АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А84-2306/2020

20 сентября  2021 года

город Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2021 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 20 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскóй Л.А.,

судей

Власова Е.В.,

ФИО1,

 

при участии в заседании: 

от  заявителей жалоб: 

от иных участвующих в деле лиц:

не явились, извещены надлежаще;

не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям  города Севастополя  и общества с ограниченной ответственностью «Дантес» на решение  Арбитражного суда города Севастополя  от 17.03.2021  и постановление  Двадцать первого арбитражного  апелляционного суда  от  31.05.2021  по делу № А84-2306/2020,

                                                УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Вратна» (далее - истец, ООО «Вратна») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу ограниченной ответственностью «Дантес» (далее - ответчик, ООО «Дантес»), Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ответчик, департамент, ДИЗО) об образовании земельного участка общей площадью 260 кв.м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:276, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 17.03.2021 (судья Юрина Е.Н.) исковые требования удовлетворены, из земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:276 площадью 8 198 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>,  образован земельный участок площадью 221 +/- 5 кв.м для обслуживания нежилого здания с кадастровым номером 91:02:001003:682, расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Вратна», в соответствии с координатами характерных точек границ с сохранением исходного земельного участка в измененных границах.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2021 (судьи: Евдокимов И.В., Колупаева Ю.В., Остапова Е.А.) решение суда города оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела,  Департамент по имущественным и земельным отношениям  города Севастополя и ООО «Дантес» (далее - заявители, кассаторы) обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просят решение суда города  и апелляционное постановление отменить, принять новый судебный акт  об отказе в удовлетворении  заявленных требований.

По мнению департамента, выделенная площадь земельного участка не может быть использована  по целевому назначению; исходный земельный участок  находится в общей собственности; спорный объект недвижимого имущества возводился и был принят в эксплуатацию  в составе  единого имущественного комплекса продовольственного рынка, а не как обособленное здание. Заявитель  также не соглашается с выводами  эксперта и указывает  на несоблюдение  истцом  предусмотренного  законодательством  порядка  раздела  земельного  участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности. 

ООО «Дантес» в своей  кассационной жалобе  также ссылается на тот факт, что спорный  объект недвижимости входит в состав  единого  комплекса рынка. Согласно договору долевого  участия  дольщику  была выделена площадь  169,2 кв.м, между тем, суды двух инстанций  сочли  возможным выделить истцу  221 кв.м. Общество также ссылается на неверное  толкование арбитражным судом  условий договора  долевого участия; непринятие во внимание  факта нахождения на выделенном земельном участке  подземных коммуникаций, являющихся  инженерным  обеспечением  водоотведения  и энергообеспечения  всего  комплекса зданий  рынка, что не может не нарушать прав иных долевых собственников; отсутствие  у эксперта должной квалификации, позволяющей делать выводы  в строительно-технической области; наделение судом  истца  правами на земельный участок, которых не имел бывший собственник  недвижимости.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда округа не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с  частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения  судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение  в суд первой инстанции, исходя из следующего. 

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 91:02:0010003:276 общей площадью 8 198 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования: для завершения строительства и обслуживания зданий продовольственного рынка (далее - земельный участок 03:276, спорный земельный участок), является собственностью субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь, право собственности за которым зарегистрировано 19.08.2019.

Указанный земельный участок 05.10.2007 предоставлен в аренду ООО «Дантес» на основании договора аренды земельного участка, заключенного с Севастопольским городским Советом в соответствии с решением Севастопольского городского совета от 14.08.2007 № 2541,  на 25 лет  до 05.10.2032 для завершения строительства и обслуживания зданий продовольственного рынка.

В целях привлечения инвестиций в строительство рынка ООО «Дантес» заключало договоры о долевом участии в строительстве рынка «Борисовский» (далее - рынок), предметом которых являлось долевое участие дольщиков в строительстве рынка и отношения сторон в связи с последующей эксплуатацией рынка.

