ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-6477/2023

Дело № А41-33228/22

27 апреля 2023 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  25 апреля 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  27 апреля 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Марченковой Н.В.,

судей  Иевлева П.А., Панкратьевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от ИП ФИО2  – ФИО3 по доверенности от 13.04.2023, диплом о высшем юридическом образовании;

от Управления земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов – извещено, представитель не явился;

от Управления росреестра по Московской области – извещено, представитель не явился;

от министерства имущественных отношений Московской области – извещено, представитель не явился;

от Администрации городского округа Чехов – ФИО4 по доверенности от 27.12.2022 диплом о высшем юридическом образовании, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Чехов  на решение Арбитражного суда Московской области от 22.02.2023 по делу  № А41-33228/22, 

по заявлению ИП ФИО2 к Управлению земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов о признании,

третьи лица: Управление росреестра по Московской области, министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Чехов,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов (далее - заинтересованное лицо, управление) со следующими требованиями:

- признать незаконным решение Управления земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов от 16.02.2022 № 135-2с об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность;

- обязать Управление земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов подготовить проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> ЦТП № 3 (пристройка) общей площадью 126,6 кв.м., инвентарный номер 314:092:3145 в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 февраля 2022 года по делу N А41-33228/22 признан незаконным отказ Управления земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов от 16.02.2022 № 135-2с об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Суд обязал Управление земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов не позднее 30 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права ИП ФИО2 на приобретение в собственность арендуемой части нежилого помещения площадью 126,6 кв.м., расположенного в здании ЦТП № 3 площадью 266,6 кв.м., инвентарный номер 314:092:3145 по адресу: 

<

...>.  Обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суд обязал принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить ИП ФИО2 проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

 Не согласившись с данным судебным актом, Администрация городского округа Чехов обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и  принять новый судебный акт. 

Представитель ИП ФИО2 возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов, Управления росреестра по Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В обоснование заявления истец ссылается на то, что по договору аренды недвижимого имущества от 25.08.2008 № 1157 (с договором уступки прав от 15.05.2009, дополнительными соглашениями к договору аренды) он пользуется муниципальным нежилым помещением площадью 126,6 кв.м., расположенным в нежилом здании ЦТП № 3 площадью 266,6 кв.м. по адресу: 

<

...>.

С целью реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, предприниматель в порядке статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратился в администрацию с заявлением о приобретении недвижимого имущества в собственность.

Согласно Положению об Управлении земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов, утвержденному решением Совета депутатов городского округа Чехов от 25.10.2017 № 56/5-2017, к компетенции Управления земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов отнесены, в том числе, распоряжение и управление муниципальным имуществом от имени муниципального образования городской округ Чехов (п.3.1.11), приватизация муниципального имущества (п.3.1.12), реализация прав собственника в отношении муниципального имущества, предоставленного на праве аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и иных прав, предусматривающих переход права владения и (или) пользования в соответствии с действующим законодательством (п.3.1.13).

В письме от 16.02.2022 № 135-2с Управление земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов отказало истцу в предоставлении испрашиваемого имущества в собственность, со ссылкой на то, что спорное имущество является частью центрального теплового пункта объекта инженерной сети городского округа Чехов, продажа вышеуказанного арендованного муниципального имущества не представляется возможной.

Полагая отказ незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с учетом положений ст.ст. 198, 200 АПК РФ, правомерно исходил из следующего. 

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьи 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В обоснование отказа в предоставлении имущества в собственность, заинтересованное лицо указало, что спорное имущество является частью центрального теплового пункта объекта инженерной сети городского округа Чехов, продажа вышеуказанного арендованного муниципального имущества не представляется возможной.

Определением от 24.08.2022 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО "НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТИЗА".  

По результатам экспертизы установлено, что нежилое помещение площадью 126,6 кв.м., расположенное в здании ЦТП № 3 площадью 266,6 кв.м., инвентарный номер 314:092:3145 по адресу: 

<

...> является самостоятельным обособленным (изолированным) объектом недвижимости. Возможна постановка спорного нежилого помещения на кадастровый учет. В спорном нежилом помещении не проходят инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всего здания ЦТП № 3. Возможно автономно использовать и эксплуатировать спорное нежилое помещение.

Оценив экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что каких-либо сомнений в обоснованности выводов в заключении эксперта, а также противоречий судом не установлено.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли- продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2017 № 304 -ЭС16- 20786 передача в аренду нежилых помещений, не выделенных в самостоятельный объект недвижимости, не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных Законом № 159- ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части здания.

Результатами судебной экспертизы установлено, что спорное нежилое помещение является самостоятельным обособленным (изолированным) объектом недвижимости, возможна постановка нежилого помещения на кадастровый учет. В спорном нежилом помещении не проходят инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всего здания ЦТП № 3. Возможно автономно использовать и эксплуатировать спорное нежилое помещение.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что исходя из толкования положений Закона № 159-ФЗ, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, по обращению предпринимателя о приобретении арендуемого имущества, поскольку имеется совокупность всех предусмотренных Законом № 159-ФЗ условий для выкупа арендуемого имущества в льготном порядке, и доказательств обратного суду не представлено. 

Правовые основания для отказа предпринимателю в реализации его преимущественного права на выкуп оспариваемого имущества, отсутствовали.

В целях устранения допущенных заинтересованным лицом нарушений прав и законных интересов заявителя суд первой инстанции правомерно обязал муниципальный орган совершить в отношении арендуемого имущества действия по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на Постановление Администрации г.о. Чехов от 31.05.2018 №1249/14-04 в редакции от 01.03.2023 как на основание для отказа, несостоятельна, поскольку  в период принятия оспариваемого отказа действовала редакция 08.06.2020-28.02.2023.

Согласно п.1 ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ, на который ссылается Администрация в действовавшей на период спорных правоотношений редакции, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

При этом, норма на которую ссылается заявитель апелляционной жалобы, действует с 01.03.2023 года, таким образом, такой довод подлежит отклоненеию.  

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что «оспариваемый ответ не является отказом Администрации в предоставлении муниципальной услуги и не нарушает прав Истца» является необоснованным и неправомерным.

В силу пункта 7 статьи 39.17 Земельного кодекса проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

В силу пунктов 3.1.11 -3.1.14 Положения об Управлении земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов, утвержденного решением Совета депутатов Чеховского муниципального района Московской области от 25.02.2017 №56/52017, Управление земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов осуществляет распоряжение и управление муниципальным имуществом от имени муниципального образования городской округ Чехов, приватизацию муниципального имущества (за исключением приватизации жилых помещений в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), реализацию прав собственника в отношении муниципального имущества предоставленного на праве аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и иных прав, предусматривающих переход права владения и (или) пользования в соответствии с действующим законодательством, реализацию прав собственника в отношении муниципального имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения у муниципальных предприятий и на праве оперативного управления у муниципальных учреждений.

Таким образом, заявителем предъявлены требования к надлежащему Заинтересованному лицу.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 22.02.2023 по делу №А41-33228/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

 

Председательствующий cудья

 

Н.В. Марченкова

Судьи

 

П.А.  Иевлев

 ФИО5