АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-3260/2015

г. Краснодар

28 января 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма «ДАР-98» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кабардино-Балкарский аграрный университет имени В.М. Кокова», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 по делу № А20-3260/2015, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее – управление Росимущества) подало в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики иск к обществу с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма «ДАР-98» (далее – общество) о взыскании 6 576 927 рублей долга по договору от 23.12.2014 № 350 аренды земельного участка площадью 11 177 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104019:27, расположенного по адресу (местоположение): 

<

...>/ФИО1, (далее – договор аренды, земельный участок) с 01.09.2013 по 01.09.2015 и 113 767 рублей 50 копеек пени с 11.01.2015 по 11.09.2015.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2016 с общества в пользу управления Росимущества взыскано 6 576 927 рублей долга по договору аренды и 55 884 рубля 63 копейки в доход федерального бюджета. Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 апелляционная жалоба на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2016 возвращена обществу, его ходатайство о восстановлении процессуального срока на апелляционное обжалование отклонено. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2016 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2016 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции со следующей мотивировкой. Требование о взыскании неустойки судом первой инстанции не рассмотрено. Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Кабардино-Балкарская государственная сельскохозяйственная академия» (далее – учреждение) как постоянный (бессрочный) пользователь земельного участка к участию в деле не привлечено. Распоряжение управления Росимущества от 23.12.2014 № 226-р и договор аренды не оценены на предмет соответствия действовавшим в спорный период нормативно установленным процедурам прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в публичной собственности, и их предоставления в аренду для жилищного строительства. Не установлены обстоятельства возведения на земельном участке зданий жилого назначения и их возможное влияние на правоотношения управления Росимущества и общества. Не оценено начисление арендной платы за период, в который между сторонами отсутствовали арендные отношения. Не установлено использование обществом земельного участка в период, предшествовавший подписанию сторонами акта его приема-передачи и достоверность содержащих в нем сведений с учетом наличия иного законного правообладателя земельного участка (учреждения). Не определен подлежащий применению нормативно установленный порядок расчета арендной платы (неосновательного обогащения).

При новом рассмотрении дела к участию в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено учреждение. Управление Росимущества в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) увеличило сумму иска до 14 563 898 рублей 71 копейки долга с 01.09.2012 по 13.03.2017.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.01.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2018, с общества в пользу управления Росимущества взыскано 702 139 рублей 14 копеек долга по договору аренды. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы ничтожностью договора аренды в части обязанности по внесению арендной платы за период фактического пользования земельным участком до заключения договора. В этот период земельный участок находился в постоянном (бессрочном) пользовании учреждения. Арендная плата за земельный участок, предоставленный обществу без проведения торгов с предварительным согласованием места размещения объекта, не могла превышать 2 % от его кадастровой стоимости.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2018 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.01.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2018 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции со следующей мотивировкой. Суды не выполнили указания суда кассационной инстанции об оценке распоряжения управления Росимущества от 23.12.2014 № 226-р, договора аренды и предоставления земельного участка обществу в аренду для строительства в условиях не прекращенного права постоянного (бессрочного) пользования учреждения на него, об установлении обстоятельств возведения объектов незавершенного строительства, о проверке начисления арендной платы за период, в который между сторонами отсутствовали арендные отношения, об установлении периода фактического использования земельного участка обществом, об определения подлежащего применению нормативно установленного порядка расчета арендной платы (неосновательного обогащения). Общество, поименованное в инвестиционном контракте инвестором-застройщиком, с начала возведения многоквартирного дома являлось фактическим пользователем земельного участка и должно было вносить соответствующие платежи независимо от правомерности такого пользования. Обратный вывод мог быть сделан только при возведении обществом многоквартирного дома как объекта капитального строительства государственной собственности, в том числе по заданию университета как постоянного (бессрочного) пользователя земельного участка и государственного заказчика в установленном бюджетным законодательством порядке осуществления бюджетных инвестиций. В последнем случае общество могло стать собственником многоквартирного дома как объекта незавершенного строительства, находившего в федеральной собственности, только на основании сделки по его приватизации. Соответствующие доказательства в деле отсутствуют. Сторонами не доказано предоставление обществу земельного участка в аренду на пять лет для жилищного строительства без проведения торгов по принятому до 01.10.2005 решению о предварительном согласовании места размещения многоквартирного дома и получение обществом соответствующего разрешения на строительство по истечении шести месяцев с даты заключения договора. Материалы дела также не содержат сведений о том, что общество как собственник объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома), зарегистрировавший право собственности на него до 01.01.2012, реализовало право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов. Иная возможность приобретения земельного участка в аренду для жилищного строительства без проведения торгов с предварительным согласованием места размещения объекта у общества в спорный период отсутствовала. Квалификация договора аренды как ничтожной сделки должна было повлечь возникновение у общества как фактического пользователя земельного участка обязанности по возмещению управлению Росимущества стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, в том числе за определенный сторонами предшествующий заключению договора период. В отсутствие доказательств предоставления земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта или заключения такого договора на торгах арендная плата должна была рассчитываться только на основании рыночной стоимости земельного участка, определенной независимым оценщиком или судебным экспертом.

