﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

28 октября 2019 года

Дело №

А21-8881/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В.,         Сапоткиной Т.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Совместное предприятие «Балтдормостстрой» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 по делу № А21-8881/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью Совместное предприятие «Балтдормостстрой», адрес: 236000, Калининградская обл., Калининград, Советский пр., д. 43, ОГРН 1023900584553, ИНН 3904039600 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации городского округа «Город Калининград», адрес: 236006, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - Администрация), о признании права собственности на квартиры № 28А, 52А, 73А, 94А, 115А, расположенные по адресу: Калининград, Советский пр., д. 43.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Телефункен», адрес: 236017, Калининградская обл., Калининград, Коломенская ул., д. 1, пом. IX, ОГРН 1053900185217, ИНН 3905069808 (далее - ООО «Телефункен»).

Решением от 27.11.2018 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, выводы, содержащиеся в решении Центрального районного суда г. Калининграда от 31.03.2016 по делу № 2-368/2016, не имеют преюдициального значения для настоящего спора, поскольку обстоятельства, свидетельствующие о невозможности приведения мансардного этажа в соответствие с проектом, в рамках указанного дела не исследовались и судом не устанавливались; Общество было вынуждено обратиться в арбитражный суд с настоящим иском во исполнение обязательств, принятых им на себя в соответствии с соглашением от 01.06.2018, заключенным с обществом с ООО «Телефункен»; в настоящее время Общество по объективным, не зависящим от него причинам не имеет возможности получить документы, необходимые для оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; нарушение сохранением спорных объектов прав и законных интересов других лиц не доказано.  

Администрация в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая правильными выводы судов об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на квартиры, в том числе с учетом вступившего в законную силу решения Центрального районного суда г. Калининграда от 31.03.2016 по делу № 2-368/2016.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Комитет архитектуры и градостроительства мэрии г. Калининграда выдал Обществу разрешение от 22.11.2007 № RU39315000-351/2007 на строительство восьмиэтажного многоквартирного дома (количество квартир 115) со встроенными административными помещениями и подземным гаражом по адресу: Калининград, Советский пр., 43.

Гак Владимир Валерьевич (инвестор) и Общество (застройщик) заключили инвестиционные договоры от 11.05.2010 № 01, 02, 03, 04, 05, в соответствии с которыми инвестор обязался передать застройщику денежные средства в определенной в каждом договоре сумме, а застройщик – по окончании строительства и после ввода объекта в эксплуатацию передать инвестору пять квартир на мансардном этаже восьмиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: Калининград, Советский пр., 43.

По окончании строительства Комитет архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» выдал Обществу разрешение от 29.12.2011 № RU39315000-202 на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома со встроенными административными помещениями и подземным гаражом со следующими характеристиками: количество этажей – 8, количество квартир - 115.

Между тем фактически на момент ввода в эксплуатацию многоэтажный жилой дом состоял из десяти этажей, включая нижний парковочный и мансардный этажи, и из 120 квартир, включая пять квартир на мансардном этаже. Как пояснял истец, получение разрешения на ввод в эксплуатацию мансардного этажа могло бы привести к задержке ввода в эксплуатацию всего многоквартирного дома.

В дальнейшем решением Третейского суда при автономной некоммерческой организации «Европейский союз правозащитников» за       Гаком В.В. было признано право собственности на пять квартир, расположенных в мансардном этаже жилого дома; на Общество возложена обязанность обеспечить соответствующие изменения в документах технического и кадастрового учета многоквартирного дома в части этажности, общего количества квартир, площади.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 25.07.2012 по делу № А21-5803/2012 выдан исполнительный лист на принудительное исполнение данного решения третейского суда.

После государственной регистрации права собственности на квартиры за Гаком В.В. указанные квартиры перешли в собственность общества с ограниченной ответственностью «Медиативно-консалтинговый центр «Калининград», которое на основании договоров купли-продажи от 23.07.2015 № 01/07, 02/07, 03/07, 04/07, 05/07 продало их ООО «Телефункен». Право собственности на спорные мансардные квартиры зарегистрировано за ООО «Телефункен» 30.07.2015.

