Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-69989/2016

30 октября 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  26 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  30 октября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Трощенко Е.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Погорелой Т. А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: :ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "АЭРОПОРТСТРОЙ" 

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ  "Аналитик" третье лицо: 1) Судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по городу Санкт-Петербургу ФИО1, 

2) взыскатели по исполнительному производству, привлеченные к участию в деле  определением суда от 09.02.2017

об оспаривании стоимости объекта оценки  

3) иные лица – 1) Эксперт Центра Оценки и Экспертизы Группа компаний «СТАНДАРТ» ФИО2; 2)оценщик ООО «Аналитик» - ФИО9

при участии

- от истца: ФИО3, доверенность от 19.07.2017

- от ответчика: ФИО4, доверенность от 01.03.2017

- от третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) ФИО5, паспорт, ФИО6, паспорт, ФИО7, паспорт, ФИО8, доверенность от 13.04.2017 - МИ ФНС России № 23 по СПб 

от иных лиц – 1) эксперт ФИО2 2) оценщик ФИО9

установил:

ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "АЭРОПОРТСТРОЙ" (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик» (далее – ответчик, оценщик) о признании недостоверной стоимости отдельно стоящего здания (общежития), общей площадью 4 195, 8 м2, расположенного по адресу: ул. Пилотов, 13, лит. А, Санкт-Петербург (далее – общежитие), определенную отчетом № 14/2-2016-Н от 26.08.2016, утвержденную в сводном исполнительном производстве № 6867/16/782022-СД, об установлении рыночной стоимости  указанного объекта.

Определением суда от 28.04.2017 удовлетворено ходатайство заявителя о назначении судебной оценочной экспертизы, судом было выбрано экспертное учреждение, предложенное истцом - Центр Оценки и Экспертизы Группа компаний «СТАНДАРТ», проведение экспертизы поручено эксперту ФИО2, производство по делу приостановлено.

В связи с поступлением в суд заключения эксперта от 15.09.2017 № 15-09/2017 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об отказе от иска и возвращении ему 100 000 руб. денежных средств, перечисленных на депозит суда.

Рассмотрев данное ходатайство, суд отказал в его удовлетворении, не принял отказ от иска, поскольку он может затронуть права иных лиц в связи со следующим.

Учитывая длительность рассмотрения дела, связанную с его приостановлением в связи с ходатайством истца о назначении экспертизы, фактическое получение от эксперта заключения, а также принимая во внимание характер спора – оспаривание оценки, принятой в рамках исполнительного производства, а также то обстоятельство, что в случае принятия отказа от иска и прекращения производства по делу судом не будет установлена надлежащая рыночная стоимость объекта, а ту, которая была принята в исполнительном производстве, пристав не сможет использовать в связи с истечением 6-ти месячного срока, суд пришел к выводу, что принятие отказа от иска повлечет нарушение прав и законных интересов иных лиц – в том числе взыскателей по исполнительному производству.

При таких обстоятельствах суд в силу части 5 статьи 49 АПК РФ не принимает заявленный отказ от иска, продолжает рассмотрение дела по существу.

Судебный пристав-исполнитель, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направил, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

В судебном заседании заявитель поддержал заявленные требования, ответчик  против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Полагая, что представленное экспертом заключение судебной экспертизы является ненадлежащим, истец заявил ходатайство о назначении новой экспертизы.

Лица, участвующие в деле, против данного ходатайства возражали.

Оценив позицию сторон, выслушав эксперта, оценив представленное заключение эксперта, суд пришел к выводу, об отсутствии оснований для назначения новой экспертизы, о наличии достаточных сведений и доказательств для разрешения дела по существу с учетом имеющихся в деле материалов, в связи с чем ходатайство о назначении новой экспертизы отклонил.

Кроме того суд принял во внимание наличие в действиях истца признаков, свидетельствующих о злоупотреблении своими правами, фактически направленными на затягивание рассмотрения дела по существу с учетом того, что в отношении спорного объекта недвижимости судом при начале процесса было удовлетворено ходатайство Общества и приняты обеспечительные меры в виде запрета реализации объекта недвижимости в рамках исполнительного производства.

Выслушав в судебном заседании эксперта ФИО2, который при назначении судом экспертизы, также был определением суда предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения,  суд считает возможным учитывать  представленное заключение в качестве одного из доказательств по делу, подлежащее судебной оценке.

То обстоятельство, что при проведении экспертизы эксперт определил рыночную стоимость без учета наличия обременений, как пояснил эксперт, было связано с тем, что в ответ на его ходатайство о представлении документов, в том числе, свидетельствующих о наличии обременений, Общество необходимых документов не представило, в связи с чем эксперт при проведении экспертизы данное обстоятельство не учитывал.