При новом рассмотрении дела управление Росимущества в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса увеличило сумму иска до 18 093 821 рубля задолженности с 01.09.2012 по 13.03.2017 и 1 372 334 рублей 56 копеек пени с 01.09.2012 по 13.03.2017. Учреждение исключено из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, и привлечено к участию в деле в качестве соистца с требованием о взыскании с общества 6 870 723 рублей неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за пользование земельным участком до его изъятия с 01.09.2012 по 15.10.2014.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.05.2021 с общества в пользу управления Росимущества взыскано 2 534 777 рублей 26 копеек долга по договору аренды  с 23.12.2014 по 19.06.2017 и 682 462 рубля 94 копейки пени с 10.01.2015 по 01.12.2018. В удовлетворении остальной части исковых требований, в том числе требований учреждения отказано. Судебный акт мотивирован следующим. До 23.12.2014 земельный участок находился в постоянном (бессрочном) пользовании учреждения, что препятствовало начислению арендной платы обществу. Последнее должно было вносить арендную плату с момента фактической передачи ему объекта аренды (23.12.2014) до ввода в эксплуатацию возведенного на земельном участке многоквартирного дома (19.06.2017). Признание договора аренды недействительным нецелесообразно в связи с угрозой нарушения этим прав и законных интересов неопределенного круга лиц и отсутствием перспективы восстановления прав (интересов) представляемого управлением Росимущества публично-правового образования. Управление Росимущества вправе требовать от общества внесения арендной платы с 23.12.2014 по 19.06.2017, сумма которой определена экспертным путем. Учреждение пропустило срок исковой давности, о применении которой заявило общество.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.05.2021 в части отказа в удовлетворении требований университета оставлено без изменения. В остальной части решение отменено, с общества в пользу управления Росимущества взысканы 3 727 582 рубля неосновательного обогащения. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Договор аренды ничтожен в связи с его заключением в противоречие действовавшему в спорный период нормативно установленному порядку предоставления публичных земель в аренду для жилищного строительства. Общество фактически использовало земельный участок в течение всего заявленного управлением Росимущества искового периода. Рыночная величина стоимости такого пользования определена на основании заключения повторной судебной экспертизы. Задолженность с 14.03.2017 по 19.06.2017 управлением Росимущества не отыскивалась, в этой части суд вышел за пределы исковых требований. Ничтожность договора аренды исключает удовлетворение иска в части взыскания договорной неустойки. Учреждение по своему требованию пропустило срок исковой давности, о применении которой заявило общество.

