Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-133085/20-33-989

г. Москва

26 октября 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 26 октября 2020 года

Арбитражный суд г.Москвы в составе: 

Судьи Ласкиной С.О.

Протокол ведет секретарь судебного заседания Кострова О.Н. 

Рассматривает в открытом судебном заседании дело по заявлению 

ООО «Совиндеп-Сервис»

к Управление Росреестра по Москве

третье лицо: ПАО Банк ВТБ

о признании недействительным уведомления от 06.07.2020г № 77/009/281/2020-1872, об обязании

при участии в судебном заседании: 

согласно протокола

УСТАНОВИЛ:

ООО «Совиндеп-Сервис» (далее – заявитель, ООО «Совиндеп-Сервис») обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным акта Управления Росреестра по Москве, оформленного уведомлением от 06.07.2020 г. № 77/009/281/2020-1872 о приостановлении государственной регистрации, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в срок, не позднее 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда по делу, осуществить регистрационные действия в отношении дополнительного соглашения № 3 к Договору об ипотеке № 38-196/53/83-13-ДИ/74-88 (залог недвижимости) от «19» августа 2013 года между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) и Обществом с ограниченной ответственностью «Совиндеп-Сервис».

В судебном заседании 12.10.2020г. в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 19.10.2020г.

Заявитель требования поддержал.

Третье лицо представило письменные пояснения, поддерживает позицию заявителя.

Ответчик возражал относительно удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

 Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательства, выслушав представителей сторон арбитражный суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество обратилось в Управление Росреестра по Москве (далее по тексту -«Заинтересованное лицо/Административный орган») с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 03.07.2020 г. № 77/009/281/2020-1872 в отношении объекта -нежилого здания по адресу: 

<

...>.

На государственную регистрацию подавалось дополнительное соглашение № 3 к Договору об ипотеке № 38-196/53/83-13-ДИ/74-88 (залог недвижимости) от «19» августа 2013 года между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) и Обществом с ограниченной ответственностью «Совиндеп-Сервис». Предметом залога является нежилое здание спортивно-оздоровительного комплекса с кадастровым номером 77:06:0005016:1030, расположенное по адресу: 

<

...>, и право аренды земельного участка с кадастровым номером 77:06:0005016:8 (далее - Объект залога).

06.07.2020 г. Административный орган принял решение № 77/009/281/2020-1872 о приостановке государственной регистрации.

Заявитель, полагая указанное уведомление незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно  ч.4  ст.200  АПК  РФ  при  рассмотрении  дел  об  оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов,  органов  местного  самоуправления,  иных  органов,  должностных  лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает  их  соответствие  закону  или  иному  нормативному  правовому  акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт,  решение  или  совершили  оспариваемые  действия  (бездействие),  а  также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права  и  законные  интересы  заявителя  в  сфере  предпринимательской  и  иной экономической деятельности.

При этом согласно п.5 ст.200 АПК РФ с учетом п.1 ст.65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения  оспариваемых  действий  (бездействия),  наличия  у  органа  или  лица надлежащих  полномочий  на  принятие  оспариваемого  акта,  решения,  совершение оспариваемых  действий  (бездействия),  а  также  обстоятельств,  послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

Согласно ст.13 ГК РФ ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.  

Согласно п.1 Постановления Пленума ВС РФ от 01.07.1996 г. № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса  Российской  Федерации»  если  суд  установит,  что  оспариваемый  акт  не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со ст.13 ГК он может признать такой акт недействительным.

Как установлено судом в качестве одного из оснований приостановки Административный орган указал на то, что объект включен в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельном участке, не предоставленном (не отведенном) для целей строительства (реконструкции) и (или) при отсутствии разрешения на строительство (Приложение №№ 2, 3 к Постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков").

Заинтересованное лицо также указывает на тот факт, что в целях принятия обоснованного решения по делу органом регистрации прав направлен соответствующий запрос в адрес Госинспекции по недвижимости.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 08.12.2015 N 829-ПП "О мерах по обеспечению   сноса   самовольных   построек  на  отдельных   территориях   города  Москвы" Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция) осуществляет выявление объектов, обладающих признаками -самовольной постройки.

Таким образом, Госинспекция не обладает полномочиями по признанию объекта самовольной постройкой, а лишь выявляет объекты, обладающие признаками таких построек. Согласно п. 3.1. ст.222 ГК РФ решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района).

Перечень оснований для приостановления осуществления/отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, установленный статьями 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не содержит положений, в соответствии с которым государственная регистрация прав может быть приостановлена либо в осуществлении ее может быть отказано в связи с тем, что объект включен в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельном участке, не предоставленном (не отведенном) для целей строительства (реконструкции) и (или) при отсутствии разрешения на строительство (Приложение №№ 2, 3 к Постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков").

Суд принимает во  внимание, что заключение и регистрация дополнительного соглашения к договору ипотеки не повлечет внесения в ЕГРН записи о каких-либо новых обременениях земельного участка или здания, не поменяет характеристики и стоимость обремененного имущества.

