Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-51634/2021

10 октября 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  06 августа 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  10 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Алиевой А.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Норд Вуд» (адрес: 194044, Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ САМПСОНИЕВСКОЕ, ПР-КТ БОЛЬШОЙ САМПСОНИЕВСКИЙ, Д. 4-6, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩ. 3-Н, КОМ. 219; ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.11.2016, ИНН: 

<

***>), 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Монополь-Трейд» (адрес: 196084, Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ПР-КТ МОСКОВСКИЙ, Д. 133, ЛИТЕР А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 24.12.2015, ИНН: 

<

***>), 

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, задолженности по оплате фактически потребленных коммунальных ресурсов, процентов за пользование чужими денежными средствами и стоимости восстановительного ремонта, 

при участии

от истца: ФИО1 по доверенности от 12.02.2025, ФИО2 по доверенности от 15.07.2025, 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 10.02.2025,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Норд Вуд» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Монополь-Трейд» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 26.04.2020 по 18.01.2021 в размере в размере 6 057 443,10 рубля; неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 1 931 438,00 рублей; задолженности по возмещению затрат арендодателя за фактически потребленные коммунальные ресурсы (водоснабжение/водоотведение, теплоснабжение, электроэнергия) в размере 128 698,99 рублей; процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 26.04.2020 по 08.06.2021 в размере 233436,95 рублей; стоимости восстановительного ремонта Зздания в размере 8 388 930,37 рублей.

Определением суда от 21.06.2021 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу.

Определением от 16.02.2022 суд принял отказ истца от требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 26.04.2020 по 08.06.2021 в размере 233 436,95 рублей, в соответствующей части производство по делу прекратил. 

Определением от 20.06.2022 суд назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебной строительно-технической экспертизы, экспертизы проектной документации и строительного контроля» ФИО4, производство по делу приостановил.

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2023 в связи с назначением судьи Балакир М.В. на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, в порядке статьи 18 АПК РФ, дело № А56-51634/2021 передано в производство судьи Парнюк Н.В.

В арбитражный суд 24.12.2024 поступило заключение эксперта от 18.12.2024.

Определением суда от 14.05.2025 производство по делу возобновлено.

В суд поступило ходатайство истца об уточнении исковых требований, в котором он просит взыскать с ответчика: 

задолженность по арендной плате за период с 26.04.2020 по 18.01.2021 в размере в размере 6 057 443,10 руб.; 

неустойку за просрочку внесения арендных платежей по состоянию на 17.02.2025 в сумме 10 108 986,30 руб.;

задолженность по возмещению затрат арендодателя за фактически потребленные коммунальные   ресурсы   (водоснабжение/водоотведение,   теплоснабжение, электроэнергия) в размере 128 698, 99 руб.;

стоимость восстановительного ремонта здания в размере 30 061 909,76 руб.

Указанное ходатайство рассмотрено судом и удовлетворено.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела и заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (арендодатель)  и общество с ограниченной ответственностью «Монополь-Бар» (арендатор) 24.04.2017 заключили договор №12-04/1193 аренды (далее - Договор) нежилого здания общей площадью 1207,4 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 133, лит. А (далее – Здание). Срок действия договора по 31 декабря 2025г. Согласно Акту приема-передачи здание было передано во временное владение и пользование арендатору.

По условиям дополнительного соглашения №1 от 25.04.2017 к Договору аренды все права и обязанности арендатора по Договору аренды перешли к ООО «Монополь-Трейд».

Право собственности на Здание 14.05.2018 перешло к ООО «Норд Вуд».

В соответствии с п. 3.3.14 Договора арендатор обязался производить неотделимые улучшения Здания, в том числе производить ремонт, перепланировку, переоборудование Здания исключительно при наличии согласования с арендодателем. Арендатор обязался без письменного разрешения арендодателя не проводить перепланировок и переоборудования в арендуемом здании. 

