ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А72-15765/2023

г. Самара

16 сентября  2024  года

11АП-11810/2024

 

            Резолютивная часть  постановления  объявлена 05 сентября 2024 года

            Постановление в полном объеме изготовлено   16 сентября 2024 года

 

            Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Дегтярева Д.А., Копункина В.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Степанец М.В.,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального унитарного предприятия  «Жилсервис» в лице конкурсного управляющего ФИО1 на решение  Арбитражного суда  Ульяновской  области от 24 июня 2024  года по делу № А72-15765/2023 (судья Страдымова Е.В.), по иску муниципального учреждения "Администрация муниципального образования "Город Новоульяновск" Ульяновской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к муниципальному унитарному предприятию «Жилсервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

            о признании договора купли-продажи № 2 от 02.06.2023 недействительным,

            о применении последствий недействительности сделки;

             третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Прокуратура Ульяновской области, 

 с участием в судебном заседании:

            от истца – представителя ФИО3, по доверенности  от 25.10.2023 г., 

            от ответчика МУП «Жилсервис» – представителя ФИО4, по доверенности от 11.03.2024 г., 

            иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное учреждение "Администрация муниципального образования "Город Новоульяновск" Ульяновской области (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым к муниципальному унитарному предприятию «Жилсервис» в лице конкурсного управляющего ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, о применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 18.12.2023 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 и Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

Определением от 16.01.2024 суд привлек к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя ФИО2, исключив его из числа третьих лиц по настоящему делу.

Определением от 10.04.2024 суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просил признать договор купли-продажи № 2 от 02.06.2023 недействительным и применить  последствия недействительности сделки.

            Впоследствии, истец уточнил исковые требования в части применения последствий недействительности сделки и просил обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить в конкурсную массу должника -муниципального унитарного предприятия «Жилсервис» здание бани, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 73:19:120102:186, в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

Уточнения исковых требований приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда  Ульяновской  области от 24 июня 2024  года ходатайство Муниципального унитарного предприятия «Жилсервис» о фальсификации отклонено; исковые требования удовлетворены; признан недействительным договор №2 купли-продажи от 02.06.2023, заключенный между Муниципальным унитарным предприятием «Жилсервис» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 в отношении здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 73:19:120102:186; применены последствия недействительности сделки:  на индивидуального предпринимателя ФИО2 возложена обязанность  возвратить в конкурсную массу должника Муниципального унитарного предприятия «Жилсервис» здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 73:19:120102:186 в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда; восстановлено право требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к Муниципальному унитарному предприятию «Жилсервис» в сумме 3 059 630 руб. 00 коп.; с муниципального унитарного предприятия «Жилсервис» в доход федерального  бюджета взыскана государственная  пошлина в размере 3 000 руб. 00 коп.; с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального  бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3 000 руб. 00 коп.

            Не согласившись с принятым  судебным актом, муниципальное унитарное предприятие  «Жилсервис» в лице конкурсного управляющего ФИО1  обратилось   в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

             В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, признав сделку недействительной по основанию, не заявленному истцом; истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку торги по продаже имущества должника недействительными не признаны. Заявитель жалобы ссылается на недоказанность материалами дела факта отнесения спорного объекта к социально значимым, указывая также на длительную не эксплуатацию объекта. По мнению апеллянта, судом был неверно применен принцип эстоппеля. Считает вывод суда первой инстанции о возможности восстановления здания бани не соответствующим материалам дела и фактическим обстоятельствам. Также заявитель отмечает, что судом неправильно применены нормы Земельного кодекса РФ, не учтена специфика реализации в процедуре банкротства имущества муниципального предприятия, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения.

            В судебном заседании представитель ответчика МУП «Жилсервис» – ФИО4, по доверенности от 11.03.2024 г.,  апелляционную жалобу поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

            Представитель истца – ФИО3, по доверенности  от 25.10.2023 г., в судебном заседании возражала против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

      Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

      Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 АПК РФ.

   В соответствии со статьями 123 и 156 АПК РФ арбитражный апелляционный суд рассмотрел дело в отсутствие иных участвующих в деле лиц, не явившихся в судебное заседание. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, проверив  в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам,  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

  Суд первой инстанции исходил из следующих установленных по делу обстоятельств.

