Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-18148/2020

г. Владивосток

22 февраля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-585/2022 

на решение от 01.12.2021 судьи Е.А. Левченко 

по делу № А51-18148/2020 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Теплон ДВ» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Дума г.Владивостока,

о взыскании 15 722 125,86 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 22.07.2014 за период с 01.05.2018 по 20.04.2021, а также 1 064 887,51 рублей пени за период с 03.10.2018 по 20.04.2021, 

при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности от 17.12.2021, сроком действия до 31.12.2022, служебное удостоверение;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 07.02.2022, сроком действия на 1 год, паспорт;

от Думы г.Владивостока: ФИО4, по доверенности от 18.10.2021, сроком действия 01.09.2022, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – истец, Управление, УМС) обратилось в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Теплон ДВ» (далее – ответчик, ООО «Теплон ДВ») о взыскании 15 722 125,86 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.07.2014 №05-Ю-17752 (земельный участок с кадастровым номером 25:28:050037:926, общей площадью 10 950 кв.м, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.1-я Гражданская, 2) за период с 01.05.2018 по 20.04.2021, а также 1 064 887,51 рублей пени за период с 03.10.2018 по 20.04.2021 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

В ходе рассмотрения дела судом в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Дума г.Владивостока.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2021 с ООО «Теплон ДВ» в пользу Управления муниципальной собственности г.Владивостока взыскано 1 933 768 рублей 08 копеек основного долга, 139 168 рублей 81 копеек пени, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, иск удовлетворить в полном объеме. В обоснование своей правовой позиции истец указывает, что суд неправомерно обязал УМС г.Владивостока представить справочный расчет задолженности по арендной плате и пени с учетом применения КФИ 1 по договору аренды №05-Ю-17752 от 22.07.2014, который был применен при заключении нового договора №25-28-050037-Ю-АР-НР-00354 от 21.04.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050037:926,для использования в целях завершения строительства объекта с кадастровым номером 25:28:050037:1370. С учетом различных целей, для которых предоставлен земельный участок по двум указанным договорам аренды, Управление полагает, что применение КФИ со значением 1 по договору аренды от 22.07.2014 №05-Ю-17752 противоречит требованиям действующего законодательства.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022 жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебное заседание 17.02.2022.

Через канцелярию суда от ООО «Теплон ДВ» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Ответчик по тексту представленного отзыва указал, что считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители истца и Думы г.Владивостока поддержали доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просили отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возражал, просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме в связи с тем, что не имел возможности использовать земельный участок.  

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

22.07.2014 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Теплой ДВ» был заключен договор №05-Ю-17752 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050037:926, общей площадью 10 950 кв.м, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.1-я Гражданская, 2, для использования в целях строительства объекта «Центр культуры и отдыха с подземной автопарковкой».

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к Администрации города Владивостока. 

На основании пункта 1 постановления Администрации г.Владивостока от 25.04.2019 №1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС г.Владивостока).

Таким образом, УМС г.Владивостока является администратором поступлений арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах Владивостокского городского округа, в связи с чем осуществляет контроль за исполнением условий договора аренды в полном объеме. Так, права и обязанности арендодателя по договору аренды от 22.07.2014 перешли к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока.

Пунктом 1.3 договора срок аренды установлен на 3 года с момента даты государственной регистрации. Согласно пункту 5.2 договора договор прекращает свое действие по окончании его срока. По истечении трёхлетнего срока действия договора спорный земельный участок арендатором возращен не был, акт приема-передачи сторонами не подписан.

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата установлена в размере 151 528,05 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства. Уплата пени не освобождает виновную сторону от выполнения лежавших на ней обязательств и устранения допущенных нарушений.

Как указал истец, арендатор в нарушение условий заключенного договора от 22.07.2014 №05-Ю-17752 не исполнял надлежащим образом обязанность по уплате арендных платежей, в связи с чем за период с 01.05.2018 по 31.07.2020 образовалась задолженность по арендной плате в размере 10 304 832,25 рублей и пеня за период с 02.10.2018 по 07.08.2020 в размере 604 046,08 рублей.

11.08.2020 УМС г.Владивостока направило в адрес ответчика предупреждение №28/16-6586 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в полном объеме. Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа и исполнения, в связи с чем истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Факт пользования ответчиком, в спорный период переданным в аренду земельный участком подтвержден материалами дела, в том числе, договором аренды от 22.07.2014 №05-Ю-17752, подписанным обеими сторонами актом приема-передачи от 22.07.2014.

В соответствии с частью 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Поскольку договор аренды публичного земельного участка заключен после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г.Владивостока.

Пунктом 2.1 договора арендатору установлена арендная плата в размере 151 528 рублей 05 копеек в месяц на основании расчета (приложение №3), который является неотъемлемой частью договора.

