ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7544/2025

г. Челябинск

16 октября 2025 года

Дело № А76-19660/2024  

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2025 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Зориной Н.В., судей Камаева А.Х., Курносовой Т.В., 

при ведении протокола до и после перерыва секретарем судебного  

заседания Сидоренко А.А. рассмотрел в открытом судебном заседании  

апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения  

«Архитектурно-планировочный центр» на решение Арбитражного суда  

Челябинской области от 06.06.2025 по делу № А76-19660/2024. В заседании до перерыва приняли участие: 

представитель МКУ «АПЦ» - ФИО1 (паспорт, доверенность  

от 03.07.2025, диплом); 

ИП ФИО2 (паспорт), его представитель - ФИО3 (паспорт,  

доверенность от 09.01.2025, диплом); слушатель. В заседании после перерыва приняли участие: 

представитель МКУ «АПЦ» - ФИО1 (паспорт, доверенность  

от 03.07.2025, диплом), заместитель директора МКУ «АПЦ» - ФИО4  

(паспорт, доверенность от 01.10.2025); 

ИП ФИО2 (паспорт), его представитель - ФИО3 (паспорт,  

доверенность от 09.01.2025, диплом); слушатель. 

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  

апелляционной жалобы уведомлены посредством почтового отправления, а  

также путем размещения информации на официальном сайте суда в  

информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель ФИО2) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения) к муниципальному казенному учреждению «Архитектурно-планировочный центр» (далее – ответчик, МКУ «АПЦ»), в котором просит обязать МКУ «АПЦ» перезаключить договор  

аренды сроком не менее чем на три года, с указанием стоимости арендной платы, в котором и «арендная ставка», и «возмещение коммунальных услуг» в целом соответствуют рыночной стоимости, в соответствии с требованиями пунктов 1, 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ).  

Определением суда от 03.10.2024 по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости арендной платы и затрат на коммунальные услуги, производство которой поручено любому из экспертов общества «Палата независимой оценки и экспертизы» ФИО5 или ФИО6  

05.02.2025 в суд поступило заключение эксперта № Ч24-10-0975/Э. 

Решением суда от 06.06.2025 исковые требования удовлетворены, суд обязал МКУ «АПЦ» перезаключить с предпринимателем ФИО2 договор аренды нежилых помещений № 9, № 10 общей площадью 30,5 кв.м., находящихся на 1 этаже здания «Дом Архитектора» по адресу: 

<

...>, с января 2024 года на срок не менее чем три года по рыночной стоимости арендной платы в месяц за 1 кв.м. в размере 508 руб. и рыночной стоимости коммунальных услуг в месяц за 1 кв.м. в размере 131, 57 руб., в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу.  

С вынесенным судебным актом не согласился ответчик и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.  

В обоснование доводов жалобы ее податель указывает, что судом первой инстанции не принят во внимание факт нарушения истцом условий договора аренды, у предпринимателя ФИО2 перед МКУ «АПЦ» имеется задолженность по арендной плате в размере 133 821, 22 руб. Кроме того, истцом не подписан проект соглашения № 18 о внесении изменений в договор аренды от 01.01.2008 № 3-ДА и продлении срока действия договора до 31.12.2024, в связи с чем, с 01.01.2024 по настоящее время истец неправомерно пользуется арендуемым недвижимым имуществом. Апеллянт также полагает, что перезаключение договора аренды на условиях, не предполагающих проведение открытого аукциона, недопустимо, поскольку повлечет нарушение норм действующего законодательства в области защиты конкуренции. Податель апелляционной жалобы выражает несогласие и в части размера арендной платы и коммунальных платежей, определенных судом на основании экспертного заключения, полагает, что заключение эксперта № Ч24-10-0975/Э не может быть признано надлежащим доказательством по делу, ввиду допущенных нарушений при проведении судебной экспертизы.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 29.08.2025.  

От апеллянта, во исполнение определения суда, поступили доказательства, подтверждающие наличие у представителя МКУ «АПЦ» - ФИО7 высшего юридического образования, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса  

Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.  

Отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2025 судебное заседание отложено на 02.10.2025. Участникам спора предложено представить дополнительные пояснения и доказательства по делу.  

Во исполнение определения суда, от истца поступили дополнительные письменные пояснения по делу, а также представлен проект мирового соглашения.  

Указанные документы приобщены к материалам дела в порядке статей 81, 268 АПК РФ.  

Во исполнение определения суда, от ответчика также поступили дополнительные письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 268 АПК РФ.  

Протокольным определением суда от 02.10.2025 в судебном заседании объявлен перерыв до 08.10.2025.  

От истца поступили дополнительные письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 268 АПК РФ.  

В ходе судебного разбирательства представителем истца устно заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных письменных пояснений.  

