ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-7542/2023

Дело № А41-34143/20

01 июня 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Епифанцевой С.Ю.,

судей Терешина А.В., Шальневой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Администрации городского округа Серпухов на определение Арбитражного суда Московской области от 14 марта 2023 года по делу № А41-34143/20,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Серпухов - ФИО2, доверенность от 03.03.2023,

от к/у ООО «ПСК» - ФИО3, доверенность от 11.04.2023,

от ООО «Атлас Девелопмент» - ФИО4, доверенность от 11.07.2022,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом, 

 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 25.09.2020  в отношении ООО «ПСК» введена процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5.

Администрация городского округа Серпухов (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением  о признании  недействительными торгов в форе аукциона с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества должника ООО «ПСК» Лот №1: «Право аренды земельного участка площадью 6150,00 кв.м., с кадастровым номером 50:58:0020201:12, расположенного по адресу: 

<

...> с неотделимыми улучшениями на нем - объектами незавершенного строительства - многоквартирными жилыми домами (Строение 2 блок секция А-степень готовности 40%, строение 1 блок секция Б - степень готовности 50%), расположенными по адресу: 

<

...>, а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения», проведенные организатором торгов АО «ЭФ «Доктор права» на Уральской электронной торговой площадке в сети Интернет по адресу www.eptu.ru (далее – оспариваемые торги).

Определением Арбитражного суда Московской области от 14.03.2023 по делу №А41-34143/20 в удовлетворении заявленных требований Администрации отказано. 

Не согласившись с определением суда первой инстанции, Администрация обратилась с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, удовлетворить заявленные требования. 

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого определения суда первой инстанции, на основании следующего.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

20.12.2011 между Администрацией и Должником (Застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории площадью 6150 кв.м., в отношении которой принято постановление главы г. Серпухова от 15.11.2011 № 1802 «О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в 

<

...> кв.м., на которой расположены многоквартирные жилые дома, имеющие адреса: 

<

...> дома №№ 33, 39 (далее – ДРЗТ). 

По условиям ДРЗТ Застройщик обязался создать либо приобрести благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, и передать в муниципальную собственность в течение 36 месяцев с момента утверждения Администрацией проекта планировки (п. 3.1.2., 3.2.1.), а также осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, предназначенной для обеспечения застроенной территории и также передать ее в муниципальную собственность в течение 3 (трех) месяцев с момента завершения строительства (п. 3.1.5, 3.1.7.).

15.04.2014 между Администрацией и Должником заключено дополнительное соглашение к ДРЗТ, которым увеличена площадь помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность. 

20.05.2014 согласован проект планировки территории (протокол Градостроительного Совета Московской области № 16 от 20.05.2014). 

19.06.2014 Должнику выданы разрешения на строительство № RU50317000-51 и № RU50317000-50. 

25.08.2014 между Администрацией и Должником заключено дополнительное соглашение к ДРЗТ, которым стороны предусмотрели перечень подлежащих передаче в муниципальную собственность помещений, а также пришли к соглашению, что в случае отсутствия возможности передачи жилых помещений в муниципальную собственность, застройщик осуществляет выплату разницы в размере рыночной стоимости за каждый квадратный метр жилого помещения, не переданного Администрации. 

16.02.2016 между Администрацией и Должником заключено дополнительное соглашение к ДРЗТ о продлении срока действия договора и выполнения работ до 20.05.2017. 

28.03.2019 Должнику выдано разрешение на строительство № RU50-58-13276-2019. 01.04.2019 между Администрацией и Должником заключено дополнительное соглашение к ДРЗТ о продлении срока действия договора и выполнения работ до 28.01.2021. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.09.2020 (резолютивная часть объявлена 22.09.2020) по делу № А41-34143/2020 Должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. 

04.06.2021 состоялось совещание по вопросу обеспечения прав граждан объекта, расположенного по адресу: 

<

...> ЖК «МираПарк» (застройщик ООО «ПСК») с участием первого заместителя министра жилищной политики Московской области ФИО6, начальника управления по организации завершения строительства проблемных объектов Министерства ФИО7, заместителя начальника управления по организации завершения строительства проблемных объектов министерства жилищной политики Московской области ФИО8, заместителя начальника отдела сопровождения документации проблемных объектов управления по организации завершения строительства проблемных объектов Министерства жилищной политики Московской области ФИО9, заместителя главы г.о. ФИО10 ФИО15, генерального директора ООО «Атлас Девелопмент» ФИО11, представителя ООО «Атлас Девелопмент» ФИО12, конкурсного управляющего ООО «ПСК» ФИО5, на котором было одобрено привлечение потенциального инвестора ООО «Атлас Девелопмент» для обеспечения прав граждан и завершения строительства объекта. Конкурсному управляющему дано поручение провести собрание участников строительства по созданию ЖСК и собрание кредиторов об утверждении положения о реализации имущества на торгах. 