Муниципальное образование "Город Новоульяновск" с 22.12.2008 являлось собственником здания бани, общей площадью 887,3 кв.м, 1960 года постройки по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 73:19:120102:186).

Согласно выписке из ЕГРН с 26.09.2017 здание бани, общей площадью 887,3 кв.м, 1960 г.п. по адресу: 

<

...>. (кадастровый номер 73:19:120102:186) зарегистрировано за муниципальным унитарным предприятием "Жилсервис" на праве хозяйственного ведения.

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 73:19:120102:124, площадью 1006 кв.м, местоположение: 

<

...>. 

Данный земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «Город Новоульяновск», право собственности на который зарегистрировано 24.04.2009, номер регистрации 73-73-01/138/2009-106.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.05.2013 по делу № А72-5546/2012 муниципальное унитарное предприятие "Жилсервис" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5, член некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Развитие». 

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от  03.07.2018 по делу № А72-5546/2012 конкурсным управляющим муниципального унитарного предприятия "Жилсервис" утвержден ФИО6, член Некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Развитие».

Конкурсным управляющим ФИО6 была проведена оценка имущества Муниципального унитарного предприятия "Жилсервис".  Отчет №192/12-2018(4090) от 24.12.2018 по определению рыночной стоимости движимого и недвижимого имущества получил положительное заключение в МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области, о чем было опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ (сообщение № 3651316 от 08.04.2019).

Согласно отчету №192/12-2018 (4090) от 24.12.2018 рыночная стоимость бани составила 5 474 000 руб. 00 коп. 

23.04.2019 конкурсным управляющим ФИО6 было инициировано проведение собрания кредиторов по вопросу утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника – движимого и недвижимого имущества. 

Собрание было признано несостоявшимся ввиду отсутствия кворума (публикация в ЕФРСБ № 3716747 от 28.04.2019), в связи с чем, конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с ходатайством об утверждении Положения о реализации имущества должника. 

Положение о реализации имущества в редакции конкурсного управляющего устанавливало порядок проведения первых и повторных торгов, начальную цену движимого и недвижимого имущества (131 438 300 руб. 00 коп.)  и было утверждено определением Арбитражного суда Ульяновской области от 12.11.2019 по делу № А72-5546/2012.

Первые торги по продаже имущества должника (24.04.2020) и повторные торги (14.10.2020) были признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок. 

В связи с признанием торгов по реализации имущества муниципального унитарного предприятия "Жилсервис" несостоявшимися, конкурсный управляющий ФИО6 08.04.2021 обратился в МУ КУМИЗО МО «Город Новоульяновск» с актом приема-передачи имущества, не реализованного на повторных торгах (в том числе здания бани, расположенного по адресу 

<

...>).

11.02.2022 конкурсный управляющий муниципального унитарного предприятия "Жилсервис" в рамках дела № А72-5546/2012 обратился с заявлением об устранении разногласия, возникшего между конкурсным управляющим МУП «Жилсервис» ФИО6 и Администрацией МО «Город Новоульяновск», КУМИЗО МО «Город Новоульяновск», просил обязать Администрацию  МО «Город Новоульяновск» в лице КУМИЗО МО «Город Новоульяновск» принять социально-значимые объекты, а именно: здание бани, расположенной по адресу: 

<

...>; здание химчистки, расположенной по адресу: 

<

...>; рынок, общей площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская область,  г. Новоульяновск.

Согласно информации Администрации МО «Город Новоульяновск» (№73-ИОМСУ-23.01/4259 исх. от 28.11.2023) КУМИЗО МО «Город Новоульяновск» был намерен принять данное имущество после проведения инвентаризации по определению работоспособного состояния бани. 

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от  11.05.2022 по делу №А72-5546/2012 было удовлетворено заявление НП СРО АУ «РАЗВИТИЕ» об отстранении арбитражного управляющего ФИО6 от исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве муниципального унитарного предприятия "Жилсервис", ФИО6 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 12.10.2022 по делу № А72-5546/2012 конкурсным управляющим муниципального унитарного предприятия «Жилсервис» утвержден ФИО1, член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада».

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от  16.02.2023 по делу № А72-5546/2012 судом был принят отказ конкурсного управляющего муниципального унитарного предприятия «Жилсервис» от заявления о разрешении разногласий, производство по его рассмотрению судом прекращено.