Суд отмечает, что в данном случае ответ Госинспекции по недвижимости (на вышеуказанный запрос Заинтересованного лица) не имеет правового значения, так как в компетенцию Госинспекции не входит принятие решения относительно придания статуса самовольной постройки объекту недвижимости. Следовательно, отсутствие информации от Госинспекции (и/или наличие какой-либо информации от нее) не препятствовало осуществлению регистрационных действий. В данном случае государственный регистратор был не вправе истребовать данный документ у Госинспекции и обосновывать указанным действием приостановление государственной регистрации. Таким образом, в отсутствие вступившего в законную силу и принятого в отношении указанного объекта судебного акта о признании объекта самовольной постройкой, а права собственности - отсутствующим, у Заинтересованного лица отсутствовали законные основания для приостановлении соответствующих регистрационных действий.

Кроме того, Постановлением Правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» содержит в себе: перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости (приложение 2); перечень земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках (приложение 3).

Таким образом, довод Заинтересованного лица о том, что объект обладает признаками самовольной постройки, в обоснование приостановки в регистрации, является необоснованным.

Относительно довода ответчика  о том, что в отношении ООО «Совиндеп-Сервис» имеется информация о залоге долей в уставном капитале в пользу банка ВТБ (ПАО), при этом регистратору не представлено согласие залогодержателя.

Согласно части 1 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем "возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Как установлено судом, между АО "Кимберли Лэнд" и Банком ВТБ (публичное акционерное общество) заключен договор залога доли № 38-196/18/84-13-ДЗ/74-88 от 21.06.2013 г., при этом предметом договора залога является доля в уставном капитале ООО «Совиндеп-Сервис» (100% уставного капитала).

Согласно ст. 358.15. Гражданского кодекса РФ (Залог прав участников юридических лиц), залог прав участника общества с ограниченной ответственностью осуществляется посредством залога принадлежащей ему доли в уставном капитале общества в соответствии с правилами, установленными Кодексом и законами о хозяйственных обществах. Если иное не предусмотрено договором залога доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, до момента прекращения залога права участника общества осуществляются залогодержателем.

Согласно подп. «и» п.2.1. договора залога доли № 38-196/18/84-13-ДЗ/74-88 от 21.06.2013 г., между АО "Кимберли Лэнд" и Банком ВТБ (публичное акционерное общество), «предмет залога остается у залогодателя с сохранением всех прав участника ООО «Совиндеп-Сервис», включая право голоса, право на получение прибыли и иных прав участника ООО «Совиндеп-Сервис»».

Указанное является бесспорным основанием для осуществления ООО «Совиндеп-Сервис» прав участника общества. 

Таким образом, аргумент Заинтересованного лица об отсутствии согласия залогодержателя не может служить законным препятствием для реализации ООО «Совиндеп-Сервис» своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт регистрации дополнительного соглашения № 3 к Договору об ипотеке (залог недвижимости) от «19» августа 2013 года между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) и Обществом с ограниченной ответственностью «Совиндеп-Сервис».

При изложенных обстоятельствах действия Заинтересованного лица по приостановлению регистрации дополнительного соглашения № 3 к Договору об ипотеке № 38-196/53/83-13-ДИ/74-88 (залог недвижимости) от «19» августа 2013 года между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) и Обществом с ограниченной ответственностью «Совиндеп-Сервис» являются незаконными. Вынесенное Заинтересованным лицом уведомление от 06.07.2020 г. № 77/009/281/2020-1872 является незаконным и необоснованным, создает препятствия Заявителю в осуществлении предпринимательской деятельности, что согласно ч.1 ст. 198 АПК РФ является основанием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативного акта Управления Росреестра по Москве недействительным.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с абзацем вторым ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. В то же время, согласно абзацу четвертому ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

В случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок, а также на то, что права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Согласно позиции Высших судов (см. в частности, Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 05.12.2018 N 67-КГ18-20) по делам о требованиях о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права собственности на недвижимость, которое принято в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений относительно наличия у продавца права собственности и необходимостью представить документы, подтверждающие наличие у продавца такого права, следует учитывать следующее - «право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, сведений об аннулировании которого у государственного регистратора не имелось, а разрешение вопроса о том, является ли зарегистрированный объект недвижимости самовольной постройкой, не относится к компетенции государственного регистратора».

Превышение государственными регистраторами своих полномочий в части решения вопросов права, которые не относятся к их компетенции, зафиксировано во многих судебных решениях. В частности, см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2020 N Ф05-14240/2020 по делу N А40-326347/2019 по делу, в котором было заявлено требование о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. При этом отказ был мотивирован тем, что сторонами нарушен (не соблюден) порядок предоставления земельного участка в аренду для целей строительства. Суд указал в постановлении, что регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие условий для заключения дополнительного соглашения без проведения торгов, так как определение наличия соответствующих условий относится к компетенции органов, уполномоченных на осуществление функций по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности.

