АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                               Дело  № А19-14856/2018 

20.11.2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  14.11.2018   года.

Решение  в полном объеме изготовлено   20.11.2018   года.

  Арбитражный суд Иркутской области в составе:

судьи ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Н. Синюгиной,  

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КОНДОРТРЕЙД» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 664022, 

<

...>)

 к  ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТАФ-РЕСУРС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,  место нахождения: 664017, 

<

...>)

о взыскании 2 302 862 руб.  17 коп., о расторжении договора аренды от 01.04.2015г.

при участии в судебном заседании: 

от истца: -  не присутствовали,

от ответчика: - не присутствовали, 

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КОНДОРТРЕЙД» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТАФ-РЕСУРС» о взыскании 2 302 862 руб.  17 коп., из них: задолженность по арендной плате за период с 01.09.2017 по 31.03.2018г. в сумме 1606704 руб.; задолженность по оплате коммунальных услуг с 01.08.2017 по 31.03.2018г. в сумме 382 460 руб. 52 коп., неустойка в сумме 313 697 руб. 65 коп., а также расторжении договора аренды от 01.04.2015г., обязании ответчика возвратить  нежилое помещение  площадью 787,6 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу 

<

...> (кадастровый номер 38:36:000024:3149) по акту приема-передачи.

 В обоснование заявленных требований сослался на ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком по внесению арендной платы в связи с чем, истцом начислена неустойка. Также указал на наличие оснований для расторжения договора аренды, поскольку ответчиком более двух раз допущена просрочка внесения арендной платы, и обязания освободить арендуемое помещение. 

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще по юридическому адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ от 18.06.2017 г., в нарушение ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на иск не представил, исковые требования не оспорил; определения суда им не получены, конверты возвращены с отметкой органа почтовой связи «истек срок хранения», что в силу п. 3 ч. 4 ст. 123 АПК РФ ответчик считается надлежащим образом извещенный. 

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, по имеющимся в деле материалам.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «КондорТрейд» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» (арендатор) 01.04.2015г. заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1. которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: спортивный блок физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь составляет 1539,7 кв.м., инв. № 53083, лит. Б,б, кадастровый (или условный номер: 38:36:000024:3149), передаваемая площадь составляет 787,6 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,6, помещения расположены по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с п. 1.5. договора, срок аренды составляет 15 лет с момента государственной регистрации договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Согласно п. 2.3.11. договора, арендатор обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и иные платежи в порядке и на условиях предусмотренных разделом 3 договора.

В силу п. 3.1. договора, размер арендной платы за аренду нежилых помещений, указанных в п. 1.1. договора составляет 300 руб. за 1 кв.м. в месяц, в т.ч. НДС. Коммунальные услуги в стоимость арендной платы не входят и оплачиваются арендатором дополнительно на основании выставленных счетов.

Пунктом 3.2. договора установлено, что арендатор выплачивает арендодателю арендную плату за пользование помещениями по настоящему договору, которая состоит из постоянной и временной частей арендной платы (коммунальные платежи), с даты начала арендатором коммерческой деятельности.

Расчеты по договору  производятся ежемесячно до 5-го числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в соответствии с выставленным счетом. Счет-фактура и акт выполненных работ выписываются после оплаты счета. Оплата коммунальных услуг производится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным (пункт 3.3 договора).

Согласно условиям пункта 4.1. договора при несвоевременной оплате арендной платы арендатор уплачивает в адрес арендодателя пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. При задержке арендатором оплаты арендной платы на срок свыше 10 рабочих дней, арендодатель вправе ограничить подачу водоснабжения, электроснабжения, отключить теплоснабжение до полного погашения задолженности арендатором перед арендодателем по арендной плате.  

Пунктом 1.2. дополнительного соглашения №1 от 13.05.2015 г. к договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015г. ООО «КондорТрейд» (арендодатель) и ООО «Сфера» (арендатор) внесены изменения в пункт 3.1. договора аренды, размер арендной платы за аренду нежилых помещений, указанный с пункте 1.1 договора, с 01.04.2015г. определен равным 63 008 руб. в месяц.

Пунктом 1.3 указанного выше дополнительного соглашения сторонами договора внесены изменения в п. 3.3. договора, который дополнен условием, что в случае несвоевременного выставления и/или передачи арендодателем счета, арендатор не несет ответственность за несвоевременное перечисление платежей по договору.

Также пунктом 1.4. приведенного дополнительного соглашения предусмотрена иная редакция пункта 3.5 договора, предусмотрено, что размер арендной платы не подлежит изменению в течение всего срока договора.

 Пунктом 1.1. дополнительного соглашения №2 от 14.05.2015 г. к договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015г. ООО «КондорТрейд» (арендодатель) и ООО «Сфера» (арендатор) внесены изменения в пункт 3.7. договора аренды, стороны договорились, что проценты на сумму долга за период пользования денежными средствами, предусмотренные п. 1. ст. 317.1 ГК РФ, по любому денежному обязательству, вытекающему из настоящего договора, не начисляются и не подлежат уплате  сторонами договора. 

Пунктом 1.2 приведенного выше дополнительного соглашения сторонами договора предусмотрена иная редакция пункта 4.1 договора, а именно -  при несвоевременной оплате арендной платы арендатор уплачивает в адрес арендодателя пени в размере 0,001% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением №3 от 22.05.2015г. (п.1.1.) также внесены изменения в пункт 1.4. договора, которыми стороны согласовали,  исключить следующее «В случае обращения взыскания залогодержателем на недвижимое имущество, являющегося предметом ипотеки по договору № ДИ1/703710/2013/00063 от 19.09.2013. Арендодатель имеет право на досрочное расторжение  договора». Кроме того, пунктом 1.2 дополнительного соглашения пункт 7.3 договора исключен.

28.12.2016 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Кндор Трейд» (арендодатель), Обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» (арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «Стаф-Ресурс» (новый арендатор) заключено соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015 года, в соответствии с пунктом 1 которого, арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя права и обязанности по оговору аренды недвижимого имущества  от 01.04.2015 г., заключенному между арендатором и арендодателем на следующее недвижимое имущество- нежилое помещение, площадь 787,6 кв.м., первый этаж: номера на поэтажном плане1,6 кадастровый номер 38:36:00024:3149, расположенное по адресу: 

<

...>. Общая площадь объекта составляет 1539,7 кв.м. включает в себя спортивный блок физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2 этажный.

Согласно пункту 4 соглашения права и обязанности арендатора по договору аренды переходят к новому арендатору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода прав и обязанностей.

 Как указывает истец в иске, ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по оплате арендной платы  и коммунальных платежей по договору аренды  от 01.04.2015г., в связи с чем, у него образовалась задолженность.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия в порядке досудебного урегулирования спора (исх. 57/КУ от 15.01.2017)  в которой указано об отказе от исполнения дополнительных соглашений к договору аренды недвижимости от 01.04.2015г. в частности от: №1 от 13.05.2015г., в части отказа от исполнения следующих пунктов Дополнительного соглашения: п.п. 1.2, 1.3, 1.4; №2 от 14.05.2015г. в части отказа от исполнения следующих пунктов дополнительного соглашения: п.п. 1.1, 1.2.; №3 от 22.05.2015 в части отказа от исполнения следующих пунктов Дополнительного соглашения: п.п.1.1, 1.2. Также указано на наличие задолженности по арендным и коммунальным платежам по состоянию на 15.01.2018 в размере 1 456 958 руб. 03 коп., которую ООО «КонлдорТрей» просило оплатить незамедлительно. Кроме того, указано на последствия своевременной неоплаты задолженности в виде обращения в суд.

Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для постановки вопроса о расторжении договора аренды объекта недвижимости освобождению нежилого помещения, возврате объекта из аренды по передаточному акту, взыскании суммы задолженности.

Конкурсным управляющим ООО «КондорТрейд» 11.10.2017 в порядке  абз. 4 п. 3 ст. 129 и ст. 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в адрес ООО «Стаф-Ресурс» направлено заявление об отказе от исполнения Дополнительных соглашений к Договору аренды недвижимости от 01.04.2015г.  

Приведенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением о взыскании 2 302 862 руб.  17 коп., из них: задолженность по арендной плате за период с 01.09.2017 по 31.03.2018г. в сумме 1606704 руб.; задолженность по оплате коммунальных услуг с 01.08.2017 по 31.03.2018г. в сумме 382 460 руб. 52 коп., неустойка в сумме 313 697 руб. 65 коп., а также расторжении договора аренды от 01.04.2015г., обязании ответчика возвратить  нежилое помещение  площадью 787,6 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу 

<

...> (кадастровый номер 38:36:000024:3149) по акту приема-передачи.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит требование истца в части расторжения договора подлежащим оставлению без рассмотрения в силу следующего.

Правоотношения между ООО «КондорТрейд» (арендодатель) и ООО «Стаф-Ресурс» (арендатор) возникли на основании договора аренды недвижимого имущества, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «КондорТрейд» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» (арендатор) 01.04.2015г., предмет которого определен в пункте 1.1. А также, на основании      соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015 года, заключенного 28.12.2016 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Кндор Трейд» (арендодатель), Обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» (арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «Стаф-Ресурс» (новый арендатор). Предмет договора, которого пределен в п. 1 соглашения, следовательно, договоры являются заключенными.

Как усматривается из материалов дела, претензией исх. №57/КУ от 15.01.2017 г. истец уведомил ответчика о необходимости произвести оплату задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Указывает, что  в соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны, на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 126 АПК РФ к исковому заявлению, среди иных документов, предусмотренных статьей 126 АПК РФ, прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В подтверждение соблюдения претензионного порядка истец в материалы дела представил претензию исх. 57/КУ от 15.01.2017. Вместе с тем, текст претензии не содержит, как предложения о расторжении договора, так и указания на предоставление разумного срока для устранения допущенных нарушений, при таких обстоятельствах у истца не возникло право требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.

Таким образом, истцом не представлено надлежащих доказательств направления ответчику предложения о расторжении договора, в связи с чем, требования п. 2 ст.452 Гражданского кодекса РФ не исполнены. 

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 148  АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что  истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, исходя из изложенного выше в совокупности, принимая во внимание отсутствие доказательств соблюдения обязательного претензионного порядка в части требований о расторжении договора, суд находит указанные требования подлежащими оставлению без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку требование истца о расторжении договора аренды недвижимости от 01.04.2015г. оставлено без рассмотрения, требование ООО «КондорТрей» об обязании  ООО «СТАФ-РЕСУРС», при наличии действующего договора аренды, освободить помещение удовлетворению не подлежат. В связи с чем, в данной части  суд отказывает в удовлетворении требований истца. 

 При этом, исследовав представленные доказательства,  суд считает, что заявленные требования о взыскании арендной платы, оплаты коммунальных расходов и неустойки подлежат удовлетворению по следующим основаниям.  

Правоотношения сторон по договору от 01.04.215, на основании которого сложились правоотношения между сторонами по арендным обязательствам,   регулируются  главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В порядке п. 1 ст. 614  Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Размер арендной платы, согласно расчету, составляет 300 руб.  за 1 кв. м. в месяц, арендуемая площадь составляет 787,6 кв.м., вносятся арендатором ежемесячно до 5 числа текущего месяца. 

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение  его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ). 

Составленный истцом расчет суммы иска свидетельствует о том, что в нарушение требований пункта 3.3. договора от 01.04.2015 ответчиком арендная плата в период с 01.09.2017 г. по 31.03.2018 г. не вносилась, в связи с чем, задолженность за период составила 1606704 руб.

Расчет задолженности по арендной плате судом проверен, является верным.

Между тем, у ответчика также имеется задолженность по оплате коммунальных расходов, обязательства по оплате которых регламентированы сторонами в договоре  аренды от 01.04.2015г.

Пунктом 3.2. договора аренды от 01.04.2015г. предусмотрена обязанность ООО «СТАФ-РЕСУРС» возмещать коммунальные расходы до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, на основании выставленных  счетов.

Истцом представлены счета на оплату коммунальных услуг № 23 от 01.11.2017, №27 от 23.11.2017, № 29 от 22.12.2017, №34 от 15.01.2018, №39 от 12.02.2018, № 42 от 13.03.2018, № 18 от 30.09.2017, №24 от 01.11.2017, № 28 от 23.11.2017, № 31 от 28.12.2017, № 38 о 12.02.2018, № 40 от 12.02.2018, № 41 от 13.03.2018. Как указано истцом в иске данные счета ответчиком не оплачены.

Представленные счета свидетельствует о том, что в нарушение требований пункта 3.2. договора аренды от 01.04.2015г. ответчиком  за период с августа 2017 по март 2018 г. оплата коммунальных услуг не вносилась, задолженность  по оплате коммунальных услуг составила 382460 руб. 52 коп.

Расчет задолженности по оплате коммунальных услуг судом проверен, является верным.

Пунктом 4.1 договора аренды от 01.04.2015 предусмотрено, что при несвоевременной оплате арендной платы арендатор уплачивает в адрес арендодателя пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Пунктом 1.2. дополнительного соглашения №1 от 13.05.2015 г. к договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015г. ООО «КондорТрейд» (арендодатель) и ООО «Сфера» (арендатор) внесены изменения в пункт 3.1. договора аренды, размер арендной платы за аренду нежилых помещений, указанный с пункте 1.1 договора, с 01.04.2015г. определен равным 63 008 руб. в месяц.

Вместе с тем, 11.10.2017 в порядке  абз. 4 п. 3 ст. 129 и ст. 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий ООО «КондорТрейд» заявил об отказе от исполнения Дополнительных соглашений к Договору аренды недвижимости от 01.04.2015г., в связи с чем, при расчете неустойки применил пункт 4.1. договора без учета указанного выше дополнительного соглашения. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

Таким образом, сумма неустойки, подлежащая взысканию с ответчика правомерно рассчитана истцом на основании п. 4.1. договора аренды от 01.04.2015  из расчета 0, 1 % за каждый день просрочки от неуплаченной суммы по арендной плате (включая задолженность по коммунальным платежам), на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации составила 313697 руб. 65 коп. Расчет неустойки судом проверен, в том числе периоды начисления неустойки, является верным.

При таких обстоятельствах, суд признает правомерными, обоснованными и доказанными материалами дела исковые требования о взыскании основного долга в сумме 1989164  руб. 52коп., неустойки в сумме 313697 руб. 65 коп., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со ст.ст.  309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что при принятии иска к производству арбитражного суда истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, в соответствии                              с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по настоящему делу в сумме 34514 руб. возлагается на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь п.2 ч.1 ст. 148, ст. ст.  167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В части требования  о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2015г. иск оставить без рассмотрения;

Взыскать с   ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТАФ-РЕСУРС» в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КОНДОРТРЕЙД» сумму 1989164 руб. 52 коп. – арендную плату,  и сумму 313697 руб. 65 коп. – неустойку;

В удовлетворении остальной части иска отказать;

Взыскать с   ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТАФ-РЕСУРС» в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 34514 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Иркутской области, в течение месяца со дня изготовления полного текста решения. 

 

                    Судья                                                                               С.Н. Антонова