Управление Росимущества, обжаловав постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привело следующие основания проверки законности судебного акта. В примененном апелляционным судом заключении повторной судебной экспертизы отсутствует поручение на ее проведение конкретному лицу. Подписка о предупреждении об уголовной ответственности эксперт дал после поступления материалов дела на экспертизу. Срок проведения экспертизы нарушен, ходатайство о его продлении не заявлено. Эксперт не подтвердил смену имени. Экспертные выводы носят вероятностный (предположительный) характер. Экспертом использованы недостоверные данные об объектах-аналогах. Заключение судебной экспертизы содержит многочисленные арифметические и методические ошибки.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 подлежащим изменению.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок находится в собственности Российской Федерации, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 19.06.2008. Распоряжением управления Росимущества от 11.01.2007 № 1 земельный участок закреплен за учреждением на праве постоянного (бессрочного) пользования. Соответствующая государственная регистрация права осуществлена 10.05.2012. 

На основании инвестиционного контракта от 14.03.2008, заключенного учреждением и обществом, последнее начало строительство на земельном участке многоквартирного жилого дома. По распоряжениям управления Росимущества от 25.06.2014 № 110-р, от 23.12.2014 № 226-р земельный участок изъят у учреждения и предоставлен в аренду обществу. Управление Росимущества (арендодатель) и общество (арендатор) 23.12.2014 заключили договор аренды земельного участка, на котором уже существовал объект незавершенного строительства жилого значения. Целью аренды определено строительство многоквартирного жилого дома до 30.06.2019 (пункт 1.2). Сторона распространили действие договора на предшествовавший его заключению период с 01.07.2014 (пункт 2.1).  Арендная плата подлежала внесению не позднее 10-го числа текущего месяца, а арендная плата за предшествовавший заключению договора период – в течение трех месяцев с момента подписания договора (пункт 3.3). Земельный участок считался переданным арендатору с 01.07.2014 (пункт 2.4). Арендная плата подлежала ежегодной корректировке с учетом уровня инфляции, установленного бюджетным законодательством на очередной финансовый год (пункт 3.6).

Арендная плата установлена на основании отчетов от 30.06.2014 № 02АЗ/06-14 от 04.07.2014 № 01АЗ07-14 об оценке рыночной величины годовой арендной платы за пользование земельным участком, подготовленных по заданию управления Росимущества независимым оценщиком (индивидуальным предпринимателем ФИО2). Рыночные величины годовой арендной платы за пользование земельным участком с 19.06.2008 по 30.06.2014 и с 01.07.2014 по 30.06.2019  определены как произведение его рыночных стоимостей в названные периоды (соответственно 42 960 000 рублей и 59 710 000 рублей) и действовавшими ставками рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (соответственно 10,75% и 8,25%). Плата за фактическое пользование обществом земельным участком с 19.06.2008 по 30.06.2014 определена в размерах 27 720 тыс. рублей (4620 тыс. рублей в год) без учета стоимости подлежавших передаче арендодателю пятнадцати квартир и 2720 тыс. рублей с учетом их стоимости (пункт 3.2), а годовая арендная плата с 01.07.2014 по 30.06.2019 – 4925 тыс. рублей (пункт 3.1). 

Сторонами подписан акт от 23.12.2014 приема-передачи земельного участка. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 26.12.2014 (номер регистрации 07-07-01/-72/2014-559). 

Менее чем через месяц после заключения договора аренды местная администрация городского округа Нальчик выдала обществу разрешение от 21.01.2015 № RU 07301000-08 на строительство на земельном участке многоквартирного жилого дома со сроком действия до 01.02.2017, а через десять дней после выдачи разрешения на строительство 31.01.2015 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике зарегистрировало право собственности общества на многоквартирный жилой дом (шесть блоков с литерами А, Б, В, Г, Д, Е со встроенными помещениями общей площадью застройки 4252,6 кв. м) как объект незавершенного строительством со степенью готовности 95% (свидетельство о государственной регистрации права от 31.01.2015 серии 07-АВ № 474385).

Полагая, что общество не исполнило обязанность по внесению арендных платежей, управление направило ему претензию от 02.07.2015 № 01-04/1608 с предупреждением о необходимости погашения образовавшейся по состоянию на 01.07.2015 задолженности в сумме 5 182 496 рублей. Претензия оставлена обществом без ответа и удовлетворения. 

На основании разрешения от 19.06.2017 № RU 07-301000-48-2017 возведенный обществом на земельном участке многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию. Собственниками помещений в нем обеспечена государственная регистрация своих прав.  

