/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А75-12852/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  14 июня 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 июня 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Зиновьевой Т.А.,

судей                                                    Севастьяновой М.А.,

                                                             Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу  администрации города Сургута на решение Арбитражного суда                     Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 07.11.2017 (судья Федоров А.Е.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 (судьи Еникеева Л.И., Веревкин А.В., Тетерина Н.В.)                по делу № А75-12852/2017 по иску администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут,                           улица Энгельса, дом 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к обществу   с ограниченной ответственностью «Сургутские городские электрические сети» (628406, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, Нефтеюганское шоссе, дом 15, ОГРН 1068602153773, ИНН 8602015464)                  о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки.

        Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

В заседании приняли участие: 

представитель общества с ограниченной ответственностью «Сургутские городские электрические сети» – Кондратьев И.В., по доверенности                       от 10.10.2017 № СГЭС-05/2017,

представитель администрации города Сургута – Храмков Ю.В.,                      по доверенности от 05.04.2017 № 123.

Суд установил:

администрация города Сургута (далее – администрация, истец) обратилась              в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры                    с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сургутские городские электрические сети» (далее – ООО «СГЭС», общество, ответчик)             о признании недействительным (ничтожным) договора от 27.01.2012               № 1456 купли-продажи земельного участка в части земельного участка под объектами, принадлежащими муниципальному образованию.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра                и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре                (далее – управление, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного              округа – Югры от 07.11.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018,                                     в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Податель жалобы указывает, что пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действовавшей                        на момент заключения договора, прямо запрещал отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае,                           если они принадлежат одному лицу.

Совершенная сделка, по мнению администрации, является ничтожной, совершенной с превышением пределов дозволенного гражданским правом               и порождающей негативные последствия для ее участников. 

Также, по мнению подателя жалобы, судами сделан ошибочный вывод об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям. Предоставив ложную информацию, ответчик тем самым ввел в заблуждение истца при заключении спорной сделки, что свидетельствует об отсутствии                  у администрации на момент ее заключения сведений о находящихся                    на земельном участке объектах недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную                               жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании стороны остались на позиции кассационной жалобы и отзыва соответственно.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании обращения общества от 21.12.2011 № 2559 администрацией издано распоряжение № 149 от 24.01.2012 «О предоставлении земельного участка                    в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Сургутские городские электрические сети».

Между администрацией (продавец) и ООО «СГЭС» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 27.01.2012 № 1456, согласно пункту 1.1 которого продавец обязался передать в собственность,              а покупатель – принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок площадью 14 233 кв.м, относящийся                           к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:10:0101202:38, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, Северный промрайон, Нефтеюганское шоссе, 15, территориальная зона ПД.1, земельный участок предоставлен под объекты производственного назначения: лабораторный корпус, котельная, склад холодный, столовая, столярный цех, нежилое здание: РММ. Сварочный цех. Гараж на 10 боксов (сооружение 5).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права переход права собственности на земельный участок зарегистрирован за ООО «СГЭС» 22.09.2012.

11.08.2016 в администрацию обратилось ООО «СГЭС» с письмом                  № 1646 о рассмотрении вопроса о продаже муниципального имущества, переданного ему по договору аренды муниципального имущества                      от 19.04.2011 № 60, расположенного на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке.

Как указывает истец, при рассмотрении указанного обращения администрацией выявлен факт расположения в границах проданного земельного участка муниципального имущества:

- площадки производственные с покрытием, назначение: сооружение транспорта, общая площадь 1 322,1 кв.м, инв. № 71:136:002:000029450, адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, Нефтеюганское шоссе, 15, кадастровый (или условный) номер                                     86-86-03/062011-550;

- сети водоснабжения, назначение: сооружение коммунальной инфраструктуры, общая площадь 61, 76 кв. м, инв. № 71:136:002:000029480, адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, Нефтеюганское шоссе, 15, кадастровый (или условный) номер                                 86-86-03/052/2013-620;

- подъездная площадка, назначение: сооружение транспорта, протяженность 616,5 кв.м, инв. № 71:136:002:000029460, адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, Нефтеюганское шоссе, 15. Кадастровый (или условный) номер 86-86-03/052/2013-616;

- канализационные сети, назначение: сооружение коммунальной инфраструктуры, протяженность 55,4 кв.м, инв. № 71:136:002:000029470, общая площадь 616,5 кв.м, инв. № 71:136:002:000029460, адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, Нефтеюганское шоссе, 15, кадастровый (или условный) номер 86-86-03/052/2013-619.

Полагая, что при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101253:20 ответчик указал неверную информацию относительно нахождения на нем объектов муниципальной собственности, что, по мнению истца, является нарушением требований закона, администрация обратилась в суд с настоящим иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 12, 131, 166 – 168, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 35, 36 ЗК РФ, постановлением Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11, исходили               из того, что муниципальное образование не является субъектом, правомочным на приобретение прав на земельные участки                                  под принадлежащим ему недвижимым имуществом. То обстоятельство,                 что при приватизации земельного участка на основании договора                    купли-продажи такого земельного участка, заключенного муниципальным образованием, не учтены права самого муниципального образования, суды посчитали недостаточным для признания сделки недействительной, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Также суды пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности и об отсутствии оснований для его восстановления.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может признать данные выводы судов правомерными, соответствующими имеющимся в деле доказательства и нормам права, подлежащим применению в рассматриваемом случае.

Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях                   и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ                  от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»                            (далее – Постановление Пленума № 25) положения ГК РФ об основаниях               и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу,                 то есть после 01.09.2013 (пункт 6 статьи 3 Закона № 100-ФЗ).

Оспариваемый договор купли-продажи был заключен 27.01.2012, то есть сделка совершена до вступления в силу Закона № 100-ФЗ, в силу чего               к спорным правоотношениям подлежали применению нормы статьи 168                ГК РФ в прежней редакции, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна,                                        если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима,                                        или не предусматривает иных последствий нарушения. 

Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения ответчиком в собственность земельного участка, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5             пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Согласно части 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной            или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения,                           на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Следовательно, вывод судов о том, что нормы ЗК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, не запрещали продажу земельных участков, на которых находилось муниципальное имущество, сделан при неправильном применении норм материального права и в противоречие с правоприменительной практикой высших судебных инстанций (Постановления Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 № 15524/04 по делу № А19-4030/04-48, от 06.09.2011 № 4275/11, от 02.10.2012 № 5361/12 по делу № А46-3074/2011, Определения Верховного Суда РФ от 18.08.2015 № 56-КГ15-10, от 19.01.2015 № 306-ЭС14-1927 и от 27.06.2017 № 310-КГ17-2466).

Как усматривается из судебных актов и материалов дела, при заключении договора купли-продажи право собственности на объекты недвижимости истца еще не было зарегистрировано, что послужило основанием для вывода судов о допустимости приватизации земельного участка под этими объектами. 

Однако согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 № 5361/12 по делу № А46-3074/2011, то обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи не было зарегистрировано право собственности иных лиц на расположенные на отчуждаемом участке объекты и существовала неопределенность в том, кто является их собственником, не могло служить основанием для заключения названного договора без учета правил статьи 36 ЗК РФ.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11 по делу № А48-2067/2010).

Тот факт, что муниципальное образование не может выступать субъектом, правомочным на приобретение прав на земельные участки под принадлежащим ему недвижимым имуществом, не предоставляет этого права и иным лицам, не являющимся собственниками зданий и сооружений.

Вывод суда апелляционной инстанции со ссылкой на Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11 по делу № А48-2067/2010 о том, что положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц, в связи с чем муниципальное образование не может обжаловать сделку купли-продажи земельного участка по причине расположения в границах земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, сделан без учета того, что в названном деле высшей судебной инстанцией был рассмотрен спор, в котором собственниками и земельного участка, и расположенных на нем объектов недвижимости выступали частные лица, а публичный орган являлся стороной оспариваемой сделки. 

В рассматриваемом же споре иск направлен на защиту права муниципальной собственности, нарушенного при отчуждении земельного участка тем, что не был соблюден принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем муниципальных объектов недвижимости. 

На момент заключения договора купли-продажи на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101202:38 находились объекты недвижимости, в отношении которых ответчик не мог не знать, что они не принадлежат обществу на праве собственности, следовательно, заключенный договор в этой части противоречит статье 36 ЗК РФ.

Кроме этого, в суде первой инстанции ответчиком было сделано заявление о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям. Администрация, со своей стороны, утверждала, что о нарушении своих прав она узнала лишь 09.08.2016, когда ООО «СГЭС», как собственник земельного участка, обратилось с заявлением о выкупе расположенных на нем объектов недвижимости из муниципальной собственности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Положениями статьи 197 ГК РФ предусмотрены специальные сроки исковой давности для отдельных видов требований.

В частности, по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня,                        когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало                или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ определено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Посчитав, что срок исковой давности по заявленным требованиям истцом пропущен, суды не проанализировали материалы дела с учетом особенностей такого объекта гражданско-правовых отношений                            как земельный участок.

Порядок образования земельных участков урегулирован главой I.1                ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Исходя из анализа норм Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» земельный участок является образованным с момента его государственного кадастрового учета.

В силу пункта 3 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастра 17.02.2003, межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

Таким образом, описание земельного участка как объекта гражданских прав, включающее местоположение (координаты) границ участка, границы частей объекта землеустройства, занятых объектами недвижимого имущества, из которых усматривается местоположение объектов недвижимости, входящих в границы земельного участка,                                      а также установление этих границ на местности, определяется в результате проведения межевых работ. 

Однако материалов межевания земельного участка, из которых возможно сделать вывод о расположении на момент заключения оспариваемой сделки в границах отчуждаемого земельного участка не принадлежащих покупателю объектов недвижимости, в материалах дела не имеется.  

Судами не принято во внимание, что в заявлении о приватизации земельного участка от 21.12.2011 общество не принадлежащие ему объекты недвижимости не указало, сообщив о том, что иные объекты недвижимого имущества на земельных участках отсутствуют. 

В кадастровом паспорте земельного участка по состоянию на 06.12.2011  в графе разрешенное использование ссылок на указанные объекты также не содержится. План (чертеж, схема) указанного кадастрового паспорта выполнен без указания во внутреннем контуре местоположения объектов недвижимости в границах спорного участка.

Из представленных в материалы дела ситуационных планов                            также не представляется возможным установить местоположение                    и координаты границ всех объектов недвижимости, находящихся                          в муниципальной собственности, равно как и границы сформированного земельного участка.

Согласно части 2 статьи 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены                    в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой                     или апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает,                   что судами неверно применены нормы материального права, не приняты меры к полному и всестороннему исследованию материалов дела                              в совокупности и взаимосвязи, не исследованы обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания, не применены нормы права, подлежащие применению, поэтому в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287                     АПК РФ обжалуемые судебные акты по настоящему делу подлежат отмене,              а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела при наличии оснований для удовлетворения исковых требований судам необходимо рассмотреть вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 79, 84 постановления Пленума № 25, разрешить вопрос о делимости либо неделимости земельного участка.

Помимо этого, при новом рассмотрении суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, разрешить спор по существу, оценить и исследовать представленные в материалы дела доказательства, установить фактические обстоятельства спора, необходимые для принятия правильного судебного акта, в том числе вопрос о соблюдении истцом срока исковой давности, вопрос о признании недействительным (ничтожным) договора от 27.01.2012 № 1456 купли-продажи земельного участка и о возможности применения заявленных истцом последствий недействительности сделки, при необходимости предложить истцу уточнить заявленные требования в части применения реституции, предложить сторонам решить вопрос о проведении землеустроительной экспертизы с целью определения площади и границ частей земельного участка под муниципальными объектами недвижимости, разрешить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного                       округа – Югры от 07.11.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 по делу № А75-12852/2017 отменить.

        Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд                      Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                  М.А. Севастьянова

 

                                                                            В.В. Тихомиров