/

 

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-1091/2016

г. Краснодар

16 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  12 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии от истца – межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) – Пантюховой О.В. (доверенность                        от 10.04.2018), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Ричард» (ИНН 7728500058, ОГРН 1037789002822), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018 по делу № А01-1091/2016 (судьи Мисник Н.Н., Глазунова И.Н., Ильина М.В.), установил следующее.

   Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея (далее – территориальное управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Ричард»  (далее – общество) о внесении изменений в договор аренды земельного участка                         от 28.09.2004 № 25 путем установления величины арендной платы в год в размере                       5 408 145 рублей 90 копеек, определив ее по формуле: А = С x Р, где А – арендная плата, С – рыночная стоимость земельного участка, Р – ставка рефинансирования. В приложении истец представил соответствующий расчет: 54 081 459 рублей х 10% = 5 408 145 рублей 90 копеек (1 352 036 рублей 47 копеек в квартал).

   Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 19.07.2017 (судья                Мусифулина Н.Г.) исковое заявление удовлетворено частично. В договор аренды земельного участка от 28.09.2004 № 25, заключенный территориальным управлением и обществом, внесены изменения. Размер арендной платы, установленный в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила, постановление № 582) и заключением эксперта от 25.04.2017 № 71/17 составил 4 867 331 рубль                       31 копейку (без учета налога на добавленную стоимость). Арендная плата определена по формуле А = С x Р, где С – рыночная стоимость земельного участка; Р – ставка рефинансирования (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 08.12.2015 № 1340 к отношениям, регулируемым актами Правительства Российской Федерации, в которых используется ставка рефинансирования Банка России,  с 1 января 2016 года вместо ставки рефинансирования применяется ключевая ставка Банка России); 9% – действующая ключевая ставка Центрального Банка Российской Федерации в соответствии с информацией Банка России от 16.06.2017.  Суд указал, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, с оформлением дополнительного соглашения. Поскольку между сторонами возник спор при определении размера арендной платы, изменение арендной платы произведено в судебном порядке. По результатам повторной судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка площадью 94 383 кв. м (кадастровый номер 01:08:0518010:7), расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп,                            ул. Шоссейная, 98, по состоянию на 19.11.2016 составила 54 081 459 рублей.

           Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2017 произведена процессуальная замена истца (территориальное управление) на межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – межрегиональное управление), поскольку на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции территориальное управление прекратило существование, его реорганизация завершена, правопреемником истца является межрегиональное управление (т. 4, л. д. 166 – 170).

   Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 решение от 19.07.2017 отменено. По делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Суд апелляционной инстанции указал, что в связи с апелляционным обжалованием решение от 19.07.2017 в законную силу не вступило и не повлекло правовые последствия в виде трансформации договорного правоотношения. При этом 12.08.2017 вступило в силу постановление Правительства Российской Федерации               от 05.05.2017 № 531, которым внесены изменения в постановление № 582. Подпункт «г» пункта 3 Правил дополнен абзацем вторым, в соответствии с которым в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в данном пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5% в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» – «в» пункта 3 и пункте 5 данных Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Суд апелляционной инстанции установил, что на территории спорного участка помимо зданий и сооружений, принадлежащих обществу, находится объект гражданской обороны – подвальное помещение (литера под. «Б») общей площадью              491,2 кв. м. В настоящее время проводятся мероприятия по утверждению схемы земельного участка под объектом, в котором расположен объект гражданской обороны.             В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) обществу не может быть предоставлен в собственность земельный участок, на котором расположены объекты гражданской обороны. Апелляционный суд указал, что до момента раздела земельного участка стоимость аренды земельного участка должна определяться с учетом нахождения на участке объекта гражданской обороны, то есть исчисляться исходя из кадастровой стоимости участка. По состоянию на дату принятия постановления судом апелляционной инстанции не может быть определено соответствие императивной норме законодательства испрашиваемых истцом изменений условий договора. С учетом положений части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. Применительно к иску об изменении договора суд должен учитывать последующее изменение законодательства, поскольку в ином случае решение об изменении условий договора (путем установления указанного истцом размера арендной платы) будет неисполнимым. Суд не может выйти за пределы иска, а истец не вправе изменять предмет требований в суде апелляционной инстанции, что влечет отказ в удовлетворении иска.

   В кассационной жалобе и дополнении к ней межрегиональное управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 22.03.2018. Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции установил противоречие договорного условия императивной норме закона на момент рассмотрения спора (вынесения решения), а также соответствие предлагаемой истцом формулировки договорного условия императивной норме права. У апелляционного суда отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции на основании редакции постановления № 582, которая не действовала на момент вынесения судебного акта. Изложенное свидетельствуют об отсутствии предусмотренных статьей 270 Кодекса оснований для отмены решения от 19.07.2017. Суд апелляционной инстанции фактически лишил истца права на судебную защиту.  

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель межрегионального управления поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление от 22.03.2018 следует оставить без изменения.

   Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 94 383 кв. м (кадастровый номер 01:08:0518010:7), предназначенный для размещения существующей территории ДОКа, в том числе для размещения мобилизационных ресурсов гражданской обороны, расположенный по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Шоссейная, 98, находится в собственности Российской Федерации, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 01-АА № 433661 от 26.08.2017 (т. 1, л. д. 9).

    В отношении указанного земельного участка правопредшественник территориального управления (арендодатель) и ООО «Андор» (арендатор) заключили договор аренды от 28.09.2004 № 25 в редакции дополнительного соглашения от 17.12.2004 (т. 1, л. д. 10 – 26). Согласно условиям указанного договора размер арендной платы за пользование земельным участком определялся на основании ставки земельного налога.

    В связи с приобретением обществом в собственность объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, заключено дополнительное соглашение от 19.06.2013 № 2 об изменении арендатора (т. 1, л. д. 27 – 31). Стороны также привели в соответствие с постановлением № 582 условия договора, касающиеся порядка определения и изменения размера арендной платы за арендуемый обществом земельный участок, сроков внесения арендной платы, в том числе предусмотрели случаи одностороннего пересмотра размера арендной платы.

  В соответствии с договором аренды от 28.09.2004 № 25 в редакции дополнительного соглашения от 19.06.2013 № 2, заключенного территориальным управлением и обществом, последнее является арендатором земельного участка площадью 94 383 кв. м (кадастровый номер 01:08:0518010:7), расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Шоссейная, 98.

  В силу пункта 4.4 измененной редакции договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Такое изменение размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора без оформления дополнительного соглашения.

   Согласно пункту 4.5 договора размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, с оформлением дополнительного соглашения в следующих случаях: изменения рыночной стоимости участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; перевода участка из одной категории земель в другую, или изменения разрешенного использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; введения в действие нормативно-правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

   В случае изменения рыночной стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка, размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением № 582, не применяется.

   Суды установили, что договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке (т. 1, л. д. 224 – 226).

    В целях установления размера арендной платы на 2014 год территориальное управление приняло меры к определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

    В отчете от 25.11.2013 № 1077 определена рыночная стоимость земельного участка площадью 94 383 кв. м (кадастровый номер 01:08:0518010:7) по состоянию на 20.11.2013 в размере 66 млн рублей (т. 1, л. д. 41 – 79).

    Арендодатель подготовил и направил в адрес общества дополнительное соглашение от 01.04.2014 № 3, содержащее условие об изменении размера арендной платы (5 445 000 рублей в год). В сопроводительном письме от 01.04.2014 № 567 территориальное управление просило его подписать и в двухмесячный срок возвратить зарегистрированный экземпляр соглашения (т. 1, л. д. 32 – 35).

    В связи с отсутствием подписанного дополнительного соглашения территориальное управление 16.07.2014 направило в адрес общества письмо с просьбой сообщить, на какой стадии находится подписание и регистрация дополнительного соглашения.

     Общество 15.08.2014 сообщило территориальному управлению о проведении альтернативной оценки рыночной стоимости земельного участка.

     Территориальное управление 03.10.2014 направило в адрес ответчика очередное письмо о намерении в случае непринятия мер по внесению изменений в договор разрешать спорный вопрос с обществом в судебном порядке.

     Общество 10.10.2014 направило в адрес территориального управления письмо с приложением отчета об определении рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 31 335 156 рублей (т. 1, л. д. 84, 105 – 169).

     Территориальное управление 13.11.2014 сообщило обществу о том, что наличие иной оценки того же объекта не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости, определенной в отчете от 25.11.2013 (т. 1, л. д. 85, 86). На дату рассмотрения дела результаты рыночной стоимости земельного участка площадью 94 383 кв. м с кадастровым номером: 01:08:0518010:7, определенной в отчете от 25.11.2013 № 1077, в судебном порядке арендатором не оспорены, дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в связи с определением рыночной стоимости земельного участка не подписано.

              Поскольку стороны не достигли соглашения относительно условия договора о новом размере арендной платы, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

     В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

     Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

     В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

     В пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015, указано, что если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

     Спорный участок находится в собственности Российской Федерации, поэтому арендная плата за его использование носит регулируемый характер и подлежит определению в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением № 582              (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

     В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

     В то же время, поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса), стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями (императивными требованиями) законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

     В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).

