в устранении их последствий. В случае аварий, произошедших по вине арендатора, устранение последствий производится за его счет. В случае аварий, произошедших не по вине арендатора и приведших к приостановке эксплуатации арендуемого имущества, арендодатель обязан не взимать арендную плату за период приостановки, принимать все необходимые меры к скорейшему устранению последствий таких аварий за свой счет.

Доказательства, бесспорно свидетельствующие о наличии вины арендатора в произошедшей аварии, материалы дела не содержат.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе проанализировав положения договора аренды, с учетом пояснений сторон, принимая во внимание наличие в материалах дела уведомления от 03.10.2019, актов осмотров помещений, переписки сторон, суд приходит к выводу о невозможности использования ответчиком части помещений по целевому назначению, указанному в пункте 1.4 договора аренды, в период с 03.10.2019 по 01.11.2019 в связи с наличием существенного недостатка,  подтопления помещений, возникшего после подписания акта приема-передачи помещений.

Доказательства того, что невозможность использования помещений  арендатором наступила до или после 03.10.2019 (письмо №13), а также того, что на момент подписания акта 01.11.2019 недостатки не устранены,  в материалах дела отсутствуют. Также суд принимает во внимание тот факт, что осмотр помещений был проведен истцом  только 17.10.2019, в том время как о подтоплении помещений арендатор сообщил арендодателю в начале октября 2019 года.

При таких обстоятельствах произведя расчет арендной платы  за октябрь 2020 года, суд установил, что арендная плата (постоянная часть) подлежит взысканию за 2 дня в сумме 43 097 руб. 94 коп. 

Доводы ответчика о наличии оснований для снижения постоянной части арендной платы в период с ноября 2019 года по апрель 2020 года на 50 процентов, в связи  с невозможностью использования предмета аренды,  в то числе, по причине нахождения в помещениях оборудования, принадлежащего арендодателю, о чем ответчик неоднократно уведомлял арендодателя, а также в связи наличием карантинных мероприятий, судом рассмотрены и подлежат отклонению на основании следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Акт приема-передачи  помещений от 15.08.2019 подписан арендатором без возражений и замечаний. В пункте 2 акта указано, что объект аренды находится в состоянии пригодном к эксплуатации, технических отклонений и неисправностей сторонами не установлено.

Доказательства того, что на момент подписания договора и приемки помещения по акту, ответчик не в полной мере обладал информацией о состоянии передаваемого в аренду имущества, в материалы дела не представлены. Факт наличия в помещениях имущества арендодателя, влекущего невозможность использования помещения по назначению, возможно установить путем визуального осмотра при приеме помещения в аренду.

Вопреки позиции ответчика само по себе составление акта обследования помещений от 15.10.2019, в котором зафиксировано наличие имущества арендодателя, обращение к арендодателю с требованием о вывозе имущества, и вывоз истцом части имущества, не являются безусловным основанием для уменьшения арендной платы. 

Ссылка ответчика на то, что при заключении договора аренды истец гарантировал вывоз имущества, документально не подтверждена, в договоре и акте приема-передачи данное обязательство на арендодателя не возложено, срок исполнения не указан. В то время как ответчик имел возможность при заключении договора и подписании акта  указать на наличие данного недостатка. Кроме того, факт невозможности использования помещений по назначению при наличии имущества надлежащими доказательствами не подтвержден. 

Доводы ответчика о наличии иных недостатков арендованного имущества, указанных в акте осмотра, также подлежат отклонению судом. При заключении сторонами предварительного договора аренды от 15.07.2019 стороны согласовали, что арендодатель разрешает арендатору до заключения договоров аренды проведение работ по подготовке площадей в состояние, приспособленное для нужд производства арендатора (пункт 1.3). Арендатор производит все необходимые работы за свой счет без последующего возмещения затрат, за исключением тех работ, которые арендодатель считает целесообразными и необходимыми для эксплуатации предприятия (пункт 1.5). Работы признаются целесообразными и необходимыми для эксплуатации помещения, если в отношении этих работ сторонами в установленном порядке согласованы дефектная ведомость и смета (пункт 1.6 договора). Как указывает истец, предварительный договор был заключен сторонами именно для приведения помещений в состояние пригодное для использования ответчиком в своих производственных целях.

Также вопреки позиции ответчика, наличия законных оснований для уменьшения арендной платы в связи с ограничительными мерами, введенными в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), судом не установлено.

В части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, разъяснено, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5).

Из указанных нормативных положений и разъяснений о порядке их применения следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ деятельность ООО «ЗМ «ВПС» не относится к сфере, которая входит в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №434.

Доказательства того, что ответчик не имел реальной возможности использовать нежилые помещения по назначению, ответчиком не представлены. Более того, в обоснование возражений на доводы ответчика истец представил в материалы дела сведения (выгрузку) из пропускной системы истца, согласно которой в период с 30.03.2020 по 22.04.2020, работники ООО «ЗМ «ВПС», в том числе рабочие, сварщики, маляры, слесари, сборщики, лентопильщики, осуществляли проход на территорию истца в обычном режиме, то есть арендуемые площади использовались ответчиком. Вопреки позиции ответчика, уменьшение количества работников на предприятии не является основанием для уменьшения размера арендной платы.  Письмом от 25.05.2020 №17-51.39-24/4015 арендодатель разъяснил арендатору правовые основания для уменьшения размера арендной платы, указал на  отсутствие возможности  освободить ООО «ЗМ «ВПС» от обязательств по внесению арендной платы.

Учитывая, что основной вид деятельности арендатора не отнесен в перечень отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, доказательства того, что арендатор в действительности пострадал из-за введенных ограничительных мер, доказательства невозможности использования помещений отсутствуют, суд приходит  вывод о том, что к ООО «ЗМ «ВПС» не применяются условия, позволяющие суду уменьшить размер арендной платы (пункт 4 статьи 19 Законом №98-ФЗ).

Таким образом, истцом правомерно начислена арендная плата за период с ноября 2019 года по июль 2020 года  в соответствии с условиями договора.  

Кроме того, ответчик, возражая относительно предъявленных требований, указал на необоснованность представленного истцом расчета переменной части  арендной платы.

Факт наличия задолженности по переменной арендной плате  за период с октября 2019 года по июль 2020 года в сумме 1 157 761 руб. 18 коп., подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе договором аренды, актами о выполнении работ, оказании услуг, счетами-фактурами, выставленными арендатору, актами приема-передачи энергоресурсов, справками (обоснование), пояснительными записками по отоплению, расчетами объема электроэнергии, расчетами стоимости тепловой энергии, договором энергоснабжения от 10.03.2020 №ОРЭМ02-08/2010-06/3, заключенным с ОАО «АтомЭнергоСбыт», соглашением от 30.06.2014 о замене стороны по договору энергоснабжения от  10.03.2010 №ОРЭМ02-08/2010-06/3, заключенному с ОАО «Атомэнергопромсбыт», счетами-фактурами ОАО «Атомэнергопромсбыт», актами приема-передачи электроэнергии, подписанными с поставщиком электроэнергии, постановлением Департамента цен и тарифов администрации Владимирской области от 12.12.2019 №48/9 об установлении тарифа на техническую воду для МУП «Владимирводоканал», единым договором холодного водоснабжения и водоотведения от 01.07.2014 №4850, заключенным АО «ВПО «Точмаш» с МУП «Владимирводоканал», договором поставки газа от 01.09.2017 №01-02/0154-18, заключённым с ООО «Газпром межрегионгаз Владимир», актами о количестве принятого-поданного газа, расчетом тарифа на тепловую энергию,  сводной таблицей отапливаемых помещений, принадлежащих АО «ВПО «Точмаш», выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, иными доказательствами и ответчиком документально не опровергнут.

По общему правилу, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Однако такая обязанность не является безграничной. Если истец в подтверждение своих доводов приводит убедительные доказательства, а ответчик с ними не соглашается, не представляя документы, подтверждающие его позицию, то возложение на истца дополнительного бремени опровержения документально не подтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства (статьи 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.01.2018 №305-ЭС17-13822 по делу №А40-4350/2016.

Ответчик, возражая относительно размера переменной части арендной платы доказательств, опровергающих законность предъявленных требований, не представил.

Как пояснил директор ООО «ЗМ «ВПС» в судебном заседании, возражения относительно представленного истцом расчёта, в части связаны с невозможностью определить правомерность примененных истцом формул  для расчета переменной части арендной платы.

В соответствии с пунктом 5.4 договора при отсутствии приборов учета количество потребленных энергоресурсов для расчета переменной части арендной платы определяется арендодателем расчетным путем.

Расчет количества тепловой энергии, потребленной ответчиком, произведен истцом исходя из арендуемой площади, при этом учитывается объем газа, израсходованного котельной АО «ВПО «Точмаш» на выработку тепловой энергии, а также общая площадь всех отапливаемых помещений на площадке АО «ВПО «Точмаш». Количество тепловой энергии (Q) на отопление площади, занимаемой потребителем, рассчитывается по формуле:

Q=  Vобщ.  х   0,65/Sобщ.от.    х     Sпотреб.   х tфакт (м3), где:

Vобщ. – объем газа, израсходованного отельной в расчетном периоде;

0,65 – в отопительный период тепловая энергия, вырабатываемая котельной, отпускается в сеть в виде отопительной воды и пара в соотношении 65% и 35 % соответственно;

Sобщ.от.– об общая площадь отапливаемых помещений АО «ВПО «Точмаш» (268 226,20 м2);

tфакт _ площадь, занимаемая потребителем (2 281,7 м2);

t факт – температурный коэффициент снижения температуры (0,4375).

Из представленного ответчиком контррасчета задолженности усматривается, что ответчик при расчете из размера переменной части арендной платы исключает расходы  по оплате тепловой энергии (отопления).

Доказательств отсутствия в арендуемых помещениях отопления в спорный период в материалы дела не представлено. 

Ответчик ссылается на то, что арендуемые помещения к осенне-зимнему сезону оказались неприготовленными,  температура в части помещений не отвечала показаниям, принятым на себя истцом к обеспечению согласно пункту 3.1.8 договора (16 градусов) и не превышала +5 градусов, что значительно затрудняло рабочий процесс, о чем арендатор сообщил арендодателю письмом от 29.01.2020 №08. В тоже время в пункте 3.1.8 договора стороны согласовали, что арендодатель обязуется обеспечить в помещениях в отопительный период температуру не ниже плюс 16 градусов по Цельсию при условии выполнения арендатором работ по утеплению помещений и своевременному проведению мероприятий по подготовке помещений к осенне-зимнему сезону.

Во исполнение претензий арендатора и по результатам проверки температуры воздуха  арендодатель по акту произвел перерасчет коммунальных платежей по отоплению в период с 01.11.2019 по 14.02.2020, применив понижающий температурный коэффициент  снижения температуры (0,4375), выставил к оплате корректировочные счета.

Ошибочное указание арендодателем при расчете тепловой энергии за октябрь 2019 года площади помещения ответчика, исправлено при выставлении счета в ноябре 2019 года, то есть фактически  стоимость тепловой энергии за ноябрь уменьшена на сумму неправомерного начисления в октябре 2020 года. Более того, согласно справочному расчету, представленному истцом, стоимость тепловой энергии за октябрь-ноябрь 2019 года исходя из площади помещений, арендуемых ответчиком (2281,70 кв.м) составляет сумму 96 290 руб. 10 коп., превышающую сумму выставленную истцом к оплате за два месяца – 61 313 руб. 51 коп., что не нарушает права ответчика  при расчете неустойки.

Также ответчик указал, что из-за значительного снижения производственного процесса, начиная с марта 2020 года ввиду карантинных мероприятий, потребление ответчиком электроэнергии заметно уменьшилось, что стало поводом для обращения к истцу с письмами от 28.05.2020 №119, от 30.06.2020 №128, от 03.07.2020 №131, содержащими просьбу пересчитать размер переменной части арендной платы по электроэнергии, представил обоснование потребляемой мощности.

