АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ     

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-47171/2015

г. Краснодар

22 февраля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305230419300010)к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» о признании недействительным отчета об оценке ООО «Независимая оценка» от 28.04.2012 № 230-Н/03/2012 в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:82 в размере 23 106 847 рублей; о признании недействительным отчет об оценке ООО «Независимая оценка» от 28.04.2012 № 230-Н/03/2012 в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402015:101 в размере 12 873 084 рублей,

при участии в заседании представителей истца Горб С.В., ФИО2, представителя ответчика ФИО3, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» (далее – общество) о признании недействительным отчета об оценке ООО «Независимая оценка» от 28.04.2012 № 230-Н/03/2012 в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:82 в размере 23 106 847 рублей; о признании недействительным отчет об оценке ООО «Независимая оценка» от 28.04.2012 № 230-Н/03/2012 в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402015:101 в размере 12 873 084 рублей (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2016 дело № А32-47171/2015 объединено с делом № А32-47172/2015.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Истцом заявлено ходатайство об ускорении рассмотрения дела.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 15.02.2018 до 17.55 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

От истца поступило также ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соистца общества с ограниченной ответственностью «Командор Групп».

В соответствии с частью 1 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие).

Каждый из истцов или ответчиков по отношению к другой стороне выступает в процессе самостоятельно (часть 1 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Соистцы могут вступить в дело до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции (часть 4 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела представителями истца, заявлено об отказе от ходатайства о привлечении в качестве соистца общества с ограниченной ответственностью «Командор Групп», что отражено в аудио-протоколе судебного заседания. 

Судом принят отказ от заявленного предпринимателем ходатайства.

Как следует из материалов дела, исковое заявление было сдано истцом в суд 23.12.2015, зарегистрировано судом 23.12.2015, определением от 25.12.2015 оставлены без движения.

Как следует из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, 26.12.2017 в ЕГРИП была внесена запись о государственной регистрации прекращения истцом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя на основании собственного решения.

В соответствии с частью 3 статьи 128 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если обстоятельства, послужившие основанием для оставления искового заявления без движения, будут устранены в срок, установленный в определении арбитражного суда, заявление считается поданным в день его первоначального поступления в суд и принимается к производству арбитражного суда.

В данном случае запись о прекращении деятельности истца в качестве индивидуального предпринимателя была внесена 23.12.2017, в то время как исковое заявление было подано 23.12.2015, то есть до указанного события.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», дела с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя или утративших его, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных обстоятельств.

Пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2002 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что со статьями 99, 128, 231, 237, 263, 280 Кодекса предусматривается оставление искового заявления, другого заявления, апелляционной и кассационной жалоб без движения. В определении об оставлении заявления или жалобы без движения судья указывает срок, в течение которого заявитель должен устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления заявления без движения. При определении продолжительности этого срока должно учитываться время, необходимое для устранения упомянутых обстоятельств, а также время на доставку почтовой корреспонденции. После поступления в арбитражный суд сведений об устранении всех обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без движения, заявление или жалоба принимаются к производству арбитражного суда и считаются поданными в день первоначального обращения.

В любом случае, датой принятия иска к производству является дата вынесения определения об оставлении иска без движения 25.12.2015, когда истец еще был наделен статусом индивидуального предпринимателя.

Таким образом спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

На основании выписки из протокола от 01.06.2011 № 32-3 заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик по проведению торгов, проводимых в форме аукциона между администрацией (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 03.06.20111 №4000004143 площадью 856 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0402011:82, расположенного по адресу: г. Геленджик, район п/о «Кавказ», для размещения пляжных территорий, сроком на 10 лет.

Соглашением о возмездной передаче прав и обязанностей арендатора от 02.04.2012 ФИО4 возмездно передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.06.2011 № 40000004143 ФИО5. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

На основании соглашения о возмездной передаче прав и обязанностей арендатора от 13.06.2012, ФИО5 возмездно передал свои права и обязанности по указанному выше договору аренды истцу. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Так же, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка муниципальной собственности несельскохозяйственного назначения заключаемого по результатам торгов от 26.07.2010 № 4000001943 площадью 440 кв. метров, с кадастровым номером 23:40:0402015:101, расположенного по адресу: 

<

...> для благоустройства (для целей не связанных со строительством), сроком на 49 лет.

Расчет арендной платы, по указанным выше договорам аренды земельных участков     произведен на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.05.2011 № 1126 «Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик» (далее – Постановление).

Согласно пункту 4.1 раздела 4 приложения №1 к Постановлению, размер годовой арендной платы по договорам аренды земельных участков от 26.07.2010 №4000001943 и от 03.06.2011 №4000004143 рассчитан по формуле:

АП=Р х С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, %.

9 марта 2017 года между предпринимателем и гражданином ФИО6 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору № 4000001943 аренды земельного участка от 26.07.2010 г. Геленджик Краснодарского края Российской Федерации.

10 марта 2017 года администрацией от истца получено уведомление о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 26.07.2010 № 4000001943.

3 апреля 2017 года между предпринимателем и обществом с ограниченной ответственностью «Командор Групп» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору № 4000004143 аренды земельного участка от 03.06.2011 г. Геленджик Краснодарского края Российской Федерации.

6 апреля 2017 года администрацией от предпринимателя получено уведомление о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 03.06.2011 № 4000004143.

Предприниматель полагая, что администрацией завышена рыночная стоимость земельных участков, указанный факт, по его мнению, обязывает арендатора оплачивать завышенную арендную плату, по этой причине истец обращался в адрес арендодателя с требованием о перерасчете арендной платы.