Так, согласно пункту 2.4.2 договора о долевом участии в строительстве рынка № 29 от 28.03.2008 (далее - договор участия), заключенного ООО «Дантес» с ФИО2, общество обязалось выделить дольщику для строительства постройки и размещения в ней (торгового) места земельный участок площадью 162,9 кв.м, обозначенный на генплане под номером                  1-11-6, секция «Г». 

Согласно пунктам  2.5.1  и  3.2. договора участия дольщик имеет право возводить постройки в пределах предоставленного земельного участка, а сами  постройки, возведенные за счет собственных средств дольщика, признаются его выделенной долей в объекте общей долевой собственности.

Во исполнение условий договора участия ФИО2 создан объект недвижимости - здание продуктового магазина с офисами (блок № 6 секция «Г», общая площадь 387 кв.м, кадастровый номер 91:02:001003:682, расположенный по адресу: 

<

...> (далее - здание магазина, спорный объект недвижимости).

Впоследствии на основании заключенного 06.12.2018 договора купли-продажи ООО «Вратна»  приобрело у ФИО2 в собственность здание магазина; право собственности зарегистрировано 13.12.2018.

С целью упорядочивания пользования земельным участком, реализации права собственника объекта недвижимого имущества на получение в пользование (собственность) земельного участка, расположенного под таким объектом, для его эксплуатации и обслуживания, ООО «Вратна» неоднократно обращалось к ООО «Дантес» за согласованием, необходимым для формирования нового земельного участка, однако все обращения оставлены без ответа.

В связи с отсутствием указанного согласования ООО «Вратна» обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям Севастополя с заявлением об утверждении схемы размещения земельного участка на кадастровом плане территории без документа о согласии, что послужило основанием для отказа в предоставлении государственной услуги.

Уклонение ООО «Дантес» от дачи согласия на образование путем раздела земельного участка, расположенного под объектом недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности истцу, и соответствующий отказ Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя послужили основанием для обращения ООО «Вратна» в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь  положениями статей 273, 552  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей  1, 11.2, 11.4, 11.9,  35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -  ЗК РФ), исходили  из того, что на момент продажи спорного здания магазина оно принадлежало на праве собственности ФИО2, а земельный участок под ним находился на праве аренды у ООО «Дантес» и принадлежал на праве собственности городу федерального значения Севастополь, что, по мнению судов двух инстанций позволяет сделать вывод о том, что  с покупкой объекта недвижимости ООО «Вратна» приобрело право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При этом со ссылкой на пункт 3.2 договора участия в строительстве, согласно которому постройка, возведенная за счет собственных средств дольщика, признается его выделенной долей в объекте общей долевой собственности, суды двух инстанций  заключили, что нежилое здание не вошло в состав общего имущества рынка, поэтому в отношении земельного участка, занятого спорным зданием магазина, ООО «Дантес» не обладает абсолютным правом.

В  ходе рассмотрения спора  судом проведена землеустроительная экспертиза, по результатам которой, по мнению эксперта, спорный земельный участок является делимым и предложен вариант его раздела с координатами характерных точек; эксперт указал, что здание магазина, являясь блоком № 6 секции лит. «Г» и частью комплекса рынка согласно техническому паспорту от 2012 года, представляет собой самостоятельное здание и не является частью блокированной застройки рынка.

Учитывая данные выводы эксперта, возражения ООО «Дантес» против исковых требований отклонены судами двух инстанций как безосновательные.

Между тем, суд округа не может согласиться с данными выводами  судов предыдущих инстанций  как недостаточно  мотивированными, сделанными без учета совокупной оценки  доказательств по делу и фактических обстоятельств.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ).

Согласно части 7  статьи  11.4 ЗК РФ  в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5 статьи 11.9 ЗК РФ).

Судами двух инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что на момент продажи здания магазина оно принадлежало на праве собственности ФИО2, а земельный участок находился на праве аренды у ООО «Дантес» и принадлежал на праве собственности городу федерального значения Севастополь.

Учитывая изложенные обстоятельства, по мнению суда округа, юридически значимым для правильного разрешения спора в рассматриваемом случае является  выяснение юридической судьбы здания и объема  прав на земельный участок под объектом недвижимости его бывшего  собственника.