Впоследствии определением Центрального районного суда                        г. Калининграда от 02.06.2015 по делу № 2-3808/2015 решение третейского суда о признании за Гаком В.В. права собственности на квартиры было отменено. Определение вступило в законную силу 26.08.2015.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 31.03.2016 по делу № 2-368/2016 по иску собственников жилых помещений многоквартирного дома признана самовольной реконструкция чердачного помещения в мансардное путем возведения жилых помещений № 28А, 52А, 73А, 94А, 115А в доме № 43 по Советскому проспекту Калининграда; на Общество возложена обязанность привести чердачное помещение в указанном доме в первоначальное (до реконструкции) состояние согласно проекту, прошедшему государственную экспертизу; признано не возникшим право собственности на мансардные жилые помещения в данном доме. В решении от 31.03.2016 также указано, что данный судебный акт является основанием для прекращения права собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Гак В.В., Общество и ООО «Телефункен» подписали соглашения от 08.08.2016 № 01, 02, 03, 04, 05 о замене Гака В.В. как инвестора в инвестиционных договорах от 11.05.2010 № 01, 02, 03, 04, 05 на ООО «Телефункен».

В ответ на обращение Общества от 23.04.2018 о выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области письмом от 03.05.2018 № 4419 сообщило об отказе в принятии к рассмотрению запроса о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с непредставлением заявителем необходимых документов, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Общество и ООО «Телефункен» заключили соглашение от 01.06.2018 о порядке оформления права собственности на принадлежащие ООО «Телефункен» спорные квартиры. По условиям данного соглашения Общество приняло на себя обязательство получить разрешение на ввод в эксплуатацию спорных реконструированных объектов, зарегистрировать эти объекты в установленном порядке и передать их в собственность ООО «Телефункен» до 30.07.2018, в случае неполучения до 15.07.2018 акта ввода квартир в эксплуатацию – подать как застройщик в арбитражный суд исковое заявление о признании права собственности на указанные квартиры с последующей безвозмездной передачей указанных квартир в собственность ООО «Телефункен». 

Общество, ссылаясь на то, что исполнить решение суда по делу                    № 2-368/2016 о приведении чердачного помещения в первоначальное до реконструкции состояние не представляется возможным, поскольку это может привести к ухудшению жилищных условий всех жильцов многоквартирного дома, значительным материальным затратам на последующее восстановление кровли, нарушению целостности основных несущих конструкций всего жилого дома, указывая на отсутствие у Общества иной возможности оформить право собственности на квартиры, как застройщик обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.   

Несоблюдение при создании недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов порождает основания для распространения на такой объект режима самовольной постройки, регулируемого статьей 222 Кодекса.

Как видно из материалов дела, в данном случае реконструкция чердачного этажа многоквартирного дома в мансардный этаж, в результате которой были образованы пять спорных квартир, вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции признана самовольной с указанием на то, что право собственности на пять квартир считается не возникшим; этим же судебным актом на застройщика возложена обязанность привести чердачный этаж в первоначальное (до реконструкции) состояние в соответствии с проектом. При этом в рамках рассмотрения названного дела (№ 2-368/2016) установлено, что изменения в проектную документацию в части реконструкции чердачного этажа с обустройством жилых помещений не вносились, застройщик не получал соответствующие разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию мансардных жилых помещений; обустройство квартир на чердачном этаже не соответствует нормативным требованиям по обеспечению пожарной безопасности; реконструкция чердачного этажа, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома, не согласовывалась со всеми собственниками помещений в доме.

Таким образом, вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции установлено, что объект, созданный в результате реконструкции, имеет признаки самовольной постройки, и произведенная реконструкция недвижимого имущества признана самовольной с возложением на застройщика обязанности привести чердачное помещение в первоначальное состояние в соответствии с проектом, вследствие чего исключается возможность признания права собственности на тот же объект в рамках самостоятельного судопроизводства. 

Отсутствие у Общества возможности получить разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию в данном случае является следствием недобросовестных действий самого застройщика, пренебрегшего в процессе строительства (реконструкции) существующими правилами, в связи с чем не может служить обоснованием удовлетворения иска. Кроме того, право собственности на пять спорных квартир как на самовольную постройку не может быть признано за Обществом ввиду отсутствия совокупности условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе каких-либо прав на земельный участок под многоквартирным домом. 

Невозможность приведения во исполнение решения суда общей юрисдикции чердачного помещения в первоначальное состояние также не свидетельствует о возникновении правовых оснований для признания за Обществом права собственности на самовольно реконструированное помещение.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отказе в иске.   

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 по делу № А21-8881/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Совместное предприятие «Балтдормостстрой» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 Т.И. Сапоткина