Согласно письму от 10.07.2020 №17-23-31/5433 истцом произведен анализ оборудования и численности персонала ООО «ЗМ «ВПС», работающего в апреле, мае, июне 2020 года, на основании которого произведен перерасчет потребления электрической энергии, объем потребления электрической энергии рассчитан исходя из потребляемой мощности по паспорту  оборудования, с учетом времени работы оборудования в день и количества рабочих дней, стоимость рассчитана исходя из тарифа умноженного на объем потребления. В письме арендодатель также напомнил арендатору о необходимости установки приборов учета электрической энергии. 

Суд, проверив расчет задолженности по переменной части арендной платы в сумме 1 157 761 руб. 18 коп., с учетом представленных пояснений сторон и доказательств, обосновывающих расчет, признал его соответствующим условиям договора и фактическим обстоятельствам дела. 

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию задолженность по арендной плате в сумме 4 798 555 руб. 35 коп., в том числе по постоянной части – 3 640 794 руб. 17 коп., по переменной части – 1 157 761 руб. 18 коп.

В остальной части требование о взыскании долга подлежит отклонению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы за период с 11.10.2019 по 26.03.2021 в сумме 1 886 605 руб. 21 коп., неустойки за период с 27.03.2021 по день фактической оплаты долга.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 3.2.6 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную настоящим договором.

В пункте 6.2 договора стороны согласовали, что за неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.2.6 настоящего договора, арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы.

Поскольку факт нарушения ответчиком своей обязанности по внесению арендных платежей  установлен, то исходя из названных правовых норм требование истца о возложении на ответчика ответственности за нарушение обязательства является обоснованным. 

Согласно представленному истцом расчету размер неустойки  за период с 11.10.2019 по 26.03.2021  составил 1 886 605 руб. 21 коп. Суд, произведя перерасчет неустойки с учетом частичного удовлетворения требования о взыскании задолженности, определил ее размер в сумме 1 687 345 руб. 29 коп.

В то же время ответчик, ссылаясь на несоразмерность начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства, заявил ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Рассмотрев ходатайство ответчика об уменьшении неустойки, суд приходит к выводу о наличии законных оснований для его частичного удовлетворения на основании следующего.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 69, 71, 73, 75 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств (далее подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 №263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 №683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.  

В абзаце втором пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Центрального банка Российской Федерации, существовавшей в период такого нарушения.

Таким образом, степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего арбитражный суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства,   принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, продолжительность периода неисполнения ответчиком обязательства, отсутствие доказательств причинения истцу убытков неисполнением обязательств, компенсационный характер неустойки, направленной на восстановление нарушенного права, соблюдение баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения принятого им обязательства, суд приходит  к выводу о наличии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера неустойки до  843 672 руб. 65 коп.

Размер неустойки определен судом исходя из ставки 0,05%, которая незначительно превышает двукратную ставку Банка России, поскольку такой размер ответственности достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав истца и соответствует принципам добросовестности и разумности. Доказательств того, что определенная таким способом величина неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства ответчиком в материалы дела не представлено, в связи с чем оснований для большего снижения неустойки суд не усматривает.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что  с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность в сумме 4 798 555 руб. 35 коп., неустойка  за период с 11.10.2019 по 26.03.2021 в сумме 843 672 руб. 65 коп., а также неустойка с 27.03.2021 по день фактической оплаты суммы долга.

В остальной части исковые требования судом отклоняются.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных расходов не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Завод металлоконструкций «Владпромсталь»  в пользу акционерного общества «Владимирское производственное объединение «Точмаш»  задолженность в сумме 4 798 555 руб. 35 коп., неустойку за период с 11.10.2019 по 26.03.2021 в сумме 843 672 руб. 65 коп., неустойку за период с 27.03.2021 по день фактической оплаты суммы долга, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 39 479 руб. 53 коп.

Выдача исполнительного листа осуществляется после вступления решения в законную силу по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья              Н.В. Евсеева