В 2022 году Прокурор Ульяновского района Ульяновской области в интересах неопределенного круга лиц обратился в Ульяновский районный суд Ульяновской области к муниципальному учреждению «Администрация муниципального образования «Город Новоульяновск» Ульяновской области о возложении обязанности в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу создать условия для обеспечения надлежащего бытового обслуживания населения в части предоставления услуг бани путем обеспечения необходимого количества помывочных мест на территории МО «Город Новоульяновск», мотивировав свои требования тем, что в ходе проверки, проведенной на основании обращения сенатора Российской Федерации ФИО7 в интересах ФИО8 по вопросу закрытия бань на территории МО «Город Новоульяновск», прокуратурой Ульяновского района Ульяновской области было установлено нарушение требований законодательства об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации, санитарно-эпидемиологического благополучия населения, поскольку выявлено, что на территории названного городского округа условия для бытового обслуживания населения путем организации предоставления услуг общественной бани надлежащего качества не созданы, единственная общественная баня, расположенная по адресу: 

<

...>, не функционирует, находится в неудовлетворительном состоянии.

На запрос Прокуратуры муниципальное учреждение «Администрация МО «Город Новоульяновск» Ульяновской области представила сведения, согласно которым подтвердило, что посредством прямых обращений через социальные сети поступают многочисленные вопросы граждан относительно работы общественной бани на территории МО «Город Новоульяновск» Ульяновской области по адресу: 

<

...>. Несмотря на это, должностными лицами МУ «Администрация МО «Город Новоульяновск» Ульяновской области меры, направленные на устранение вышеуказанного нарушения не принимаются.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Ульяновского районного суда Ульяновской области от 02.06.2022 по делу № 2-2-314/22, на основании которого исковые требования прокурора Ульяновского района Ульяновской области в интересах неопределенного круга лиц к муниципальному учреждению «Администрация муниципального образования «Город Новоульяновск» Ульяновской области были удовлетворены.

Суд возложил на муниципальное учреждение «Администрация муниципального образования «Город Новоульяновск» Ульяновской области обязанность создать условия для обеспечения надлежащего бытового обслуживания населения в части предоставления услуг бани путем обеспечения необходимого количества помывочных мест на территории муниципального образования «Город Новоульяновск» Ульяновской области в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

17.03.2023 конкурсным управляющим ответчика ФИО1 был проведен осмотр имущества, не реализованного на торгах и не переданного собственнику имущества, с приглашением на осмотр кредиторов должника. 

При осмотре установлено, что баня не функционирует, здание находится в неудовлетворительном состоянии, все оборудование демонтировано, помывочный инвентарь отсутствует, система отопления и освещения не функционирует. Часть здания используется неустановленными лицами под кафе-шашлычную. 

04.04.2023 конкурсным управляющим муниципального унитарного предприятия "Жилсервис" ФИО1 было проведено собрание кредиторов по вопросу утверждения положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, ранее не реализованного на первых и повторных торгах. 

Собрание было признано состоявшимся, утверждено положение о реализации имущества в форме публичного предложения, утверждена начальная цена имущества. 

02.06.2023 конкурсный управляющий муниципального унитарного предприятия «Жилсервис» ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи № 2, согласно которому продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: здание, назначение - нежилое (здание бани), 2-этажный, кадастровый номер 73:19:120102:186, площадью 887,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, год постройки - 1960. Общая стоимость имущества согласно п. 2.1 договора составляет 3 059 630 руб. 00 коп.

Переход права собственности на данное имущество к покупателю зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 10.07.2023 за № 73:19:120102:186-73/049/2023-20.

Здание, назначение - нежилое (здание бани), 2-этажный, кадастровый номер 73:19:120102:186, площадь 887,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, год постройки – 1960 было принято ФИО2 по акту приема-передачи от 04.07.2023. 

Обосновывая исковые требования, истцом указывалось, что здание бани является социально значимым объектом, предназначено для удовлетворения нужд населения в водоснабжении для гигиенических целей, относится к системе жизнеобеспечения населения, не используется по своему назначению с 2021 года.

Статус спорного объекта здания бани как социально значимого объекта, по мнению истца, подтверждается также постановлением Администрации МО «Город Новоульяновск» от 05.06.2013 № 426-П.