Согласно пунктам 2.4.2, 2.5.1, 3.2 договора участия ООО «Дантес» обязалось выделить дольщику для строительства постройки и размещения в ней места земельный участок площадью 162,9 кв.м, обозначенный на генплане под номером 1-11-6, секция «Г»;  дольщик имеет право возводить постройки в пределах предоставленного земельного участка;   постройка, возведенная за счет собственных средств дольщика, признается его выделенной долей в объекте общей долевой собственности.

При этом, в соответствии с иными условиями договора участия дольщик принимает на себя расходы не только на строительство своего объекта в целом, а также затраты на строительство общей инфраструктуры рынка (в долях на 1 кв.м.):

-доля на разработку проекта, на разработку технической документации, инженерных сетей и коммуникаций;

-доля на электроснабжение (проект, строительство подстанции, подводка к объекту);

-на водоснабжение и канализацию и т.д.

Дольщик также обязуется в качестве долевого участия в строительстве общей инфраструктуры жизнеобеспечения рынка внести долевой взнос, соответствующий занимаемой площади в соответствующей сумме; при ведении строительных работ не препятствовать иным субъектам и фирме использовать территорию рынка по назначению.

Материалами дела подтверждается долевой характер собственности на общую инфраструктуру  рынка.  

В силу положений статьи  431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При этом из материалов дела следует, что между ООО «Дантес» (арендатор) и Севастопольским городским советом (арендодатель) договор аренды  спорного земельного участка  заключался в целях строительства рынка с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной постройки. ООО «Дантес» получено разрешение на выполнение строительных работ в отношении комплекса сооружений рынка.

Более того, согласно имеющейся  в материалах дела технической и градостроительной документации рынка спорный объект недвижимости входит в состав единого комплекса рынка, находится в составе нежилого здания секции «Г», предполагается к подключению к общим  инженерным коммуникациям. 

Таким образом, учитывая вышеприведенные условия договора участия в совокупности с иными  доказательствами  по делу,  по мнению суда округа,  вывод судов предыдущих инстанций  о том, что  спорное нежилое здание не вошло в состав общего имущества рынка является недостаточно мотивированным, в том числе в отсутствие отдельной разрешительной документации на возведение  спорного здания и отсутствии доказательств наличия  правовых оснований возведения  спорного здания не иначе как в составе единого имущественного  комплекса рынка.

По сути  выводы  судов обеих инстанций основаны на экспертном заключении, согласно которому спорный земельный участок делим, а здание магазина, являясь блоком № 6 секции лит. «Г» и частью комплекса рынка согласно техническому паспорту от 2012 года, - самостоятельным зданием, не являющимся частью блокированной застройки рынка.

Однако, как полагает окружная коллегия судей, факт того, что спорное здание  является отдельно стоящим и, по мнению судов предыдущих инстанций, ввиду этого самостоятельным объектом недвижимости с технической точки зрения, не означает того обстоятельства, что данное здание не является  частью имущественного комплекса рынка  в соответствии  с проектной документацией.

В ходе рассмотрения  спора ООО «Дантес», возражая против  выводов, сделанных экспертом, указывало на  факты, в частности:

- эксперт не привела конкретных  законоположений для выводов, указывая на использование «современных требований»; 

- эксперт, ссылаясь на технический паспорт здания 2012 года, указывает, что являясь блоком № 6 секции лит. «Г» и частью комплекса рынка, здание самостоятельное, не является частью блокированной застройки. Между тем, эксперт исследование объекта недвижимости на предмет соответствия или не соответствия признакам блокированной застройки не проводил; ссылки на это в заключении отсутствуют; установление признаков блокированной застройки не было предметом экспертизы и на разрешение данному экспертному учреждению судом не ставилось; эксперт ФИО3 является экспертом землеустроителем, познаний в области строительства и должной квалификации для осуществления данной экспертной деятельности не имеет;

- эксперт без наличия должной квалификации сделал вывод о возможности раздела земельного участка и образования нового на основании вывода, не обоснованного допустимыми доказательствами, в нарушение установленных законодательством об экспертной деятельности требований и нормативными актами.