В соответствии с п. 4.1 и 4.2 Договора арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно с оплатой до 25 числа месяца, предшествующему оплачиваемому периоду. 

В соответствии с п. 4.3 Договора арендатор обязался возмещать в полном объеме расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг.

В пункте 7.2.2 Договора стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть Договор в случае, если арендатор более двух раз в течение года вносит арендую плату в неполном объеме более чем на 10 рабочих дней, или не производит в полном объеме возмещение расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг.

В пункте 7.2.3. Договора стороны согласовали, что Договор аренды может быть расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения или ненадлежащего/несвоевременного исполнения своих обязательств арендатором, предусмотренных в т.ч. п. 3.3.14. Договора.

Истец 26.06.2019 направил в адрес ответчика уведомление от 20.06.2019 о досрочном расторжении Договора аренды в связи нарушением арендатором своих обязательств по п. 3.3.14 и 7.2.2 Договора, предложил передать Здание по акту приема-передачи в течение 10-ти календарных дней с момента получения уведомления о расторжении Договора.

Как указал истец, ответчик от получения уведомления о расторжении договора уклонился, требование о передаче арендуемого здания по акту приема-передачи не исполнил.

На основании заявления истца Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 02.09.2019 внесло запись в Едином государственном реестре прав о прекращении ограничения (обременения) права собственности истца на спорное здание в виде аренды ответчика.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.09.2020 по делу А56-132324/2019 было отказано в удовлетворении требований ООО «Монополь-Трейд» о признании сделки недействительной и признании незаконными действий регистрирующего органа в части внесения сведения в ЕГРН о прекращении ограничения (обременения) в виде Договора аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2020 по делу А56-47925/2020 ООО «Монополь-Трейд» было отказано во внесении изменений в ранее расторгнутый Договор аренды на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от «13» марта 2020 года № 121.

Как указал истец, в период с 26.04.2020 по 18.01.2021 ответчик использовал Здание в соответствии с условиями ранее действовавшего Договора аренды.

Истец 18.01.2021 составил односторонний акт приема-передачи Здания, поскольку представитель ответчика отказался от его подписания.

Согласно расчету истца, у ответчика имеется следующая задолженность:

1) задолженность по арендной плате за период с 26.04.2020 по 18.01.2021 в сумме 6 057 443 рубля 10 копеек; 

2) неустойка за просрочку внесения арендных платежей в соответствии с п. 5.2. Договора аренды по состоянию на 08.06.2021 в сумме 10 108 986, 30  рублей 30 копеек;

3) задолженность по возмещению затрат арендодателя за фактически потребленные коммунальные ресурсы (водоснабжение/водоотведение, теплоснабжение, электроэнергия) в размере 128 698 99 копеек.

Кроме того, как указал истец, при составлении акта приема-передачи здания представителями Истца было выявлено существенное ухудшение технического состояния помещений Здания, что было отражено в акте приема-передачи (возврата) Здания. 

Факт незаконной (несогласованной) перепланировки, осуществленной ответчиком в Здании, были предметом исследования при рассмотрении Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области дела № А56-132324/2019.

В соответствии с п.5.4. Договора в случае причинения арендатором имущественного ущерба, повреждения или разрушения Здания арендатор возмещает арендодателю документально подтвержденную восстановительную стоимость ущерба (включая НДС) в полном объеме.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО «Норд Вуд» обратилось с иском в арбитражный суд. 

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт передачи имущества в аренду подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.

Доказательства возврата Здания арендодателю ранее 18.01.2021 ответчик не представил.

В материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендной платы в период с 26.04.2020 по 18.01.2021, в связи с чем исковые требования в части взыскания арендной платы являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 4.3 Договора арендатор обязался возмещать в полном объеме расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возмещения ответчиком иску расходов по оплате коммунальных услуг, исковые требования в части взыскания указанной задолженности подлежат удовлетворению.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно расчету истца, размер неустойки, начисленной на основании п. 5.3 Договора за нарушение сроков внесения арендной платы, за период с 25.04.2020 по 17.02.2025 составляет 10 108 986,30 руб.

Возражений по расчету неустойки ответчик не представил, просил уменьшить размер неустойки до 466 211,53 руб.

Статьей 333 ГК РФ предусмотрено право суда уменьшить неустойку в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

В соответствии с пунктами 71, 73, 75 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункта 1 статьи 333 ГК РФ). 

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). 

Вывод о наличии оснований для снижения суммы неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ при рассмотрении конкретного дела суд делает на основе анализа всех обстоятельств этого дела и оценки сведений, позволяющих установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (сведений о сумме основного долга, возможном размере убытков, установленном в договоре размере неустойки и начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.). 

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. 

Согласно пункту 77 Постановления № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ). 

Оценив представленные в дело доказательства, суд не усматривает оснований для применения статьи 333 ГК РФ и снижения размера неустойки,  поскольку ответчик не представил доказательств, подтверждающих явную несоразмерность начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков истца, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки; условие о применении ответственности за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы сторонами согласовано, в связи с чем соразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства предполагается; примененный истцом процент неустойки (0,1%) не является чрезмерно высоким в сравнении с обычно применяемыми хозяйствующими субъектами. 

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании неустойки является обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

С учетом статьи 622 ГК РФ и положений заключенного сторонами Договора возврат имущества арендодателю в состоянии, предусмотренном условиями Договора, является договорной обязанностью арендатора, ненадлежащее исполнение которой влечет возникновение соответствующих убытков.

В акте от 18.01.2021 отражены недостатки состояния Здания, выявленные арендодателем при принятии Здания из аренды.

При проведении по делу судебной экспертизы эксперт общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебной строительно-технической экспертизы, экспертизы проектной документации и строительного контроля» ФИО4 22.07.2022 провел осмотр Здания, зафиксировал состояние Здания.

Как следует из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебной строительно-технической экспертизы, экспертизы проектной документации и строительного контроля» ФИО4 от 18.12.2024, стоимость по устранению выявленных повреждений и дефектов и Здания, приведения планировки помещений Здания в соответствии с поэтажными планами составляет 30 061 909,76 руб.

Суд установил, что по форме и содержанию заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, подготовлено лицом, имеющим соответствующий уровень квалификации и подготовки, содержит ответы на поставленные вопросы, перечень примененных источников, выводы эксперта изложены ясно, аргументированно и не допускают двоякого толкования.

Изучив заключение эксперта с приложенными фотографиями дефектов Здания, акт приема-передачи Здания от 18.01.2021, суд приходит к выводу, что стоимость восстановительного ремонта Здания составляет 30 061 909,76 руб.

Суд полагает, что материалами дела подтверждается наличие у истца убытков, возникших в связи с неисполнением ответчиком обязанности по возврату имущества арендодателю в состоянии, предусмотренном условиями Договора.

Поскольку в материалах дела представлены доказательства, обосновывающие с разумной степенью достоверности размер убытков, суд считает доказанным истцом наличие совокупности обстоятельств для удовлетворения иска в части взыскания убытков в размере восстановительного ремонта в размере 30 061 909,76 руб. руб.

Согласно частям 1, 2, 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, расходы истца по внесению государственной пошлины, оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Монополь-Трейд» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Норд Вуд» 6 057 443,10 руб. задолженности по арендной плате, 10 108 986,30 руб. неустойки, 128 698,99 руб. задолженности по возмещению затрат арендодателя за фактически потребленные коммунальные ресурсы,  30 061 909,76 руб. убытков в размере стоимости восстановительного ремонта, 106 699,74 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску, 320 000 руб. расходов на проведение экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Монополь-Трейд» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебной строительно-технической экспертизы, экспертизы проектной документации и строительного контроля» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 280 000 руб. стоимости судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Монополь-Трейд» в доход федерального бюджета 93 300,26 руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                           Парнюк Н.В.