14.07.2021 состоялось совещание с потенциальным инвестором по вопросу обеспечения прав граждан объекта, расположенного по адресу: 

<

...> ЖК «МираПарк» (застройщик ООО «ПСК»), с участием первого заместителя министра жилищной политики Московской области ФИО6, начальника управления по организации завершения строительства проблемных объектов Министерства ФИО7, главного инспектора отдела сопровождения документации проблемных объектов управления по организации завершения строительства проблемных объектов Министерства ФИО13, руководителя управления ППК «ФОНД защиты прав граждан-участников долевого строительства» ФИО14, заместителя главы администрации г. Серпухова ФИО15, конкурсного управляющего ООО «ПСК» ФИО5, представителя ООО «Атлас Девелопмент» (инвестор) ФИО16, на котором было подтверждено намерение инвестора приобрети объекты незавершенного строительства, а также дано поручение подготовить и направить в министерство правовую схему обеспечения прав дольщиков. 

17.07.2021 состоялось собрание участников строительства ООО «ПСК», на котором принято решение не принимать решение о создании ЖСК. 

01.10.2021 состоялось собрание кредиторов ООО «ПСК», на котором большинством голосов принято решение об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО «ПСК» в редакции конкурсного кредитора ООО «Альтаир Эстейт», по цене 395 000 000 руб., о чем опубликовано соответствующее сообщение на сайте ЕФРСБ за номером № 7450407 от 05.10.2021, результаты собрания никем не оспорены по настоящее время. 

Решение общего собрания кредиторов от 01.10.2021 об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО «ПСК» Администрацией не оспаривается и не оспаривалось. В ходе совещаний от 04.06.2021 и от 14.07.2021 с участием представителей Администрации, было одобрено привлечение потенциального инвестора ООО «Атлас Девелопмент» для обеспечения прав граждан и завершения строительства объекта, получено подтверждение намерения инвестора приобрети объекты незавершенного строительства. Доказательств тому, что Администрацией заявлялись возражения в ходе и по итогам совещаний от 04.06.2021 и от 14.07.2021 в материалы дела не представлено. 

16.12.2021 конкурсным управляющим проведены торги по продаже имущества должника в соответствии с Положением о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО «ПСК» в редакции конкурсного кредитора ООО «Альтаир Эстейт», по цене 395000000 руб. (Сообщение №7522514 от 26.10.2021; Сообщение №7572111 от 28.10.2021; Сообщение №7870098 от 16.12.2021). 

24.12.2021 между ООО «ПСК» и ООО «АТЛАС ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) по результатам проведения торгов заключен Договор купли-продажи № 1 по Лоту № 1 «Право аренды земельного участка площадью 6150,00 кв.м., с кадастровым номером 50:58:0020201:12, расположенного по адресу: 

<

...> с неотделимыми улучшениями на нем - объектами незавершенного строительства - многоквартирными жилыми домами (Строение 2 блок секция А-степень готовности 40%, строение 1 блок секция Б - степень готовности 50%), расположенными по адресу: 

<

...>, а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Цена приобретения имущества составила 395 000 000,00 руб. 

Сведения о заключении договора купли-продажи № 1 по Лоту № 1 от 24.12.2021 опубликованы в ЕФРСБ (Сообщение № 7946970 от 29.12.2021 ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.12.1 Закона о банкротстве не позднее двух месяцев со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона о публично-правовой компании (в случае, если Фондом субъекта Российской Федерации также принято решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства либо если решение Фонда субъекта Российской Федерации не поступило в установленный срок), конкурсный управляющий осуществляет разумные необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в соответствии со статьей 201.15.1 настоящего Федерального закона. 

Согласно пункту 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному кооперативу. 

Согласно статье 201.12 Закона о банкротстве, собрание участников строительства проводится по правилам статей 12, 13 - 15 настоящего Федерального закона с особенностями, предусмотренными настоящей статьей. 

Собрание участников строительства не проводится, если Фондом принято решение о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», или если Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о финансировании мероприятий по завершении строительства объектов незавершенного строительства. 

Решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, а также мероприятий по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в соответствии пунктом 2 Постановления 1192 принимаются Наблюдательным советом Фонда при отсутствии условий принятия решения о нецелесообразности финансирования, предусмотренных частью 3.3 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ. 

Фондом решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства по адресу: 

<

...> не принималось. 

Объекты незавершенного строительства по адресу: 

<

...> в перечень объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, в отношении которых осуществляется финансирование мероприятий по завершению строительства в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 N 1192, не включены. 

Общим собранием участников строительства приняты решения от 17.07.2021 и от 05.10.2021 не создавать ЖСК, утвердить Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО «ПСК» в редакции конкурсного кредитора ООО «Альтаир Эстейт». 

Таким образом, конкурсный управляющий обосновано приступил к принятию мер для реализации объектов незавершённого строительства на торгах

Полагая, что торги по продаже имущества должника являются недействительными, Администрация обратилась в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368, при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний. 