В результате проведенных по делу судебных оценочных экспертиз одним экспертом (индивидуальным предпринимателем ФИО3) рыночная  величина арендной платы за земельный участок с 01.09.2012 по 13.03.2017 определена в размере 18 093 821 рубля (заключение от 26.03.2019 № 467.07/108-2019), другим экспертом (общества с ограниченной ответственностью «Оценка Консалтинг Аудит») – в размере 3 727 582 рубля (заключение от 20.02.2020 № 05/2020).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 168, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции; далее – Гражданский кодекс). В преамбуле и пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора (о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших) при рассмотрении исков, предъявленных в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, а также исков, имеющих своей целью признание соответствующего договора недействительным, незаключенным либо его изменение или расторжение.

В силу статей 166, 168 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка может быть признана недействительной по установленным законом основаниям. К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов. Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный даже в отсутствие в законе прямого указания на это. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный установленный законом запрет является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Такому предоставлению должно было предшествовать информирование населения о возможном (предстоящем) предоставлении земельных участков для строительства (статьи 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в действовавшей до 01.03.2015 редакции).

Как в момент заключения инвестиционного контракта от 14.03.2008, так и в момент заключения договора аренды от 23.12.2014 № 350 статьей 30.1 Земельного кодекса императивно предписывалось предоставление в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, для жилищного строительства исключительно на торгах в форме аукциона. В качестве исключения из названного правила на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) до 01.03.2007 такой участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов лицу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 решением о предварительном согласовании места размещения объекта.

Действовавшей до 01.03.2015 редакцией пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшей с 14.12.2011 (подпункт «в» пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в публичной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) в действовавшей до 01.01.2014 редакции застройщик определялся как лицо, обеспечивающее строительство объектов капитального строительства на принадлежащем ему земельном участке. Федеральным законом от 28.12.2013 № 418-ФЗ законодатель внес в эту норму изменения, допустив деятельность застройщика на земельном участке иного правообладателя, которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной собственности уполномоченный орган передал в установленных бюджетным законодательством случаях свои полномочия государственного заказчика. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции и подпункт 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению нормативно установленный порядок ее определения. Изменения регулируемой арендной платы применяются к возникшим после этих изменений отношениям. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в установленном на соответствующий период размере.

Утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 Правилами определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, (далее – Правила) предусмотрено определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании их рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 6).

В пункте 82 постановления Пленума № 25 приведено разъяснение о том, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее. Аналогичная правовая позиция была сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 1744/11, в котором также отмечено, что арендатор, не имеющий возможности возвратить состоявшееся использование объекта аренды, обязан возместить арендодателю стоимость такого пользования по определенной договором цене. 

Только при наличии доказательств, подтверждающих, что стоимость полученного одной из сторон явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении. В отсутствие таких доказательств произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными (пункт 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции вправе был заключить о следующем. 

Земельный участок до его фактической передачи обществу для строительства в 2008 году у учреждения не изымался, право постоянного (бессрочного) пользования учреждения в установленном порядке не прекращалось. Учреждению в установленном бюджетным законодательством порядке уполномоченный орган не передавал свои полномочия государственного заказчика в целях осуществления бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной собственности. Многоквартирный жилой дом за счет бюджетных средств не возводился. 

Решение о предварительном согласовании обществу места размещения многоквартирного дома до 01.10.2005 не принималось. Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта не осуществлялась. Договор аренды земельного участка для жилищного строительства на торгах в форме аукциона с обществом не заключался. Инвестиционный контракт от 14.03.2008 законным основанием для использования земельного участка в целях жилищного строительства не являлся. 

Общество по состоянию на 23.12.2014 не являлось собственником многоквартирного жилого дома как объекта незавершенного строительства, обладавшим  правом на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов в порядке оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. Норма пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в рассматриваемом случае применению не подлежала. 