     Как видно из материалов дела, в апелляционной жалобе ответчик ссылался на наличие на земельном участке объекта гражданской обороны – убежища ВУ, класс А-III на 400 человек. Данное обстоятельство послужило основанием для отказа в предоставлении обществу земельного участка в собственность (т. 3, л. д. 76, 77, 80 – 82;             т. 4, л. д. 18, 19). Соответствующие доводы приведены ответчиком и в дополнении к апелляционной жалобе (т. 4, л. д. 144 – 150).

     С учетом основания возникновения права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок (распоряжение Правительства Российской Федерации                   от 24.12.2003 № 1917-р), норм статьи 27 Земельного кодекса и Федерального закона                   от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» нахождение на федеральном участке объекта гражданской обороны могло повлиять на размер арендной платы по договору, заключенному сторонами. Соответствующий довод общества суд первой инстанции надлежащим образом не рассмотрел (т. 3, л. д. 68 – 70, 76, 77, 80 – 82).

    Суд апелляционной инстанции, действуя в пределах полномочий, определенных частью 1 статьи 268 Кодекса, установил, что на территории спорного участка находится объект гражданской обороны, что исключает возможность предоставления ответчику спорного участка в собственность.    

    Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 постановление № 582 дополнено действующим с 12.08.2017 принципом учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Для таких случаев Правилами установлен расчет арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков, а ее величина определена в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка и ограничена размером земельного налога в отношении аналогичных земельных участков, для которых указанные ограничения отсутствуют. 

    С учетом положений пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса названные (установленные) обстоятельства правомерно учитывались судом апелляционной инстанции при разрешении настоящего искового заявления.

    Вывод апелляционного суда о невозможности изменения договора является ошибочным, поскольку в случае наличия у сторон разногласий относительно спорного условия, суд самостоятельно определяет его содержание в соответствии с применимыми нормами права.

    В то же время данный ошибочный вывод не привел к принятию неправильного судебного акта, поскольку, как следует из текста кассационной жалобы и пояснений представителя истца в суде округа, после нормативного изменения методики расчета затруднения в определении размера арендной платы у арендодателя отсутствуют. 

    Спорный земельный участок относится к публичной собственности, арендная плата по договору, заключенному с обществом после введения в действие Земельного кодекса, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.

   Доводы кассационной жалобы об отсутствии возможности восстановить нарушенное право следует отклонить.

    В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

    При обращении в арбитражный суд с настоящим иском территориальное управление ссылалось на необходимость изменения условия договора о размере арендной платы за участок исходя из его рыночной стоимости, равной 66 млн рублей (т. 1,                        л. д. 3 – 8, 41, 42).

    Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А01-3000/2016 с общества в пользу межрегионального управления взыскано 10 880 781 рубль 82 копейки долга по договору аренды и 14 556 рублей 17 копеек пени с 11.03.2014 по 16.05.2016. Суды установили, что в целях установления размера арендной платы на 2014 год арендодатель обеспечил проведение оценки рыночной стоимости земельного участка. В отчете оценщика от 25.11.2013 № 1077 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20.11.2013 установлена в размере 66 млн рублей. Арендодатель подготовил и направил обществу проект дополнительного соглашения от 01.04.2014 № 3 к договору аренды с годовой арендной платой в размере 5445 тыс. рублей (произведение рыночной стоимости земельного участка и действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации), предложив в сопроводительном письме от 01.04.2014             № 567 подписать и возвратить его в двухмесячный срок. Общество от подписания дополнительного соглашения уклонилось. Арендодатель произвел расчет арендной платы за 2014 год в сумме 5445 тыс. рублей, за 2015 год – 5 744 475 рублей (с учетом установленного Федеральным законом от 01.12.2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов» уровня инфляции, не превышающего 5,5 процентов) и за 2016 год – 6 112 121 рублей 40 копеек в год (с учетом установленного Федеральным законом от 14.12.2015 № 359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год» уровня инфляции, не превышающего 6,4 процента). Судебные инстанции указали, что арендодатель правомерно произвел доначисление арендной платы за 2014 и 2015 годы, 1 – 2 кварталы 2016 года, взыскав соответствующую задолженность и неустойку (с учетом применения по заявлению общества исковой давности).

   Таким образом, правомерность примененного истцом подхода к определению арендной платы по спорному договору подтверждена вступившими в законную силу судебными актами, возможность взыскания в судебном порядке долга за оставшийся период до момента нормативного изменения методики расчета арендодатель не утратил. 

    При таких обстоятельствах основания для отмены постановления от 22.03.2018 по доводам жалобы отсутствуют. Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

 Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018 по делу № А01-1091/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов                                                                                                                             В.Е. Епифанов