При этом в судебном заседании эксперт ФИО2 пояснил, что несомненно подобные обременения (в виде постоянно зарегистрированных граждан с детьми в общежитии, наличие больших сумм задолженности жильцов по оплате коммунальных услуг) влияют на рыночную стоимость объекта.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Истец является должником в сводном исполнительном производстве № 6867/16/782022-СД.

Ответчиком в рамках данного исполнительного производства по заданию судебного пристава-исполнителя была проведена оценка рыночной стоимости общежития (отчет об оценке № 14/2-2016-Н от 26.08.2016), согласно которой стоимость составила:

123 870 000 руб. (без учета обременений), 69 480 000 руб. (с учетом обременений).

Приставом в исполнительном производстве была принята стоимость общежития в размере 69 480 000 руб. (с учетом обременений).

Истец не согласен с результатами оценки, проведенной ответчиком, полагая, что установленная рыночная стоимость является заниженной.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд полагает, что заявленные  требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что стороны исполнительного производства вправе  в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При рассмотрении споров об оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу статьи 12 Закона N 135-ФЗ при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки иным нормативно установленным правилам ее осуществления отчет презюмируется достоверным.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

В статье 3 Закона N 135-ФЗ указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральные стандарты оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7 утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, N 298 и N 299, от 25.09.2014 № 611.

Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться, в том числе основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В силу пункта 5 ФСО N 3 одним из таких принципов является то, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

На основании пункта 6 ФСО N 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В силу пункта 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктами 12 и 13 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами; сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В ФСО № 1 определено, что  доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 15); Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункт 16);  Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (пункт 18); Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (пункт 19).

В ФСО № 7 указано, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (пункт 22).

В соответствии с ФСО № 3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4).

Из материалов дела следует, что ответчик осуществил оценку общежития, определил рыночную стоимость в размере 123 870 000 руб. (без учета обременений), 69 480 000 руб. (с учетом обременений).

При этом из самого отчета следует, что он отвечает принципам оценки, отраженным в ФСО № 3, так как информация, приведенная в отчете об оценке, подтверждена должным образом, позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В отчете подробно дано описание объекта с учетом правоустанавлиющих документов, обоснование принятых оценщиком подходов для оценки – затратного и доходного, описаны причины выбора именно этих подходов.

Так, ответчик указывает, что поскольку объект оценки относится согласно правоустанавливающим документам к жилым помещениям, само по себе общежитие - нетипичный объект на рынке, оценщиком при выборе подходов были подобраны аналоги, но жилых зданий среди предложенных на рынке на дату оценки было  недостаточно для реализации сравнительного подхода без большой доли погрешности, также стоимости объектов отличались в несколько раз.

Соответственно, оценщиком обоснованно был сделан вывод о том, что при таких обстоятельствах применение сравнительного подхода приведет к нарушению принципов оценки, не позволит достоверно установить рыночную стоимость.

Согласно п. 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Оценщик в разделе 8.2 обосновывает выбор подходов.

При таких обстоятельствах оценщик пришел к выводу о необходимости применения затратного и доходного подходов, достаточным образом обосновал необходимость их применения.

Указанная позиция подтверждается фактически и представленным заключением судебной экспертизы ввиду следующего.

Хотя в результате судебной экспертизы  эксперт и определил стоимость общежития на дату проведения оценки (18.08.2016) в сумме 239 750 000 руб., между тем из заключения и пояснений эксперта следует, что им были применены сравнительный подход в качестве основного и затратный подход.

При этом согласно сравнительному подходу, примененному экспертом, стоимость составила 282 600 000 руб., а согласно  затратному подходу  – 131 550 000 руб. (в то время, как по затратному подходу оценщика  стоимость составила 145 340 560 руб.).

Из указанных в заключении эксперта ФИО2 аналогов для проведения сравнительного подхода следует, что они несопоставимы со спорным объектом, поскольку в основном приняты во внимание объекты, которые имеют назначение  - нежилое помещение, в то время, как спорный объект –назначение «жилое» помещение.

Так, в качестве аналогов эксперт ФИО2 подобрал объекты, которые отличаются от объекта исследования своими экономическими, материальными, техническими и другими характеристиками и, следовательно, не являются ему аналогами. 

Объект исследования- жилое здание общежития, 1977 года постройки, площадью 4 195,8 кв.м.

Аналог №1 - Рыбацкий пр., представляет собой нежилое офисное здание с видом на Неву;

Аналог №2 -Фрунзенский район - нежилое здание класса А под офис;

Аналог №3 - Малоохтинский пр. - здание, требующее полного ремонта;

Аналог №4 - Московское шоссе, 13 - нежилое офисное здание. 

