Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А50-18870/2020

08 февраля 2021 года

г. Пермь

Резолютивная часть решения вынесена 25 января 2021 года. Мотивированное решение изготовлено 08 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Батраковой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (614045, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОРСО Групп» (117186, 

<

...>, эт 1 пом II ком 3Г, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании денежных средств,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Экс Авто» (614016, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, конкурсный управляющий ФИО2, адрес для направления корреспонденции - 115093, г.Москва, а/я 107),

в судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО3, дов-ть от 11.01.2021 №11, паспорт, удостоверение №98, диплом;

от ответчика: ФИО4, дов-ть от 28.10.2020, паспорт,  диплом;

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - ТУ Росимущества в Пермском крае, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОРСО Групп» (далее – ООО СЗ «Орсо групп») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2018г. по 30.03.2020г. в размере 6 664 197 руб. 37 коп., неустойки за период с 14.11.2018 по 30.03.2020 в размере 1 660 161 руб. 84 коп.

Определением от 15.09.2020 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пермского края, дело назначено к рассмотрению.

На основании части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Экс Авто».

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивает в полном объеме по доводам, изложенным в иске. В обоснование своей позиции истец ссылается на п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017г. №54 «О некоторых вопросах применения положений  главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», согласно  которому третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе, до вступления в договор.

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласен по доводам, изложенным в отзыве (л.д. 84-87), просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению ответчика, положения п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017г. №54 не применимы к рассматриваемой ситуации. По мнению ответчика, у ООО СЗ «Орсо групп» обязанность по внесению платы за использование земельным участком возникла с 20.02.2020г., то есть с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

ООО «Экс Авто», привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, представило в материалы дела письменный отзыв на иск, который приобщен к материалам дела. В отзыве указывает, что взыскание с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.10.2018г. по 19.02.2020г. является неправомерным, полагает, что арендная плата подлежит взысканию с ответчика за период с 20.02.2020г., то есть с даты регистрации за ответчиком объектов недвижимости, расположенных на земельном участке. Правовым обоснованием своей позиции третье лицо указывает, что истец не оспаривал факт включения права аренды земельного участка в конкурсную массу ООО «Экс Авто» в составе залогового имущества, являющегося обеспечением права требования ОАО «Сбербанк России» к ООО «Экс Авто». Данное право аренды было включено в конкурсную массу и реализовано на торгах ответчику, новый договор аренды с истцом не заключался, следовательно, имела место замена стороны в ранее существующем договоре.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее.

Истцу на  праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410230:3, площадью 10 650 кв.м., расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Елькина, 14.

08.07.2004г. вышеуказанный земельный участок был передан в аренду  ООО «Экс Авто» по Договору аренды земельного участка №001 для использования под объекты торговли, коммерческой деятельности (л.д. 29-34), с последующим оформлением между истцом и ООО «Экс Авто» Соглашения от 10.02.2008г.  №1246 о внесении изменений в договор аренды.

06.02.2020г. между ООО СЗ «Орсо групп» (покупатель) и ООО «Экс Авто» (продавец) был  заключен Договор  купли-продажи, по условиям которого продавец на основании протокола по лоту №1(публичное предложение №12904) от 04.02.2020г. об итогах открытых электронных торгов в форме публичного предложения, передало покупателю имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, в составе:

- 3-этажного здания административно-производственного комплекса, лит. В, общей площадью 9 437,3 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410230:866,

- нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажное, лит. Б, общей площадью 380,8 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410230:865,

- право аренды земельного участка под промплощадку, общей площадью 10 441,9 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410230:3,

- оборудование газовой котельной (л.д. 88-91). 

Договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается записью регистрации от 20.02.2020г.

03.06.2020г. между истцом и ответчиком было подписано Соглашение №06089 о внесении изменений в договор аренды, согласно которому арендатором земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410230:3 является ООО СЗ «Орсо групп» (л.д. 43).

Ссылаясь на п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017г. №54 «О некоторых вопросах применения положений  главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», согласно  которому третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе, до вступления в договор, истец обратился в арбитражный суд о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендных платежей за период  01.10.2018г. по 30.03.2020г. в сумме  6 664 197,37 руб., пени за нарушение обязательства по арендной плате за период с 14.11.2018г. по 30.03.2020г. в размере 1 660 161,84 руб.

09.06.2020г. истец направил в адрес ответчика претензию с просьбой оплатить задолженность по арендным платежам в сумме  6 664 197,37 руб., а также  пени за нарушение обязательства по арендной плате (л.д. 14-15).