На основании Постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов»; решения комиссии от 27. 02.2017 №4/7 по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; решения Думы г.Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке»; решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 №505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (пункт 1.7.10 «строительство административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка») с 01.05.2018 по 21.08.2019 размер арендной платы, с учетом примененного КФИ = 3,5, составил 217 254,84 рублей в месяц.

На основании Постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па; решения комиссии от 27.02.2017 №4/7 по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке»; решения Думы г.Владивостока от 30.07.2015 №505 (пункт 1.7.11 «строительство административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка» с 22.08.2019 арендная плата, с учетом примененного КФИ = 10,  составила 620 728,13 рублей в месяц.

Между тем, суд первой инстанции, рассмотрев возражения ответчика со ссылкой на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 03.05.2018 по делу №А51-28002/2017, правомерно признал, что при расчете арендной платы за пользование спорным земельным участком применению подлежит КФИ равный 1 в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено решением от 03.05.2018 по делу №А51-28002/2017, распоряжением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края №1849-рз от 21.08.2013 спорный земельный участок был предоставлен обществу в аренду сроком на 3 года для строительства объекта «Центр культуры и отдыха с подземной автопарковкой». 

22.07.2014 между обществом и Департаментом заключен договор аренды №05-Ю-17752 сроком действия на 3 года. 

13.06.2017 в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности ООО «Теплон ДВ» на объект незавершенного строительства с процентом готовности 8, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050037:926.

 В связи с истечением срока действия договора аренды №05-Ю-17752 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в аренду сроком на три года спорного земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительства находящегося на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности общества.

По результатам рассмотрения заявления Департаментом принято решение об отказе в заключении договора аренды спорного земельного участка ввиду отсутствия полномочий на распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации. Решение оформлено письмом от 25.09.2017 №20/03/02-14/37011. Указанное решение было оспорено ответчиком в рамках дела №А51-28002/2017, в ходе рассмотрения которого арбитражный суд установил, что доказательств наличия зарегистрированного права ФГБУ «ДВО РАН» на территорию, в которую по мнению указанного лица входит испрашиваемый заявителем земельный участок, при рассмотрении заявления общества у Департамента не имелось, основания для возврата заявления общества, также как и для отказа в предоставлении испрашиваемого обществом земельного участка в аренду для завершения объекта незавершенного строительства ввиду отсутствия полномочий на распоряжение такими землями у Департамента отсутствовали, решением №20/03/02-14/37011 нарушены права и законные интересы общества, в связи с чем, суд признал незаконным решение Департамента об отказе в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:050037:926 и обязал Департамент повторно рассмотреть заявление ООО «Теплон ДВ» от 21.06.2017 исх.№33/06 в соответствии с процедурой, установленной ЗК РФ.

Таким образом, решением от 03.05.2018 по делу №А51-28002/2017 признано право ООО «Теплон ДВ» на завершение принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства с процентом готовности 8 на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050037:926, и корреспондирующую данному праву обязанность УМС г.Владивостока предоставить ООО «Теплон ДВ» в аренду указанный земельный участок сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов.

Во исполнение решения суда по делу №А51-28002/2017 между истцом и ответчиком заключен новый договор аренды №25-28-050037-Ю-А-НР-00354 от 21.04.2021.

Согласно Приложению №2 к указанному договору при расчете арендной платы установлен КФИ – единица (1).

В соответствии с пунктом 2.1 приложения №1 к решению Думы г.Владивостока №505 от 30.07.2015 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г.Владивосток» для земельных участков, предоставленных в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6ЗК РФ, коэффициент функционального использования равен 1.

С учетом приведенных обстоятельств, вопреки позиции апеллянта, поскольку спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на который не разграничена, и предоставлен в аренду собственнику расположенного на нем объекта незавершенного строительства для завершения строительства указанного объекта без торгов, то к спорным правоотношениям подлежит применению коэффициент КФИ 1.

Кроме того, судом обоснованно учтено, что указанный объект незавершенного строительства создается для семейно-оздоровительного времяпровождения, для отдыха детей и родителей, для организации их культурного оздоровительного досуга, в связи с чем к спорным правоотношениям также подлежит применению КФИ 1, предусмотренный пунктом 1.7.4 Приложения №1 к Решению №505 «...детские спортивные оздоровительные и иные места отдыха».

Таким образом, с общества в пользу Управления правомерно взыскано 1 933 768 рублей 08 копеек задолженности по арендной плате (с применением КФИ = 1).

Истцом также заявлено требование о взыскании 1 064 887,51 рублей пени за период с 03.10.2018 по 20.04.2021.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора, в связи с чем с ООО «Теплон ДВ» обоснованно взыскано 139 168 рублей 81 копеек пени.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2021  по делу №А51-18148/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова