ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-3021/2021

г. Вологда

10 октября 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 10 октября 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Селецкой С.В., судей Корюкаевой Т.Г. и                     Марковой Н.Г. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Архангельской области от 29 мая 2023 года по делу № А05-3021/2021,

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда Архангельской области от 23.03.2021 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Потапова Марка Вячеславовича (ДД.ММ.ГГГГ года рождения; место рождения: город Архангельск; адрес: город Архангельск; ИНН 

<

***>,                             СНИЛС 

<

***>; далее – Должник).

Решением суда от 07.07.2021 Должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура банкротства – реализация имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО3.

ФИО2 обратилась в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительными торгов, состоявшихся 21.04.2023, по продаже земельного участка с кадастровым номером 29:16:062001:213, площадью 550 кв. м, категория – земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования – для садоводства; расположенного по адресу: Архангельская область, Приморский район, садоводческое товарищество «Волживка», участок № 232 (далее – земельный участок), недействительным (ничтожным) договор от 27.04.2022 купли-продажи земельного участка, заключенный от имени Должника финансовым управляющим ФИО3 и ФИО4, применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка за ФИО4

Определением суда от 20.02.2023 приостановлено производство по спору в связи с назначением и проведением судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости земельного участка с находящимися на нем объектами (по состоянию на 27.04.2022).

В материалы дела поступило заключение от 07.04.2023 № 1380/2023 эксперта ФИО5 (далее – заключение эксперта).

Определением от 24.04.2023 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по спору.

Определением суда от 29.05.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

ФИО2 с указанным определением не согласилась, обратилась в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила отменить судебный акт и удовлетворить заявленные требования. В обоснование жалобы ее податель ссылается на недействительность торгов в связи с тем, что предметом торгов являлся лишь земельный участок, тогда как на земельном участке находятся жилой дом, баня, сарай, теплица, забор из профилированного листа высотой 2 м. Торги в отношении указанных объектов не проводились. Вместе с тем победителем торгов ФИО4 приобретен не только земельный участок, но и дом, являющийся общим имуществом супругов. Отмечает, что заявителем не регистрировалось право собственности в отношении дома, тогда как ФИО4 переоформил право собственности в отношении дома на основании оспариваемого договора от 27.04.2022 купли-продажи земельного участка. По мнению апеллянта, ФИО4 является недобросовестным приобретателем, при покупке имущества не проявил должной заботливости и осмотрительности; осмотр приобретаемого имущества не произвел. Ссылаясь на заключение эксперта, полагает, что встречное исполнение является неравноценным; цена продажи существенно занижена, поскольку не учитывает объем реализованного имущества.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. 

Апеллянт представил дополнения к апелляционной жалобе, в которых ссылался на судебные акты о разделе общего имущества супругов; ходатайствовал о приостановлении производства по апелляционному производству до рассмотрения Приморским районным судом Архангельской области дела № М-1405/2023 по иску ФИО2 и ФИО6 к ФИО4 об оспаривании права собственности в отношении дома, прекращении государственной регистрации права, внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Финансовый управляющий возражал против удовлетворения жалобы, представил в суд отзыв, дополнение к нему; ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

ФИО4 в отзыве возражал против удовлетворения жалобы, представил выписку из ЕГРН.

Определениями от 14.08.2023, от 02.10.2023 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено, объявлен перерыв.

Оснований для удовлетворения ходатайства апеллянта о приостановлении производства по апелляционной жалобе, суд, руководствуясь положениями статей 143, 144, 266, 267 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не усматривает.

Дело рассмотрено в отсутствие участников спора в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ, пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Исследовав и оценив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266–272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002                        № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным                   АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно материалам дела Должник состоит в браке с ФИО2 с 24.08.2006.

В период брака ФИО2 на основании договора от 26.02.2020 приобрела оспариваемый земельный участок, цена сделки составила                   360 000 руб. В отношении указанного недвижимого имущества за                    ФИО2 зарегистрировано право собственности; в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись. 

Дополнительным соглашением к договору от 26.02.2020, составленному продавцом, стороны подтвердили совершение сделки по продаже земельного участка вместе с домом размером 6*8 (48 кв. м), с мансардным этажом из бревна, обшитым вагонкой, расположенном на указанном земельном участке. В публичный реестр сведения о регистрации права в отношении дома не внесены.

Финансовый управляющий выявил и включил в конкурсную массу Должника оспариваемый земельный участок, представив суду опись имущества Должника и решение об оценке рыночной стоимости участка.

Вступившим в законную силу определением суда от 15.03.2022 утверждено положение о порядке, условиях и сроках реализации оспариваемого земельного участка в редакции, предложенной финансовым управляющим (далее – Положение); установлена начальная цена имущества в размере 363 333 руб. 34 коп.

Финансовым управляющим инициированы торги в соответствии с Положением; в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) 17.03.2022 опубликовано сообщение № 8417457 о торгах, в котором финансовый управляющий указал их период (с 17.03.2022 по 21.04.2022), характеристики лота (земельный участок), зарегистрированное право супругов (общая собственность), время осмотра предмета торгов. Также в объявлении даны рекомендации потенциальному покупателю, действующему добросовестно и осмотрительно, о необходимости предварительного осмотра имущества.

По итогам торгов победителем признан ФИО4 (сообщение от 26.04.2022 № 8683033), предложивший наибольшую цену – 472 333 руб. 30 коп.

Покупатель внес задаток в размере 36 333 руб. 34 коп.

С покупателем 27.04.2022 финансовый управляющий, действующий от имени Должника, заключил договор купли-продажи земельного участка, не содержащий указания на продажу находящихся на нем каких-либо объектов, в том числе дома; соответствующее сообщение № 8726444 опубликовано на сайте ЕФРСБ. Остаток в размере 435 999 руб. 96 коп. покупатель обязался внести в срок 30 дней со дня подписания договора. 

Денежные средства в размере 472 333 руб. 30 коп. поступили от ФИО4 в конкурсную массу.

Впоследствии на основании договора от 27.04.2022 купли-продажи земельного участка, акта от 23.05.2022 приема-передачи земельного участка 07.06.2022 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО4

ФИО2 обратилась в Октябрьский районный суд города Архангельска с иском к ФИО6 о разделе совместно нажитого в браке имущества – дома, расположенного на оспариваемом земельном участке.

Решением от 06.12.2022 по делу № 2-4727/2022 иск удовлетворен, суд произвел раздел имущества, признав за ФИО2 и Должником право собственности на ½ доли в праве общей долевой собственности.

Апелляционным определением Архангельского областного суда от 22.03.2023 по делу № 33-5806/2023 решение суда оставлено без изменений, апелляционная жалоба ФИО4 без удовлетворения. Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 26.06.2023 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение. Определением Архангельского областного суда от 15.09.2023  производство по делу № 2-4727/2022 приостановлено до вступления в законную силу определения Арбитражного суда Архангельской области от 29.05.2023 по данному делу.

Также материалами дела подтверждается, что на основании указанных документов о сделке купле-продажи земельного участка ФИО4 05.04.2023 зарегистрировано право собственности в отношении дома, находящегося на земельном участке; дому присвоен кадастровый номер 29:16:062001, определены его площадь – 58, 1 кв. м и назначение – жилое.

ФИО2 и Должником оспорена указанная регистрация права собственности за ФИО4; определением Приморского районного суда Архангельской области от 02.10.2023 по делу № 2-1639/2023 соответствующий иск принят к производству.

ФИО2, ссылаясь на несоответствие фактически реализованного имущества указанному в объявлении о торгах, а также на заниженную цену продажи, обратилась в суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции основывался на вступившем в законную силу определении от 15.03.2022 об утверждении Положения. Судом установлено, что заявителем государственная регистрация права собственности в отношении дома не осуществлялась. Оспариваемые торги признаны законными, поскольку проведены с соблюдением принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. При этом начальная цена продажи недвижимого имущества установлена Положением; по итогам торгов вырученная сумма оказалась выше начальной цены продажи.

Апелляционная коллегия не может согласиться с судебным актом в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве предусмотрено, что все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

Особенности реализации имущества гражданина установлены в                статье 213.26 Закона о банкротстве.

Из разъяснений, приведенных в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» (далее – Постановление                № 48), следует, что в деле о банкротстве гражданина-должника, по общему правилу, подлежит реализации его личное имущество, а также имущество, принадлежащее ему и супругу (бывшему супругу) на праве общей собственности (пункт 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве, пункты 1 и 2   статьи 34, статья 36 Семейного кодекса Российской Федерации; далее –           СК РФ).

Порядок продажи имущества должника установлен положениями статей 110, 111, 139 Закона о банкротстве.

Так, по правилам статьи 139 Закона о банкротстве, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.

Судом установлено, что заявителем в 2020 году приобретался земельный участок вместе с расположенным на нем жилым домом. Государственная регистрация перехода права собственности к ФИО2 осуществлена лишь в отношении земельного участка; переоформление прав на дом в публичном реестре не производилось.

Согласно справке садоводческого товарищества «Волживка» от 14.08.2022 по состоянию на 01.01.2022 на земельном участке находились жилой дом, баня «бочка», теплица, сарай, туалет, кустарники, забор.

Проведенной в период с 27.02.2023 по 07.04.2023 судебной экспертизой при визуальном осмотре оцениваемых объектов установлено и подтверждено их наличие на участке.

Между тем в состав конкурсной массы Должника включен оспариваемый земельный участок, учтена общая собственность супругов в отношении данного имущества. Однако дом, расположенный на земельном участке, равно как и другие объекты, в состав конкурсной массы не включались. Утвержденное судом Положение указывает на реализацию лишь земельного участка. На основании решения от 30.12.2021 финансовым управляющим самостоятельно произведена оценка рыночной стоимости также лишь земельного участка; наличие каких-либо объектов на земельном участке в решении управляющего не отмечено и не учтено при формировании начальной цены продажи лота. Управляющий приступил к реализации земельного участка, установив, что раздел общего имущества супругами не проводился.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ установлен императивный запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

По смыслу приведенных норм в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и земельный участок выступают совместно.

Сделка по отчуждению земельного участка без находящихся на нем строений является ничтожной (абзац 2 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержден 19.10.2016 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания законной рассматриваемую реализацию имущества в нарушение императивного запрета на отчуждение земельного участка отдельно от находящегося на нем строения (жилого дома), не включенного в состав конкурсной массы Должника. 

В силу статей 110 и 139 Закона о банкротстве процедура реализации имущества должника, признанного банкротом, включает в себя последовательное проведение первых, повторных торгов, а также торгов путем публичного предложения.

Статьей 448 ГК РФ установлены общие требования к организации и порядку проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Законе.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно не принята высшая предложенная цена; продажа произведена ранее указанного в извещении срока; допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункт 2 указанной статьи).

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Таким образом, торги могут быть признаны недействительными как по нарушению правил (процедуры) проведения торгов, так и в силу противоречия и несоблюдения требований действующего законодательства.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что Должник сообщил финансовому управляющему, суду о находившихся на земельном участке объектах, равно как о принятии финансовым управляющим исчерпывающих мер по установлению имущества Должника до выставления его на торги и реализацию. Более того финансовым управляющим не приведено каких-либо пояснений относительно проведения осмотра имущества при самостоятельной оценке рыночной стоимости, составлении описи имущества.

В объявлении о проведении торгов финансовый управляющий указал на необходимость осмотра покупателем реализуемого имущества. Вместе с тем ни финансовый управляющий, ни ФИО4 не представили убедительных, достоверных доказательств, позволяющих сделать вывод об их неосведомленности о характеристиках спорного имущества, нахождении на нем указанных объектов.

Вопреки доводам финансового управляющего, в данном споре установленные обстоятельства, связанные с разнящимися сведениями относительно предмета торгов, имеют существенное значение для разрешения настоящего спора. Описание предмета торгов в объявлении не соответствовало действительности.

При таких обстоятельствах коллегия судей пришла к выводу о том, что круг потенциальных покупателей был ограничен в связи с публикацией недостоверной информации о продаваемом объекте; потенциальные покупатели были дезинформированы. Отсутствие достоверной информации могло повлиять на их участие в торгах. Цена продажи устанавливалась исключительно в отношении земельного участка и не учитывала нахождение на нем капитального строения, иных объектов, что также могло повлиять на рыночную стоимость имущества, существенно изменив таковую.