Пояснения приобщены к материалам дела в порядке статей 81, 268 АПК РФ.  

В ходе судебного разбирательства представителем ответчика устно заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных письменных пояснений.  

Пояснения приобщены к материалам дела в порядке статей 81, 268 АПК РФ.  

Кроме того, в ходе судебного разбирательства представителем ответчика устно заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ, а также представлен перечень экспертных организаций, которым МКУ «АПЦ» просит поручить проведение повторной судебной экспертизы, и перечень вопросов, которые необходимо поставить перед экспертом.  

Текст указанных документов приобщен к материалам дела в порядке статьи 268 АПК РФ.  

Рассмотрев заявленное ходатайство, апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных 87 АПК РФ, для его удовлетворения в силу следующего.  

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другим эксперту или комиссии экспертов.  

Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом, исходя из обстоятельств дела.  

Несогласие заявителя с выводами эксперта само по себе, по смыслу норм статьи 87 АПК РФ, не может служить достаточным основанием для назначения повторной судебной экспертизы.  

Сторона вправе оспорить заключение эксперта, представив соответствующие доказательства или заявив о проведении повторной или дополнительной экспертизы.  

В подтверждение доводов о несогласии с заключением эксперта стороной могут быть представлены заключения других специалистов или рецензии на заключение эксперта, которые, являясь письменными доказательствами, подлежат оценке судом при разрешении ходатайства о назначении повторной экспертизы (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2022 года № 43-КГ22-3-К6).  

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее – постановление Пленума № 23), не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ), суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ, при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).  

Требования к содержанию заключения эксперта содержатся в статье 86 АПК РФ.  

Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума № 23 следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.  

Согласно статье 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. Отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать.  

В настоящем случае выводы эксперта, изложенные в заключении, непосредственно связаны с предметом судебного исследования, относятся к компетенции эксперта.  

Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта у суда  

апелляционной инстанции не имеется, доказательств обратного суду не представлено (статья 65 АПК РФ).  

Таким образом, апелляционная коллегия полагает, что заключение эксперта № Ч24-10-0975/Э является надлежащим и допустимым доказательством по делу.  

В процессе исследования как судом первой инстанции, так и судом апелляционной инстанции не установлено наличие допущенных экспертом ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы.  

Более того, апелляционная коллегия учитывает, что, не соглашаясь с результатами судебной экспертизы, проведенной в суде первой инстанции, ответчик в суде первой инстанции ходатайств о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы судебной экспертизы не заявлял (часть 3 статьи 268 АПК РФ).  

Помимо этого, денежные средства для проведения повторной судебной экспертизы в депозит Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда не внесены, согласие экспертов не представлено.  

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения ходатайства МКУ «АПЦ» о проведении по делу повторной экспертизы отсутствуют.  

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.  

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, с 2003 года истец является арендатором офисных площадей в «Доме архитектора», по адресу: 

<

...>.  

С 2014 года ежегодное перезаключение договора аренды осуществляется с пересмотром арендной платы на основании оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости, которую ответчик разделяет на «Арендную ставку» и «Возмещение коммунальных услуг».  

В 2023 произошло году значительное увеличение арендной платы с приходом нового руководства МУП «АПЦ».  

Так, если в 2021 году размер ежегодной арендной платы составлял 600, 84 руб. за 1 м2 (ставка – 365, 84 руб., коммунальные – 275 руб.), в 2022 году – 630, 34 руб. за 1 м2 (ставка – 373, 34 руб., коммунальные – 257 руб.), то уже в 2023 году произошло увеличение на 16% по сравнению с 2022 годом и размер арендной ставки составил 727 руб. за 1м2 (ставка – 592 руб., коммунальные – 135 руб.).  

В 2024 году размер арендной платы вновь значительно увеличен более чем на 20% и составил 842 руб. за 1 м2 (ставка – 552 руб., коммунальные – 290 руб.), при среднерыночных ценах в 2024 году 530 – 650 руб. за 1 м2, в том числе с коммунальными платежами и всеми необходимыми сборами для уплаты налогов.  

Как указывает истец, им предпринимались попытки самостоятельного урегулирования спора, однако МКУ «АПЦ» направляет предпринимателю уведомления о выселении из арендуемых помещений в случае неподписания  

перезаключаемого на новый срок договора аренды на условиях ответчика.  

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.  

Установив, что ответчиком неправомерно завышен размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и наличии оснований для их удовлетворения.  

Повторно исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и возражений по ней, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.  

Как следует из пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.  

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.  

Заключение договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества, в том числе закрепленного за предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, производится с учетом положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.  

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.  

В силу статьи 2 названного Закона (в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», вступившей в силу с 09.01.2019), действие положений части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ распространяется также на случаи заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона 3 135-ФЗ, предусматривающей обязательное предоставление государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурса, аукциона.  

Частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.  

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев. Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона.  

В рассматриваемой ситуации из материалов дела и пояснений сторон следует, что, несмотря на неподписание истцом соглашения № 18 о пролонгации договора аренды от 01.01.2008 № 3-ДА на срок до 31.12.2024, с 01.01.2024 по настоящее время предприниматель ФИО2 продолжает пользоваться спорным имуществом, оплата арендных платежей производится арендатором своевременно по согласованным сторонами ценам 2023 года (факт оплаты аренды (по мнению МКУ «АПЦ», в частичном размере) также подтверждается и ответчиком в письменных пояснениях от 29.09.2025 вх. № 51110).  

Кроме того, как указывает ответчик, в период с января по апрель 2024 года сторонами спорных правоотношений предпринимались неоднократные попытки мирного урегулирования спора, проводились согласительные процедуры, выражавшиеся в личных встречах представителей истца и ответчика, ведении переговоров. Позднее, 07.05.2024 с участием предпринимателя также проведено совещание в УКС администрации г. Челябинска.  

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от  

договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.  

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что ни МКУ «АПЦ», ни предприниматель ФИО2 не воспользовались предусмотренным статьями 450.1, 610 ГК РФ правом на односторонний отказ от договора. Напротив, действия сторон свидетельствуют о заинтересованности в пролонгации договора и сохранении существующих правоотношений.  

Более того, коллегия отмечает, что на предусмотренные частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ обстоятельства для отказа в заключении договора на новый срок ответчик в суде первой инстанции не ссылался. Доказательств, достоверно свидетельствующих о допущении истцом существенных нарушений условий договора аренды, в частности подтверждающих наличие перед МКУ «АПЦ» задолженности по оплате арендных платежей, в нарушение положений статей 9, 65 АПК РФ, ответчиком не представлено.  

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что договор аренды от 01.01.2008 № 3-ДА является действующим, следовательно, в силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ истец имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона.  

Относительно несогласия апеллянта с размером арендной платы и коммунальных платежей, определенных арбитражным судом, коллегия отмечает следующее.  

В целях определения правомерности повышения ответчиком размера арендной платы, в рамках проведенной судебной экспертизы (определение суда от 03.10.2024) на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:  

- какова рыночная стоимость на январь 2024 года права пользования в виде арендной платы в месяц за 1 кв.м. (без НДС) недвижимого имущества – нежилых помещений: № 9 площадью 15,5 кв.м. и № 10 площадью 15 кв.м., расположенных на 1 этаже по адресу: 

<

...>?;  

- какова рыночная стоимость на январь 2024 года коммунальных платежей (электроэнергии, отопления, водоснабжения и водоотведения, вывоз мусора, санобработки, расходов на содержание охраны, платы за пользование земельным участком) в месяц за 1 кв.м. (без НДС) недвижимого имущества – нежилых помещений: № 9 площадью 15,5 кв.м. и № 10 площадью 15 кв.м., расположенных на 1 этаже по адресу: 

<

...>?  

По результатам проведенной экспертизы даны ответы на поставленные вопросы: на первый – 508 руб., на второй – 131, 58 руб.  

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее – постановление Пленума № 23), не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами  

(части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ). Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что заключение эксперта № Ч24-10-0975/Э является надлежащим и допустимым доказательством по делу.  

Ходатайств о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы судебной экспертизы участниками спора не заявлено.  

При этом относительно определения рыночной стоимости коммунальных платежей необходимо отметить, что в состав арендной платы включена стоимость таких платежей (пункт 3.1. договора), отдельно по факту потребления истцу такие платежи не предъявлялись.  

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно счел доказанным факт значительного завышения ответчиком размера арендной платы, обязав МКУ «АПЦ» перезаключить с предпринимателем ФИО2 договор аренды спорных нежилых помещений на срок не менее чем три года по рыночной стоимости арендной платы и коммунальных услуг, определенной на основании экспертного заключения № Ч24-10-0975/Э.  

Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены с учетом требований статьи 71 АПК РФ, а итоговые выводы, основанные на конкретных фактических обстоятельствах дела, соответствуют подлежащим применению нормам материального права и разъяснениям практики их применения.  

Само по себе несогласие подателя апелляционной жалобы с произведенной судом оценкой, имеющейся доказательственной базы, в отсутствие документального опровержения результатов такой оценки, не может влечь отмену судебного акта.  

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.  

Таким образом, решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о взыскании государственной пошлины / распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не разрешается.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.06.2025 по делу № А76-19660/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу  

муниципального казенного учреждения «Архитектурно-планировочный центр» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий судья Н.В. Зорина  

Судьи: А.Х. Камаев  

 Т.В. Курносова