АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-31988/2020

22 апреля 2021 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 22.04.2021

Полный текст решения изготовлен 22.04.2021

 Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Е.В. Михайловой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.А., ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Березовская нива" К обществу с ограниченной ответственностью «Юкола-Нефть» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) К ЗАО «ЮниКредит Банк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) О признании обременения в виде ипотеки в пользу АО «ЮниКредит Банк» в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:11:040401:125 отсутствующим. 

При участии в заседании:

 от истца – ФИО2 И., по доверенности; 

от ООО «Юкола-Нефть» – ФИО3 по доверенности; 

от ЗАО «ЮниКредит Банк» - не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Березовская нива», с. Березовая Лука, Духовницкий район, Саратовская область, обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к акционерному обществу «ЮниКредит Банк» г. Москва, обществу с ограниченной ответственностью «Юкола-Нефть», г. Саратов, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:11:040401:125.

Отводов суду не заявлено. 

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил их удовлетворить, дав пояснения аналогичные, изложенным в иске и письменных пояснениях.

Представитель ответчика ООО «Юкола-Нефть» в судебном заседании дал пояснения, аналогичные изложенным в отзыве на иск.

Остальные участники процесса не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с действующим законодательством. От ответчика АО «ЮниКредит Банк» поступили возражения на исковое заявление.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 22.04.2021 года был объявлен перерыв до 17 часов 40 минут 22.04.2021 года, вынесено протокольное определение. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющимся в деле доказательствам. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Выслушав стороны, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.10.2010 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "Березовская Нива" на земельный участок с кадастровым номером 64:11:040401:125, расположенный по адресу: Саратовская область, Духовницкий район, Брыковское муниципальное образование, поле II участок 2 полевого севооборота, поле V полевого севооборота.

Между ООО «Березовая нива» (арендодатель) и ООО "Поволжскнефть" (арендатор) заключены договоры аренды земельного участка № 24-03/1А от 30.03.2011 года, № 24-03/2А от 30.03.2011 года, № 24-03/3A от 30.03.2011 года, № 24-03/4А от 30.03.2011 года, № 24-03/5А от 30.03.2011 года, предметом которых явилась передача в пользование (аренду) частей земельного участка с кадастровым номером 64:11:040401:125.

Материалам дела подтверждено и сторонами данное обстоятельство не оспаривается, что на данных земельных участках расположены сооружения - нефтедобывающие скважины, принадлежащие ООО "Поволжскнефть" (впоследствии ООО «ЮКОЛА-нефть») на праве собственности.

13.04.2011 года в Единый государственный реестр прав на объекты недвижимости и сделок с ним были внесены записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:11:040401:125 № 24-03/1А от 30.03.2011 года, договора аренды земельного участка № 24-03/2А от 30.03.2011 года, договора аренды земельного участка № 24-03/3A от 30.03.2011 года, договора аренды земельного участка N 24-03/4А от 30.03.2011 года, договора аренды земельного участка N 24-03/5А от 30.03.2011 года, заключенных ООО "Березовская Нива" с ООО "Поволжскнефть".

Впоследствии, ООО "ЮКОЛА-нефть" стало правопреемником ООО "Поволжскнефть", соответствующие сведения были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

18.03.2014 года в Единый государственный реестр прав на объекты недвижимости и сделок  с ним были внесены записи о государственной регистрации договора об ипотеке № 001/0560Z/14 от 18.03.2014 года, заключенного ООО "Поволжскнефть" с ЗАО "ЮниКредит Банк", и об обременении ипотекой права аренды ООО "Поволжскнефть" на земельные участки с кадастровыми номерами 64:11:040401:35, 64:11:040401:36, 64:11:040401:87, 64:11:040401:88, являющиеся частями земельного участка с кадастровым номером 64:11:040401:125.

27.09.2018 года на основании договора об ипотеке от 07.08.2015 года № 001/1173Z/15, дополнительного соглашения N 1 от 07.08.2015 года, дополнительного соглашения N 2 от 31.03.2016 года, дополнительного соглашения N 3 от 30.01.2017 года, дополнительного соглашения N 4 от 31.08.2017 года, дополнительного соглашения N 5 от 31.08.2018 года к данному договору в Едином государственном реестре недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки права аренды ООО "ЮКОЛА-нефть" (правопреемника ООО "Поволжскнефть") на земельный участок с кадастровым номером 64:11:040401:89, входящий в состав земельного участка с кадастровым номером 64:11:040401:125.

Таким образом, ООО "Поволжскнефть" и, впоследствии, ООО "ЮКОЛА-нефть" передали в ипотеку право аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 64:11:040401:35, 64:11:040401:36, 64:11:040401:87, 64:11:040401:88, 64:11:040401:89, входящих в состав земельного участка с кадастровым номером 64:11:040401:125. 

Также, Обществом были переданы в ипотеку АО "ЮниКредит Банк" нефтедобывающие скважины, а право их аренды передано Банку в залог, данные действия зарегистрированы органами Росреестра, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости об участке 64:11:040401:125. 

27.03.2017 года между ООО "Березовская Нива" и ООО "ЮКОЛА-нефть" подписаны дополнительные соглашения к данным договорам аренды, продлевающие срок их действия по 30.03.2020 года. 

10.06.2020 года по истечении срока действия договоров аренды № 24-03/1А от 30.03.2011 года, № 24-03/2А от 30.03.2011 года, № 24-03/3A от 30.03.2011 года, № 24-03/4А от 30.03.2011 года, № 24-03/5А от 30.03.2011 года арендодатель в установленном законом порядке направил в адрес арендатора уведомление о прекращении действия договоров аренды. 

16.06.2020 года указанные уведомления были получены арендатором. Таким образом, с 16.09.2020 года в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договоров аренды прекращено. 

Данные обстоятельства установлены, в том числе, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.12.2020 года по делу № А57-17308/2020 по заявлению ООО «ЮКОЛА-нефть», г. Саратов, заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области, г. Саратов, ООО «Березовская нива», с. Березовая Лука, Духовницкий район, Саратовская область, АО «ЮниКредит банк», г. Москва, о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившихся в аннулировании сведений о земельных участках, и об обязании восстановить на кадастровом учете земельные участки, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2021 года.

ООО "Березовская нива" обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о погашении записи о регистрации обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:11:040401:125, в связи прекращением действия договора аренды. 

09.10.2020 года ООО "Березовская нива" получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2020-16736684/1, согласно которому регистрация прекращения обременения арендой приостановлена, поскольку право аренды ООО "ЮКОЛА-нефть" было передано в ипотеку на основании договора об ипотеке от 18.03.2014 года N 001/0560Z/14 (дата регистрации 18.04.2014 года, N 64-64-03/012/2014-419) в пользу АО "ЮниКредит Банк". 

18.04.2020 срок обременения права аренды в виде ипотеки истек, при этом, ООО "ЮКОЛА-нефть" и АО "ЮниКредит Банк" не обращаются в Управление Росреестра по Саратовской области в установленном законом порядке с заявлением о прекращении обременения. 

22.10.2020 года ООО "Березовская нива" направило в адрес АО "ЮниКредит Банк" требование о погашении записи об обременении права аренды земельного участка с кадастровым номером 64:11:040401:125 ипотекой.

27.10.2020 года требование было получено Банком, однако, ответа не последовало.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ООО «Березовская нива» в арбитражный суд с настоящим иском о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:11:040401:125.

Возражая против заявленного иска, ответчик АО «ЮниКредит Банк» ссылается на то обстоятельство, что предметом договоров об ипотеке является прежде всего передача в ипотеку сооружений, собственником которых является ООО «ЮКОЛА-нефть», расположенных на арендуемом земельном участке. В соответствии со статьей 69 Федерального закона «Об ипотеке», если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. Таким образом, право аренды земельного участка было передано в залог банку, как сопутствующий залог. На данный момент обязательства по кредитным соглашениям, обеспеченным договорами об ипотеке, у залогодателя перед банком не прекратились, соответственно, считает ответчик, ипотека продолжает действовать, а у банка нет оснований для погашения записи об обременении права аренды земельного участка. Ввиду вышеизложенного, банк не усматривает никаких нарушений прав истца и не находит в своих действиях какого-либо нарушения закона, а также оснований для удовлетворения требований ООО «Березовская нива».

В свою очередь, ООО «ЮКОЛА-нефть» не представило какие-либо доказательства, подтверждающие факт использования земельного участка по окончании срока действия договора аренды.

Более того, 10.06.2020 года по истечении срока действия договоров аренды № 24-03/1А от 30.03.2011 года, № 24-03/2А от 30.03.2011 года, № 24-03/3A от 30.03.2011 года, № 24-03/4А от 30.03.2011 года, № 24-03/5А от 30.03.2011 года арендодатель в установленном законом порядке направил в адрес арендатора уведомление о прекращении действия договоров аренды. 16.06.2020 года указанные уведомления были получены арендатором.

Таким образом, с 16.09.2020 года в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендные отношения между ООО «Березовая нива» и ООО «ЮКОЛА-нефть» прекращены. 18.04.2020 года истек срок обременения права аренды в виде ипотеки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Из названных норм права следует, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

В силу пункта 1 статьи 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Право на односторонний отказ от исполнения договора арендодателя предусмотрен законом, а также соглашением сторон (пункт 11.2 договоров).

Судом установлен факт направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора, ответчиками данное обстоятельство не оспорено, а также подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.12.2020 года по делу № А57-17308/2020. Обязанность продлить договор аренды у ответчика ООО «ЮКОЛА-нефть» в силу закона отсутствует, добровольно таких обязательств он не принимал.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 «О практике разрешения споров, связанных с арендой», при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными. При этом, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

Односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

При этом, предусмотренный законом порядок одностороннего отказа от договора аренды истцом соблюден.

Каких-либо доводов об отсутствии у арендодателя полномочий на совершение односторонней сделки по отказу от договора аренды, о нарушении совершением односторонней сделки норм законодательных актов, прав и законных интересов арендатора, ответчиками не приводились, материалы дела не содержат.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспариваемое зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания прекращения залога, в том числе в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства или прекращения заложенного права. 

Таким образом, при прекращении договора аренды земельного участка и залог права аренды является прекращенным.

В своих возражениях АО «ЮниКредит Банк» указывает, что право аренды земельного участка было передано в залог банку как сопутствующий залог, на данный момент обязательства по кредитным соглашениям не прекратились, соответственно, ипотека продолжает действовать, и на этом основании делает ошибочный вывод об автоматической пролонгации арендных правоотношений.

Однако, законом предусмотрен не только судебный порядок прекращения действия договора аренды, но и внесудебный, основанный на положениях закона либо самого договора.

В данном случае договоры аренды прекратились по основаниям, предусмотренным законом, - в связи с истечением срока их действия, а также на основании волеизъявления арендодателя, отказавшегося от договоров.

Утверждения банка о том, что сохранение ипотеки не нарушает прав истца, ошибочны, противоречат разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22.

В силу изложенного, исковые требования ООО «Березовская нива» о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:11:040401:125 законны и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской расходы по государственной пошлине, понесенные истцом при подаче иска, подлежат отнесению на ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «Березовская нива» удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:11:040401:125.

Взыскать с ООО «Юкола-Нефть» в пользу ООО «Березовская нива» расходы по госпошлине 3000 руб.

Взыскать с ЗАО «ЮНИКРЕДИТ Банк» в пользу ООО «Березовская нива» расходы по госпошлине 3000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда 

Саратовской области

Е.В. Михайлова