АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-12439/2018

18 декабря 2018 года

город  Симферополь

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря  2018 года

В полном объеме решение изготовлено 18 декабря 2018 года

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Плотникова И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315910200068680, ИНН 

<

***>)  

к Администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым, Службы градостроительного строительного надзора Республики Крым

о расторжении соглашения

при участии представителя истца ФИО3, доверенность 82 АА12085101 от 23.08.2018

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Ялты о расторжении инвестиционного соглашения №65 от 22.08.2016, заключенного между сторонами.

Определением от 09.08.2018 исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Протокольным определением от 11.10.2018 руководствуясь положениями статьи 137 АПК РФ суд окончил стадию досудебной подготовки и перешел к судебному разбирательству, к участию в деле привлечены третьи лица не заявляющие самостоятельных требований, относительно предмета спора - Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым, Служба градостроительного строительного надзора Республики Крым, судебное разбирательство отложено.

Исковые требования основаны на положениях ст. 310, 450, 452, ГК РФ и обоснованы существенным нарушением ответчиком условий инвестиционного соглашения, поскольку ответчиком в судебном порядке оспаривается решение Ялтинского городского суда от 11.04.2018 по делу №2а-951/2018, в основу которого ответчик ссылается, что нежилое помещение по адресу 

<

...> литера Ф, является самовольной постройкой, что существенно затрудняет реализацию обязательств истца в рамках такого соглашения.

Ответчик исковые требование не признает, в частности указывает, что разрешение на возведение капитального здания кафе ФИО2 не выдавалось ни органом местного самоуправлении, ни инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля, возводилось на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке. Имеется только разрешение на установку кафе, то есть не капитального объекта (л.д. 47-48).

Третье лицо, в представленных пояснениях указало, что 29.06.2018 Службой государственного строительного надзора Республики Крым зарегистрирована декларация РК 08218019244 о начале выполнения строительных работ «Реконструкция кафе с надстройкой 2-го этажа (со сносом существующего строения) по адресу: 

<

...>, лит. Ф», заказчиком которой является ФИО2. Третье лицо просит рассматривать дело в отсутствие представителя.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные документы и доказательства, суд установил следующее.

06.06.2016 между Муниципальным образованием городской округ Ялта (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого Арендодатель передал, а Арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 287 кв.м., для обслуживания кафе и прилегающей территории, расположенный по адресу: 

<

...>, лит. Ф, кадастровый номер земельного участка 90:25:010123:462 (л.д. 63-66).

В соответствии с пунктом 1.3. договора на участке расположен объект недвижимого имущества: кафе -лит. Ф, кадастровый номер  90:25:019123:509, принадлежащий арендатору, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 17.04.2015 №90-90/016-90/021/945/2015-4547/1.

Договор заключен на срок 10 лет (пункт 2.1. договора).

Пунктом 4.4. договора Арендатор взял на себя обязанности приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора.

Далее, 22.08.2016 между Администрацией города Ялты (Администрация) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Инвестор) заключено инвестиционное соглашение № 65, в соответствии с которым оформлены условия участия Инвестора в развитии социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры, благоустройства и текущего содержания территории муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым без встречного гражданско-правового предоставления со стороны Администрации города, вызванные реализацией объекта строительства – реконструкция кафе с надстройкой 2-го этажа (со сносом существующего строения) по адресу: Россия, Республика Крым, г. Ялта, набережная имени Ленина, 14, литер Ф, общая площадь до реконструкции 245 кв.м, после реконструкции – 505 кв.м, на земельном участке площадью 287 кв.м, договор аренды земельного участка от 06.06.2016 года (л.д. 10-11).

