Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-62789/18

11 июня 2020 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 03 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 11 июня 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи                                                      Ю. С. Петропавловской,

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассматривает в судебном заседании дело по заявлению Компании с ограниченной ответственностью "Шавара Лимитед"

к Управлению Росреестра по Московской области,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора,  ООО «Лазурь»,

о признании незаконными действий по отказу в удовлетворении заявлений о прекращении договоров аренды № 1-07А и 2-07А от 20 июля 2012 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:419,.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Установил:

Компания с ограниченной ответственностью «Шавара Лимитед» (далее – компания «Шавара Лимитед», компания, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление росреестра, росреестр, заинтересованное лицо) с заявленными требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

- признать незаконными действия Управления Росреестра по Московской области, выраженные в отказах от 04.10.2018 в удовлетворении заявлений Компании с ограниченной ответственностью "Шавара Лимитед" о прекращении договоров аренды № 1-07А и 2-07А от 20 июля 2012 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:419;

- обязать Управление Росреестра по Московской области внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о прекращении договоров аренды № 1-07А и 2-07А от 20 июля 2012 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:419.

В качестве третьего лица в деле приняло участие ООО «Лазурь».

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица возражал против заявленных требований.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ООО «Лазурь» (арендатор) были заключены договоры аренды № 1-07А от 20.07.2012 и № 2-07А от 20.07.2012, в соответствии с которыми в аренду были предоставлены земельные участки с КН 50:41:0020610:0005 и 50:41:0020610:7.

На основании решения собственника земельный участок с КН 50:41:0020610:5 был разделен на 43 земельных участка, в том числе участки с КН 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:419, земельный участок с КН 50:41:0020610:7 разделен на 15 участков, в том числе участки с КН 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381.

Сведения о вновь образованных земельных участках и об их обременении договорами аренды были внесены в ЕГРН. Законность указанных действий подтверждена решением Арбитражного суда Московской области от 07.06.2018 по делу № А41-16395/18.

Согласно п. 5.2.1 договоров аренды, арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора ввиду наличия непогашенной задолженности по арендной плате в течение более чем 35 рабочих дней и (или) нарушения сроков выкупа участков более чем на 15 рабочих дней.

В связи с возникновением таких нарушений истец направил арендатору претензию от 14.09.2017 с требованием исполнить обязательства, а затем принял решение о прекращении аренды, направил арендатору уведомление об одностороннем отказе от договоров № 20171031/1 от 31.10.2017 (получено 03.11.2017).

В связи с прекращением договоров аренды земельных участков заявитель обратился в росреестр для погашения записей в ЕГРН об аренде всех земельных участков, образованных в результате раздела участков с КН 50:41:0020610:5 и 50:41:0020610:7.

По результатам обращения были внесены записи о погашения обременения в виде аренды в отношении образованных земельных участков, за исключением спорных участков с кадастровыми номерами 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:419.

04.07.2018 Управлением росреестра приняты решения о приостановлении регистрационных действий, связанных с погашением аренды указанных девяти земельных участков. Основанием для приостановления явилось обременения участков в виде ипотеки, возникшей на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Росреестр указал, что регистрация прекращения аренды не может быть произведена до погашения записи об ипотеке, предложил в срок до 04.10.2018 устранить нарушения.

Полагая, что указанные решения о приостановлении нарушают права и законные интересы компании как застройщика на данных участков, дольщиков – участников долевого строительства, а также норм земельного и гражданского законодательства, заявитель обратился в суд с заявленными требованиями.

В ходе судебного разбирательства по делу 04.10.2018 Управлением росреестра отказано в совершении испрашиваемых регистрационных действий, в связи с чем заявитель уточнил в порядке ст. 49 АПК РФ заявленные требования и просит признать отказы незаконными, обязать устранить допущенные нарушения.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица возражал против заявленных требований.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным. 

Статьей 13 ГК РФ установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса. 

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя. 

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункту 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон № 218-ФЗ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами, в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 14 закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный частью 2 указанной статьи, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. 

В перечень входят, в том числе: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;  договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В части 1 статьи 26 указанного закона предусмотрены исчерпывающие основания для приостановления государственной регистрации. Согласно ст. 27 закона № 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

При этом частью 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 21 Федерального закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. 

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 

Судом установлено, что спорные земельные участки с КН 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:419 (образованы в результате раздела) являются предметом договоров аренды № 1-07А и 2-07А от 20 июля 2012 года, которые были зарегистрированы в соответствии с законом, а на участки были наложены обременения в виде аренды.

31 октября 2017 года и 03 ноября 2017 года арендодателем Компанией с ограниченной ответственностью «Шавара Лимитед» были заявлены односторонние отказы от договоров аренды № 1-07А и 2-07А от 20 июля 2012 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.02.2019 по делу № А41-97614/18, оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2019 года и Арбитражного суда Московского округа от 24 октября 2019 года, односторонние отказы от договоров признаны соответствующими условиям договоров и требованиям гражданского законодательства, а именно, ст.ст. 309, 310, 450, 450.1 ГК РФ).

Определением суда по настоящему делу от 28.01.2019 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу № А41-53105/18 по иску ООО «Лазурь» об обязании Компании «Шавара Лимитед» передать в собственность земельные участки, в том числе спорные с КН 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:419.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.10.2019 по делу № А41-53105/18 в удовлетворении иска было отказано. 

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2020 по делу № А41-53105/18 решение суда отменено, утверждено мировое соглашение, заключенное между ООО «Лазурь» и Компанией «Шавара Лимитед» на основании медиативного соглашения от 06.02.2020 № КП-24/2019 с дополнительным соглашением от 11.03.2020. Согласно утвержденному судом тексту мирового соглашения, стороны признали прекращение договоров аренды № 1-07А и 2-07А от 20 июля 2012 года в результате одностороннего отказа Компании «Шавара Лимитед», выраженного в уведомлениях исх. № 20171031/1 от 31.10.2017 и № 20171103/1 от 03.11.2017.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

В данном случае вступившие в законную силу судебные акты по делам №№ А41-97614/18 и А41-53105/18 подтверждают правомерность односторонних отказов арендодателя от договоров аренды и прекращения указанных договоров.

Документами-основаниями для внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения в виде аренды спорных земельных участков являются односторонние отказы от договоров аренды, правомерность отказов подтверждена судебными актами, которые в соответствии со ст.ст. 310, 407, 450 и 450.1 ГК РФ являются основаниями для прекращения договоров аренды.

Указанные документы заявителем представлены в регистрирующий орган.

Необходимости представления иных документов для регистрации погашения записи об аренде законодательство не содержит. 

Заинтересованное лицо в нарушение ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ доказательств правомерности принятых отказов не представило.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В целях устранения допущенных нарушений суд обязывает заинтересованное лицо принять предусмотренные законом меры по внесению в ЕГРН записи о прекращении обременения (аренды) спорных земельных участков.

Заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы заявителя по государственной пошлине, рассчитанные в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса РФ (9 оспариваемых отказом х 3000 руб. = 27000 руб.) относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Московской области, выраженные в отказах от 04.10.2018 в удовлетворении заявлений Компании с ограниченной ответственностью "Шавара Лимитед" о прекращении договоров аренды № 1-07А и 2-07А от 20 июля 2012 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:419.

Обязать Управление Росреестра по Московской области внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о прекращении договоров аренды № 1-07А и 2-07А от 20 июля 2012 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:419.

Взыскать с Управления Росреестра по Московской области в пользу Компании с ограниченной ответственностью "Шавара Лимитед" расходы по уплате государственной пошлины в размере 27000 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.  

Судья                                                                                     Ю.С. Петропавловская