ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-19279/2022

г. Самара

16 декабря   2022 года

11АП-18871/2022

Резолютивная часть  постановления  объявлена  13  декабря 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено     16 декабря  2022 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей  Копункина В.А., Ястремского Л.Л.,    при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,    рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" на решение  Арбитражного суда Республики Татарстан   от  13  октября  2022 года по делу № А65-19279/2022 (судья Мурзаханова Г.Н.), по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Казань (ОГРНИП 321169000001656, ИНН 

<

***>),

 о расторжении договора аренды нежилых помещений, обязании вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения, взыскании штрафа, денежных средств за каждый день неисполнения судебного акта,

      в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (далее по тексту – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Казань (далее по тексту – ответчик) о расторжении договора аренды №9006-95 от 30.12.2019 нежилых помещений, обязании вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли №№11-15 с кадастровым номером 16:50:100419:361, расположенные по адресу: 

<

...>, взыскании штрафа в размере 290 666 руб. 66 коп., денежных средств в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта в момента вступления в законную силу до дня его фактического исполнения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан   от  13  октября  2022 года в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя ФИО2 об оставлении искового заявления без рассмотрения отказано; в удовлетворении исковых требований отказано.

  Не согласившись с принятым судебным актом, Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани"  обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.  

 В апелляционной жалобе  заявитель выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о недоказанности существенных нарушений арендатором условий договора аренды, выразившихся в уменьшении площади арендуемых помещений в период действия договора аренды в результате недобросовестной деятельности арендатора.

Стороны в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ), апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 30.12.2019 по результатам аукциона был заключен договор №9006-95 аренды нежилых помещений, по условиям которого ответчику были переданы в пользование нежилые помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, для использования под торговлю, бытового обслуживания населения, реализации лекарственных препаратов и изделий лекарственного характера, образование, здравоохранение, банковские услуги, офис.

Согласно п.2.1 договора срок договора аренды установлен до 29.12.2024.

Установлено, что по акту приема передачи от 30.12.2019 вышеуказанные объекты были переданы истцу.

В соответствии с п.4.4.9 договора аренды от 30.12.2019 №9006-95 арендатор обязуется не производить капитального ремонта, перепланировки, реконструкции и переоборудования арендуемого имущества (неотделимые улучшения) без письменного согласия арендодателя на проведение строительных и ремонтных работ. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора аренды арендатор несет ответственность, предусмотренную договором аренды и действующим законодательством. 

Согласно п.6.7 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнений условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены статьей 450.1 ГК РФ в случаях:

- невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пеней свыше суммы, превышающей полуторамесячную арендную плату, независимо от факта ее последующего внесения;

- неиспользования арендованного имущества арендатором в течении трех месяцев;

- неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно п.1.1. (в части целевого использования арендованного имущества), 2.2, 3.2, п.п. 4.4.2, 4.4.5-4.4.10, 4.4.12-4.4.14, 4.4.16-4.4.21, 5.2.1, 5.2.2, п.6.1, 7.4.

Обращаясь в суд, истец ссылался на существенное нарушение ответчиком условий пунктов 4.4.9, 4.4.10 договора, в связи с чем, руководствуясь п.6.7 договора аренды, претензией от 03.06.202 №7831/кзио-исх уведомил ответчика о расторжения договора, добровольном погашении неустойки (штрафа), начисленной на основании п. 5.2.2 договора, в срок до 21.06.2022, об освобождении помещений и возврате объекта аренды в срок до 27.06.2022.

Поскольку требования истца были оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился с вышеуказанными требованиями в суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно п.1 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Установлено, что в соответствии с договором аренды №9006-95 от 30.12.2019 ответчику был передан объект, площадью 361,5 кв.м, что подтверждается актом приема-передачи, техническим паспортом по состоянию на 15.08.2011, на 04.08.2022.