В статье 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержится закрытый перечень оснований в соответствии, с которыми государственная регистрация прав может быть приостановлена. В указанной статье отсутствует положение о том, что государственная регистрации прав может быть приостановлена, поскольку объект включен в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельном участке, не предоставленном (не отведенном) для целей строительства (реконструкции) и (или) при отсутствии разрешения на строительство.

Более того, в настоящее время право собственности ООО «Совиндеп-Сервис» на объект залога зарегистрировано в установленном законом порядке.

07.11.2013 г. Договор об ипотеке был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в соответствии с условиями Договора.

Согласно п. 8.2. Договора об ипотеке все изменения и дополнения к Договору будут действительны в том случае, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями обеих Сторон и зарегистрированы в установленном порядке.

Исходя из вышеизложенного следует, что обременение в виде залога объекта было зарегистрировано в пользу Банка ВТБ еще в 2013 году. Заключение и регистрация дополнительного соглашения к Договору ипотеки не повлечет внесения в ЕГРН записи о каких-либо новых обременениях земельного участка или здания, не поменяет характеристики и стоимость обремененного имущества.

21.06.2013 г. между АО «Кимберли Лэнд» и Банком ВТБ был заключен Договор залога доли № 38-196/18/84-13-ДЗ/74-88 (далее - Договор залога доли), при этом предметом договора залога является доля в уставном капитале ООО «Совиндеп-Сервис» (100% уставного капитала).

Согласно подп. «и» п.2.1. Договора залога доли между предмет залога остается у залогодателя с сохранением всех прав участника ООО «Совиндеп-Сервис», включая право голоса, право на получение прибыли и иных прав участника ООО «Совиндеп-Сервис»».

Исходя из вышеизложенного следует, что участник общества вправе по своему усмотрению распоряжаться своими правами, предусмотренными законом, в том числе предоставлять долю в залог.

Более того, Залогодержателем по вышеуказанным обязательствам выступает одно лицо - Банк ВТБ (ПАО).

Таким образом, довод Росреестра об отсутствии согласия Залогодержателя не может являться законным основанием для приостановки государственной регистрации дополнительного соглашения № 3 к Договору об ипотеке.

В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

При указанных обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований заявителя должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. 

Глава 24 АПК РФ предусматривает возможность защиты нарушенных прав путем оспаривания ненормативных актов, решений и действий (бездействия) государственных органов. 

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должно содержаться указание на признание оспариваемого решения незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок. 

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий, бездействия органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным, решения, действия, бездействия незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. 

По смыслу положений главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя, их восстановления и должно соответствовать нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. 

При выборе способа устранения нарушенного права арбитражный суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения, и не связан конкретными формулировками требования заявителя об устранении нарушения, равно как и выбором им того или иного способа восстановления нарушенных прав и законных интересов. 

В качестве способа устранения допущенного нарушения своих прав и законных интересов решением Управления общество просит суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить регистрационные действия в отношении дополнительного соглашения № 3 к Договору об ипотеке № 38-196/53/83-13-ДИ/74-88 (залог недвижимости) от «19» августа 2013 года между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) и Обществом с ограниченной ответственностью «Совиндеп-Сервис».

Между тем такой способ восстановления прав, как возложение на Управление осуществить регистрационные действия, не соответствует характеру допущенного Управлением нарушения, а именно: принятием незаконного решения о приостановлении регистрации. По сути, приостанавливая регистрацию, Управление не приняло решение по существу заявления общества об осуществлении такой регистрации, не рассмотрело данное заявление, при этом судебные акты арбитражных судов в силу норм статьи 2 АПК РФ не могут подменять собой решения органов государственной власти по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более в случаях, когда на эти органы законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений. 

Поэтому такому нарушению соответствует иной способ восстановления нарушенных прав и законных интересов, а именно: возложение на Управление обязанности рассмотреть по существу заявление общества. 

Суду не представлено доказательств рассмотрения ответчиком заявления общества и вынесения ответчиком на дату заседания решения об отказе в регистрации.

       Данный вывод суда не противоречит действующему законодательству, сложившейся судебной арбитражной практике и корреспондирует позиции АС МО, изложенной в постановлении по делу №А40-317397/2018, Девятого арбитражного апелляционного суда, изложенной в постановлении по делу № А40-333349/19.

С учетом изложенного, на основании Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», руководствуясь ст. ст. 64, 65, 71, 75, 110, 123, 156, 167 -170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие требованиям действующего законодательства, признать недействительным решение Управления Росреестра по Москве, оформленное уведомлением от 06.07.2020 года № 77/009/281/2020-1872 о приостановлении государственной регистрации.

Обязать Управление Росреестра по Москве  восстановить нарушенные права заявителя, рассмотрев по существу заявление ООО «Совиндеп-Сервис» в установленные законом порядке и сроки.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «Совиндеп-Сервис» государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.О. Ласкина