В сведениях ЕГРН усматривается, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 58 762 руб., жилого дома – 848 968 руб. 24 коп. 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с находящимися на нем объектами по состоянию на 27.04.2022 составила 781 698 руб. Заключение признано судом достоверным, в установленном законом порядке выводы эксперта не опровергнуты. Соответственно, ссылки участников спора на сформированную продажную цену по итогам торгов (472 333 руб. 30 коп.), превышающую утвержденную судом начальную                  (363 333 руб. 34 коп.), подлежали отклонению.

Необходимо отметить, что финансовый управляющий как профессиональный участник в сфере банкротства обязан принимать все доступные ему в соответствии с законом меры для пополнения конкурсной массы и максимального удовлетворения требований кредиторов. Но в данном случае сложилась ситуация, при которой покупатель земельного участка, понимая объем приобретаемых им прав, осуществил постановку на кадастровый и регистрационный учет жилого дома, подлежащего включению в конкурсную массу и выбывшего из нее без проведения торгов.

Из разъяснений, приведенных в пункте 7 Постановления № 48, следует, что супруг (бывший супруг), полагающий, что реализация общего имущества в деле о банкротстве не учитывает заслуживающие внимания правомерные интересы этого супруга и (или) интересы находящихся на его иждивении лиц, в том числе несовершеннолетних детей, вправе обратиться в суд с требованием о разделе общего имущества супругов до его продажи в процедуре банкротства (пункт 3 статьи 38 СК РФ). Данное требование подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции с соблюдением правил подсудности. К участию в деле о разделе общего имущества супругов привлекается финансовый управляющий. Все кредиторы должника, требования которых заявлены в деле о банкротстве, вправе принять участие в рассмотрении названного иска в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 43 ГПК РФ). Подлежащее разделу общее имущество супругов не может быть реализовано в рамках процедур банкротства до разрешения указанного спора судом общей юрисдикции.

Наличие рассматриваемого судом в рамках дела № 2-4727/2022 спора о разделе общего имущества супругов, в том числе оспариваемого, подтверждается материалами дела и принимается во внимание апелляционным судом.

С учетом изложенного определение суда подлежит отмене; оспариваемые торги, договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, признанию недействительными. Применяя последствия недействительности сделки на основании пункта 2 статьи 167 ГК РФ, суд обязывает                  ФИО4 возвратить в конкурсную массу Должника земельный участок, с Должника в пользу ФИО4 следует взыскать 472 330 руб. 30 коп.

Судебные расходы лиц, в пользу которых был принят судебный акт по соответствующему обособленному спору, подлежат возмещению лицами, не в пользу которых был принят данный судебный акт (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).

Исходя из положений пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об спаривании сделок по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об спаривании сделок (подпункт 2 пункт 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается уплата государственной пошлины заявителем за рассмотрение спора судом первой и апелляционной инстанциями.

Поскольку заявление и апелляционная жалоба ФИО2 удовлетворены, с ответчика ФИО4 в пользу заявителя следует взыскать 6 000 руб. за подачу заявления о признании сделки недействительной и 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268–272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

определение Арбитражного суда Архангельской области от 29.05.2023 по делу № А05-3021/2021 отменить.

Признать недействительными торги, состоявшиеся 21.04.2023, по продаже земельного участка с кадастровым номером 29:16:062001:213, площадью 550 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская область, Приморский район, садоводческое товарищество «Волживка», участок № 232.

Признать недействительным договор от 27.04.2022 купли-продажи земельного участка, заключенный ФИО6 в лице финансового управляющего ФИО3 и ФИО4.

Применить последствия недействительности сделки, обязав ФИО4 возвратить в конкурсную массу Потапова Марка Вячеславовича земельный участок с кадастровым номером 29:16:062001:213, площадью 550 кв. м, расположенный по адресу: Архангельская область, Приморский район, садоводческое товарищество «Волживка», участок № 232. Взыскать с Потапова Марка Вячеславовича в пользу ФИО4 денежные средства в размере 472 330 руб. 30 коп.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции, 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                       Северо-Западного округа в течение месяца со дня принятия.

Председательствующий

С.В. Селецкая

Судьи

Т.Г. Корюкаева

Н.Г. Маркова