В обоснование своих требований истец ссылался на осмотр арендуемых помещений кадастровым инженером, проведенным в 2021 году с составлением технического паспорта 22.07.2021, согласно которому площадь нежилого помещения №1100, расположенного по адресу: 

<

...>, составила 350,1 кв.м.

В связи с изложенным, истец полагал, что ответчик в нарушение условий договора аренды (п.п. 4.4.9, 4.4.10) произвел перепланировку арендуемых помещений без получения согласия арендодателя, что привело к уменьшению площади помещений.

На основании ч.1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как установлено ч.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Установлено, что в рамках дела №А65-31800/2021 муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» обращалось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 1 743 999 руб. 96 коп. штрафа, об обязании освободить нежилые помещения, о взыскании судебной неустойки; предпринимателем был предъявлен встречный иск к Комитету земельных и имущественных отношений о взыскании 110 235 руб. 12 коп. неосновательного обогащения, о признании недействительным (ничтожным) одностороннего отказа Комитета от договора аренды от 30.12.2019 № 9006-95, содержащийся в претензии от 02.09.2021 № 12857/КЗИО-ИСХ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №А65-31800/2021 от 05.04.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022, постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.11.2022, в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. Признан незаконным односторонний отказ Комитета земельных и имущественных отношений от договора от 30.12.2019 № 9006-95. В удовлетворении оставшейся части встречного иска отказано. 

Судебными актами по вышеуказанному делу было  установлено, что согласно сведениям ЕГРН и кадастровой документации площадь спорных помещений составляет 361,5 кв.м. При этом, согласно пояснениям третьего лица - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан изменение площади данного помещения в сторону увеличения до 361,5 кв.м., произошло в 2011г. в связи с перепланировкой, с представлением подтверждающих документов. В последующем, после перехода права собственности на недвижимость к Комитету, никаких перепланировок не производилось, об изменении площади помещения не сообщалось.

Суд по вышеуказанному делу пришел к выводу о недоказанности предпринимателем факта передачи ему в аренду помещений меньшей площади, чем указано в договоре, и, соответственно, факта переплаты по договору, о взыскании которой с арендодателя было заявлено им в рамках дела №А65-31800/2021.

При этом при рассмотрении дела №А65-31800/2021 истец (Комитет) на доводы ответчика об изменении площади арендуемого помещения в дополнении к отзыву на встречное исковое заявление указывал на недопустимость принятия технического паспорта как несоответствующего требованиям Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Установленные судебными актами по делу №А65-31800/2021 обстоятельства правильно приняты судом первой инстанции как имеющие преюдициальное значение  для разрешения настоящего спора.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требования истца о расторжении договора обусловлены существенным нарушением ответчиком пунктов 4.4.9, 4.4.10 договора, положениями п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 4.4.9 договора содержит обязанность арендатора не производить капитального ремонта, перепланировки, реконструкции и переоборудование арендуемого имущества (неотделимые улучшения) без письменного согласия арендодателя на проведение строительных и ремонтных работ. 

Только при наличии письменного согласия арендодателя и на основании документации, разработанной и утвержденной в порядке, предусмотренном действующим законодательство, нормативно-правовыми актами и актами ненормативного характера  органами местного самоуправления и арендодателя, арендатор вправе проводить капитальный ремонт, перепланировку, реконструкцию и переоборудование арендуемого имущества под контролем обслуживающей (эксплуатирующей) организации (п.4.4.10 договора).

В соответствии  с подп.1 п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В материалы дела истцом относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих об изменении площади помещения, произведении арендатором перепланировок в нем, не представлено.

Таким образом, существенное нарушение ответчиком условий договора, что влекло бы основание для его расторжения, не установлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилые помещения, взыскании штрафа, судебной неустойки за неисполнение решения суда.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность принятого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

              Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан   от  13  октября  2022 года по делу № А65-19279/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Председательствующий судья

 

Судьи

Е.А. Митина

 

В.А. Копункин 

 

Л.Л. Ястремский