Кроме того согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства, как непрофессиональных инвесторов. Применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. 

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

Таким образом передача новому застройщику прав аренды не нарушает права Администрации и соответствует интересам граждан - участников строительства, как непрофессиональных инвесторов. 

Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлена на обеспечение соразмерного пропорционального удовлетворения требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. 

После открытия в отношении должника конкурсного производства его обязательство по передаче имущества в собственность кредиторов (в том числе объектов недвижимости), трансформируется в денежное, наступление основного предусмотренного договором купли-продажи правового последствия в виде перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю становится невозможным (определение Верховного Суда РФ от 16.12.2019 г. № 306-ЭС19-13841 по делу № А65-4896/2017, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.12.2018 № 305-ЭС15-20071(6) по делу № А40-5683/2013). 

В соответствии с п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) в ситуации, когда требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» в рамках дела о несостоятельности застройщика подлежит трансформации в денежное и удовлетворению в составе четвертой очереди (ст. 201.9 Закона о банкротстве).             Действия лиц, направленные на получение от должника имущества в собственность после введения в отношении должника процедуры конкурсного производства не соответствуют стандарту поведения, предписанному Законом о банкротстве (определение Верховного Суда РФ от 16.12.2019 г. № 306-ЭС19-13841). 

По смыслу приведенных разъяснений, с момента открытия конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования кредитора о передаче имущества в денежное требование по возврату должником оплаты, полученной по договору до возбуждения дела о банкротстве. 

Строительство жилых домов, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, предназначенной для обеспечения застроенной территории Должником не завершено. 

Принимая во внимание положения пунктов 3.1.2., 3.2.1. ДРЗТ в редакции дополнительных соглашений от 25.08.2014 и от 01.04.2019, требование Администрации по передаче в муниципальную собственность жилых помещений трансформировалось в денежное требование к Должнику с даты открытия в отношении Должника процедуры конкурсного производства, то есть с 22.09.2020.      По смыслу пунктов 3.1.5, 3.1.7. ДРЗТ срок исполнения обязательства Должника по передаче объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, предназначенной для обеспечения застроенной территории и также передать ее в муниципальную собственность на дату проведения Оспариваемых торгов не наступил. Вместе с тем, во всяком случае такое требование не исполнимо в натуре с даты открытия в отношении Должника процедуры конкурсного производства, то есть с 22.09.2020. 

Во всяком случае объект оспариваемых торгов освобождается от правопритязаний Администрации и иных лиц при его на торгах в рамках дела о банкротстве организации (определение Верховного Суда Российской Федерации № 308-ЭС16-1368 от 26.05.2016). 

С учетом изложенного обязанность указывать в сообщениях о проведении торгов по продаже имущества Должника сведения о наличии у Должника (Застройщика) обязательств по передаче в муниципальную собственность объектов строительства или их части у конкурсного управляющего отсутствовала. 

Согласно п. 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 22.12.2005 № 101 иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. 

Торги не могут быть признаны недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки, поэтому лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. 

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» разъяснено, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера, то есть перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

Согласно п. 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 22.12.2005 № 101 иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению.

Торги не могут быть признаны недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки, поэтому лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

На протяжении всей процедуры конкурсного производства (открыто в отношении должника решением Арбитражного суда Московской области от 22.09.2022) Администрация с заявлениями о передаче ей объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, с исковыми требованиями относительно прав на котельную, с заявлениями о разрешении разногласий в порядке статьи 60 закона о банкротстве в суд не обращалась.

Способ защиты нарушенного права выбирает истец. Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 ГК РФ, и избираемый способ в случае удовлетворения требований истца должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а также приводить к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав заявителя.

Заявляя требование о признании торгов и заключенного в результате их проведения договора купли-продажи недействительными, Администрация фактически оспаривает права должника в отношении предмета торгов.

Применительно к требованиям Администрации о передаче в муниципальную собственность жилых помещений надлежащим способом защиты права Администрации является заявление о включении денежных требований Администрации в реестр требований кредиторов должника. 

Применительно к требованиям Администрации о передаче в муниципальную собственность объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, предназначенной для обеспечения застроенной территории надлежащим способом защиты права для Администрации является требование к Должнику о возмещении убытков (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2022 №305-ЭС18-11724(25) по делу №А41-36831/2012).

Когда истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, это является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (определения Верховного Суда РФ от 22.10.2020 №305-ЭС20-15271 по делу №А41-11450/2018, от 22.10.2020 №308-ЭС20-16542 по делу №А32-27793/2019, от 03.09.2019 №66-КГПР19-4).

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, основаны на неправильном толковании норм материального права, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 14 марта 2023 года по делу №А41-34143/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области. 

 

Председательствующий

 

С.Ю. Епифанцева

Судьи

 

А.В.  Терешин

Н.В.  Шальнева