АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-10292/2022

г. Архангельск

16 октября 2023 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2023 года  

Полный текст решения изготовлен 16 октября 2023 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Максимовой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Токаревой И.Н.,

рассмотрев в судебном заседании 03 и  09 октября 2023 года дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 165300, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; место жительства: 165313, Архангельская область)

о признании отсутствующим права собственности на объект, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (с учётом уточнения),

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163069, 

<

...>),

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил следующее:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект «здание» с кадастровым  номером 29:24:030208:4280, общей площадью 72 кв.м, наименование «торговый павильон по продаже промышленных товаров», местоположение: Архангельская область, городской округ «Котлас», 

<

...> фл. 1; расторжении договора купли-продажи № 2506 от 22.07.2022 земельного участка с кадастровым номером 29:24:030208:38 площадью 154 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> з/у 5д, заключенного между городским округом Архангельской области «Котлас» и ФИО1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

27.09.2023 в суд от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец изменяет предмет требования, вместо требования о расторжении договора купли-продажи № 2506 от 22.07.2022 земельного участка с кадастровым номером 29:24:030208:38 площадью 154 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> з/у 5д, заключенного между городским округом Архангельской области «Котлас» и ФИО1, истец по тем же основаниям заявляет требование о признании указанного договора недействительным и применении последствий его недействительности в виде возврата ответчиком истцу земельного участка с кадастровым номером 29:24:030208:38 площадью 154 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> з/у 5д, и возврата истцом ответчику денежных средств в сумме 45 788 руб. 51 коп., уплаченных в соответствии с договором купли-продажи.

Поскольку Комитет в обоснование требований о недействительности договора ссылается на те же фактические обстоятельства (как и изначально в иске): на то, что объект, расположенный на земельном участке не является объектом недвижимого имущества, и обратившись с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность ответчик ввёл истца в заблуждение, представив документы на объект, не соответствующий установленным требованиям (то есть основание иска осталось прежним),  в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ) и разъяснениями, данными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» судом принято изменение истцом предмета искового требования в указанной части.

В соответствии с положениями частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено и дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Предприниматель представила отзыв на иск, в котором она просит в иске отказать по изложенным в отзыве основаниям. Третьим лицом представлено письменное мнение на иск.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании постановления Главы муниципального образования «Котлас» от 30.07.2002 № 750 Предпринимателю был предоставлен земельный участок площадью 154 кв.м. из земель категории: земли поселений, зоны жилой и общественной застройки МО «Котлас», расположенный по адресу: 

<

...> фл. 1, в аренду сроком на 1 год для установки торгового павильона заводского изготовления с согласованной проектной документацией шифр 07-5-02.

Изготовление и монтаж торгового павильона осуществлялась ЗАО «Диггер» на основании договора № 60 от 20.08.2002 и прилагаемого технического задания.

Актом государственной приёмочной комиссии о приёмке законченного строительством объекта в эксплуатацию от  января 2003 года торговый павильон по продаже промышленных товаров по адресу:  

<

...> фл. 1 общей площадью 72 кв.м заводского изготовления принят в эксплуатацию.

Постановлением муниципального образования «Котлас» от 03.02.2003 № 85 разрешена эксплуатация торгового павильона.

01.12.2003 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, в том числе,  земельного участка по адресу: 

<

...>, фл.1 площадью 154 кв.м с 01.02.2003 сроком на 11 месяцев, целью использования определено обслуживание торгового павильона. 01.12.2003, 01.01.2006, 01.01.2007 договор аренды перезаключался на новый годичный срок, причем в договоре от 01.01.2007 уточнена цель использования земельного участка: обслуживание временного сооружения - торгового павильона.

Как следует из выписки из ЕГРН 14.03.2007 земельный участок площадью 154 кв.м расположенный по адресу: 

<

...> з/у 5д категории земель: земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования: для установки торгового павильона, был поставлен на кадастровый учет под номером 29:24:030208:38.

На основании положений статьи  39.33 Земельного кодекса РФ  торговый павильон был   включен   в   схему  размещения нестационарных торговых объектов.

25.02.2016 между истцом и ответчиком был заключен договор на право размещения нестационарного торгового объекта сроком на 5 лет. По истечении установленного договором срока 11.01.2021 был заключен новый договор на право размещения нестационарного торгового объекта (торгового павильона по адресу: 

<

...>, фл.1) сроком на 5 лет.

Согласно выписке из ЕГРН здание торгового павильона по продаже промышленных товаров 2003 года ввода в эксплуатацию, расположенное по адресу: 

<

...>, фл.1 площадью 154 кв.м поставлено на кадастровый учет 13.04.2022 под номером 29.24.030208:4280, одновременно зарегистрировано право собственности истца на указанный объект на основании договора аренды земельного участка № 14 от 01.01.2003, договора аренды земельного участка № 2 от 01.12.2003 и акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта от 28.01.2003.

04.07.2022 в адрес истца поступило заявление ответчика о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 29:24:030208:38 в собственность за плату в связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимого имущества - торгового павильона по продаже промышленных товаров площадью 72 кв.м. с кадастровым номером 29.24.030208:4280.

Между городским округом Архангельской области «Котлас» в лице Комитета и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка № 2506 от 22.07.2022., в соответствии с которым продавец (Комитет) обязуется передать в собственность а покупатель (Предприниматель) обязуется принять в собственность и оплатить земельный участок категории земель: земли населённых пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> з/у 5д, площадью 154 кв.м, кадастровый номер  29:24:030208:38, с видом разрешенного использования: для установки торгового павильона. Выкупная стоимость земельного участка составила 45 788 руб. 51 коп.

25.07.2022 сторонами был составлен акт  приёма- передачи указанного земельного участка.

Право собственности Предпринимателя на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 27.07.2022.

Ссылаясь на то, что на то, что торговый павильон ответчика, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:24:030208:38 не является объектом недвижимого имущества, и обратившись с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность ответчик ввёл истца в заблуждение, представив документы на объект, не соответствующий установленным требованиям, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

 

Определением от 27.01.2023 по настоящему делу судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет определения признаков недвижимого имущества у принадлежащего ответчику торгового павильона. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Архангельский Областной Центр Экспертизы» ФИО3.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Является ли объект «здание» с кадастровым  номером 29:24:030208:4280, общей площадью 72 кв.м, наименование «торговый павильон по продаже промышленных товаров», местоположение: Архангельская область, городской округ «Котлас», 

<

...> фл. 1, объектом капитального строительства?

2. Имеется ли у указанного объекта заглубленный фундамент, отвечающий требованиям, установленным строительными и техническими нормативами к фундаментам зданий, строений, сооружений (объектов капитального строительства)?

3. Является ли указанный объект сборно-разборной конструкцией?

4. Обладает ли указанный объект прочной связью с землей и возможно ли его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению?

По результатам судебной экспертизы экспертом в материалы дела представлено заключение № 25/23-СД от 14.08.2023 от 14.08.2023.

По вопросу №1 экспертом дан следующий ответ: на основании проведённого исследования, с учетом принятой официальной терминологией нормативно-технической документации, действующей в РФ, факторами и признаками капитальности/не капитальности объектов, установлено, что объект исследования не отвечает признакам объекта капитального строительства, а именно: объект не имеет прочной связи с землей; отсутствие заглубленных и наличие малозаглубленных фундаментов, для устройства которых требуется проведение незначительных земляных и строительно-монтажных работ; может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению; на быстровозводимом объекте исследования применены типовые конструктивные системы (схемы) и технические решения, использованы унифицированные строительные сборно-разборные конструкции и материалы; - следовательно, исследуемое нежилое одноэтажное быстровозводимое здание торгового павильона по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», 

<

...>, фл.1, с кадастровым номером 29:24:030208:4280 не является объектом капитального строительства.

Ответ на вопрос №2: Исследуемое нежилое одноэтажное быстровозводимое здание торгового павильона по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», 

<

...>, фл. 1, с кадастровым номером 29:24:030208:4280, имеет мелкозаглубленный фундамент - отдельно стоящие незаглубленные железобетонные дорожные плиты. Рамно-связевый каркас торгового павильон опирается непосредственно на плиты без жесткого защемления, т.е. крепление конструкций каркаса на фундаменты не предусмотрено (анкерные, фундаментные болты отсутствуют).

Ответ на вопрос №3: Исследуемое нежилое одноэтажное быстровозводимое здание торгового павильона по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», 

<

...>, фл.1, с кадастровым номером 29:24:030208:4280, является мобильным зданием сборно-разборного типа. По результатам проведенных исследований установлено, что на быстровозводимом объекте исследования применены типовые конструктивные системы (схемы) и технические решения, использованы унифицированные строительные сборно-разборные конструкции и материалы.

Ответ на вопрос №4: Исследуемое нежилое одноэтажное быстровозводимое здание торгового павильона по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», 

<

...>, фл.1, с кадастровым номером 29:24:030208:4280, является объектом не обладающим прочной связью с землей, перемещение которого на новое место возможно без причинения несоразмерного ущерба его назначению.

При этом эксперт отметил, что, учитывая техническое состояние с учетом срока эксплуатации объекта его разборка/сборка является технически нецелесообразной. Фактическая длительность эксплуатации строительного объекта, сопоставима с периодом времени, в течение которого объект сохраняет способность воспринимать эксплуатационные нагрузки без разрушения и сверхнормативных деформаций. Объект эксплуатируется 19 лет 5 месяцев.

У суда не имеется оснований не доверять выводам, изложенным в этом заключении. Экспертное заключение по результатам судебной экспертизы отвечает принципу относимости и допустимости, достоверности, следовательно, основания для непринятия данного заключения в качестве доказательства у суда отсутствуют.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в пункте первом содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу положений статей 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13).

При применении указанной нормы необходимо учитывать, что понятие объекта недвижимости представляет собой исключительно правовую категорию, которой присуща определенная совокупность признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав.

В рассматриваемом случае, изучив материалы дела, в том числе, экспертное заключение по результатам судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что объект  с кадастровым  номером 29:24:030208:4280, общей площадью 72 кв.м, с наименованием «торговый павильон по продаже промышленных товаров», местоположение: Архангельская область, городской округ «Котлас», 

<

...> фл. 1, не является объектом недвижимого имущества, поскольку не имеет прочной связи с землей, перемещение его на новое место возможно без причинения несоразмерного ущерба его назначению. В связи с чем право на него не подлежало государственной регистрации.

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 11 ГК РФ и части 1 статьи 4 АПК РФ целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными статьей 12 ГК РФ, либо иными способами, предусмотренными законом. Согласно абзацу 14 названной нормы права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

Истец (заявитель) свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии со сложившейся правоприменительной практикой требование о признании зарегистрированного права предъявляется, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, наличие же в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, а также пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 апреля 2016 года).

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска.

Право собственности истца на торговый павильон зарегистрировано 13.04.2022 в тот период, когда земельный участок находился в государственной собственности (государственная собственность на земельный участок не разграничена).

Если объект, право на которое в ЕГРН зарегистрировано как на недвижимость, фактически не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, то факт государственной регистрации права собственности на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации им имеющихся у него правомочий.

При таких обстоятельствах требование истца о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Предпринимателя на объект «здание» с кадастровым  номером 29:24:030208:4280, общей площадью 72 кв.м, наименование «торговый павильон по продаже промышленных товаров», местоположение: Архангельская область, городской округ «Котлас», 

<

...> фл. 1 суд признаёт обоснованным и подлежащим удовлетворению. Удовлетворение требования истца о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Предпринимателя на указанный объект является основанием для исключения из ЕГРН сведений о спорном объекте и праве собственности ответчика на него.

Поскольку спорный объект не является недвижимым имуществом, у Предпринимателя, по существу, отсутствовало исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 29:24:030208:38 в собственность по правилам статей 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем отчуждение спорного земельного участка из публичной собственности в собственность частного лица в отсутствие установленных законом оснований нарушает положения действующего законодательства, публичные интересы, а также интересы неопределенного круга лиц, и свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи №2506 от 22.07.2022 на основании статьи 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Следовательно, в целях приведения сторон в первоначальное состояние Предприниматель обязана вернуть земельный участок с кадастровым номером 29:24:030208:38 площадью 154 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> з/у 5д, муниципальному образованию, а Комитет обязан вернуть денежные средства, уплаченные ответчиком, в размере 45 788 руб. 51 коп.

Вместе с тем, суд отмечает, что договор № 11/2020 на размещение нестационарного торгового объекта (торгового павильона по адресу: 

<

...>, фл.1) от  11.01.2021 является действующим. В соответствии с пунктом 1.4, а также  разделом 2 указанного договора  ответчик вправе за плату пользоваться участком площадью 140 кв.м, занимаемой объектом, в том числе, площадью прилегающей территории для обслуживания и благоустройства.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ при удовлетворении иска государственная пошлина, от уплаты которой освобожден истец, подлежит взысканию с ответчика, если последний не освобожден от уплаты государственной пошлины. Учитывая освобождение истца от уплаты госпошлины, принимая во внимание удовлетворение двух неимущественных требований  к ответчику, государственная пошлина в размере 12 000 руб. подлежит взысканию с Предпринимателя в доход федерального бюджета.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны.

Статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, отнесены, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В связи с проведением по делу судебной экспертизы истцом на депозитный счет суда было уплачено 150 000 руб.  Указанная сумма подлежит перечислению в адрес общества с ограниченной ответственностью «Архангельский Областной Центр Экспертизы».

В соответствии со статьями 106-110 АПК РФ расходы по оплате судебной экспертизы суд распределяет на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В связи с этим с ответчика в пользу истца суд взыскивает 150 000 руб. судебных издержек.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект «здание» с кадастровым  номером 29:24:030208:4280, общей площадью 72 кв.м, наименование «торговый павильон по продаже промышленных товаров», местоположение: Архангельская область, городской округ «Котлас», 

<

...> фл. 1.

Признать недействительным договор купли-продажи №2506 от 22.07.2022 земельного участка с кадастровым номером 29:24:030208:38 площадью 154 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> з/у 5д, заключённый между городским округом Архангельской области «Котлас» и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки: обязать ФИО1 возвратить городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» земельный участок с кадастровым номером 29:24:030208:38 площадью 154 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> з/у 5д, и обязать Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» вернуть ФИО1 денежные средства в размере 45 788 руб. 51 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ИНН 

<

***>) 150 000 руб. в возмещение судебных издержек.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Архангельской области в адрес общества с ограниченной ответственностью «Архангельский Областной Центр Экспертизы» (ИНН 

<

***>) 150 000 руб. за проведение судебной экспертизы по реквизитам, указанным в счёте № 126 от 18.08.2023.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

 

С.А. Максимова