Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А58-5502/2022

20 марта 2024 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Дамбарова С.Д., Яцкевич Ю.С.,

при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя ФИО1 (паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2023 года по делу № А58-5502/2022 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия),

установил:

департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.07.2018 за период с 01.01.2020 по 30.06.2022 в размере 184 120 рублей и неустойки за период с 16.03.2019 по 30.06.2022 в размере 24 658,18 рублей.

В свою очередь предприниматель обратился со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 9 279 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 02 мая 2023 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате 184 120 рублей и неустойка в размере 18 645,60 рублей. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2023 года решение отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворении встречного иска.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить.

В кассационной жалобе заявитель указывает на необоснованность выводов суда о невозможности использования предпринимателем земельного участка по целевому назначению. Наличие газопровода на земельном участке не является препятствием для проектирования и строительства арендатором объекта капитального строительства. Органами местного самоуправления предприняты исчерпывающие меры по изменению вида разрешения использования земельного участка, выдаче разрешения на условно разрешенный вид его использования. При этом в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие использование предпринимателем земельного участка, которые не оценены судом.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Присутствующий в судебном заседании предприниматель возражал относительно доводов кассационной жалобы.

Департамент о времени и месте судебного заседания извещен по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Как установлено судами и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30.05.2018 по делу № А58-106/2015 судом утверждено мировое соглашение между департаментом, предпринимателем и Окружной администрацией, по условиям которого предпринимателю взамен разрешения на строительство торгового комплекса на мостовом переходе в 69 квартале г. Якутска предоставлены в аренду сроком на 10 (десять) лет земельный участок с кадастровым номером 14:36:105039:44 площадью 1 178 кв.м, из земель населенных пунктов,  видом разрешенного использования - под объекты жилой застройки по адресу: г. Якутск, ул. Октябрьская; земельный участок ориентировочной площадью 794 кв.м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 14:36:102031:30 по адресу: г. Якутск, ул. Кузьмина с разрешенным видом использования для объектов жилой застройки; администрация обязалась в срок до 01.07.2019 выступить с предложением в Комиссию по внесению изменений в Правила землепользования и застройки города Якутск в части приведения передаваемых в рамках мирового соглашения земельных участков к виду разрешенного использования под магазин в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации.

05.07.2018 сторонами заключен договор аренды № 09-1/2018-0262, по условиям которого департамент передал предпринимателю во временное владение и пользование сроком по 05.07.2028 земельный участок с кадастровым номером 14:36:102031:30 площадью 794 кв.м, находящийся по адресу: 

<

...> для проектирования и строительства 16-квартирного жилого дома с гаражами.

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится 4 раза в год равными долями не позднее 15 марта, июня, сентября, декабря.

Расчет годовой арендной платы указан в приложении № 3 к договору.

В случае неуплаты в установленные сроки арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Распоряжением администрации от 04.12.2019 № 3666зр предпринимателю отказано в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка «Магазин» в связи с тем, что в отношении территории, где он расположен отсутствует градостроительный регламент.

Решением Якутской городской Думы от 17.04.2019 № РЯГД-6-8 изменена территориальная зона, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 14:36:102031:30, на территориальную зону с неустановленным градостроительным регламентом.

09.04.2021 департамент уведомил предпринимателя о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 14:36:102031:30, поскольку в отношении участка не установлена территориальная зона.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязанности по оплате арендной платы за период с 01.01.2020 по 30.06.2022, департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и неустойки.

Обращаясь со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения, предприниматель сослался на невозможность использования земельного участка в соответствии с условиями мирового соглашения в целях строительства магазина.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 606, 607, 611, 612, 614, 330, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 47 и 48 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878, и исходил из того, что предприниматель имеет реальную возможность использовать земельный участок по целевому назначению, при этом ему было известно о прохождении по нему газопровода; исходя из этого суд частично удовлетворил первоначальные требования и отказал во встречном иске.

Отменяя решение, суд апелляционной инстанции посчитал, что у арендатора отсутствовала юридическая и фактическая возможность использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования «объекты торговли», предусмотренным условиями мирового соглашения делу № А58-106/2015, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с него арендной платы, равно как и для удержания ее департаментом за спорный период.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие его выводов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Согласно статьям 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

По правилам пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.

Арендодатель в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами.

Суд первой инстанции, посчитав, что предприниматель принял земельный участок в аренду без замечаний, будучи осведомленным о его характеристиках (о виде разрешенного использования и прохождения по нему газопровода), указал на фактическое исполнение договора сторонами и недоказанность препятствий для использования земельного участка в тех целях, для которых он был предоставлен ему в аренду.

Не соглашаясь с позицией суда первой инстанции, повторно оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о невозможности в спорный период использования предпринимателем земельного участка без проведения необходимых мероприятий по приведению вида разрешенного использования в соответствии с условиями мирового соглашения по делу № А58-106/2015.

Как установлено апелляционным судом, земельный участок передан предпринимателю в аренду в целях строительства на нем магазина, которое возможно только после изменения Правил землепользования и застройки г. Якутска, территориальной зоны и вида разрешенного использования земельного участка.

Как следует из материалов дела, земельный участок на момент заключения договора аренды располагался в двух территориальных зонах Ж-6 (предусмотрен условно разрешенный вид использования земельного участка «Магазины» (4.4)) и в границах территории с неустановленным градостроительным регламентом. На основании Решения Якутской городской Думы от 17 апреля 2019 года №РЯГД-6-8 «О внесении изменений в нормативный правовой акт Якутской городской Думы от 25 декабря 2013 года №169-НПА «Правила землепользования и застройки городского округа «город Якутск» территориальная зона, в границах которой расположен земельный участок, изменена на территорию с неустановленным градостроительным регламентом.

Указанные обстоятельства являлись причинами отказа изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 14:36:102031:30 и предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования «Магазины».

14.04.2022 по заявлению ФИО1 комиссией по внесению изменений и дополнений в Правила землепользования и застройки г. Якутска согласовано изменение территориальной зоны на Ж-6.

Поскольку вид разрешенного использования не мог быть изменен по независящим от предпринимателя обстоятельствам, то риски, связанные с неиспользованием имущества ввиду указанной причины, не могут быть возложены только на арендатора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В данном случае состояние переданного предпринимателю в аренду земельного участка не может считаться соответствующим условиям мирового соглашения. В связи с чем выводы суда о неисполнении департаментом предусмотренной статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности являются верными.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил встречные исковые требования, отказав в иске департамента.

Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы, доказательств опровергающих правомерность выводов суда апелляционной инстанций, материалы дела не содержат, а акт Окружной администрации города Якутска от 15 февраля 2023 года не подтверждает факт использования предпринимателем земельного участка, поскольку в нем зафиксировано только наличие ограждения участка.

По существу приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют об ошибочном толковании и применении норм права непосредственно к установленным фактическим обстоятельствам, не подтверждают существенных нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход спора, и не являются достаточным основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого постановления, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2023 года по делу № А58-5502/2022 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Судьи

 

Н.П. Кушнарева

С.Д. Дамбаров

Ю.С. Яцкевич