Общество по состоянию на 23.12.2014 не являлось субъектом права на заключение договора аренды без проведения торгов. Договор аренды заключен в противоречие существу приведенного законодательного регулирования ввода в частный оборот публичных земель в целях жилищного строительства. В результате его заключения был нарушен явно выраженный установленный законом запрет и нарушены интересы неопределенного круга лиц. Договор аренды является ничтожной сделкой, не повлекшей правовых последствий, за исключением последствий, связанных с его недействительностью. Ничтожность договора аренды исключала возможность удовлетворения требований о взыскании договорной неустойки.

Общество в исковой период (с 01.09.2012 по 13.03.2017) фактически использовало земельный участок как инвестор-застройщик. Не имея возможности возвратить управлению Росимущества в порядке реституции такое пользование, общество обязано возместить арендодателю его стоимость по определенной договором цене. В договоре аренды земельного участка арендная плата была установлена в соответствии с отчетом независимого оценщика о соответствующей рыночной величине. Примененная оценщиком методика расчета не противоречит утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 Правилам. 

Вместе с тем, не применив соответствующие условия договора аренды, отклонив отчеты независимого оценщика от 30.06.2014 № 02АЗ/06-14 от 04.07.2014 № 01АЗ07-14, приняв в расчет заключение одной из проведенных по делу судебных оценочных экспертиз, суд апелляционной инстанции не учел, что наличие разных отчетов об оценке рыночной величины арендной платы, в том числе заключений судебных оценочных экспертиз, выполненных со значительным интервалом, само по себе не означает недостоверность согласованной сторонами величины арендной платы за пользование земельным участком. 

Отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в судебном порядке не установлено иное. Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Если отчет об оценке не признан недостоверным, основания для принятия иной цены для целей заключения сделки (в рассматриваемом случае – для определения размера стоимости пользования земельным участком) отсутствуют. 

Отчеты об оценке от 30.06.2014 № 02АЗ/06-14 от 04.07.2014 № 01АЗ07-14, положенные в основу определения размера арендной платы за земельный участок по договору аренды, в установленном порядке не признаны недостоверными (не соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности). Общество в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса не доказало недостоверность отчетов об оценке от 30.06.2014 № 02АЗ/06-14 от 04.07.2014 № 01АЗ07-14. Экспертные заключения от 26.03.2019 № 467.07/108-2019, от 20.02.2020 № 05/2020, которыми определены иные рыночные величины арендной платы за земельный участок, сами по себе не могли опровергнуть достоверность отчетов независимого оценщика от 30.06.2014 № 02АЗ/06-14 от 04.07.2014 № 01АЗ07-14, в соответствии с которым управление Росимущества и общество определили размер арендной платы по договору.

Кроме того, суд округа с учетом того, что законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в третий раз проверяются арбитражным судом кассационной инстанции (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса), считает возможным и необходимым согласиться с доводами заявителя кассационной жалобы о том, что примененное судом апелляционной инстанции экспертное заключение от 20.02.2020 № 05/2020 содержит ряд арифметических и методических ошибок, существенно повлиявших на результаты экспертного исследования. 

Пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражному суду кассационной инстанции предоставлено право изменить решение или постановление суда первой или апелляционной инстанции в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применена норма права.

В рассматриваемом случае реституция могла быть осуществлена только с учетом условий договора аренды. Рыночная стоимость пользования земельным участком в исковой период (с 01.09.2012 по 13.03.2017), рассчитанная на основании определенных независимым оценщиком при заключении договора аренды рыночных величин арендной платы с 19.06.2008 по 30.06.2014 и с 01.07.2014 по 30.06.2019, превышает заявленную управлением Росимущества сумму иска (18 093 821 рубль). В отсутствие у суда полномочий на выход за пределы исковых требований, с общества подлежит взысканию заявленная управлением Росимущества сумма иска.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 по делу № А20-3260/2015 изменить, увеличив взысканные с общества с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма «ДАР-98» сумму долга до 18 093 821 рубля и сумму государственной пошлины до 113 469 рублей 11 копеек.

В остальной части постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 по делу № А20-3260/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  В.А. Анциферов

Судья                     В.Е. Епифанов

Судья                                 А.И. Мещерин