Поскольку невозможность реализации имущества должника, являющегося социально значимым, влечет необходимость его передачи в муниципальную собственность все зависимости от наличия или отсутствия каких-либо возражений со стороны муниципалитета, принимая во внимание целевое назначение спорного имущества, муниципальное учреждение "Администрация муниципального образования "Город Новоульяновск" Ульяновской области обратилось в суд с требованием о признании договора купли-продажи № 2 от 02.06.2023 недействительным и применении  последствий недействительности сделки.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По правилам пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 6 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ) под социально значимыми объектами понимаются объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий, необходимых для жизнеобеспечения граждан. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, а также иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.

Обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств.

В случае продажи объектов коммунальной инфраструктуры к обязательным условиям конкурса относятся также обязательства покупателей предоставлять гражданам, организациям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда социального использования, а также организациям, финансируемым за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, товары (работы, услуги) по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с установленными надбавками к ценам (тарифам) и предоставлять указанным потребителям установленные федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления льготы, в том числе льготы по оплате товаров (работ, услуг).

В статьях 110, 132 Закона о банкротстве не дано понятия объектов коммунальной инфраструктуры, относящихся к системе жизнеобеспечения, и не содержится перечня имущества, которое относятся к социально значимым объектам.

Определяющим фактором при отнесении имущества к социально значимому объекту следует считать его особую значимость для жизнеобеспечения населения, экономическую или производственную ценность.

Суд первой инстанции исходил из того, что вступившим в законную силу решением Ульяновского районного суда Ульяновской области от 02.06.2022 по делу № 2-2-314/22 установлено, что общая численность населения МО «Город Новоульяновск» Ульяновской области составляет 17 375 человек, из них 13 588 человек – городское население, 3 787 человек – сельское население.

Спорное здание бани, расположенное по адресу: 

<

...> действительно находится в неудовлетворительном состоянии, вместе с тем является единственной общественной баней в МО «Город Новоульяновск» Ульяновской области. Посредством прямых обращений через социальные сети в МУ «Администрация МО «Город Новоульяновск» Ульяновской области  поступают вопросы относительно работы общественной бани на территории МО «Город Новоульяновск» Ульяновской области.

            В материалы настоящего дела также были представлены многочисленные обращения граждан по вопросу закрытия бани на территории МО «Город Новоульяновск» Ульяновской области, что свидетельствует об его актуальности и общественной значимости.

Доказательств наличия в г. Новоульяновск организаций или лиц, оказывающих банные услуги, которыми могут пользоваться жители данного населенного пункта, суду не представлено.

Суд первой инстанции указал, что статус спорного объекта здания бани как социально значимого объекта подтверждается постановлением Администрации МО «Город Новоульяновск» от 05.06.2013 № 426-П «О признании объекта в муниципальном образовании «Город Новоульяновск» Ульяновской области социально значимым».

В ходе судебного разбирательства муниципальным унитарным предприятием «Жилсервис» в лице конкурсного управляющего ФИО1 было заявлено о фальсификации постановления Администрации муниципального образования «Город Новоульяновск» от 05.06.2013 № 426-П «О признании объекта в муниципальном образовании «Город Новоульяновск» Ульяновской области социально значимым» по тем основаниям, что в материалы дела представлена копия данного документа без подписи и.о. главы администрации ФИО9. При этом оригинал документа в материалы дела не представлен, а также не представлено доказательств регистрации указанного документа в системе документооборота Администрации (журнале регистрации ненормативных актов).

Администрация МО «Город Новоульяновск» пояснила, что оригинал постановления Администрации МО «Город Новоульяновск» от 05.06.2013 № 426-П «О признании объекта в муниципальном образовании «Город Новоульяновск» Ульяновской области социально значимым» отсутствует, поскольку был утерян в ходе осуществления хозяйственной деятельности. Представлена копия с печатью Администрация МО «Город Новоульяновск», реестр социально значимых объектов Администрацией не ведется.

Заявление о фальсификации доказательств проверено судом первой инстанции с учетом следующего.

Судом первой инстанции принято во внимание, что сторонам на протяжении судебного разбирательства было известно о том, что здание бани, расположенное по адресу: 

<

...>, является социально значимым объектом, в том числе, в силу своего прямого целевого назначения объекта.

Судом первой инстанции учтено при этом, что  в рамках дела № А72-5546/2012 конкурсный управляющий муниципального унитарного предприятия "Жилсервис" проводил торги по реализации спорного здания бани, расположенное по адресу: 

<

...>, как социально значимого объекта.

Обращаясь в МУ КУМИЗО МО «Город Новоульяновск» с актом приема-передачи имущества, конкурсный управляющий также указывал здание бани, расположенное по адресу: 

<

...>, как социально значимый объект.

Обращаясь с заявлением в суд об устранении разногласия, возникшего между конкурсным управляющим МУП «Жилсервис» ФИО6 и Администрацией МО «Город Новоульяновск», КУМИЗО МО «Город Новоульяновск»; конкурсный управляющий просил принять Администрацией  МО «Город Новоульяновск» в лице КУМИЗО МО «Город Новоульяновск» социально-значимые объекты, в том числе здание бани, расположенной по адресу: 

<

...>.

Таким образом, судом первой инстанции к заявленным исковым требованиям применен принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium ("никто не может противоречить собственному предыдущему поведению").

Исходя из изложенного, суд первой инстанции, отклоняя довод ответчика о недоказанности факта отнесения спорного объекта к социально значимым, пришел к выводу о том, что отсутствие подлинника постановления Администрации МО «Город Новоульяновск» от 05.06.2013 № 426-П «О признании объекта в муниципальном образовании «Город Новоульяновск» Ульяновской области социально значимым» не свидетельствует о фальсификации доказательства по делу.

Согласно положениям статей 14, 15, 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", к вопросам местного значения муниципальных образований относится организация в границах муниципальных образований электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в собственности муниципальных образований может находиться указанное в частях 2 - 4 названной статьи имущество, предназначенное для решения установленных данным Федеральным законом вопросов местного значения. При этом основным критерием отнесения имущества к собственности муниципального образования является назначение имущества для решения вопросов местного значения, но приведенный в указанных нормах перечень имущества не является исчерпывающим.

Целью передачи нереализованного в ходе процедуры банкротства имущества органу местного самоуправления является, в том числе, и определение лица, ответственного за его содержание, обеспечение безопасности эксплуатации либо владения во избежание причинения вреда неограниченному кругу лиц вследствие оставления имущества после завершения конкурсного производства в качестве бесхозяйного. При этом последствием принятия имущества должника органом местного самоуправления является не только поступление в муниципальную собственность нового имущества, но и несение бремени его содержания.

В материалы дела не представлены доказательства того, что спорное имущество относится к имуществу, которое в силу закона не может принадлежать органам местного самоуправления и не может быть использовано для решения вопросов местного значения.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве объекты коммунальной инфраструктуры, принадлежащие должнику, включаются в конкурсную массу.

Отчуждение этих объектов происходит в особом порядке с возложением на покупателей обязанности надлежащим образом содержать и использовать объекты по их целевому назначению, а также исполнять иные устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательства.

На основании пункта 4 статьи 132 Закона о банкротстве социально значимое имущество подлежит реализации на торгах в форме конкурса.

Не реализованное на торгах такое имущество в силу пункта 5 статьи 132 Закона о банкротстве подлежало передаче в собственность муниципального образования.

Поскольку спорное имущество Муниципального унитарного предприятия "Жилсервис" отвечает признакам социально значимого, не реализовано в порядке, установленном пунктами 4 и 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно подлежит передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования.

Необходимость в передаче имущества в муниципальную собственность возникает у Муниципального унитарного предприятия "Жилсервис" в силу обязательной нормы закона о передаче имущества без дополнительных условий, а также в связи с тем, что на такое имущество после торгов не нашлось покупателя.

Согласно информации Администрации МО «Город Новоульяновск» (№73-ИОМСУ-23.01/4259 исх. от 28.11.2023) КУМИЗО МО «Город Новоульяновск» было намерен принять данное имущество после проведения инвентаризации по определению работоспособного состояния бани.

Доказательства отказа Администрации МО «Город Новоульяновск» в лице КУМИЗО МО «Город Новоульяновск» социально-значимых объектов, в том числе здания бани, расположенной по адресу: 

<

...>, в материалы дела не представлены.

Согласно пояснениям истца, при условии передачи здания бани, расположенной по адресу: 

<

...>, в муниципальную собственность, он намерен провести ремонтные работы капитального характера спорного объекта.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности договора №2 купли-продажи от 02.06.2023, заключенного между Муниципальным унитарным предприятием «Жилсервис» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, и необходимости применения последствий недействительности сделки в виде обязания индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить в конкурсную массу должника муниципального унитарного предприятия «Жилсервис» здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 73:19:120102:186 в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

Доводы ответчика о неверном избранном истцом способе защиты права, основанные на том, что договор купли-продажи здания бани, заключенный между МУП «Жилсервис» и ФИО2, не может быть признан недействительным в отрыве от оспаривания положения о реализации и результатов проведенных торгов, а с заявлением о признании недействительным протокола собрания кредиторов, утвердившего положение о реализации имущества, а также о признании недействительными результатов торгов по продаже здания бани, истец в суд не обращался, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку сделка может быть признана недействительной по правилам пункта 2 статьи 168 ГК РФ независимо от оспаривания торгов.

Выбор способа защиты нарушенных прав принадлежит истцу.

Ссылка ответчика на проверку законности действий конкурсного управляющего ФИО1 по реализации здания в рамках дела об административном правонарушении №00627323, возбужденного Управлением Россрестра по Ульяновской области, которое было прекращено в связи с отсутствием события административного правонарушения, предусмотренного ч.3.1 ст. 13.13 КоАП РФ, не может быть принята во внимание, поскольку постановление по делу об административном правонарушении не имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора в силу положений ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия не может также согласиться с доводами заявителя жалобы о несоответствии вывода суда первой инстанции о социальной значимости имущества фактическим обстоятельствам дела.

Суд первой инстанции с учетом представленных в дело доказательств пришел к обоснованному выводу об отнесении спорного объекта к социально значимым, в том числе, с учетом принятого постановления Администрации МО «Город Новоульяновск» от 05.06.2013 № 426-П «О признании объекта в муниципальном образовании «Город Новоульяновск» Ульяновской области социально значимым».

Ссылка ответчика на то, что три иных бани (баня, общей площадью 276 кв.м., г. Новоульяновск, п. Липки; баня, г. Новоульяновск, с. Криуши; здание бани, общей площадью 90,0 кв.м., г. Новоульяновск, п. Меловой) были реализованы конкурсным управляющим МУП «Жилсервис» ФИО5 без соблюдения порядка реализации социально значимого имущества, на который ссылается Администрация, т.е. по прямым договорам без проведения торгов, продажа указанного имущества без проведения конкурса истцом не оспаривалась, не свидетельствует о законности реализации спорного объекта, статус наличия социально значимого которого был установлен в ходе судебного разбирательства.

Доводы апеллянта о том, что спорное имущество утратило свою социальную значимость не могут быть приняты во внимание, поскольку утрата такого статуса не может быть основана на субъективной оценке заявителя.

Ответчик при этом ссылается на заключение ООО «Инфо-Центр Аудит» № 372/03П-2023.

Из материалов дела следует, что 20.03.2023 ООО «Инфо-Центр Аудит» по заданию конкурсного управляющего МУП «Жилсервис» было подготовлено заключение специалиста № 372/03П-2023, согласно выводам которого:

1. Объект недвижимого имущества площадью 887,3 кв.м., расположенный по адресу 

<

...>, кадастровый номер: 73:19:120102:186 по состоянию на дату обследования не функционирует в качестве банного комплекса. Объект не эксплуатируется несколько лет, находится в заброшенном состоянии. Не законсервирован.

2. Объект недвижимого имущества площадью 887,3 кв.м., расположенный по адресу 

<

...>, кадастровый номер: 73:19:120102:186 по состоянию на дату обследования требует капитального ремонта.

3. Текущее состояние объекта недвижимого имущества площадью 887,3 кв.м., расположенный по адресу 

<

...>, кадастровый номер: 73:19:120102:186 не позволяет использовать его в качестве банного комплекса для оказания услуг населению, в связи с чем, отсутствуют основания для отнесения его к социально значимым объектам.

Для эксплуатации объекта как банного комплекса необходимо укрепить строительную конструкцию здания, произвести внутреннюю отделку. Также необходимо произвести установку котлов отопления. Ведомости необходимых объемов ремонтных работ представлены в заключении.