Обращения арендатора оставлены ответчиком без исполнения, что послужило основанием обращения истца в суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что истцами являются граждане и организации, предъявившие иск в защиту своих прав и законных интересов.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

Статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями (далее – органы, осуществляющие публичные полномочия), должностных лиц, в том числе судебных приставов – исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе.

Таким образом, оспариваемый акт должен быть юридически властным волеизъявлением полномочного органа, обращенным к конкретному лицу, направленным на возникновение, изменение или прекращение определенных правовых последствий, а также нарушать права заявителя в сфере экономической и иной предпринимательской деятельности.

Суд полагает, что требования предпринимателя – «о признании недействительным отчета об оценке ООО «Независимая оценка» от 28.04.2012 № 230-Н/03/2012 в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:82 в размере 23 106 847 рублей; о признании недействительным отчет об оценке ООО «Независимая оценка» от 28.04.2012 № 230-Н/03/2012 в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402015:101 в размере 12 873 084 рублей необходимо рассматривать в рамках искового производства, а не порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Договоры, заключенные между сторонами, являются договорами аренды, к которым применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. 

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» в частности, указано, что в основе расчета арендной платы лежит рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды.

В пункте 10 названного постановления закреплена необходимость предусматривать в договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. Указано, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Администрация в порядке, определенном Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» определила оценочную организацию для оказания услуги по определению рыночной стоимости указанного земельного участка ООО «Независимая оценка».

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:82, согласно отчету от 28.03.2012 №220-Н/03/2012, составляет 23 106 847 (двадцать три миллиона сто шесть тысяч восемьсот сорок семь) рублей 00 копеек.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402015:101, согласно отчету от 28.03.2012 №230-Н/03/2012, составляет 12 873 084 (двенадцать миллионов восемьсот семьдесят три тысячи восемьдесят четыре рубля) рублей 00 копеек.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 Постановления, ставка арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными для благоустройства (для целей, не связанных со строительством), равна 1,5%.

Пунктом 5.1 раздела 5 приложения №1 к Постановлению установлено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Учитывая изложенное, администрацией предприняты все меры, установленные действующим законодательством для определения достоверной величины рыночной стоимости указанного земельного участка.

В рамках дела по ходатайству предпринимателя назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости спорных земельных участков.

Согласно заключению эксперта ООО «Агентства технических экспертиз «Паритет» от 04.09.2017 №35/16.1-17, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402015:101 по состоянию на ноябрь 2015 года составляет 5 570 000 (пять миллионов пятьсот семьдесят тысяч) рублей. Разница составила порядка 57 % от рыночной стоимости, указанной в отчете общества от 28.03.2012.

Также, согласно заключению эксперта ООО «Агентства технических экспертиз «Паритет» от 04.09.2017 №35/16.1-17, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:82 по состоянию на ноябрь 2015 года составляет 8 822 000 (восемь миллионов восемьсот двадцать две тысячи) рублей. Разница составила порядка 62% от установленной рыночной стоимости, указанной в отчете ООО «Независимая экспертиза» от 28.03.2012. Таким образом, выводы эксперта вызывают сомнения в объективности установления рыночной стоимости в отношении арендуемых земельных участков.

В виду чего, результаты проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы следует признать неприменимым в целях расчета арендной платы и внесения соответствующих изменений в договор аренды в связи с превышением срока прошедшего с момента оценки, над установленными нормативными актами предельным шестимесячным сроком. Доказательства величины рыночной стоимости земельного участка на дату рассмотрения спора ответчиком не представлены.

Таким образом, заявленные истцом требования будут применяться к правоотношениям сторон с момента вступления решения суда в законную силу.

Данная правовая позиция отражается в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2016 №А32-23530/2015.

С настоящим исковым заявлением истец обратился 23.12.2015, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:82 и 23:40:0402011:82 подготовлен ООО «Независимая оценка» 28.03.2012.

Размер годовой арендной платы в отношении данного земельного участка исчислялся в 2012, 2013, 2014, 2015 годах.

Таким образом, в течение более четырех лет истец был согласен с величиной рыночной стоимости указанных выше земельных участков.

В материалы дела администрацией представлена копия расчета арендной платы по договору от 03.11.2011 №4000004143, с 01.01.20123 подписанного истцом и ответчиком, и по договору от 26.07.2010 №4000001943, с 26.05.2011 по 01.01.2016, также подписанного истцом и ответчиком.

Таким образом, стороны договора согласовали размер арендной платы, установленный на основании отчета от 28.03.2012 №220-Н/03/2012, составленного обществом.

Кроме того, истцом осуществлялись ежеквартальные платежи по договорам аренды земельного участка с кадастровыми номерами 23:40:0402011:82 и 23:40:0402015:101.

Установление факта пассивной легитимации является первостепенным при обращении истца за судебной защитой. Сам факт предъявления иска ненадлежащим истцом исключает возможность удовлетворения иска. 

Надлежащим истцом с учетом сформулированных заявленных исковых требований в рамках данных спорных правоотношений могут являться нынешние арендаторы спорных земельных участков.

Иные обстоятельства в такой ситуации правового значения не имеют, поскольку сам факт предъявления требования ненадлежащим истцом свидетельствует об отсутствии спорности как ключевого критерия для рассмотрения дела в рамках искового производства.

При таких обстоятельствах исковые требования следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 46, 71, 110, 156, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305230419300010) об отказе от ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве соистца общества с ограниченной ответственностью «Коммандор Групп» удовлетворить.

Принять отказ от названного ходатайства.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов