Арбитражный суд Краснодарского края Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

№ А32-25888/2025

г. Краснодар

22 декабря 2025 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Суханова Р.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Королевской Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «ВЕКТОР РОСТА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «ЮГСТРОЙСЕРВИС» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании ООО «Югстройсервис» в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу произвести ремонт кровли многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, над встроенно-пристроенными помещениями, принадлежащих ООО «Вектор Роста», путем очистки кровли от грязи, мусора; очистки водосточных труб и воронок от грязи и мусора и выполнения работ по устранению протечки кровли.

в случае неисполнения ООО «Югстройсервис» решения суда по истечению 20 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу установить судебную неустойку в порядке ст. 308.3 ГК РФ в пользу ООО «Вектор Роста» в размере 10 000 (десять тысяч) рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта начиная с 21 рабочего дня со дня вступления решения суда в законную силу. о взыскании расходов на проведение экспертизы в размере 120 000 рублей, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 50 000 рублей

При участии: От истца: ФИО1 – по доверенности; От ответчика: ФИО2 – по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с заявлением к ответчику об обязании ООО «Югстройсервис» в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу произвести ремонт кровли многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, над встроенно- пристроенными помещениями, принадлежащих ООО «Вектор Роста», путем очистки кровли от грязи, мусора; очистки водосточных труб и воронок от грязи и мусора и выполнения работ по устранению протечки кровли; в случае неисполнения ООО «Югстройсервис» решения суда по истечению 20 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу установить судебную неустойку в порядке ст. 308.3 ГК РФ в пользу ООО «Вектор Роста» в размере 10 000 (десять тысяч) рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта начиная с 21 рабочего дня со дня вступления решения суда в законную силу; о взыскании расходов на проведение экспертизы в размере 120 000 рублей, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 50 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой просит поручить АНО ЛСЭ «ЭкспертКом» эксперту ФИО3

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве на иск, представил дополнительные возражения и документы, которые приобщены к материалам дела.

16.12.2025 в судебном заседании был объявлен перерыв до 09-30 до 22.12.2025. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

От истца после перерыва поступило п/п от 16.12.2025 № 499 на 170 000 рублей об оплате судебной экспертизы на депозит суда.

От ответчика поступили возражения против проведения судебной экспертизы, которые приобщены к материалам дела.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает истец в исковом заявлении, ООО «Вектор Роста» (Заявитель) является собственником нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Сочи, ул.

Навагинская, 16, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости. Помещения переданы в арендное пользование третьим лицам – арендаторам.

Деятельность по управлению указанным многоквартирным домом осуществляется ООО «Югстройсервис», что подтверждается договором на управление многоквартирным домом № 19/110 от 22.04.2019, решением общего собрания собственников многоквартирного дома (протокол от 25.03.2015). Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании Лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами № Л045-01324-23/00599349, выданной 12.05.2015.

Согласно условиям заключенного Договора, Управляющая компания приняла на себя обязанности по управлению, содержанию и проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> за плату согласно Перечню.

В число обязанностей Управляющей компании входят такие работы как: своевременное устранение аварий на общем имуществе, участие во всех проверках и обследованиях, составление актов по фактам непредоставления, некачественного или несвоевременного предоставлению услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества (п. 2.1.5., 2.1.7 Договора).

В частности, в состав работ входят Работы по устранению мелких неисправностей конструктивных элементов при проведении сезонных технических осмотров. Периодичность установлена 2 раза в год, стоимость 0,99 руб. за кв. м (п. 1.5 Перечня работ).

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 Раздела I Правил содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 03.02.2022) Кровли (крыши) входят состав общего имущества собственников помещений в МКД и обслуживаются за счет собственников на содержание общего имущества в МКД.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения установлены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Пунктом 7 регламентированы работы, выполняемые Управляющей компанией в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов. В их число входят, в том числе, работы по проверке кровли на отсутствие протечек, выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, водоотводящих устройств и оборудования, очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод. При выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В нарушение условий Договора, лицензии на осуществление предпринимательской деятельности, ст. ст. 20, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Управляющая компания оказывает услуги ненадлежащего качества (не оказывает их), игнорирует принятые на себя обязательства по надлежащему содержанию и проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного адресу: 

<

...>, что подтверждается следующим.

