ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-20231/2021

05 сентября 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена  25 августа 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 сентября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего  Ракчеевой М.А., 

судей  Изотовой С.В., Полубехиной Н.С.,       

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Озерки» представителя ФИО2 (доверенность от 01.03.2021), от администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области представителя ФИО3 (доверенность от 07.06.2022),        

рассмотрев 25.08.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования «Тосненский район» Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2022 по делу № А56-20231/2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Озерки», адрес: 192012, Санкт-Петербург, пр. Обуховской Обороны, д. 112, корп. 2, лит. И, пом. 330, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным оформленного письмом от 01.03.2021 № 393-па отказа Администрации муниципального образования «Тосненский район» Ленинградской области, адрес: 187000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 39 000 кв. м с кадастровым номером 47:26:0201002:365, расположенного по адресу: 

<

...>, для использования в целях размещения спортивной базы отдыха, а также обязании Администрации в течение 5 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить подготовку и подписание проекта договора аренды указанного участка для завершения возведения расположенных на нем объектов незавершенного строительства.

Решением от 26.04.2022 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, заинтересованное лицо обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционный суд. В своей жалобе Администрация просила отменить обжалуемый судебный акт и принять новый – об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, оснований, предусмотренных подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), на который заявитель ссылался в обоснование своих требований, в данном случае не имеется; основания, установленные в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», также не могут быть применены к заявителю, поскольку права собственности на объекты незавершенного строительства зарегистрированы за ним только в 2021 году, а земельный участок предоставлен в аренду в 2017 году, то есть позднее 01.03.2015; предоставление участка для проведения изыскательских работ в 2015 году значения не имеет, так как строительство спорных объектов осуществлялось в рамках другого договора аренды, заключенного в 2017 году, из текста которого следует, что его условия распространяются на отношения сторон, возникшие лишь с февраля 2016 года; при таких обстоятельствах отказ подателя жалобы являлся законным и обоснованным.  

В отзыве на жалобу Общество просит оставить без изменения обжалуемый судебный акт.  

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в жалобе,  а представитель Общества – в отзыве на нее.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации от 26.11.2014 № 2925-па на кадастровой карте территории была утверждена схема расположения земельного участка ориентировочной площадью 3,9 га (39 000 кв. м) по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования – под размещение спортивной базы отдыха.

По результатам рассмотрения заявлений Общества Администрация постановлениями от 26.02.2015 № 572-па и 573-па предварительно согласовала названной организации место размещения указанной базы на выше упомянутом земельном участке, утвердила акт о выборе указанного участка для строительства названной базы и предоставила его в аренду Обществу сроком на 11 месяцев для проведения изыскательских работ в обозначенных целях.

На основании этого Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 28.02.2015 заключили сроком до 25.01.2016 договор № 58-15 аренды спорного земельного участка. 

Поскольку обязательства по этому договору были выполнены Обществом в полном объеме, в частности спорный участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 47:26:0201002:365, что подтверждается кадастровым паспортом от 21.11.2016 № 47/201/16-837454, Администрацией издано постановление от 08.02.2016 № 138-па о предоставлении названного участка в аренду Обществу для строительства упомянутой спортивной базы отдыха сроком на 5 лет, на основании которого стороны 24.01.2017 заключили между собой договор аренды № 25-17 со сроком действия до 07.02.2021.

В пункте 3.2 этого договора его стороны определили, что условия названного договора распространяются на правоотношения Администрации и Общества, возникшие с 08.02.2016. 

В силу пункта 7.4 указанного договора по окончании срока аренды участка арендатор имеет право на заключение нового договора в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 24.12.2020, 21.01.2021, 29.01.2021, 02.02.2021, 03.02.2021 в период с декабря 2020 года по февраль 2021 года на кадастровый учет с одновременной государственной регистрацией в указанном реестре прав собственности Общества на основании технических планов были поставлены объекты незавершенного строительства (каждый со степенью готовности 8%), расположенные на арендуемом им участке, а именно: 

- административное здание площадью 444 кв. м с кадастровым номером 47:26:0201002:681;

- гостиница площадью 1460 кв. м с кадастровым номером 47:26:0201002:683; 

- три индивидуальных коттеджа каждый площадью 62 кв. м с кадастровыми номерами 47:26:0201002:682, 47:26:0201002:684 и 47:26:0201002:685.

Впоследствии в направленном в адрес Администрации письме от 01.02.2021 Общество просило расторгнуть договор № 25-17 и предоставить ему спорный земельный участок в аренду на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – Закон № 137-ФЗ) на новый трехлетний срок для размещения на нем спортивной базы со ссылкой на нахождение в его границах объектов незавершенного строительства, принадлежащих заявителю на праве собственности.

Уведомлением от 25.02.2021 № 06-03-699/2021 Администрация сообщила Обществу о прекращении действия договора № 25-17 по причине истечения установленного в нем срока, на который он изначально заключался, в связи с чем просила передать спорный участок по акту в состоянии и качестве не хуже первоначального.

В марте 2021 года Администрация по результатам рассмотрения заявления Общества издала постановление от 01.03.2021 № 393-па, в котором отказала ему в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, указав, что Общество не имеет права на приобретение участка без проведения торгов с учетом следующих обстоятельств:

- данный участок был предоставлен Обществу после 01.03.2015, при этом его право собственности на возведенные на нем объекты незавершенного строительства зарегистрировано только в 2020-2021 годах;

- в ходе осмотра участка установлено, что на нем в действительности отсутствуют объекты незавершенного строительства, на которые Общество сослалось в своем заявлении. 

Полагая данный отказ Администрации незаконным и нарушающим права и законные интересы Общества в сфере экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В дополнение к изложенному Общество указало, что своевременному возведению спортивной базы отдыха препятствовали действия третьих лиц, установивших в пределах участка ограждающую конструкцию (забор), а также занимавшихся на его территории изготовлением бытовок, о чем Общество, в свою очередь, неоднократно ставило в известность уполномоченные органы и в конечном итоге было вынуждено обратиться за защитой своих прав в Тосненский городской суд Ленинградской области с требованиями не чинить препятствия в пользовании арендуемым им участком. 

Помимо прочего Общество в подтверждение совершения им подготовительных действий, направленных на строительство упомянутой базы на спорном участке, представило полученный в отношении последнего градостроительный план, а также технические условия на подключение строящихся объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Также в качестве правового обоснования заявленных требований Общество помимо вышеупомянутых положений Земельного кодекса РФ и Закона № 137-ФЗ привело ссылку на Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции", которым предусмотрено, что до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, удовлетворил заявленные требования, посчитав, что Обществом соблюдены все условия, необходимые для однократного предоставления в аренду земельного участка в целях завершения строительства, а также указав, что поскольку возведение спортивной базы осуществлялось им именно на основании договора № 25-17, тогда как целью предоставления участка в аренду по договору № 58-15 являлось проведение изыскательских работ, оснований полагать, что Общество уже реализовало ранее свое право на достройку объектов в пределах испрашиваемого участка, не имеется.

Апелляционный суд, проанализировав обстоятельства спора, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Как верно указал суд первой инстанции, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ.

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой же статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Таким образом, действующее земельное законодательство прямо регулирует вопрос о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, которые были возведены в период действия договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015.

Материалами дела подтверждается, что спорный участок использовался Обществом в спорный период по целевому назначению, а именно для строительства спортивной базы отдыха, в результате чего в ЕГРН внесены регистрационные записи относительно возведенных в пределах названного участка объектов незавершенного строительства. 

Таким образом, истцом представлены доказательства того, что в период действия названного договора им были предприняты меры по освоению арендуемого земельного участка.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно признал за Обществом право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства ввиду того, что, будучи его арендатором, оно правомерно на основании надлежащих разрешительных документов возвело в период действия договора объекты незавершенного строительства, после чего в установленный земельным законодательством срок обратилось к Администрации с соответствующим заявлением, представив доказательства нахождения у него в собственности возводимых им объектов.

 Одновременно с этим апелляционный суд принимает во внимание также и то, что в 2020 году на территории Ленинградской области был введен режим повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (Постановление Правительства Ленинградской области от 13.03.2020 № 117), что в силу общеизвестности указанного факта с очевидностью свидетельствует о наличии у Общества препятствий для освоения и использования участка по целевому назначению в полном объеме в течение некоторого периода действия заключенного с Администрацией договора его аренды. 

При таком положении апелляционный суд полагает, что в данном случае при вынесении решения по заявлению Общества Администрацией должно было быть учтено также и то, что Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" были внесены изменения в статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", по условиям которой Общество имело право претендовать, в том чисел на увеличение срока действия подписанного в январе 2017 года договора аренды участка.

При таких обстоятельствах решение не подлежит отмене по доводам жалобы, которые не содержат ссылок на какие-либо конкретные обстоятельства, которые бы препятствовали признать Общество соответствующим требованиям Земельного кодекса РФ в рассматриваемой части. 

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 26.04.2022 по делу № А56-20231/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

Н.С. Полубехина