Соответственно, фактически указанные объекты не могут служить аналогами  для определения рыночной стоимости спорного объекта.

Иных аналогов, которые бы могли быть использованы и соответствовали бы характеристикам спорного объекта экспертом не установлено.

Следовательно, суд полагает, что ответчик сделал правильный вывод при проведении оценки об отсутствии аналогов для применения сравнительного подхода и обоснованно данный подход не применял в оценке.

Ответчик обоснованно указал на значительное расхождение в результатах оценки, проведенной в рамках судебной экспертизы – по сравнительному подходу  стоимость составила 282 600 000 руб., а по затратному – 131 550 000 руб., то есть более, чем в два раза. 

При этом в судебном заседании  ответчик указал, что в соответствии с правилами оценки результаты по примененным в ходе оценки подходам должны в идеале приблизительно сойтись. Данное обстоятельство не оспаривалось в судебном заседании и экспертом.

Так, в отчете ответчика данные характеристики составляют: затратный подход – 145 340 560 руб., доходный подход – 113 694 048 руб.

Соответственно, если имеется значительное расхождение (более чем в два раза), то оно должно быть обоснованно (должны быть указаны конкретные причины, в частности, в расхождении сравнительного и затратного подходов, например, возможное наличие каких-либо дополнительных характеристик, которые не учтены при затратном подходе). Иначе подобные расхождения смогут свидетельствовать о наличии ошибок в проведенной оценке.

В судебном заседании эксперт на вопрос ответчика о причинах подобного расхождения, не смог назвать конкретные обстоятельства, обосновывающие отличие стоимости оценки более чем в два раза по сравнительному и затратному подходу.

Вместе с тем при сопоставлении результатов оценки, проведенной ответчиком, и судебной экспертизы, судом установлено, что в данных документах имеется совпадение в отношении рыночной стоимости, установленной при применении затратного подхода:

 - в отчете оценщика ответчика данная стоимость составила -  145 340 560 руб.

-  в заключении эксперта – 131 550 000 руб.

Соответственно, оценщик и эксперт установили рыночную стоимость по затратному подходу приблизительно в одинаковом размере (даже у оценщика стоимость оказалась выше).

С учетом данных обстоятельств, суд полагает, что оценщик в оспариваемом отчете обоснованно не применил сравнительный подход.

Суд полагает, что отчет ответчика является достоверным, что также подтверждается, в частности, соотносимостью рыночной стоимости, определенной по затратному методу, как в отчете оценщика, так и в заключении судебной экспертизы.

Истец считает, что ответчик необоснованно занизил стоимость, так как учел наличие обременений.

Суд отклоняет данный довод, так как в объекте оценки - здании общежития - зарегистрированы и проживают граждане. Есть также граждане, которые проживают в общежитии по решению суда. Перечень граждан приведен в Отчете об оценке на стр. 139 согласно справки ПАО «АЭРОПОРТСТРОЙ». 

Соответственно, обременения (в виде постоянно зарегистрированных граждан с детьми в общежитии, наличие больших сумм задолженности жильцов по оплате коммунальных услуг) влияют на рыночную стоимость объекта, так как в случает гипотетической сделки с объектом новый собственник будет вынужден помещения, которые заняты проживающими, не использовать. Возникают сложности в выселении граждан. 

Данное обстоятельство подтверждено в судебном заседании, как оценщиком, так и экспертом.

Несостоятелен довод истца о необосновании применения ответчиком в отчете весовых коэффициентов.

Присвоение весовых коэффициентов при согласование подходов происходит по критериям оценки, приведенным на стр. 83 отчета об оценке. 

Оценщик осуществил определения весовых коэффициентов в соответствии с принятыми в сфере оценки методиками, с особенностями объекта, а также тенденциями рынка. 

Как отметил оценщик, затратный подход наиболее применим для объектов специального назначения, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (согласно ФСО 7 «Оценка недвижимости»). 

Поскольку объект оценки является доходоприносящим, доходному подходу был присвоен больший вес, нежели затратному. 

Таким образом, информация, приведенная в отчете об оценке, подтверждена соответствующим образом.

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

С учетом представленных доказательств и доводов сторон, суд полагает, что отчет ответчика является достоверным и обоснованным, объективным и соответствует требованиям стандартов оценки.

Следовательно, суд признает надлежащей рыночную оценку общежития, данную в отчете ответчика.

Таким образом, суд считает, что иск подлежит отклонению.

 Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

 Установить в качестве  надлежащей рыночной оценки здания (общежития), общей площадью 4 195,8 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пилотов, 13, лит. А, стоимость, указанную в отчете от 26.08.2016 № 14/2-2016-Н, составленном  ООО «Аналитик».

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 29.11.2016, подлежат отмене после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Трощенко Е.И.