АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6156/18 

Екатеринбург

13 ноября 2018 г.

Дело № А60-5601/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Татариновой И.А., Полуяктова А.С.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Блиц» (далее – общество «Блиц») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2018 по делу № А60-5601/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Блиц» – Самарин Д.Ю. (доверенность от 09.01.2018 № 3);

индивидуального предпринимателя Наумовой Анна Геннадьевны (далее  предприниматель Наумова А.Г., предприниматель) – Лягаева О.В. (доверенность от 10.07.2018).

Общество с ограниченной ответственностью «Блиц» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю Наумовой А.Г. о расторжении договоров аренды нежилых помещений № 1 от 03.02.2014 и № 2 от 30.05.2014 и о взыскании арендной платы за периоды с 01.10.2014 по 31.01.2018 в размере 32 370 474 руб. 18 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2018 (судья Воротилкин А.С.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2018 (судьи Зеленина Т.Л., Макаров Т.В., Семенов В.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Блиц» просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить. 

По мнению заявителя, вывод судов о том, что на момент подачи иска у ответчика отсутствовала задолженность по арендным платежам, противоречит материалам дела и представленным расчетам задолженности по арендной плате. При таких обстоятельствах, как полагает кассатор, судами необоснованно не применены положения пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество считает ссылку судов на абзац 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума от 17.11.2011 № 73) неправильной, поскольку истцом в адрес ответчика направлялось уведомление от 29.12.2017 № 45 о погашении задолженности в течение 7-ми календарных дней и расторжении договоров аренды в случае не выполнения требования об уплате долга. Податель жалобы обращает внимание, что погашение задолженности производилось ответчиком уже после подачи искового заявления. Полагает, что выводы судов о признании дополнительного соглашения № 1 от 17.07.2014 к договору аренды № 1 от 03.02.2014 и дополнительного соглашения № 1 от 17.07.2014 к договору аренды № 2 от 30.05.2014 мнимыми сделками противоречат обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства. По мнению кассатор, судами не дана оценка тому обстоятельству, что подача требований о взыскании арендной платы в размере 500 000 руб. является правом истца, а не его обязанностью, в связи с чем судам следовало квалифицировать дополнительные соглашения о повышении арендной платы как действительные с момента предъявления истцом требований в январе 2018 года и распространить действие указанных соглашений на будущий период аренды. Ссылаясь на статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель полагает, что дополнительные соглашения являются обязательными для сторон.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Наумова А.Г. просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 30.02.2014 между обществом «Блиц» (арендодатель) и предпринимателем                                   Наумовой А. Г. (ранее Мохиревой А. Г.) (арендатор) заключен договор аренды № 1, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 600,3 кв.м, расположенное на 1 этаже в здании торгового центра по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Первоуральск, ул. 1 Мая, дом № 9. 

По акту приема-передачи от 03.02.2014 нежилое помещение, являющееся объектом названного договора, передано арендатору. 

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды помещения составляет                6 лет с даты передачи помещения арендатору в аренду по акту приема-передачи, а именно с 03.02.2014. 

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается отметкой о государственной регистрации на договоре.

Согласно пункту 6.1 договора арендные платежи арендатора складываются из базовой составляющей и арендной платы и переменной составляющей арендной платы. 

Ежемесячная базовая составляющая арендной платы за пользование помещением составляет 100 000 руб. (пункт 6.2.1 договора). 

Переменная составляющая арендной платы определяется расчетным путем в размере стоимости потребляемых арендатором коммунальных услуг. Ежемесячное потребление коммунальных услуг исчисляется из расчета занимаемой площади или по установленным счетчикам (пункт 6.2.3 договора). 

Кроме того, 30.05.2014 между обществом «Блиц» (арендодатель) и предпринимателем Наумовой А.Г. (ранее Мохиревой А.Г.) (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 676,4 кв.м, расположенное на 2 этаже в здании торгово-офисного центра по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Первоуральск, ул. 1 Мая, дом № 9. 

Факт предоставления арендуемого нежилого помещения арендатору подтвержден актом приема-передачи помещения от 30.05.2014. 

Согласно пункту 2.1 срок аренды помещения составляет 6 лет с даты передачи помещения арендатору в аренду по акту приема-передачи, а именно с 30.05.2014. 

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается отметкой о государственной регистрации на договоре.

Согласно пункту 6.1 договора арендные платежи арендатора складываются из базовой составляющей и арендной платы и переменной составляющей арендной платы. 

Ежемесячная базовая составляющая арендной платы за пользование помещением составляет 100 000 руб. (пункт 6.2.1 договора). 

Переменная составляющая арендной платы определяется расчетным путем в размере стоимости потребляемых арендатором коммунальных услуг. Ежемесячное потребление коммунальных услуг исчисляется из расчета занимаемой площади или по установленным счетчикам (пункт 6.2.3 договора).

Дополнительными соглашениями стороны изменили пункт 6.2.1 и утвердили следующую редакцию данного пункта: «ежемесячная базовая составляющая арендной платы за пользование помещением с 01.10.2014 составляет 500 000 руб. ежемесячно, НДС не предусмотрен».

В связи с нарушением ответчиком обязательств по внесению арендной платы истец направил уведомление-требование от 29.12.2017 № 45 о погашении задолженности по арендной плате и расторжении договоров аренды. Указанное уведомление в качестве основания расторжения договора содержит ссылку на наличие задолженности арендатора более чем за 2 месяца, оставленное ответчиком без ответа.

Полагая, что ответчиком нарушено обязательство по внесению арендной платы более, чем за два месяца, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

Как установлено судами, ни одна из сторон не инициировала действий по государственной регистрации указанных дополнительных соглашений, несмотря на то, что они относятся к договору, подлежащему государственной регистрации. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, как установлено судами, в увеличенном размере (500 000 руб./мес.) ответчик арендную плату не уплачивал, а истец вплоть до направления уведомления от 29.12.2017, то есть в течение более трех лет, не востребовал данную арендную плату, в том числе в судебном порядке.

После наступления обязанности ответчика по уплате увеличенной арендной платы, 09.02.2015 стороны подписали акты сверки к обоим договорам с указанием размера арендной платы 100 000 руб. 

С учетом указанных обстоятельств суды, проанализировав правоотношения сторон спора по оформлению дополнительных соглашений к договорам аренды на предмет их мнимости, признали дополнительное соглашение № 1 от 17.07.2014 к договору аренды № 1 от 03.02.2014 и дополнительное соглашение № 1 от 17.07.2014 к договору аренды № 2 от 30.05.2014 мнимыми сделками.

Судом апелляционной инстанции отмечено, что отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений также свидетельствует об отсутствии намерения сторон исполнять условия указанных соглашений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В соответствии с пунктом 1 и 3 статьи 166 указанного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна.

При наличии обстоятельств, очевидно указывающих на мнимость сделки, либо доводов стороны спора о мнимости, установление только тех обстоятельств, которые указывают на формальное исполнение сделки, явно недостаточно (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2016 № 305-ЭС16-2411). 

Согласно пункту 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. 

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Установив мнимость сделок, оформленных дополнительными соглашениями к договорам аренды, суды не учитывали эти соглашения при оценке фактических отношений сторон. 

Помимо этого, судами указано на то, что, исходя из размера арендной платы в 100 000 руб. в месяц, задолженность ответчика за спорный период по обоим договорам отсутствует, что подтверждается расчетами, представленными обеими сторонами. 

Признав значимым то обстоятельство, что в представленном в материалы дела расчете по договору № 2 от 30.05.2014 истцом необоснованно не учтен платеж ответчика по платежному поручению от 08.10.2014 № 1 в сумме 93 594 руб. 92 коп., отнесенный сторонами к погашению долга по данному договору в соответствии с актом сверки от 09.02.2015, суды установили отсутствие задолженности за спорный период (до 31.01.2018).

В качестве правовых оснований для расторжения договоров истец сослался на пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 2 пункта 23 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73. 

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Согласно абзацу 2 пункта 23 постановления Пленума от 17.11.2011                     № 73 судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учтивая, что уведомление № 45 от 29.12.2017 не содержало в себе требование о расторжении договоров в связи с систематическими нарушениями ответчиком сроков внесения арендной платы в 2016-2017 годах, учитывая, что соответствующее требование не было предъявлено в разумный срок (после возникновения просрочек ответчика по уплате арендной платы, которые впоследствии были ликвидированы), суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды нежилых помещений № 1 от 03.02.2014 и № 2 от 30.05.2014, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

При этом судами отмечено, что в рамках настоящего дела не может быть рассмотрено требование истца о расторжении договоров аренды по иным основаниям, так как в этом случае обязательный досудебный порядок не является соблюденным, поскольку уведомление истца от 29.12.2017 № 45 содержит ссылку на наличие задолженности арендатора более чем за 2 месяца в качестве основания для расторжения договоров.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2018 по делу                     № А60-5601/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Блиц» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

  

 

Председательствующий						А.А. Столяров 

Судьи						И.А. Татаринова 

                                             					 А.С. Полуяктов