Заключения экспертов в силу  положений статей  64, 71  АПК РФ являются одним  из доказательств по делу  и не имеют для суда заранее  установленной силы, ввиду чего подлежат  оценке наравне с другими  доказательствами  в  их  совокупности.

Более того, ООО «Дантес» указывало, что выдел земельного участка истцу лишил долевых собственников права использования, содержания, обслуживания, дальнейшей реконструкции в соответствии с санитарными нормами и правилами, канализационных магистралей, электрических сетей, иного вспомогательного и электрического оборудования, не определив судьбу указанного имущества. 

Между тем, надлежащая правовая оценка данным возражениям в судебных  актах не дана; экспертное  заключение признано надлежащим доказательством  по делу; вопрос о возможности проведения по делу дополнительной либо повторной экспертизы, в том числе с иным образом  сформулированными  вопросами,  позволяющими в итоге определить юридическую  судьбу здания, на обсуждение сторон не  выносился. 

Более того, из обжалуемых судебных актов следует, что суду не представлено доказательств того, что образование земельных участков согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы, проведенной ООО «Севгеоцентр», будет нарушать права третьих лиц в отсутствие доказательств существования обременений либо установленных охранных зон с учетом существующих инженерных коммуникаций на спорном земельном участке.

Между  тем, по мнению суда округа,  отсутствие  определенных  в установленном законом порядке  охранных зон не нивелирует фактического нахождения  инженерных коммуникаций в пределах спорного земельного участка.  При этом ООО «Дантес» неоднократно ссылалось  на нарушение выделом  земельного участка  прав  иных долевых собственников  указанных коммуникаций. Однако, оценка данных доводов, как указывалось выше, в обжалуемых судебных актах отсутствует.

Ввиду изложенного, учитывая конкретные обстоятельства  настоящего спора, окружная коллегия  не может  признать решение суда города и апелляционное постановление отвечающими  признакам  законности  и достаточной обоснованности.

 По мнению коллегии судей, с учетом вышеприведенного, в целях правильного разрешения спора судом подлежат выяснению обстоятельства, имеющие существенное значение, например такие,  как: не приведет ли обособление части земельного участка  к невозможности использования иных объектов, расположенных на спорном земельном участке  и входящих в единый имущественный комплекс, в том числе в части подходов, проездов, использования и подключения к единым  коммуникациям и проч.; позволит ли  обособление части земли  использовать  и эксплуатировать совокупность других объектов  в качестве единого комплекса  рынка; позволит ли такого рода обособление части земли использовать оставшуюся ее часть в целях дальнейшего завершения строительства  и обслуживания  зданий рынка; исследование проектной  документации  на  комплекс рынка и проч.

Суд округа считает необходимым  отменить обжалуемые судебные акты с направлением дела  на новое рассмотрение в суд области, при котором арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами процессуального и материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, при необходимости поставив  на разрешение сторон вопросы о проведении  соответствующего вида экспертизы.

Определением  Арбитражного суда Центрального округа  от 18.08.2021 приостановлено исполнение решения Арбитражного суда города Севастополя  от 17.03.2021  и постановления  Двадцать первого арбитражного  апелляционного суда  от  31.05.2021  по настоящему делу                                        до рассмотрения кассационной  жалобы по существу.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст.  289, ст. 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда города Севастополя  от 17.03.2021  и постановление  Двадцать первого арбитражного  апелляционного суда  от  31.05.2021  по делу № А84-2306/2020  отменить. Дело направить на новое рассмотрение  в Арбитражный суд города Севастополя.

В связи с окончанием кассационного  производства  меры, принятые определением  Арбитражного суда Центрального округа  от 18.08.2021 по приостановлению  исполнения решения Арбитражного суда города Севастополя  от 17.03.2021  и постановления  Двадцать первого арбитражного  апелляционного суда  от  31.05.2021  по делу                                        № А84-2306/2020, с момента принятия  судом кассационной  инстанции настоящего  постановления  утрачивают силу  на основании ч. 4 ст. 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

Судьи Е.В. Власов 

                                                                                              ФИО1