В соответствии с пунктом 1.2. Инвестиционного соглашения, принятие обязанности по внесению взноса на развитие инфраструктуры города, не квалифицируется сторонами как пожертвование в пользу Администрации, поскольку уплата установленных настоящим Соглашением денежных средств обусловлена не стремлением инвестора осуществить дарение денежных средств в общеполезных целях, а строительством Инвестором объекта недвижимого имущества, следствием которого является увеличением нагрузки на инфраструктуру города и воздействие на прилегающие территории, и необходимость формирования в бюджете муниципального образования городской округ Ялта доходов, направленных на развитие инфраструктуры и благоустройства территорий.

Согласно пункту 2.1. сумма взноса составляет 1055600  руб. 00 коп.

Также, сторонами согласован график платежей в качестве приложения к Инвестиционному соглашению.

Предметом Инвестиционного соглашения является участие Инвестора в развитии социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры, благоустройства и текущего содержания территории муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым путем внесения денежных средств, вызванное реализацией объекта строительства – реконструкцией кафе с надстройкой 2-го этажа (со сносом существующего строения) по адресу: Россия, Республика Крым, г. Ялта, набережная имени Ленина, 14, литер Ф.

Указывая, что Администрацией города Ялта Республики Крым совершаются действия, направленные на признание принадлежащего истцу кафе на праве собственности самовольной постройкой, чем допущены существенные нарушения Инвестиционного соглашения, истец обратился к ответчику с претензией о досрочном расторжении соглашения, которая получена представителем ответчика 04.06.2018 (л.д. 17-20).

Поскольку претензия от 26.05.2018 с требованием о расторжении соглашения, оставлена без удовлетворения, ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Статьей 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» разъяснено, что инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (пункт 1 статьи 8 названного Закона).

Из пунктов 4 - 7, 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» следует, что экономическим понятием «инвестиционные сделки» обозначаются, например, договоры купли-продажи, договоры участия в долевом строительстве, договоры подряда, договоры простого товарищества. Однако суды при разрешении споров, возникающих из договоров, поименованных сторонами как «инвестиционные», должны устанавливать их правовую природу и применять положения Гражданского кодекса Российской Федерации о соответствующих договорах. Необходимость выявления гражданско-правовой природы договоров, именуемых сторонами как «инвестиционные», выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11.

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 4, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

В случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

В данном случае совокупность установленных инвестиционным соглашением №65 от 22.08.2016 прав и обязанностей свидетельствует о заключении между его сторонами договора строительного подряда с целью достижения цели - строительство объекта недвижимого имущества, следствием которого является увеличение нагрузки на инфраструктуру города и воздействие на прилегающие территории, и необходимость формирования в бюджете муниципального образования городской округ Ялта доходов, направляемых на развитие инфраструктуры и благоустройства территорий.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, утверждающая, что ее контрагент допустил существенное нарушение договора, должна доказать не только сам факт нарушения, но и его существенный характер, за исключением тех случаев, когда в законе достаточно точно дается характеристика существенного нарушения применительно к конкретной ситуации. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обязательства ИП ФИО2 по оплате денежных средств на развитие инфраструктуры следует рассматривать в тесной взаимосвязи с возможностью последней реализовать строительство объекта, т.к. именно указанным обстоятельством обусловлено заключение ею Инвестиционного соглашения, что вытекает из толкования пунктов 1.1. и 1.2. Инвестиционного соглашения.   

Судом установлено, что кафе, расположенное по адресу: Республика Крым, г. Ялта, набережная имени Ленина, 14, литер Ф, принадлежит ФИО2 на праве собственности на основании решения Хозяйственного суда Автономной Республики  Крым от 19 июня 2006 года и определения от 20 апреля 2007 года по делу № 2-7/10547-2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17 апреля 2015 года (л.д.55).

Земельный участок с кадастровым номером 90:25:010123:462, вид разрешенного использования: общественное питание, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Крым, г.Ялта, набережная имени Ленина, 14, литер Ф, находится у истца в аренде на основании договора аренды земельного участка от 06 июня 2016 года.  

По смыслу пунктов 1.1. и 1.2. Инвестиционного соглашения указанные обстоятельства признавались сторонами и ими не оспаривались, что в свою очередь подразумевало и отсутствие возражений ответчика относительно возможности реконструкции кафе по причине признания его самовольной постройкой. Такое положение вещей позволяло рассчитывать истцу на реализацию объекта строительства, а ответчику на получение денежных средств, оплачиваемых истцом в качестве взноса на развитие инфраструктуры.

Таким образом, стороны, заключая Инвестиционное соглашение исходили из ряда признаваемых ими обстоятельств, в том числе о существовании объекта подлежащего реконструкции, его принадлежности истцу на законных основаниях, возможности его реконструкции.

Признание указанных обстоятельств позволяло истцу принять на себя обязательства по внесению денежных средств на развитие городской инфраструктуры, что было обусловлено возможностью реконструкции кафе.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вступившим в законную силу решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 11 апреля 2018 года по делу № 2а-951/2018 иск ФИО2 к Совету министров Республики Крым, Администрации города Ялты Республики Крым, Службе государственного строительного надзора Республики Крым, при участии заинтересованных лиц: Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым, Министерства строительства и архитектуры Республики Крым, Межведомственной правительственной комиссии по выявлению и пресечению самовольного строительства и нецелевого использования земельных участков на территории Республики Крым о признании незаконным распоряжения Совета министров Республики Крым от 02 февраля 2018 года № 88-р в части включения в перечень самовольных построек, принадлежащего ФИО2 объекта недвижимости – кафе, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, набережная имени Ленина, 14, литер Ф (пункт 2 Приложения к распоряжению) удовлетворен. Признано  незаконным распоряжение Совета министров Республики Крым от 02 февраля 2018 года № 88-р в части включения в перечень самовольных построек, принадлежащего ФИО2 объекта недвижимости – кафе, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, набережная имени Ленина, 14, литер Ф (пункт 2 Приложения к распоряжению). Обязано Службу государственного строительного надзора Республики Крым в течении трех дней со дня вступления в законную силу решения суда, исключить объект капитального строительства – кафе, расположенное по адресу: гор. Ялта, пляж Приморский, ул. Ленина, 14ф, из Перечня зданий, строений, сооружений, являющихся самовольными постройками, созданных (возведенных) на территории Республики Крым на земельных участках, не предоставленных в установленном  порядке для этих целей, в зонах с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территориях общего пользования  либо в полосах отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения, подлежащих сносу.

Судом установлено, что ответчик после заключения Инвестиционного соглашения, совершал последовательные действия, направленные на признание кафе, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, набережная имени Ленина, 14, литер Ф, подлежащее реконструкции в рамках такого соглашения, – самовольной постройкой.

Таким образом, Администрацией города Ялта совершались действия, направленные на создание препятствий в реализации строительства, предусмотренного Инвестиционным соглашением, выраженные в действиях, направленных на признание объекта недвижимости, подлежащего реконструкции, – самовольной постройкой.

Указанные действия, как и позиция администрации, имеющая место на момент рассмотрения настоящего спора, и изложенная в возражениях на иск, свидетельствуют о существенном нарушении ответчиком Инвестиционного соглашения.

Следует отметить, что условия договора аренды земли от 06.06.2016 не предусматривает возможность реконструкции недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.  При этом, пункт 4.4.4. договора не свидетельствует о том, что истцу предоставлено право проведения реконструкции объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке.

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что земельный участок передается в пользование лишь для обслуживания кафе.

Принимая во внимание установленные факты и требования вышеуказанных правовых норм, учитывая, что ответчиком совершались действия, направленные на создание препятствий в реализации строительства, предусмотренного Инвестиционным соглашением, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку иск удовлетворен полностью, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11256 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить полностью.

Расторгнуть инвестиционное соглашение № 65 от 22.08.2016 заключенное между Администрацией города Ялта Республики Крым и Индивидуальным предпринимателем ФИО2. 

Взыскать с Администрации города Ялта Республики Крым в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья                                                                                                        И.В. Плотников