В 2022 году Истцу стало известно о выявленных арендаторами протечках кровли над принадлежащими ему помещениями. По результатам обследования установлено, что причиной протечек кровли является повреждение кровельного полотна в ходе выполнения работ по возведению самовольных построек к зданию, выполненных жильцами дома. Атмосферные осадки затекают под кровельное полотно в большом количестве, что приводит к затоплению помещений и порче имущества Заявителя.

03 ноября 2022 года Арендаторами помещений, принадлежащих Заявителю, был составлен Акт № 1, которым установлено протекание кровли над арендуемыми помещениями, причинение ущерба имуществу Собственника (ООО «Вектор Роста») и арендаторов помещений.

Истец также указывает, что на кровле располагается строительный мусор, окурки и иные предметы, препятствующие стеканию атмосферных осадков через ливневые воронки. На неоднократные обращения Заявителя об устранении указанных нарушений управляющая компания не реагирует. Истец выполняет принятые на себя по Договору обязательства по своевременной плате услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества без нареканий, однако, до настоящего времени вынужден терпеть убытки, связанные с ремонтом, а также получать претензии со стороны Третьих лиц-арендаторов.

ООО «Вектор роста» неоднократно обращалось к Управляющей компанией с требованиями, направленными на устранение протекания, в том числе, требуя проведения текущего ремонт кровли и

устранения причин нарушения целостности кровли посредством освобождения кровли от находящихся на ней предметов (Исх. № 67.23-ВР от 21.07.23, Исх. № 102.33-ВР от 14.12.2023, Исх. 25.24-ВР от 20.03.2024, Исх. 56.24-ВР от 03.07.2024, Исх. 7.25-ВР от 28.01.2025). Однако ответчик уклоняется от удовлетворения законных требований Заявителя, не реагирует не обращения, нарушает охраняемые законом права заявителя, что явилось основанием для обращения с настоящими требованиями в суд.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Согласно ч. 3 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее – органы государственного жилищного надзора) в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и общими требованиями к организации и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно ч. 6 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации организация и осуществление государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля регулируются Федеральным законом от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

Согласно ч. 1 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации, за обеспечение готовности инженерных систем.

Требования и порядок содержания, обслуживания и ремонта жилищного фонда установлены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170, которые изданы с целью обеспечения выполнения

установленных нормативов собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

В п. 4 приложения № 7 (Перечень работ, относящихся к текущему ремонту) к Правилам № 170 указан перечень работ, относящихся к текущему ремонту, в том числе в отношении крыш: устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

В соответствии с пунктом 2.6.2 Правил при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит устранить неисправности крыш.

На основании пункта 4.6.1.1 Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций, от протечек кровли или инженерного оборудования; воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий; обеспечение проектной высоты вентиляционных устройств; чистоту чердачных помещений и освещенность; достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции всех трубопроводов и стояков; усиление тепловой изоляции следует выполнять эффективными теплоизоляционными материалами; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

Стыковые соединения, имеющие протечки, должны быть заделаны с наружной стороны эффективными герметизирующими материалами (упругими прокладками и мастиками) силами специалистов в кратчайшие сроки (в малых объемах в период подготовки домов к зиме) (п. 4.2.1.7 Правил).

Недопустимо увлажнение конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования, обязательно наличие гидроизоляционного слоя между древесиной и кладкой п. 4.6.1.28 Правил

Пунктом 4.6.3.3 Правил установлено, что приклейка гидроизоляционных слоев к основанию рулонной кровли и оклейка их между собой должна быть прочной, отслоение рулонных материалов не допускается, поверхность кровли должна быть ровной, без вмятин, прогибов и воздушных мешков и иметь защитный слой с втопленным мелким гравием или крупнозернистым песком, или окраску светлого тона. Рулонный ковер в местах примыкания к выступающим элементам должен иметь механическое закрепление с устройством фартука с промазкой его примыкания герметиком, армированной стеклотканью и т.п.

Кровля должна быть водонепроницаемой, с поверхности должен обеспечиваться полный отвод воды по наружным или внутренним водостокам, должны быть выдержаны заданные уклоны кровли.

В силу пункта 4.10.2.1 Правил организации по обслуживанию жилищного фонда в процессе эксплуатации жилых домов должны регулярно осуществлять мероприятия по устранению причин, вызывающих увлажнение ограждающих конструкций (поддержание надлежащего температурно- влажностного режима и воздухообмена в жилых и вспомогательных помещениях, включая чердаки и подполья; содержание в исправном состоянии санитарно-технических систем, кровли и внутренних водостоков, гидро- и пароизоляционных слоев стен, перекрытий, покрытий и пола, герметизации стыков и швов полносборных зданий, утепление дефектных ограждающих конструкций, тепло- и пароизоляции трубопроводов, на поверхности которых образуется конденсат, обеспечение бесперебойной работы дренажей, просушивание увлажненных мест, содержание в исправном состоянии отмостков и водоотводящих устройств и др.).

Согласно пункту 9 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов должны быть выполнены следующие работы: проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока; контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В

остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Разъясняет и конкретизирует структуру, состав работ и услуг, современные нормативные и правовые требования к организации содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущего ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды; обеспечения сохранности, повышения уровня обслуживания жилищного фонда всех форм собственности; неукоснительной реализации единых требований к содержанию и ремонту жилищного фонда; обеспечения реализации прав потребителей жилищных услуг в соответствии с Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденное Госстроем России.

Пунктом 2.2 Методического пособия установлено, что текущий ремонт общего имущества жилого дома – ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт), приведен в Приложении 2 к Методическому пособию, в котором установлен перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт). По текущему ремонту крыши предусматриваются следующие виды работ: усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков коньковых прогонов, лежней, мауэрлатов, кобылок и обрешетки; антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций; все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая все элементы примыкания к конструкциям, покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и пр.; ремонт и частичная замена участков кровель, выполненных из различных материалов, по технологии заводов-изготовителей; замена участков парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, устройств заземления здания с восстановлением водонепроницаемости места крепления; ремонт гидроизоляционного и восстановление утепляющего слоя чердачного покрытия;

Из пункта 3.6.7 этого же пособия следует, что на основании актов весеннего технического осмотра на каждое здание, планируемое к производству текущего ремонта, составляются описи ремонтных работ. В опись ремонтных работ включают выявленные в процессе технических осмотров дефекты и неисправности, которые должны быть устранены в ходе проведения текущего ремонта в следующем календарном году; работы по предписанию территориальных органов Государственной жилищной инспекции, других органов государственного надзора, а также работы по заявкам нанимателей и собственников, не имеющие срочного характера, которые возможно выполнить в процессе производства текущего ремонта.

В силу положений СП 17.13330. 2017 «СНиП II-26-76 Кровли»:

- кровля – элемент крыши, предохраняющий здание от проникновения атмосферных осадков, включает в себя водоизоляционный слой (ковёр) из разных материалов, основание под водоизоляционный слой (ковёр), аксессуары для обеспечения вентиляции, примыканий, безопасного перемещения и эксплуатации, снегозадержания и др.(3.1.15);

- основание под водоизоляционный ковёр (слой): поверхность теплоизоляции, несущих плит крыши (настилов), стяжек, штукатурки, стен и т.п., на которую укладывают ковёр (рулонный или мастичный), либо стропильные конструкции, обрешётка, контробрешётка, сплошной настил, на которые укладывают и закрепляются водоизоляционный слой из штучных, волнистых или листовых кровельных материалов (п. 3.1.23);

- основной водоизоляционный ковёр (рулонный и мастичный): один или несколько слоёв рулонных кровельных материалов или мастик, в т. ч. армированных, последовательно укладываемых на основание под кровлю (п.3.1.24)

- защитный слой: элемент кровли, предохраняющий основной водоизоляционный ковёр от механических повреждений, атмосферных воздействий и распространения огня по поверхности кровли (п.3.1.10);

- кровли из рулонных и мастичных материалов предусматривают в традиционном (при расположении водоизоляционного ковра над теплоизоляцией) либо инверсионном (при расположении водоизоляционного ковра под теплоизоляцией) вариантах (п. 5.1.2);

- основанием под водоизоляционный слой служат ровные поверхности. Поверхности основания должны быть огрунтованы для лучшего сцепления с ними водоизоляционного ковра (п. 5.1.4);

- в местах примыканий кровли к парапетам, стенкам бортов фонарей, в местах пропуска труб, у водосточных воронок, вентиляционных шахт и т.п. предусматривают дополнительный водоизоляционный ковёр, число слоёв которого принимают по положению Б (п.5.1.18);

- дополнительный водоизоляционный ковёр из рулонных и мастичных материалов должен быть заведён на вертикальные поверхности не менее чем на 300 мм от поверхности кровли (основного водоизоляционного ковра или защитного слоя) (п. 5.1.20);

- в местах примыкания к выступающим над кровлей конструкциям верхняя часть дополнительного водоизоляционного ковра из рулонных материалов или мастик с армирующими прокладками должна быть закреплена к конструкции через металлическую прижимную рейку или хомут и защищена герметиком (п. 5.1.21).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества. Данный вывод подтверждается судебной практикой Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021).

В связи с неоднократными жалобами и требованиями произвести ремонт кровельного покрытия и устранить причины протечек кровли над помещениями от арендаторов, истцом было поручено экспертам ООО «Центр Экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» проведение экспертизы.

Согласно заключению досудебной экспертизы от 12.04.2024 № 0.82 экспертами было выявлено следующее:

- повреждения кровельного покрытия произошли в результате длительной эксплуатации кровли без надлежащего ухода (периодических уборок мусора, текущих ремонтов кровельного покрытия), возведения самовольных пристроек, а также в результате нарушения технологии работ при устройстве рулонной кровли, неправильного крепления покрытий парапета – парапетных крышек. Физический износ кровельного покрытия: 41-60%, необходим текущий ремонт кровли;

- повреждения в помещениях возникли в результате протечек кровли, застоя воды на кровле вокруг самовольных пристроек, биологического повреждения кровли в зоне водосточной воронки, размещения строительных материалов, скопления грязи и мусора. Также частичного отсутствия кровельного материала на вертикальных поверхностях парапета и неправильного монтажа покрытий парапета – парапетных крышек;

- выполнение технических осмотров и профилактических работ осмотров, согласно представленных документов эксперту, управляющей компанией не производилось;

- устранение выявленных неисправностей следует устранять, по мере выявления дефектов, не допуская ухудшения работы системы, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях, в предельные сроки (согласно Приложения № 2 к Постановлению № 170).

За проведение экспертизы ООО «Центром Экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» истцом понесены расходы в размере 120 000 руб. (п/п № 476 от 05.04.2024, п/п № 07 от 14.05.2024).

23.08.2017 комиссией в составе начальника отдела муниципального жилищного контроля администрации Центрального внутригородского района г. Сочи и специалистов ответчика был произведён осмотр кровли в МКД и составлен соответствующий Акт осмотра.

В данном акте указано, что при осмотре установлено: «Дом № 16 по ул. Навагинская, построен в 1974 г., кровля плоская. Растрескивание и вздутие покрывного слоя, отслоение покрывного слоя в местах сопряжения с вентиляционными устройствами и воронками встроенных водостоков. Требуется проведение кап. ремонта».

В соответствии с пунктом 3 Приложения № 8 (Примерного Перечня работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда) к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» к работам, производимым при капитальном ремонте относятся: ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

При этом, ответчиком не выполняются виды работ, относящиеся к капитальному ремонту, поскольку такие работы не предусмотрены договором с собственниками помещений МКД, не входят в минимальный Перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана оказывать в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с Законом Краснодарского края от 01.07.13 № 2735-КЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества собственников помещений , в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края» устанавливаются правовые и

организационные основы своевременного проведения капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных территории Краснодарского края. Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.12.13 № 1638 «Об утверждении региональной программы капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах» на 2014-2043 годы утверждена региональная программа капитального ремонта.

МКД включен в плановый период проведения капитального ремонта на 2029-2031 годы.

В связи с выявленной острой необходимостью, в 2017 году ответчик обратился в Министерство топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Краснодарского края с просьбой произвести капитальный ремонт кровли в МКД в более ранний, чем плановый период. При этом было указано, что проводимый текущий ремонт резинобитумной мастикой и наплавляемыми кровельными материалами, к положительному результату не приводит.

В ответе Министерства Топливно-Энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Краснодарского края от 20.10.2017 указано:

1) При существующем в данном МКД способе формирования капитального ремонта, работы по капитальному ремонту могут быть выполнены только в сроки, предусмотренные региональной программой.

2) В соответствии с Региональной программой капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края, на 2014-2043 годы, утверждённой Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.12.2013 № 1638, ремонт крыши в многоквартирном доме № 16 по ул. Навагинской в г. Сочи запланирован на период с 2029 по 2031 годы).

3) На дату 20.10.2017 фонд капитального ремонта многоквартирного дома № 16 по ул. Навагинской в г. Сочи составляет 706 794,84 рублей. Уровень собираемости взносов - 44,86 %.

Между тем, в 2019 году в МКД был проведены работы, относящиеся к капитальному ремонту, однако были выполнены не плановые работы по ремонту (замене) кровли, а замена трёх лифтов в доме.

24.08.2019 собственники помещений МКД провели внеочередное общее собрание, на котором приняли решение «утвердить перечень работ по капитальному ремонту общего имущества и сметы расходов на капитальный ремонт общего имущества в соответствии с предложением регионального оператора, а именно:

- замена лифта грузоподъемностью 400 кг с количеством остановок до 10 включительно 5 730 000 рублей;

- разработка проектной документации, включая сметы, по ремонту (замене) 210 000 рублей;

- работы по оценке соответствия лифтов требованиям технического регламента Таможенного союза 011/2011 «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011), утверждённого Решением Комиссии Таможенного союза от 18 октября 2011 года № 824 «О принятии технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» 90 000 рублей;

- строительный контроль 122 622 рубля;

- услуги по проведению проверки достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома 10 000 рублей».

Данный факт подтверждается Протоколом № 8 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 16 по ул. Навагинская в г. Сочи.

Исходя из приоритета безопасности, и в связи с таким волеизъявлением собственников, в 2019 году накопленные деньги из фонда были потрачены именно на замену лифтов, были заменены и введены в эксплуатацию три лифта, что подтверждается Актом приёмки оказанных и выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> от 19.04.2019.

При этом, сумма накоплений в фонде у данного МКД была всего 706 794,84 рублей, а работы по замене лифтов были выполнены на сумму более 5 млн. рублей (из средств фонда с учетом дальнейшего погашения собственниками задолженности).

В соответствии с письмом Департамента городского хозяйства администрации г. Сочи от 06.02.2025 исх. № 1640/32.01-16 плановый период проведения капитального ремонта МКД изменился на 2026-2028 годы.

Таким образом, начиная с 2019 года все денежные средства от оплат собственников МКД, поступающие в фонд капитального ремонта, были направлены на погашение указанной задолженности.

ООО «Югстройсервис», как управляющая организация, выполняет работы по текущему ремонту, и именно на эти виды работ делаются начисления в квитанциях, из оплат за эти виды работ

осуществляются накопления на текущий ремонт, а денежные средства на выполнение капитального ремонта кровли у ответчика отсутствуют

Судом также отмечается, что собственники помещений по своей инициативе могут принять решение на общем собрании о проведении иных работ, с указанием дополнительного источника финансирования (предусмотреть дополнительную сумму, необходимую на замену кровли, принять решение об увеличении тарифа именно для этих целей).

Вместе с тем, ООО «Вектор Роста» проголосовал против поднятия тарифа на собрании от 21.01.2022; сведения о проведении иного собрания собственников жилья по вопросу проведения капитального ремонта кровли, инициированного истцом либо иным собственником в спорном МКД, в материалы дела не представлены.

Судом также отмечается, что исходя из представленных сторонами документов и фотографий следует, что ответчик регулярно выполняет заявки собственников по устранению протечек крыши теми методами, которые доступны без капитального ремонта, частично ремонтирует крышу, убирает мусор выброшенный из окон собственниками (их арендаторами), чистит воронки от мусора, однако это не приводит к необходимому результату с учетом того, что кровля требует капитального ремонта с 2017 года.

Судом также признается обоснованным довод ответчика об установке системы блоков кондиционеров и вывесок арендаторами истца, чем также нарушается целостность крыши.

При этом, для установки кондиционера в многоквартирном доме необходимо согласие не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников оформленное Протоколом собрания собственников, которое истцом не представлено.

Согласно п. 3 ч.2 ст. 44 Жилищного Кодекса РФ к компетенции общего собрания относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку крыша, стены дома являются общим имуществом собственников жилых помещений МКД, то решение о пользовании общим имуществом считается легитимным при условии согласия не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Истец в своем исковом заявлении ссылается на результаты проведенной экспертизы № 0.82от 12.04.2024, согласно выводам и фотоматериалу которой также подтверждается расположение на спорной кровле креплений блоков кондиционирования и вывесок арендаторов помещений истца; возведение самовольных построек собственников; а также повреждение кровли кровельного покрытия: 41-60%.

В этой связи, проведение по делу судебной экспертизы по вопросу установления причин протечек в помещениях истца признается судом необоснованным, в удовлетворении ходатайства истца суду надлежит отказать.

Судом установлено, что с учетом представленных ответчиком актов, управляющая компания согласно минимальному перечню услуг, кроме выполнения аварийных заявок и текущего ремонта, ежегодно проводит весенние и осенние осмотры общедомового имущества, где в разделе крыша стоит отметка о необходимости проведения капитального ремонта.

Более того, решением Центрального районного суда г. Сочи от 22.12.2020 по делу № А2-5260/2020, оставленному без изменения Апелляционным Определением Краснодарского краевого суда от 06.04.2021, Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 07.09.2021 в иске собственнику квартиры № 173 ФИО4 в требованиях к ООО «Югстройсервис» о возложении на управляющую компанию обязанности по устранению недостатков обслуживания дома и осуществления ремонта кровли было отказано.

В вышеуказанных судебных актах подтверждаются выводы ответчика о необходимости проведения не текущего, а капитального ремонта кровли в спорном МКД.

Согласно п.3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В то связи, требования истца признаются судом необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные

расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайство о назначении судебной экспертизы – отказать. В удовлетворении исковых требований – отказать.

Находящиеся на депозитном счете Арбитражного суда Краснодарского края денежные средства

в сумме 170 000 рублей, поступившие от ООО «ВЕКТОР РОСТА» по платежному поручению от

16.12.2025 № 499, в счет оплаты стоимости судебной экспертизы по делу № А32-25888/2025, возвратить с

депозитного счета суда через отделение банка, по следующим реквизитам: Получатель: ООО «ВЕКТОР РОСТА» ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, КПП: 231201001 Номер счета: 40702810790060000683 Банк получателя: краснодарский филиал АО БАНК ИНГО БИК: 040349542 Корр. счет: 30101810600000000542

Назначение платежа: Возврат денежных средств за производство судебной экспертизы с

депозита суда по делу № А32-25888/2025.

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в

месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Р.Ю. Суханов