4. Восстановление объекта недвижимости площадью 887,3 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>, кадастровый номер: 73:19:120102:186 экономически нецелесообразно.

Из материалов дела следует, что допрошенный судом первой инстанции в качестве свидетеля ФИО10 - специалист ООО «Инфо-Центр Аудит», подтвердила возможность восстановления здания бани с учетом указанных ею финансовых затрат.

В суде апелляционной инстанции представитель Администрации также подтвердила готовность восстановления здания бани муниципалитетом.

Доказательств невозможности восстановления спорного объекта для оказания банных услуг населению суду не представлено.

Относительно довода заявителя жалобы о неверном применении судом первой инстанции принципа эстоппеля, судебная коллегия, поддерживая выводы суда первой инстанции, отмечает, что судом была дана оценка противоречивому процессуальному поведению   муниципального унитарного предприятия «Жилсервис», от имени которого действовал конкурсный управляющий.

Апеллянт также ссылается на неправильное применение судом первой инстанции к спорным отношениям норм  Земельного Кодекса РФ.

Так, суд первой инстанции, исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены основные принципы земельного законодательства, одним из которых является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в данном пункте случаев.

Сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, является ничтожной (абзац 2 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Судом первой инстанции указано, что здание бани расположено на земельном участке с кадастровым номером 73:19:120102:124, площадью 1006 кв.м, местоположение: 

<

...>. Земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «Город Новоульяновск». Право собственности зарегистрировано 24.04.2009, номер регистрации 73-73-01/138/2009-106.

Суд первой инстанции установил, что, исходя из буквального толкования условий  спорного договора, в цену сделки сторонами включена только стоимость недвижимого имущества без земельного участка, так как вопрос о цене земельного участка не согласован, таким образом, воля сторон спорного договора была направлена на отчуждение объекта недвижимости без соответствующего земельного участка.

Факт приобретения недвижимости покупателем без земельного участка подтверждается договором купли-продажи № 2 от  02.06.2023 и актом приема-передачи к нему.

Муниципальное унитарное предприятие «Жилсервис» за оформлением законного права владения и распоряжения земельным участком к истцу не обращалось.

Заключив оспариваемый договор купли-продажи, как посчитал суд первой инстанции, продавец и покупатель, таким образом, нарушили требования статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Действительно закрепленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ общий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов основан на объективно обусловленной правовой и природной связи земли и расположенной на ней недвижимости. Данный принцип в числе прочего обеспечивается императивным запретом на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Вместе с тем действующее гражданское и земельное законодательство в ряде случаев допускает отступление от указанного принципа, если по определенным причинам земля и объект недвижимости оказались в собственности различных лиц.

Так, статья 271 ГК РФ прямо предусматривает, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1).

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (пункт 2).

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором (пункт 3).

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ содержит аналогичную норму, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, не всегда право собственности на земельный участок переходит к покупателю объекта недвижимости, расположенного на этом участке. Однако это не означает безусловного нарушения принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

При этом пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственнику здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, гарантированно преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Вместе с тем, с учетом целевого назначения спорного имущества, относящегося к объектам жизнеобеспечения населения муниципального образования, принимая во внимание, что объект не был продан в ходе проведения двух торгов, соответственно, подлежал передаче муниципальному образованию независимо от наличия или отсутствия каких-либо возражений со стороны муниципалитета, суд первой инстанции правомерно признал сделку продажи спорного объекта недействительной.

            Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

            Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции также не установлено.                    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.      

            Поскольку при подаче апелляционной жалобы заявителю была предоставлена отсрочка, с муниципального унитарного предприятия  «Жилсервис» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3 000 рублей  государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы. 

            Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда  Ульяновской  области от 24 июня 2024  года по делу № А72-15765/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального унитарного предприятия  «Жилсервис» в лице конкурсного управляющего ФИО1  - без удовлетворения.

Взыскать с Муниципального унитарного предприятия  «Жилсервис» (ИНН 

<

***>)  в доход федерального бюджета 3 000 рублей  государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

  Председательствующий судья

 

Судьи    

Е.А. Митина

 

Д.А. Дегтярев 

 

В.А. Копункин