ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-25032/2023

Дело № А41-85016/22

27 декабря 2023 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  20 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 декабря 2023 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатовой Е.А.,

судей Виткаловой Е.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

при участии в заседании: 

от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области – ФИО2 по доверенности от 11.06.2021, паспорт, диплом, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 10.10.2023 по делу № А41-85016/22,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Плюс» (далее - ООО «Капитал Плюс», ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка от 01.11.2019 № 94-КИЗ/А задолженности по арендной плате за период с 15.11.2020 по 31.07.2022 в размере 2 254 183, 77 руб., неустойки за период с 16.11.2020 по 28.07.2022 в размере 352 437, 68 руб. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена государственная компания «Российские автомобильные дороги».

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.10.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, комитет обратился с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-124, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителя ответчика, третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, а также на сайте арбитражных судов www.arbitr.ru).

Представитель комитета поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. 

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав представителя комитета, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы комитета.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель)  и ООО «Капитал Плюс» (арендатор) 01.11.2019 на основании постановления администрации городского округа Домодедово Московской области от 13.08.2019 № 1721 и протокола о результатах аукциона, заключен договор аренды № 94-КИЗ/А в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100215:4, общей площадью 4 000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Домодедовский р-он, г. Домодедово, мкр. Белые Столбы, вид разрешенного использования: «объекты дорожного сервиса».

Договор заключен на срок 9 лет с 01 ноября 2019 года по 30 ноября 2028 года (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора аренды, арендатор принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с протоколом и составляет 1 229 926 руб. в год, 307481,50/102493,83 руб. в квартал/месяц; 307481,50 руб./101089,80 руб. в квартал/месяц за неполный период.

Согласно пункту 3.4 договора, арендная плата вносится ежемесячно/ежеквартально в полном объеме в не позднее 15 числа текущего месяца включительно/не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Пунктом 5.3 договора аренды стороны предусмотрели, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», Федеральным законом от 08.12.2019 № 385-ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и плановый период 2022 и 2023 годов», Федеральным законом от 06.12.2021 № 390-ФЗ «О федеральном бюджете на 2022 год и плановый период 2023 и 2024 годов», размер арендной платы по договору составил на 2021 год 1275433,26 руб. и на 2022 год - 1326450,59 руб., соответственно, о чем ответчику сообщено письмами от 15.02.2021 и от 25.01.2022.

Обращаясь с иском, комитет указал, что ответчик не исполняет взятые на себя обязательства по внесению арендной платы по договору аренды за период с 15.11.2020 по 31.07.2022 в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 2 254 183, 77 руб. Также, за неисполнение ответчиком взятых на себя обязательств, истец начислил пени, предусмотренные пунктом 5.3 договора аренды, за период с 16.11.2020 по 28.07.2022 в размере 352 437, 68 руб. 

В связи с тем, что досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, комитет обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления в связи со следующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь, арендатор в силу п. 1 ст. 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 названного Кодекса).

В силу положений пунктов 1, 2 ст. 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению. 

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. 

Ответчик указывает, что истцом как арендодателем по договору не исполнена его обязанность по предоставлению участка в правомерное использование арендатором.

Так, из-за полной изоляции арендованного участка от земель общего пользования и невозможности организации доступа к нему, а также отсутствия подъездных путей к участку, ООО «Капитал Плюс» 03.07.2020 направило запрос в ГК «Российские автомобильные дороги» о выдаче согласия, на строительство примыкания к автомобильной дороге общего пользования федерального значения М-4 «Дон», с целью подготовки земельного участка к строительству объекта придорожного сервиса.

13.07.2020 обществом получен ответ о недопустимости устройства примыкания (въезд и выезд) от автомобильной дороги федерального значения М-4 «Дон» к арендованному земельному участку с кадастровым номером 50:28:0100215:4 на отметке км 51 + 350 левая сторона на основании ГОСТ Р 52398-2005. Также была дана рекомендация проработать вопрос доступа к арендованному участку с использованием местной улично-дорожной сети.

29.07.2020  в соответствии со ст. 23 ЗК РФ, статьями 264, 274 ГК РФ ООО «Капитал Плюс», ссылаясь на отсутствие доступа к земельному участку, обратилось в администрацию городского округа Домодедово Московской области с заявлением об установлении публичного сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0000000:42361 для устройства на нем подъездного пути с проспекта Госфильмофонда в районе съезда на трассу М-4 «Дон» (52 километр трассы М-4) к арендованному земельному участку, а также в адрес истца был отправлен запрос о рассмотрении возможности не начисления арендной платы по договору аренды № 94-КИЗ/А от 01.11.2019 земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100215:4 за период с 01.11.2019 и до момента установления и государственной регистрации публичного сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0000000:42361 для устройства на нем подъездного пути с проспекта Госфильмофонда в районе съезда на трассу М-4 «Дон» (52 километр трассы М-4) к арендованному земельному участку и на этом основании, а также в соответствии п. 4.1.3 Договора, разработать проект дополнительного соглашения к Договору аренды.

15.10.2021 комитет обратился в Арбитражный суд Московской области с иском об установлении сервитута для обеспечения доступа к участку, представленному в аренду ООО «Капитал Плюс».

Также комитетом в адрес общества направлено письмо о возможности рассмотрения вопроса не начисления арендных платежей и разработки проекта дополнительного соглашения к Договору аренды после принятия решения по делу об установлении сервитута к участку, предоставленному в аренду ответчику.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.04.2023 по делу№ А41-76129/2021 удовлетворены требования комитета об установлении права ограниченного пользования (сервитута) на часть земельного участка (участок сервитута) с кадастровым номером 50:28:0000000:42361, расположенного по адресу: Московская область, Домодедовский район, г. Домодедово, мкр. Белые Столбы, владение «Склады 104», категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства производственно-складского комплекса, комплекса». Также установлено, что участок Сервитута может использоваться для Разрешенного использования с момента государственной регистрации Сервитута, без возложения на ответчика обязанности и расходов по выносу расположенных на участке сервитута инженерных коммуникаций, принадлежащих третьим лицам.

Указанные обстоятельства позволяют прийти к выводу о возможности доступа к арендованному земельному участку с кадастровым номером 50:28:0100215:4 и его использования ответчиком  только с момента государственной регистрации сервитута.

Таким образом, из-за отсутствия подъездных путей к участку с кадастровым номером 50:28:0100215:4, использовать арендованный участок для ведения хозяйственной деятельности и организации строительства на нем объектов придорожного сервиса с момента подписания договора и до регистрации сервитута, не представляется возможным, в связи с чем арендатор лишен возможности на использование арендованного участка по назначению.

Суд первой инстанции верно установил, что указанные в аукционной документации характеристики спорного публичного земельного участка не соответствовали его фактическим характеристикам, отсутствие доступа на земельный участок не было оговорено в аукционной документации и договоре аренды.

Между тем, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ) т.е. по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется. 

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10.10.2023 по делу № А41-85016/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.А. Бархатова

Судьи

Е.Н. Виткалова

С.А. Коновалов