Претензия была направлена ответчику по адресу его государственной регистрации, однако была оставлена им без ответа и без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд считает требования истца не  подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как уже было указано, в качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на положения статей 392.3 и 391 ГК РФ, пункта 29 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017  №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

В соответствии со статьей 391 ГК РФ передача обязательства должником осуществляется на основании соглашения о переводе долга с новым должником.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

По  смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, имущество ООО «Экс Авто» было приобретено ответчиком на торгах по продаже путем публичного предложения имущества должника в рамках Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на основании Договора купли-продажи от 06.02.2020г. (л.д. 88-91). Имущество в составе:

- 3-этажного здания административно-производственного комплекса, лит. В, общей площадью 9 437,3 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410230:866,

- нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажное, лит. Б, общей площадью 380,8 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410230:865,

- право аренды земельного участка под промплощадку, общей площадью 10 441,9 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410230:3,

- оборудование газовой котельной (л.д. 88-91), продавалось единым лотом.

В соответствии с п. 1 ст. 449.1. ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. В частности, согласно п.3 ст. 139 Федерального закона от 26.10.2020г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа имущества должника по общему правилу осуществляется путем проведения торгов в порядке, установленном пунктами 3-19 ст. 110 и пунктом 3 ст. 111 указанного закона.

Вместе с тем, в теории гражданского права и в судебной практике применительно к залоговым обременениям имущества, продаваемого с публичных торгов, проводится принцип, в соответствии с которым публичные торги, проводимые в ходе исполнительного производства или в ходе банкротства, очищают имущество от лежащих на нем обременений. Наличие определенности в правовом режиме выставленного на торги имущества приводит к повышению привлекательности предлагаемого к продаже лота, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на формировании итоговой цены торгов и на пополнении конкурсной массы должника. Следовательно, подобное регулирование направлено как на поддержание стабильности оборота, так и на максимально возможное удовлетворение интересов кредиторов в деле о банкротстве.

Данная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской  Федерации от 26.05.2016г. №308-ЭС16-1368, в частности,  при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Таким образом, при продаже права аренды недвижимого имущества с публичных торгов, победитель торгов не должен нести ответственность за долги, возникшие до их проведения, если они не отражены в конкурсной документации. 

Аналогичная позиция изложена в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005г. №90 «Обзор  практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»,  согласно которому лицо,  приобретшее прав арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, приобрело эти прав вместе с обязанностями арендатора (аналогично тому, как это осуществляется при перенайме). В связи с этим с него подлежит взысканию арендная плата за период с момента приобретения им прав арендатора, а не за период, предшествовавших их реализации с торгов.

С учетом вышеизложенного, суд полагает ошибочной позицию истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период 01.10.2018г. по 30.03.2020г. в размере 6 664 197 руб. 37 коп., неустойки за период с 14.11.2018 по 30.03.2020 в размере 1 660 161 руб. 84 коп.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи объектов недвижимого имущества заключен между ООО «Экс Авто» и ответчиком  06.02.2020г. Государственная регистрация договора произведена 20.02.2020г.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, приобретение права пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество, неразрывно связано и является следствием перехода права собственности на объекты недвижимости.

Право пользования земельным участком и, соответственно, обязанность внесения платы за его использование в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ возникает у приобретателя имущества с даты государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю.

Следовательно, обязанность по уплате арендных платежей возникла у ответчика с даты государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, то есть с 20.02.2020г.

В соответствии с Приложением №2 к договору аренды   расчет арендной платы с 05.06.2004г. производится от рыночной цены земельного участка. Условиями договора аренды от 05.06.2004г. предусмотрено ежегодное изменение арендной платы путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год (п. 3.6. договора, п. 3.7. в редакции соглашения от 10.02.2008г.).

Согласно расчету ответчика, размер арендной платы за 2020 год за пользование земельным участком составляет 3 129 807 руб. 03 коп.

В период пользования земельным участком (с 20.02.2020г. по 30.06.2020г.) ответчиком в адрес истца было уплачено 1 130 208 руб. 09 коп., что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением №2355 от 22.06.2020г. (л.д. 96).

Учитывая вышеизложенное, требования истца о взыскании  с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.10.2018г. по 30.03.2020г. в размере 6 664 197 руб. 37 коп., неустойки за период с 14.11.2018 по 30.03.2020 в размере 1 660 161 руб. 84 коп. удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст.9 АПК РФ).

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в материалах дела доказательствах.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу п.1 ч.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110, 136, 137, 159, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд Пермского края.

Судья                                                                  Ю.В. Батракова